房地产企业成本核算研究.docx

目 录摘要1关键词1引言11 成本核算的概述21.1 成本核算的含义21.2 成本核算的方法21.3 成本核算的目的22 房地产企业成本核算原则33 房地产企业成本核算问题分析33.1 成本核算对象划分的不准确33.2 成本费用分配方法不合理43.3 成本核算周期难以明确，竣工决算拖延44 案例分析以万科集团为例54.1 万科集团简介54.2 万科集团某住宅小区项目的成本核算54.2.1 开发成本核算的科目设置54.2.2 项目总体成本核算64.2.3 项目成本合计94.3 项目案例评析95 房地产企业成本核算优化建议105.1 准确划分成本核算对象105.2 合理确定成本核算的分配方法115.3 明确成本核算周期，及时竣工决算116 结论12参考文献12致谢14房地产企业成本核算研究摘要：众所周知，在成本核算中之所以会选择不同的方法，取决于行业的不同所产生的情况不同，即我们在选择成本核算方法时要选择与该行业特点相符的方法。如何提升成本核算的效率，便于政府和社会的监督，一直是人们普遍关注的问题。会影响到房地产企业成本核算的原因有很多。怎么使房地产企业的成本核算得到更加的完善和更好规范，提高它的严谨性和高效性，是需要探索讨论的问题。本文通过对房地产企业成本核算研究的问题分析，并结合万科企业股份有限公司的案例分析，最后提出改进建议，以期为房地产企业成本核算提供参考。关键词：房地产企业；成本核算；案例分析Research on cost accounting of real estate enterprisesAbstract：As we all know, the reason why we choose different methods in cost accounting depends on the different circumstances of the industry, that is, when we choose the cost accounting method, we should choose the method that is consistent with the characteristics of the industry. How to improve the efficiency of cost accounting and facilitate the supervision of the government and society has been a common concern. There are many reasons that will affect the cost accounting of real estate enterprises. How to make the cost accounting of real estate enterprises more perfect and standardized, and how to improve its preciseness and efficiency is a problem that needs to be explored and discussed. In this paper, through the analysis of real estate enterprise cost accounting research problems, combined with the case analysis of Vanke Enterprise Co., Ltd., finally put forward suggestions for improvement, in order to provide a reference for real estate enterprise cost accounting.Key words：Real estate enterprises; cost accounting; case study引言房地产企业是我国的一种新兴行业，从1986年起开始初见雏形。随着改革开放的步伐慢慢的发展起来，并且随着社会的高速发展和人民收入的持续增长，房地产企业也已经成为了社会上的支柱性产业。