中原2008年深圳市新洲地块设计方案建议1336215335.ppt

新洲地块新洲地块新洲地块新洲地块设计方案建议书设计方案建议书设计方案建议书设计方案建议书设计方案建议书的价值何在？设计方案建议书的价值何在？设计方案建议书的价值何在？设计方案建议书的价值何在？了解客户真实、变化的产品需求了解客户真实、变化的产品需求了解客户真实、变化的产品需求了解客户真实、变化的产品需求用市场和客户的角度谈设计的专业问题用市场和客户的角度谈设计的专业问题而非用建筑专业本身而非用建筑专业本身熟知写字楼核心产品技术要点熟知写字楼核心产品技术要点熟知写字楼核心产品技术要点熟知写字楼核心产品技术要点物业物业物业物业发展发展发展发展建议建议建议建议整體整體整體整體框架框架框架框架第一卷：市场分析及前期回顾20072007新政分析新政分析第二卷：产品打造建议优化产品结构建议优化产品结构建议项目形象提升建议项目形象提升建议项目硬件配套建议项目硬件配套建议定位定位写字楼市场分析写字楼市场分析项目前期定位回顾项目前期定位回顾产品产品2007年宏观政策法规政策方向法律政策名称目的影响时效性影响时效说明货币政策六次加息吸纳存款，控制资金流向资本投资市场；短期加息并未有影响五次提高准备金率调控政策15%政策性住房比例商品房中建设经济适用房，解决中低收入者居住问题长期政策性调控每个项目中经济适用房比例，在未来两年对市场的影响才会显现，提供经济房给中低收入者，在保证大多数中低收入者有房住的情况下，限制价格哄抬上涨限外令 限制规范外商直接投资长期产业投资指导目录，对产业经济发展起指导作用，短期内不会对房地产市场产生影响 深圳市闲置土地处置工作方案加快已批用地尽早开发长期促使闲置土地加快开发，避免拖延开工时间，开发商集中在未来某个时间集中放量提高第二套住房贷款首付针对个人住房贷款，打击房地产投机行为长期对于市场上的以投资客为主的小户型项目极为不利，对于一人购买多套单位的情况能起到抑制作用征收城镇土地使用税 个人投资商铺、写字楼等商业用房必须交纳土地使用税 短期收费标准虽然较之前的土地使用费有较大的增加，但纳税人实际承担的费用仍较少 A A20072007新政一览新政一览第一卷：市场分析及前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾A A20072007新政分析新政分析第一卷：市场分析及前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾第一卷：市场分析及前期定位回顾房地产新政策主要加强对房地产市场的打击力度，特别是规范住宅市场，限制住宅市场开发，增加投资住宅市场的困难，从而避免价格上涨。政策法规对市场的影响时效性是长短之分，时效较短的政策会在一段时间后被市场规避，而长期政策则会在未来一两年甚至更长时间显现出影响。*房地产新政分析房地产新政分析 *A A20072007新政分析新政分析第一卷：第一卷：第一卷：第一卷：市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾国土局规范外资购房政策释疑国土局规范外资购房政策释疑 境外个人想要购买商业或办公或者境外机构想要购买住宅，应该符合的条件：境外机构和个人购买非自用商品房，必须要取得两证，一个是外商投资企业批准证书，一个是营业执照，营业执照中要有房地产投资的营业范围。限制境外个人购买商业用房 由于成立外商投资房地产企业流程复杂，并且受到的限制颇多，故境外个人包括港澳台、华侨购买商业用房壁垒很高，因而这条政策对境外人士购买商业用房起到了极大的限制作用。A A20072007新政分析新政分析第一卷：第一卷：第一卷：第一卷：市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾新政前新政后首付比例借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60，首付不得低于40%商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%贷款期限贷款期限最长不得超过年 贷款期限最长不得超过年 贷款利率基准利率，无优惠贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定商住房实际操作中按照住宅的标准执行对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行对对商商业业用用房房贷贷款款的的规规定定A