房地产企业开发流程(统揽房地产).doc
房地产企业开发流程概要 房地产暴利,做房地产赚大钱之言至今不绝于耳,却不知做房地产多么难! 现在人们抱怨房价太高,你却不知为什么? 房地产本钱有六大本钱要素构成:土地本钱,建造本钱,环境本钱,营销本钱,融资本钱,税费本钱. 房地产产业链最多可延伸至七十多个产业,在相当多的地区己成为当地支柱产业,是当地主要财政收入源泉.在房地产本钱中当地财政仅从土地本钱和税费两项最高拿走54%-64%.本人曾担任一企业集团置业公司CEO.深知其内情.请看一看房地产开发流程你便知个中艰辛困苦.第一步 房地产开发工程的立项和可行性研究房地产开发工程的立项和可行性研究阶段的法律程序1， 选定工程，签订合作意向书2， 初步确定开发方案3， 申报规划要点4， 申报、审批工程建议书5， 编制工程可行性研究报告6， 申报、审批工程可行性研究报告房地产开发工程立项和可行性研究阶段的相关税费1、 可行性研究费用2、 建设工程规划许可证执照费 第二部 房地产开发工程的规划设计和市政配套 房地产开发工程规划设计和市政配套阶段的法律程序一、 房地产开发工程的规划设计1、 申报选址定点2、 申报规划设计条件3、 委托做出规划设计方案4、 办理人防审核5、 办理消防审核6、 审定规划设计方案7、 住宅设计方案的专家组审查8、 落实环保“三废治理方案9、 委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘察12、申报、审定初步设计二、房地产开发工程的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合 房地产开发工程规划设计和市政配套阶段的相关税费1、 工程勘察测量费2、 工程设计费3、 建设工程规划许可证执照费建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销售许可证共“五证，商品房质量保证书、商品房使用说明书4、 竣工档案保证金5、 临时用地费6、 临时建设工程费7、 建设工程勘察招标管理费8、 勘察设计监督管理费9、 估建园林工程设计费第三部 房地产开发工程土地使用权的取得取得房地产开发工程土地使用权的法律程序一、 国有土地使用权的出让1、 办理建筑用地规划许可证2、 办理建设用地委托订桩3、 办理国有土地使用权出让申请4、 主管部门实地勘察5、 土地估价报告的预审6、 委托地价评估7、 办理核定地价手续8、 办理土地出让审批9、 签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、审批16、取得划拨用地批准取得房地产开发工程土地使用权的相关税费1、 地价款土地出让金2、 资金占用费3、 滞纳金4、 土地使用费5、 外商投资企业土地使用费6、 防洪工程建设维护管理费7、 土地闲置费8、 土地权属调查、地籍测绘费9、 城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预定金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第四步、房地产开发工程的开工、建设、竣工阶段房地产开发工程、建设、竣工阶段的法律程序一、 房地产开发工程开工前准备工作1、 领取房地产开发工程手册2、 工程转入正式方案3、 交纳煤气天然气厂建设费4、 交纳自来水厂建设费5、 交纳污水处理厂建设费6、 交纳供热厂建设费7、 交纳供电贴费及电源建设集资费8、 土地有偿出让工程办理“四源接用手续9、 设计单位出批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发工程的工程建设招、投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发工程开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发工程的工程施工43、施工现场的“三通一平44、施工单位进场和施工暂设45、工程的根底、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发工程的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发工程的综合验收，领取?工程质量竣工核验证书?49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发工程开工、建设、竣工阶段的相关税费1、 三通一平费2、 自来水厂建设费3、 污水处理厂建设费4、 供热厂建设费5、 煤气厂建设费6、 地下水资源养蓄基金7、 地下热水资源费8、 市政、办公设施建设费大市政费9、 开发管理费10、城建综合开发工程管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活效劳设施配套建设费小区配套费18、电源建设集资费用电权费19、外部供电工程贴费电贴费20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材开展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标效劳费30、超方案用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第五步 房地产开发工程的经营阶段房地产开发工程经营阶段的法律程序1、 提交完成建设工程投资证明2、 签署预售内销商品预售款监管协议3、 办理?内销商品房预销售许可证?4、 销售工程备案5、 委托中介代理结构进行销售6、 与购房者签订认购书7、 与购房者签订买卖契约8、 办理预售登记9、 办理转让登记10、办理房地产低钾登记手续11、楼宇交付入住12、质量保证书和使用说明书13、办理产权立契过户手续