但是在成本核算中，房地产还存在很多需要重视且需尽快解决的问题，本文将对房地产企业成本核算进行研究，并根据所认识到的问题去提出成本核算的优化建议以供参考。1 成本核算的概述1.1 成本核算的含义成本核算是指如果计算成本要根据规定的方法，则公司需提供在经营时所发生的费用的分配和归集，并且要根据企业在相对时间内发生的生产经营发生的地点和费用的性质，对企业本期单位成本管理活动、各项产品实际成本及该时间内生产经营费用所发生的总额进行分别的计算。使单位成本和实际总成本能准确及时地计算出来，其主要的根本任务就是能够为企业提供准确的成本数据，目的是为了让企业的经营在管理时能得到正确的科学依据并作出正确的判断，为了能从整体上反映企业的生产经营水平，应时不时地对成本计划实施情况进行适当的考核。1.2 成本核算的方法成本核算法是一种核算生产时发生的产品成本和生产经营管理费用的方法。在成本的核算过程中，首先要检查生产经营管理费用是否已经发生和可能发生，已经产生的成本数额能否纳入到产品费用中，从而达到对生产经营管理费和产品成本的直接控制。然后将各类产品的单位成本及总成本计算出来以达到费用的分配目的和归集，以便成本管理能收到最真实的成本信息。成本核算法最常见的有七种，目前使用最多的是制造成本法和作业成本法。1.3 成本核算的目的成本核算是成本管理工作的重要组成部分，其目的可分为以下几点：（1）摆脱传统的桎梏，从企业大体经营的角度更广泛分析和控制成本、（2）把握成本分析的主要手段以达到为决策者供应有用的成本数字支持的目的、（3）为全面构建企业的成本管理思想去探索企业成本创新的有效方法、（4）把握成本核算优缺点及其主要方法，改进目前不同情况下使用的核算体系。由于市场经济的不断地深化，公司管理观念和管理技术也产生了变动，在新的管理环境中，它们对传统的成本管理形成了重要的影响。为了达成企业的长期的竞争优势，迫切需要采用战略成本管理的思想和方法去解决这些困难及所面临的挑战。2 房地产企业成本核算原则生产成本的具体归集和分配对象是否确定关系着成本核算对象的是否确定，二者息息相关，生产成本的范围和对象不受制约。具体对象的层次和范围的明确应根据生产管理的要求和特点。同时，还要考虑企业所得税等涉税成本对计税成本的反映。根据国家税务总局发布的有关规定确定税收成本对象的原则。成本对象是否合理应该要在工程实施前由企业确定，当成本对象确定时应报当地税务机关备案。一经确定，则不可以随意更改，这个方法的规定共有以下六项原则：（1）可否销售原则：可以作为单独的计税成本对象去进行成本核算的为可对外经营销售的开发产品，而不可对外经营销售的可暂时在归集时作为过渡性成本对象, 然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（2）分类归集原则：可作为一个成本对象去进行核算的，应是完工的时间相似、偏差不大的产品结构类型、开发的地点相同的集团开发项目。（3）功能区分原则：当一个开发项目的组成部分功能不一、相对独立时，就可作为单独的成本核计对象。（4）定价差异原则：当开发产品的预售价作为成本对象单独核算时，是因其产品类型、功能的不同而发生变化决定的。（5）成本差异原则：如果开发产品在施工过程中出现较大偏差，施工成本可能存在较大差异，则需要将其作为成本对象进行核算。（6）权益区分原则：有多个企业去合作开发项目，应综合上述原则去划分成本对象核算。3 房地产企业成本核算问题分析3.1 成本核算对象划分的不准确房地产项目的区域开发用地，通常在上千亩乃至上万亩的范围内进行开发。如果城市住宅的项目开发周期相对较长时，成本核算对象的设置需要根据不同的开发周期去设置。倘若采用整体核算法，成本核算的准确性将会受到影响。因此在成本核算对象设立时，应适当考虑经济因素、功能设计、项目特点、管理要求等要素。一般来说，企业应当按照建设用地规划许可证所划定的用地面积进行房地产项目开发。在规定的地皮上无论是一次性开发还是多阶段开发，开发过程中都会涉及到不同的产品类型，都会对成本核算对象的建立产生直接的影响。由于工程项目的特殊性，在工程实施时，成本核算对象具有不确定性的特点。