A20072007新政分析新政分析第一卷：第一卷：第一卷：第一卷：市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾*20072007年年底出台的政策奠定了年年底出台的政策奠定了0808年政策的基调年政策的基调*年度第六次加息明显反映政府对房地产态度：稳定年度第六次加息明显反映政府对房地产态度：稳定2008年贷款增量与年贷款增量与07年持平：货币规模稳定年持平：货币规模稳定对深圳普通商品住宅目前的价格水平对深圳普通商品住宅目前的价格水平（福田18000、南山和罗湖17000、宝安12000、龙岗11000），政府是认同的政府是认同的，它与深圳的经济发展水平和土地供应状况是相适应的，不希望它涨，也不要奢望下跌不希望它涨，也不要奢望下跌。支撑房地产市场持续发展的因素将长期存在，房价上涨趋势不可避免支撑房地产市场持续发展的因素将长期存在，房价上涨趋势不可避免B B写字楼市场分析写字楼市场分析第一卷：第一卷：第一卷：第一卷：市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾2007供应特点分析:供应格局被打破、出现供应新形式供应格局被打破、出现供应新形式 供应格局被打破：供应格局被打破：福田区供应绝对霸主地位不保；南山和宝安区则维持着较为稳定的供应，一跃成为深圳写字楼市场的两股重要力量。供应出现新形式探索供应出现新形式探索：已入伙由开发商持有出租经营项目锘铂广场和众鑫科技大厦通过重新进行装修，转而对外出售；挑战“住宅禁商”，宏发中心大厦批售是住宅类性质，但却是不折不扣的写字楼 B B写字楼市场分析写字楼市场分析第一卷：第一卷：第一卷：第一卷：市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾07年初深圳写字楼市场高开高走，成交量逐月攀升，随后便因为供应不足而使得成交下滑；进入七月，政策调控开始，成交立即再度大幅下滑；年底在新量刺激下成交有所回升；B B写字楼市场分析写字楼市场分析第一卷：第一卷：第一卷：第一卷：市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾07年全年的成交价格是不断的起伏，但总体而言还是一路走高的；价格最高的第三季度也是成交最为乏力的季度，除了供应问题和政策调控外，这种交易局面也可能凸现了写字楼市场进入了“有价无市”的时代；2007200720072007年年年年2008200820082008年年年年2009200920092009年及以后年及以后年及以后年及以后财富大厦，43578江胜大厦，35000蔡屋围北商圈，205000华强广场，80000中航苑改造项目，230000明年广场，80000天利中央广场2期，61800港中旅地块，54000星河发展中心，38000天虹中心地块，100000和记黄埔高交会地块，80000嘉里写字楼地块，100000卓越世纪中心地块，120000中洲地产项目，68000荣超红荔路地块，84000上海宾馆南面地赍，不详满京华大厦，30000金地岗厦西综合体，100000地业后海项目，80000绿景大厦，95481蒙蒂大厦，30000金运大厦金谷号中心区中心区中心西区中心西区罗湖区罗湖区南山区南山区海岸城西座，000其他其他20082008年将是继年将是继0505年后的又一次供应高峰期，竞争将主要集中于福田中心区年后的又一次供应高峰期，竞争将主要集中于福田中心区*写字楼未来供应格局写字楼未来供应格局 *B B写字楼市场分析写字楼市场分析第一卷：第一卷：第一卷：第一卷：市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾区域区域竞争项目竞争项目总建面总建面 规划信息规划信息入市时间入市时间租售方式福田福田 中心区中心区星河发展中心星河发展中心100000100000丽姿卡尔顿酒店约丽姿卡尔顿酒店约3 3万平米，甲级写字楼约万平米，甲级写字楼约6 6万平米，万平米，商业裙楼约商业裙楼约2 2万平米，只租不卖万平米，只租不卖20082008年底年底只租不售只租不售江胜大厦江胜大厦143329143329计容积率面积计容积率面积100207平米，办公面积平米，办公面积55207平米，酒平米，酒店面积店面积39823平米平米,A栋栋39层，层，B栋栋30层层20092009年年销售销售大中华新天地大中华新天地148000148000四栋建筑呈四栋建筑呈L L形排布，办公形排布，办公4.54.5万平米，公寓万平米，公寓4.54.5万平米，万平米，商业商业3 3万平米，万平米，20092009年年销售销售嘉里发展大厦嘉里发展大厦20082008年年只租不售只租不售港中旅地块港中旅地块20082008年年只租不售只租不售华强北华强北中航广场中航广场 180000180000总高总高280280米，米，5858层，包括写字楼、精品住宅、大型主层，包括写字楼、精品住宅、大型主题式商场等。其中，写字楼题式商场等。其中，写字楼4545层，精品豪华住宅层，精品豪华住宅3939层，层，大型主题商场大型主题商场7 7层。层。20082008年底年底销售销售罗湖罗湖京基金融中心京基金融中心380000380000共共8888层，办公及商务公寓层，办公及商务公寓20.520.5万平米，商业万平米，商业6.56.5万平米，万平米，住宅及住宅配套设施住宅及住宅配套设施1111万平米万平米20082008年年销售销售南山南山海岸大厦西座海岸大厦西座8500085000写字楼面积约写字楼面积约5 5万平方米万平方米,总高度总高度155155米米20072007年年销售销售宝安宝安滨海国际滨海国际-荣超地产宝安中心区首个甲级写字楼荣超地产宝安中心区首个甲级写字楼,2006,2006年年1010月奠基月奠基20082008年年销售销售以高档写字楼高档写字楼为主，中心区仍将是主力供应区中心区仍将是主力供应区。数据来源：中原深港研究中心*未来近两年推售项目未来近两年推售项目*B B写字楼市场分析写字楼市场分析第一卷：第一卷：第一卷：第一卷：市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾C C项目前期定位回顾项目前期定位回顾第一卷：第一卷：第一卷：第一卷：市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾中心区写字楼是深圳写字楼最高档次的代表，写字楼配置越来越高，超甲级写字楼成为未来发展趋势；中心区写字楼一般为大面积供应，以半层、一层销售为主；中心区未来供应量依然巨大，竞争激烈，但只租不售的物业逐渐增多；本项目推出时中心区写字楼以大面积写字楼为主本项目推出时中心区写字楼以大面积写字楼为主中心区写字楼缺乏小面积单位物业供应中心区写字楼缺乏小面积单位物业供应物业定位物业定位 CBDCBD阳光生态型阳光生态型高端商务平台高端商务平台区位区位 产品产品物业打造物业打造：“超甲级超甲级”形象、优化产品结构、中高档配置形象、优化产品结构、中高档配置 档次档次C C项目前期定位回顾项目前期定位回顾第一卷：第一卷：第一卷：第一卷：市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾C C项目前期定位回顾项目前期定位回顾第一卷：第一卷：第一卷：第一卷：市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾目标消费群的特征：目标消费群的特征：企业品牌形象的提升企业品牌形象的提升企业品牌形象的提升企业品牌形象的提升有较为雄厚的资金实力，处于快速发展期，现阶段的发展目标不再局限于本地市场，而是以全国、亚洲、全球作为未来的目标市场！现阶段正是企业品牌形象建立和维护的关键时期，对于体现企业品牌的办公环境要求较高。企业扩张及办公环境的改善企业扩张及办公环境的改善企业扩张及办公环境的改善企业扩张及办公环境的改善企业为吸引更多的优秀人才需要改善办公环境，营造良好的工作氛围，以保证较好的工作效率，增强员工对企业的归属感。*目标客户档次定位目标客户档次定位*小型企业小型企业小型企业小型企业边缘企业边缘企业边缘企业边缘企业高端、客户高端、客户高端、客户高端、客户顶尖顶尖顶尖顶尖客户客户客户客户中心区中心区中心区中心区项目消费群项目消费群项目消费群项目消费群目标客户档次定位：目标客户档次定位：中心区的边缘客户、小型企业！中心区的边缘客户、小型企业！中心区的边缘客户、小型企业！中心区的边缘客户、小型企业！中大型企业中大型企业中大型企业中大型企业C C项目前期定位回顾项目前期定位回顾第一卷：第一卷：第一卷：第一卷：市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾*目标客户研判目标客户研判*口碑贡献口碑贡献利润口碑利润口碑利润贡献利润贡献费用贡献费用贡献l利润口碑型：利润口碑型：位于中心区一级辐射区域，享受景田的成熟生活配套；l口碑贡献型：口碑贡献型：作为深圳成熟CBD的中心区，吸引大量中低端企业；l利润贡献型：利润贡献型：中心区的中低端客户；l费用贡献型：费用贡献型：具有资金实力较强的投资客，同时也有较强的议价能力。