从另一角度上看，是因为企业管理者没有对成本核算对象的分类进行充分的了解，导致其定位的不准确，而在项目开发过程中如果成本核算对象划分不清楚，则计算时不能将产品各部分的实际成本正确的反映出来，因而成本核算对象的确定任意性较大。3.2 成本费用分配方法不合理 在条件允许的情况下，房地产开发企业为实现经济效益最大化会同时开发多个项目，但不同的项目在土地价格、实际用途等方面会有较大偏差。因而企业会对成本的比例进行随意的分摊、开发成本的多个项目被调整，目的是为了减少成本的核算难度，导致项目的预算和实际的支出成本、计算产生了较大的差异。跟制造企业不一样，房地产开发成本项目的归集没有统一的法规和标准。成本项目的收集和分配具有很大的随机性。而且同样费用触及的成本对象比较广泛，很难进行精准的分配，最终致使实际成本计算模糊。房地产项目的建安成本可以被纳入开发产品中。如果一个产品的生产涉及多个费用，则按预先确定的方法和分销成本归集实现产品成本集中的间接归集，但不能直接计入成本核算当中。房地产在进行开发时，将直接成本包含建筑安装成本里，配套设施建设成本和拆迁补偿都包含在间接成本中。如果要按照国家的法律法规来说，工程造价应该按照工程造价预算、建筑面积、建筑面积的比例实行均分并将不同的造价核算对象纳入进去。但值得关注的是，在成本调节和分配上不同的房地产企业存在一定的偏差，实际的情况需要根据房地产企业自己来核实。一般来说，房地产企业的分配和成本调节有很大的随机性，对这一问题没有标准的体系来管理和约束，因此企业在使用成本核算方法时会产生较大的差异。3.3 成本核算周期难以明确，竣工决算拖延 发展周期相对较长的产业里房地产业应属在里面。开发的周期对不同的开发商来说短至一年甚至十几年，同时，要根据生产周期的不同，进行有效地成本核算。然而，并没有明确的标准确定会计的周期，这无疑是给会计成本带来一个很大的挑战。由于周期不明等因素的影响，致使工程完工决算出现延误，这与会计及时性的特点不相符，不适合收入与费用的合理匹配，进而不适用企业利润和相关税费的结算。同时，受完工计算延误的影响，房地产企业无法对项目的准确性进行评估，后续项目的开展因此不能正常进行。作为房地产开发项目，其成本核算的目的是核算房地产开发成本及其他相关成本。并在这个的基础之上，核算企业盈余情况。但是，从目前的实际工作来看，大部分都是以工程决算为依据的，并不注重对工程决算的考虑。因此，一些房地产企业虽然已经完成了工程决算，但却长期拖延项目决算。造成这一问题的主要原因是，只有在工程竣工后，才能在明确的时间点上进行工程决算。此外，工程决算直接关系到工程款的支付，二者相互关联，因此很难拖延。但是，对于工程决算来说，可能会受到很多因素的影响，造成延误。比如，即使一些配套设施没有建成，也不会影响房地产销售工作等。但是这些问题都会直接影响企业的工程结算进度。4 案例分析以万科集团为例4.1 万科集团简介于1984年成立的万科企业股份有限公司（以下简称万科集团）在1988年首次进军房地产行业，并由此开展了几十年的发展历程，历经几十年风雨的万科集团跃进中国房地产行业的主流，曾入选福布斯榜和多次获得投资者关系的奖项以及在财富排行榜中获得不错的排名等。万科集团的主张是致力于提高产品的质量、为人民提供好的服务。万科集团的目光并不仅限在国内，而是截止2018年底将其产业延伸到海外的多个城市。万科集团的发展紧跟着中国的发展脚步，始终坚持在基于中国国情的基础上，所以它的成功有其必然性。4.2 万科集团某住宅小区项目的成本核算成本核算对象的确认、开发成本和费用的归集、成本的分配需用合理的成本分摊方法去进行分配等这三点是万科集团对此项目进行成本核算的主要步骤。并且产品的售价和一些开发费用等差异是受项目的特点所影响的。万科集团在这个项目上的成本核算区域有：屋顶、车库、服务网络、房地产服务、幼儿园、社区住房和体育中心等区域。并且这个项目的主要成本核算内容包括建筑安装费、间接开发费、土地开发费、前期工程费和基础设施费等相关费用。4.2.1 开发成本核算的科目设置万科集团在对开发成本进行核算时，需要建立开发成本总账科目，并将房地产开发过程中发生的所有费用记入该账户借方，而开发产品完工后结转至开发产品账户的实际开发产品成本应包含在该账户的贷方中。未完成的开发项目和实际发生的成本在期末计入借方余额。同时，该账户应根据开发产品的不同内容去设置开发成本二级账户，在二级账户中，进行分类核算时还需设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户。在开发成本二级账的基础上，继续去设置土地开发、住房开发等明细账（三级账）进行详细核算。在三级账户中，每个开发项目都要建立三级账户。开发成本采用三栏账页的为一、二级账户，采用借方多栏账页三级账户，这样分类的作用是可以对不同的成本项目分别记录和反映。4.2.2 项目总体成本核算（1）土地征收及拆迁补偿费 是指根据建设工程需要所产生的征用土地费及其相关费用，主要包括缴纳的耕地占用税、市政配套费和土地征地费。其中征地费的主要成本核算是契税和耕地占用税等相关费用。而土地征用费则是付给一些市政公司的一些水电燃气及通讯费等。具体情况如表1所示： 表1 土地征用及拆迁补偿费明细表 科目名称余额（万元）土地征用及拆迁补偿费18031.04土地征用费16849.73市政配套费471.96契税595.83耕地占用税60.07其他53.45数据来源巨潮网（2）前期工程费是指房地产开发企业在取得土地开发权之后，项目开发所产生的前期费用。具体核算内容如表2所示：表2 前期工程费明细表科目名称余额（万元）前期工程费2375.19规划设计费1192.84勘测丈量费201.42报建报批费18.79三通一平509.51临时设施费9.91质量监督费34.12审图费3.88服务费0.071咨询费92.25检测费9.00监理费57.36其他246.04数据来源巨潮网（3）建筑安装工程费建筑安装工程费主要由在房地产项目的建设过程中所产生的费用，和应划入建设安装工程施工方案预算项目里的各种成本支出，以及建设安装工程施工方案预算项目里的各种成本支出等，具体包含主体及安装的工程费、电气安装等。具体核算内容如表3所示： 表3 建筑安装工程费明细表科目名称余额（万元）建筑安装工程费20905.57主体工程费18904.51安装工程费74.60电气安装工程费50.25给排水安装工程费19.87燃气安装工程费3.17采暖安装工程费6.98监理费 64.61电梯采购及安装费507.59其他 1273.99数据来源巨潮网（4）基础设施费基础设施费主要是核算房地产企业在项目建设过程中产生的各项费用。以及在建设安装、施工方案预算项目范围之外的各种费用支出，具体核算内容如表4所示： 表4 基础设施费明细表科目名称余额（万元）基础设施费6368.22供电工程费2026.55给排水工程费382.81燃气工程费2122.51供暖工程费212.77绿化工程费10.58道路工程费151.49通讯工程费83.57电视工程费8.88监控工程费29.84消防工程费218.64中水回用工程款9.00照明工程 25.02人防建设费357.06供水工程323.47热力工程260.27其他 145.76数据来源巨潮网（5）开发间接费开发间接费是为了核算房地产企业在开发现场直接参与开发项目的管理而产生的间接费用且不能将其直接归集到成本核算对象中所产生的费用。具体情况如表5所示： 表5 开发间接费明细表科目名称余额（万元）开发间接费580.85行政管理费5.70资本化利息184.90监理费3.90其他386.35数据来源巨潮网4.2.3 项目成本合计经过各项费用的核算。项目成本合计具体情况如表6所示：表6 项目成本合计明细表科目名称余额（万元）项目成本合计48260.87土地征用及拆迁补偿费18031.04前期工程费用2375.19建筑安装工程费用20905.57基础设计建设费6368.22开发间接费用580.854.3 项目案例评析按照案例分析各章节的理论思考，根据万科集团对房地产成本核算的研究上所得出的问题和结论，其他房地产企业可以从中认识到很多问题并自身寻找去解决，也可起到很重要的指导和借鉴，具有很大的现实意义。但是万科集团在成本对象的选择、项目的汇总、分配、核算等方面还存在很多问题。万科集团成本核算项目的核算对象是整个住宅小区。当成本核算的目的过于宽泛，界限不清时，就会使项目在开发过程中各个产品的实际开发成本就没能准确的去反映出来。并且成本对象不够严谨，对此会导致没办法更全面的反映出项目的实际成本。还会因此对万科集团的核算和控制工作产生影响。