波士顿矩阵客户价值分析模型波士顿矩阵客户价值分析模型重点客户重点客户重点客户重点客户C C项目前期定位回顾项目前期定位回顾第一卷：第一卷：第一卷：第一卷：市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾自用自用自用自用投资投资投资投资1 1、对价格的敏感度相对较低，要求灵活的付款方式，、对价格的敏感度相对较低，要求灵活的付款方式，2 2、对楼宇的形象档次要求高，必须与企业形象相匹配、对楼宇的形象档次要求高，必须与企业形象相匹配 ，3 3、看好中心区未来发展潜力（地段），、看好中心区未来发展潜力（地段），4 4、重视景观因素及生态环境，、重视景观因素及生态环境，5 5、希望入住大厦的公司与自己公司规模、档次相当，、希望入住大厦的公司与自己公司规模、档次相当，6 6、看重入伙后物业管理水平，对物业管理费敏感度高。、看重入伙后物业管理水平，对物业管理费敏感度高。1 1、对价格的敏感度高，、对价格的敏感度高，2 2、要求有灵活的付款方式，、要求有灵活的付款方式，3 3、充分考虑周边写字楼的租金价格，、充分考虑周边写字楼的租金价格，作为未来投资回报率的参照，作为未来投资回报率的参照，4 4、看重项目的创新设计理念，、看重项目的创新设计理念，5 5、看好未来发展潜力（地段）。、看好未来发展潜力（地段）。*目标客户置业特征分析目标客户置业特征分析*C C项目前期定位回顾项目前期定位回顾第一卷：第一卷：第一卷：第一卷：市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾市场分析及前期定位回顾*项目档次、定位建议项目档次、定位建议*【产品品质产品品质】项目写字楼层高、电梯数量等配置较高，有足够的产品基础在泛A 区造纯A楼（即在泛CBD区域以甲级的标准造楼）【配置设施配置设施】处处彰显品味：外墙用材、空调、大堂、电梯厅、电梯轿箱装修等【附加值附加值】引进先进的设备/超常服务（会所、物管）/环保健康【市场效果市场效果】吸引中心区中低档的客户群体，使客户以较低的价格水平享受中心 区的高品质物业。物业物业物业物业发展发展发展发展建议建议建议建议整體整體整體整體框架框架框架框架第一卷：市场分析及前期回顾20072007新政分析新政分析第二卷：产品打造建议优化产品结构建议优化产品结构建议项目形象提升建议项目形象提升建议项目硬件配套建议项目硬件配套建议定位定位写字楼市场分析写字楼市场分析项目前期定位回顾项目前期定位回顾产品产品产品打造思考：产品打造思考：产品打造思考：产品打造思考：现实条件：现实条件：树立项目形象树立项目形象成本有效控制成本有效控制资金快速回笼资金快速回笼实操考虑：实操考虑：找到最核心的成本投入找到最核心的成本投入实现最佳的投入产出平衡实现最佳的投入产出平衡攻略攻略产品策略产品策略8015+5=100中高档硬件配置中高档硬件配置人有我有，配置人有我有，配置水平要求一般水平要求一般优化产品结构优化产品结构我有人无，从产品我有人无，从产品上提升附加值上提升附加值拔高项目形象拔高项目形象从最能体现项目档从最能体现项目档次的地方着手（大次的地方着手（大堂堂/外立面外立面/服务等）服务等）实现项目实现项目价值最大化价值最大化A A优化产品结构优化产品结构第二卷：产品打造建议第二卷：产品打造建议第二卷：产品打造建议第二卷：产品打造建议1.标准平面优化优秀案例参考结构优化方向2.标准层高度建议地理位置：福田深南大道与香蜜湖路交汇；项目规模：办公建筑面积26999，商业建筑面积3026；项目概况：4层为商务会所;28层为健康会所;1-2层为商务配套:咖啡吧中西餐厅美容美发厅；户型设计：银座国际的扁梁无柱设计，为客户提供了面积从68-1134的“百变”“X”办公空间，空间可随意组合；项目推出“会呼吸的写字楼”概念；案例借鉴：银座国际案例借鉴：银座国际产品成功：首次提出产品成功：首次提出“绿色办公绿色办公”概念。在全新概念。