房地产项目的开发是根据用地规划许可证上的土地面积的具体内容去实施开发的。可以按照产品的实际内容去开发公寓、洋房等等，并且必须明确区分成本核算的对象。增设各个明细核算项目时，需严格地根据开发的对象去增设。否则会导致成本分配不清晰。还存在未根据规定来对期间费用、开发产品成本等去进行计算；和对还未竣工的验收成本在营业成本里去计算等问题，没有对基础设施费、建筑安装工程费等等前期工程费用进行分摊，根据预计金额和合同金额等进行列支，未根据工程结算单据来列支项目开发成本，列支项目成本提前；并且在验收竣工工程的过程中，未完全归集会计核算的成本，这也是由于房地产开发周期长的原因所导致的。如：工程结算及基础设施费未办理完毕的，会导致资产负债表中利息的列报发生延误，和使财务核算的账面成本与实际成本产生差异。由于万科集团房地产开发成本核算的内容相对于比较杂乱、而在核算的过程中会计核算人员的严谨性不够强烈，这样的情况本质上会对成本核算和控制以及结算形成了很大的困惑。从而使得开发成本项目在分摊方法上会缺乏准确性。分配开发成本的过程中，虽然成本分摊需要多种成本分摊方式和不同的方法才能更好的表现出它的实质性，但在实际的工作情况里，还是会受到由于工作量过于繁重、分摊方法的种类太多和开发成本分配制度的不够全面等原因的影响，万科集团财务人员选择更简便的方法对成本进行分配，这属于投机取巧，会因此使得各开发项目的产品成本缺乏必要的准确性。对于万科集团以及房地产企业而言，让财务人员更加的掌握好房地产相关的专业知识水平和增强财务人员的严谨性，是非常重要的。并且由于房地产这个行业存在独有的特殊性，也因此侧面的提醒财务人员，不止要具备相关的房地产专业知识，还需具备房地产经纪知识、建筑工程知识等更高更全面的房地产专业知识。由于本案例所涉及到的情况有限，所以没有办法将所有房地产开发企业更多的成本核算的情况一一研究说明。5 房地产企业成本核算优化建议5.1 准确划分成本核算对象成本核算对象在确定的过程中，需要考虑好开发项目的地点、规模等项目资源需求等当地情况，建议按项目单位去划分核算对象，并且根据相关的成本核算体系理论去确定。一开始，先去考虑好国家对这些项目的一些要求，如：建设面积、建筑功能、建筑设施等。然后将政府各部门批准的各类单独项目作为房地产开发公司的成本核算的对象，并且这个方式适合分阶段开发且开发周期较长的规模大的房地产公司。然后进行成本核算对象的区分时根据产品开发的方式去进行；把项目功能和完成时间差不多的建筑物作为一类成本核算对象，而单独建筑的如游乐园等视为另一类成本核算对象，这样成本核算模式在某个角度上就会形成可比性。并且根据某个产品单独去作为成本核算对象，而成本较高且规模较大的产品比较适合此类情况。当确定会计对象时通过以上所表达的原则去落实，将会有利于企业监控成本及费用正确的收入配比到产成品成本中去。并且一经确认，则成本对象不可随意更改，只有这么做，才能更好的去保证成本核算的合理性及一致性。5.2 合理确定成本核算的分配方法建筑面积法、预算造价法和占地面积法是目前房地产企业使用较普遍的三种成本分配方法，并且不一样的分配方法会运用到不一样的成本项目里。一般土地成本的核算会根据占地面积法去进行分配。按照此时总成本和所占用的的面积的比例，以此去对某个成本对象去进行成本的分摊。就像别墅这种相同的开发建筑用地等；若分配开发成本是根据建筑面积法去分配的话，会导致此类产品的土地成本分摊太低，这样要想正常的去将收入和成本进行匹配，以及项想供可靠的产品定价依据，是很难的。按照合同规定的工程进度计划，计入工程建设成本的各项费用分别是：基础设施费、公共设施配套费、建筑安装费和前期工程费等，并且在开发产品对象中根据建筑面积法去进行分配。简单来说，建筑安装费的归集一般是比较清楚明了的。当运用平均分摊该区域的比例的方式去进行成本核算时，那一般就是房地产开发非自用的项目时。当然也可以使用如目标成本法、作业成本法等更先进高效的成本核算方法。刚好鉴于房地产企业的特殊性，可知其更适合使用以宏观经济市场为导向的目标成本去计算；当目标成本明确后，就可以将房地产项目去进行规划；然后及时反馈成本的变动情况到管理层，保证成本能保持在可以控制的范围里面。若将所有资源耗费合理地按照不同的成本动因去分摊给开发产品，则可以采用作业成本法，这样就可以更好的去测算开发产品的实际成本。