在全新区域取得市场关注区域取得市场关注空中花园设计空中花园设计生态通风系统生态通风系统高尔夫球推杆高尔夫球推杆练习场练习场空中花园空中花园成功原因分析成功原因分析首推首推“生态健康办公生态健康办公”概念概念项目推出背景：周边写字楼产项目推出背景：周边写字楼产品成熟，片区市场不成熟，市品成熟，片区市场不成熟，市场竞争激烈，引入了全新写字场竞争激烈，引入了全新写字楼概念，提升了项目的品质；楼概念，提升了项目的品质；首次在深圳写字楼市场推出“生态健康办公”的概念；“生态健康办公”是写字楼发展的新趋势，项目顺应其趋势，并概念深入到项目中；项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间；10、22、26层层送空中花园送空中花园产品成功：生态花园，阳光空间，外侧回廊产品成功：生态花园，阳光空间，外侧回廊位于深南大道以北，麒麟路以西。项目用地面积 4978平方米，总建筑面积30709平方米，商业建筑面积7800多平方米，东南翼高20层，西北翼低16层，停车数200多辆，用地容积率为4.5，覆盖率为45%采取双L合抱型格局设计。错落有次，总体形象清新挺拔。西北翼与东南翼各在奇数层与偶数层出现的空中庭院西北翼与东南翼各在奇数层与偶数层出现的空中庭院，使标准层在任何一层均有迷你庭院供休息交流，并通过外侧的回外侧的回廊廊获得了中国传统庭院的审美意景。案例借鉴：新豪方大厦案例借鉴：新豪方大厦阳光中庭阳光中庭电梯厅电梯厅产品亮点：阳光中庭，阳光走廊，阳光办公产品亮点：阳光中庭，阳光走廊，阳光办公回廊回廊阳光中庭阳光中庭案例借鉴：新豪方大厦案例借鉴：新豪方大厦项目位置：中心区占地面积：5917.30平米建筑面积：93730.00平米绿化率：20%楼层状况：35层 总 户 数：207 通过花园，将一层分割为通过花园，将一层分割为1/41/4双卫生间双卫生间高区空中花园高区空中花园通过花园，将一层通过花园，将一层分割为分割为1/21/2，各自独享，各自独享中低区空中花中低区空中花园园案例借鉴：安联大厦案例借鉴：安联大厦关键字：关键字：“肺空间肺空间”、人性化生态化办公、人性化生态化办公产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公以绿色办公、以绿色办公、“肺空间肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办公、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念等五大设计理念绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为150米，上下贯穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成独特的建筑“肺”空间。结合板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。案例借鉴：安联大厦案例借鉴：安联大厦项目位置：福田区 车公庙深南大道南侧占地面积：3308.30平米建筑面积：32400.00平米标准层面积:1044平米绿化率：20%楼层状况：28层 总 户 数：48户形象定位:别墅感商务空间案例借鉴：本元大厦案例借鉴：本元大厦中庭是四至二十七层的超高中庭，每三层一个200平米空中花园，设计理念采用大开间的办公空间 每层两户 超宽柱距最长达14.4米，既保证了空中花园及中庭的阔绰公共空间，又使大厦达到72%的高实用。走道少，增加走道少，增加使用率使用率共享错层空中共享错层空中花园花园案例借鉴：本元大厦案例借鉴：本元大厦产品成功：透空中庭，每三层送露台花园，各单元独立办公，高使用率产品成功：透空中庭，每三层送露台花园，各单元独立办公，高使用率案例借鉴小结：案例借鉴小结：项目项目产品亮点产品亮点成功点成功点规划排布规划排布可借鉴点可借鉴点银座国际银座国际项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间；在当年的非热点片区中，首推“生态健康办公”概念。引领写字楼市场非热点片区，通过产品创非热点片区，通过产品创新新,引领市场引领市场新豪方大厦新豪方大厦西北翼与东南翼各在奇数层与偶数层出现的空中庭院外侧回廊和空中花园采取双L合抱型格局设计回廊设计、空中花园回廊设计、空中花园安联大厦安联大厦建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了28个空中花园和1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气工字型排布，板式造型和工字型排布，板式造型和巧妙的横向透风设计巧妙的横向透风设计本元大厦本元大厦本元大厦建筑中庭是四至二十七层的超高中庭，每三层一个空中花园，设计理念采用大开间的办公空间带花园的情况下实现高使用率透顶中空，赠送花园，独透顶中空，赠送花园，独立办公，高使用率立办公，高使用率1.结构优化方向：阳光走廊；阳光走廊；阳光电梯厅；阳光电梯厅；错层送露台花园错层送露台花园 (要求每层都赠送一个以上不计容积率的花园要求每层都赠送一个以上不计容积率的花园要求每层都赠送一个以上不计容积率的花园要求每层都赠送一个以上不计容积率的花园)；回廊设计，有效利用走道；回廊设计，有效利用走道；自由分割与组合；自由分割与组合；使用率达使用率达70%70%以上以上A A优化产品结构优化产品结构第二卷：产品打造建议第二卷：产品打造建议第二卷：产品打造建议第二卷：产品打造建议A A优化产品结构优化产品结构第二卷：产品打造建议第二卷：产品打造建议第二卷：产品打造建议第二卷：产品打造建议回廊设计，人行回廊设计，人行通道更便捷通道更便捷错层露台花园，阳光走廊错层露台花园，阳光走廊进深进深2.8米以内不计容积率米以内不计容积率建议将现有空间进行划分，适应目标客户需求划分后单位面积区间在95-1951361899519514014695195140项目名称项目名称标准层面积标准层面积走廊宽走廊宽度度层高层高净高净高江苏大厦江苏大厦170017001.81.83.453.452.52.5航天大厦航天大厦148214821.81.83.83.83.03.0安联大厦安联大厦200020002.02.03.953.952.82.8新华保险大厦新华保险大厦180018001.81.83.63.62.82.8兴业银行大厦兴业银行大厦120012001.51.53.503.502.62.6新世界中心新世界中心171017101.61.64.024.022.82.8万轩国际万轩国际172017201.91.93.73.7天利中央广场天利中央广场3.63.62.62.6海岸城海岸城200020003.753.75现代国际现代国际4.2/6.64.2/6.6江胜大厦江胜大厦4.24.2港中旅港中旅4.24.2目前高端写字楼层高基本为目前高端写字楼层高基本为3.95-43.95-4.2 2米米保证办公空间净高保证办公空间净高2.82.8米以上米以上2.标准层高度建议：A A优化产品结构优化产品结构第二卷：产品打造建议第二卷：产品打造建议第二卷：产品打造建议第二卷：产品打造建议本项目标准层高建议：本项目标准层高建议：3.6-4.03.6-4.0米米保证办公空间净高为：保证办公空间净高为：2.82.8米以上米以上B B形象提高建议形象提高建议第二卷：产品打造建议第二卷：产品打造建议第二卷：产品打造建议第二卷：产品打造建议1.1.外立面：外立面：建筑形象建筑形象、立面色彩立面色彩、材料选择材料选择2.2.公共空间：大堂、电梯间、公共走道、卫生间、架空层等公共空间：大堂、电梯间、公共走道、卫生间、架空层等3.3.车位建议车位建议4.4.物业服务物业服务关键词：简洁、气派、纯粹商务关键词：简洁、气派、纯粹商务关键词：简洁、气派、纯粹商务关键词：简洁、气派、纯粹商务外立面在写字楼中的作用外立面在写字楼中的作用外立面在写字楼中的作用外立面在写字楼中的作用;p 符合建筑物本身的功能需要;p是一种文化的特征;p注重的是美感,而不要强调某种风格;p它是写字楼的“脸面”;p需要与周边的环境相融合，新洲路沿线建筑的协调感。对写字楼购买客户而言，外立面是考虑是否购买的第一位主要因素（仅排在地理位置这一客观因素之后）希望英龙集团能在后续的房地产开发中采用白派建筑白派建筑作为自己品牌的象征，逐渐创立自己的品牌形象。外立面建议外立面建议外立面建议外立面建议&外立面建议外立面建议外立面建议外立面建议 图片是悉尼的一些建筑，由建筑大师Harry Seidler（已故）设计，是典型的澳大利亚风格。深圳的气候与之相近，日照光线也比较强，更能反映白色建筑在光线下明暗面所产生的对比。东面新洲路百叶的做法是希望在立面上形成三角形的有韵律感的效果外立面建议外立面建议外立面建议外立面建议&外立面建议外立面建议外立面建议外立面建议节能及环保深圳正在兴建生态城市，政府不鼓励全玻璃幕墙形式的建筑。沿新洲路方向的玻璃建议甲方采用沿新洲路方向的玻璃建议甲方采用Low-e中空玻璃，此面有三角形遮中空玻璃，此面有三角形遮阳百叶，沿西侧设挑板，也起到遮阳百叶，沿西侧设挑板，也起到遮挡西晒的功能。挡西晒的功能。