5.3 明确成本核算周期，及时竣工决算 开发项目的时间，我们可以按照实际情况去确定。而确定成本核算的周期，可以按照整个项目的建设周期去确认，规模大耗时长的项目这么确认是不可行的；因为这会降低了成本信息的及时性，并且要及时的进行竣工结算。倘若项目规模小、时间短，那就可以按照整个项目周期来确定成本核算的时间。这样既可以匹配项目的建设周期又可以按时完成成本核算工作。对于还没有完工的项目，对于可能会产生的费用和成本，房地产企业可以按照现实的可能进行估算。6 结论此论文是以房地产企业成本核算为对象去进行研究，其中以万科集团为案例去进行分析，并从中提及了目前的行业产生的主要问题及其发展情形。本论文对房地产市场和行业的研究主要运用的是数据查询和案例分析的方法，并且在文中指出房地产公司成本核算发展的重要性，通过资料的查询我们可以看到，房地产企业的成本核算国内外专业人士对其研究都比较少。而如果从房地产企业的角度来讲，企业财务管理重要的组成部分就是成本核算，成本核算的顺利进行不仅为企业的成本控制提供了有效的保障更有利于企业做出有效的管理决策。因此每个企业都应该要重视成本核算，任何企业都应对此产生重视并去关注。对于房地产企业来说，核算难度大、项目复杂且开发周期长都是成本核算所具有的特点。要有效地解决这些问题，需要全面的且具有针对性的提出解决措施，、长期的决策周期和有针对性的决策、准确的成本核算对象和明确的成本计算和费用分摊方法的选择，经济转型类国家的政府和还处在发展中国家和其他利益攸关方应该支持所有的各方其中包括非政府组织区域与私营部门在区域和国际各级建立伙伴关系。加强支出监管，完善房地产企业财务管理，完善项目成本核算，为企业可持续发展提供可靠支撑，并且还要准确的去区分成本核算的对象，并能够准确地挑选分配方法和成本核算，确定成本核算周期，加速解决完工后的决算。地产公司应充分的根据以上所指出的问题去对照公司里的具体情况并且积极去进行完善。倘若房地产企业想去加强成本控制、提升企业的自身财务管理水平，就必须加强项目成本核算，为企业的持续稳定发展取做好一个更好的保障。因房地产企业的成本核算受到其行业独特的特点及复杂性影响不容易做到各方面都充足完善，所以此论文只对房地产企业存在的一些共性问题进行了归纳总结，所提出的优化建议和问题分析也存在着一定的局限性和普遍性，目的是为了给房地产行业的进步提供参照。参考文献：1 刘良娣.房地产企业成本管理中的问题与对策研究J.知识经济,2017,(02):108-109.2 马晓琳.房地产开发企业成本核算问题研究-以A公司为例D.沈阳大学，2018. 3 梁杰.浅析房地产企业成本核算与控制J.时代金融，2018(06):96-97.4 肖玮敏.房地产开发企业目标成本管理效果评价研究D.重庆大学,2016.5 张振霞.对房地产开发成本核算问题的思考J.会计师，2016(21):19-20. 6 郑胜华.房地产企业成本管理内部审计探讨J.当代经济，2013(07):104-106.7 姚源.浅谈房地产成本核算新模式的发展方向J.现代商业,2010（21）：160-161.8 梁洁.房地产开发企业的成本核算探究J.会计师，2016,(24):17-18. 9 吕萍萍.房地产开发成本核算与控制J.现代经济信息，2010(12):43-45.10 张静.浅议企业成本核算存在的问题及完善对策J.中国商论，2016(33):115-116.11 武晓娣.房地产企业成本核算存在的问题及对策J.中国市场，2018 (30):157-158.12 胡启明. H房地产开发公司成本核算研究D.西安理工大学,2019.致谢：在完成这篇论文的过程中，首先感谢指导老师给予我非常大的帮助，同时还感谢为我提供意见和相关资料的同学。当中最重要的是非常感谢指导老师每次的耐心指导，在每一次论文撰写遇到瓶颈时，她都给予我很大的帮助，她给予我的每一次建议都是我毕业论文上浓墨的一笔。正因有老师的专业指导，才使得我更顺利的完成这篇论文并达到学校的标准如期上交。毕业论文的完成，意味着大学四年的学习也进入的尾声，这四年的学习让我收获了很多，有苦也有累，有收获也有付出，大学的成长带给我的是对即将踏入社会的认识，开启我人生的新篇章。最后再次感谢在完成论文的过程中帮助过我的老师和同学。16