商业外立面造型商业外立面造型商业外立面造型商业外立面造型外立面建议外立面建议外立面建议外立面建议&商业外立面与写字楼整体风格相协调加强裙楼使用材料的处理，营造高端商业氛围沿街面落地玻璃处理，增加昭示性二楼预留统一的广告位灯饰等外立面细节处理外立面建议外立面建议外立面建议外立面建议&灯光工程灯光工程灯光工程灯光工程 利用夜间照明体现利用夜间照明体现建筑外型与结构美建筑外型与结构美灯光就是建筑的灵魂灯光就是建筑的灵魂灯光就是建筑的灵魂灯光就是建筑的灵魂 考虑因素：考虑因素：城市夜景已是城市最美的风景，通过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。建议要点：建议要点：不可以影响建筑的白天景观物业维修方便；不可采用彩色及大量的动态变化光色；光色方面建议采用：黄、白两种光色选择灯具的原则是必须符合设计的配光要求、灯具造型美观与建筑外观材质及造型协调匹配、品牌及质量安全 选择智能控制照明方式，可以节电在2050%以上。关键词：美观、节能、绿色、环保关键词：美观、节能、绿色、环保关键词：美观、节能、绿色、环保关键词：美观、节能、绿色、环保公共空间公共空间公共空间公共空间&大堂建议大堂建议大堂建议大堂建议 p 写字楼的第二门面;p高度是最能反映气派的元素;p一般大面积采用玻璃幕墙来营造舒适感;p地面、墙面铺设高级花岗石或大理石体现档次;p编制企业水牌营造商务氛围 关键词关键词关键词关键词:阳光、生态、简洁、气派、纯粹阳光、生态、简洁、气派、纯粹阳光、生态、简洁、气派、纯粹阳光、生态、简洁、气派、纯粹楼盘名称大堂高度（米）建筑高度（米）大堂高度/建筑高度（）航天大厦1499.614.06 诺德中心12193.26.21 卓越大厦1087.211.47 国际商会中心182168.33 世界金融中心18174.910.3地王大厦293847.55 大堂高度大堂高度大堂高度大堂高度（所选样本为其能把大堂高度作为亮点宣传的写字楼。）（所选样本为其能把大堂高度作为亮点宣传的写字楼。）本项目大堂高度建议本项目大堂高度建议本项目大堂高度建议本项目大堂高度建议项目高度项目高度:100:100米米p取样本的平均比例取样本的平均比例9.65%9.65%本项目应达到本项目应达到:9.65:9.65 米以上米以上p取标准层高度取标准层高度4.24.2米的米的2323倍倍本项目应达到本项目应达到8.412.68.412.6米米因此因此,本项目大堂高度建议在本项目大堂高度建议在10121012米。米。建议将1、2层上下打通，增加大堂高度。公共空间公共空间公共空间公共空间&大堂建议大堂建议大堂建议大堂建议 大堂面积大堂面积大堂面积大堂面积楼盘名称大堂面积（平米）华润大厦800凤凰大厦500嘉里中心 300新世界中心1200世界金融中心 400罗湖商务中心700 喜年中心700本项目大堂面积建议本项目大堂面积建议本项目大堂面积建议本项目大堂面积建议目前深圳甲级写字楼的大堂面积最少在目前深圳甲级写字楼的大堂面积最少在300300平米以上平米以上,主要面积段在主要面积段在500-1000500-1000平米。平米。考虑因素：考虑因素：p底层商业价值大大于写字楼底层商业价值大大于写字楼 p自身条件限制自身条件限制建议项目大堂面积在建议项目大堂面积在300-500300-500平米平米公共空间公共空间公共空间公共空间&大堂建议大堂建议大堂建议大堂建议 本项目大堂面积约为180，建议将外部蓝色部分通过设计上的处理与内部大堂形成一体，视觉上增加大堂面积。大堂功能配套大堂功能配套大堂功能配套大堂功能配套本项目大堂功能配套建议本项目大堂功能配套建议本项目大堂功能配套建议本项目大堂功能配套建议楼盘名称大堂功能配套大堂面积华润大厦纯商务大堂800凤凰大厦会客厅,洽谈室500嘉里中心面包屋300喜年中心票务,休憩座700新世界中心纯商务大堂1200诺德中心纯商务大堂800近年深圳的高档写字楼大堂功能配近年深圳的高档写字楼大堂功能配套倾向于纯商务大堂。套倾向于纯商务大堂。本项目大堂面与扶梯分隔开，避免商业人群对商务办公氛围造成破坏，使大堂功能倾向于纯商务大堂。公共空间公共空间公共空间公共空间&大堂建议大堂建议大堂建议大堂建议 大堂装修标准大堂装修标准大堂装修标准大堂装修标准楼盘名称天花地面墙面华润大厦木板造型地砖墙砖（内）玻璃（外）世界金融中心铝板造型大理石大理石+涂料+不锈钢凤凰大厦铝板造型进口大理石大理石新世界中心铝板造型黑色大理石意大利洞石安联大厦玻璃（自然采光）大理石大理石+玻璃幕墙诺德中心木板造型大理石、微晶石大理石本项目大堂装修标准建议本项目大堂装修标准建议本项目大堂装修标准建议本项目大堂装修标准建议项目裙楼为3层，高度有条件设计到10-12米内，因此建议：p天花：玻璃（自然采光）玻璃（自然采光）p地面：大理石p墙面：大理石+玻璃幕墙 公共空间公共空间公共空间公共空间&大堂建议大堂建议大堂建议大堂建议 考虑因素：考虑因素：u大堂是客户最能感知到物业价值、体验尊贵感的的地方，因此体现高品质至关重要；u我们的目标客户处于蓬勃发展阶段，追求物业的形象所带来的面子感，大堂整体调性应符合他们的特点，体现品质感建议要点：建议要点：u装饰适当融入星级的装饰标准，选用高档材料，如水晶灯等、同时减少材料品种，设计简约、大气，体现尊贵感和豪华感；可引入人造水景人造水景、植物盆景、雕塑小品等室内小品u大堂一侧可考虑设置休息区，供来访者使用，体现项目人性化；公共空间公共空间公共空间公共空间&大堂建议大堂建议大堂建议大堂建议 大堂品质要求：大堂品质要求：大堂品质要求：大堂品质要求：扩大大堂面积扩大大堂面积体现气派的体现气派的泛大堂泛大堂考虑因素考虑因素考虑因素考虑因素：设置泛大堂，规避项目大堂面积偏小的缺陷，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。建议要点建议要点建议要点建议要点：需要注意雨篷的设置；公共空间公共空间公共空间公共空间&大堂建议大堂建议大堂建议大堂建议 将公共道路绿化与项目外小广场进行统一规划，便于提升整体效果；将公共道路绿化与项目外小广场进行统一规划，便于提升整体效果；设计：适当运用水景、绿化、地面图案处理，设计：适当运用水景、绿化、地面图案处理，营造高档的商务与商业氛围。营造高档的商务与商业氛围。关键词：商务性关键词：商务性 休闲性休闲性 引导效果引导效果公共空间公共空间公共空间公共空间&前广场建议前广场建议前广场建议前广场建议 电梯间电梯间考虑因素：考虑因素：电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合；建议要点：建议要点：设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。公共空间公共空间公共空间公共空间&候梯厅建议候梯厅建议候梯厅建议候梯厅建议 关键词：阳光、生态、宽敞、品质楼盘名称走道净宽走道净高有无中央空调装修状况华润大厦1.22.7无地面：地毯（米色）墙面：墙纸深圳国际商会中心1.82.5有+新风地面：大理石墙面：浅绿色磨砂玻璃凤凰大厦1.62.4有地面：进口石材墙面：乳胶漆 江苏大厦1.42.6无地面：地砖墙面：ICI安联大厦1.32.6无地面：地砖墙面：ICI诺德中心1.82.5有地面；微晶石墙面：艺术玻璃本项目公共走道尺度建议本项目公共走道尺度建议本项目公共走道尺度建议本项目公共走道尺度建议目前高档写字楼的公共走道大部分都有中央空调，但降低了走道的净高；净宽在1.21.8米之间。为突出本项目在层高上的优势，以及未来的发展趋势，建议：走道净宽：走道净宽：1.6-1.81.6-1.8米米走道净高：走道净高：2.72.7米米中央空调：如能做到阳光电梯厅，则建议不采用公共空间公共空间公共空间公共空间&公共走道建议公共走道建议公共走道建议公共走道建议 考虑因素：考虑因素：与大堂、电梯间统一风格。建议要点：建议要点：设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。注重顶部灯光的处理和造型的简约公共走道作为接触最多公共空间，选材考究，建议采用高档大理石墙纸，融合与大堂相协调的 装修，形成特有商务特质。体现项目档次的区域体现项目档次的区域公共走道宽敞、阳光、舒适体现人性化公共走道宽敞、阳光、舒适体现人性化公共空间公共空间公共空间公共空间&公共走道建议公共走道建议公共走道建议公共走道建议 考虑因素：考虑因素：细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。建议要点：建议要点：设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、TOTO等；预备4个蹲位以上的空间。卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。容易忽略的甲级写字楼细节容易忽略的甲级写字楼细节卫生间细节之处体现品质高低卫生间细节之处体现品质高低公共空间公共空间公共空间公共空间&公共卫生间建议公共卫生间建议公共卫生间建议公共卫生间建议 细节决定甲级形象细节决定甲级形象国际化的公共导视系统国际化的公共导视系统公共导视系统公共导视系统考虑因素：考虑因素：体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感建议要点：建议要点：指位明确；采用国际统一图标；造型精雅；材质商务感强