2022年三季度中国房地产市场总结与趋势展望-快报.pdf

2022 年三季度，在“房住不炒”的政策底线下，中央继续支持地方优化房地产政策，7 月 28 日，中央政治局会议提出“因城施策用足用好工具箱，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”；8 月底以来，国常会多次提出允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求；9 月底，央行、银保监会、财政部等部委频繁释放利好政策，稳市场、稳预期。地方层面，进入 9 月，各地因城施策节奏有所加快，部分重点一二线城市政策跟进，进一步稳定市场预期。根据中指监测，三季度已有约 200 省市出台政策超 300 条，但受传统销售淡季、“断供”事件发酵和高温天气等因素的影响，房地产市场供需两端均未出现明显恢复，传统“金九”表现不及预期，整体政策效果尚不明显。四季度，预计伴随着宏观经济稳定恢复、“保交楼”持续推进以及降低房贷利率、减免税费等相关举措持续落地，购房者置业情绪将会有所修复，房地产市场亦有望底部企稳，但预期偏弱以及疫情的不确定性仍是影响市场修复的关键因素，房企投资拿地预计将继续保持谨慎，土地市场或将延续低迷态势。对于企业来说，主动把握政策和市场窗口期，积极营销回款，同时把握“保交楼”时机，夯实自身品牌，至关重要。一、一、2022 年年三季度三季度中国房地产市场形势总结中国房地产市场形势总结(一一)价格水平：三季度百城新房和二手房价格各月环比均下跌，房价走势低迷价格水平：三季度百城新房和二手房价格各月环比均下跌，房价走势低迷 图：图：2020 年年 1 月至月至 2022 年年 9 月百城新建住宅月百城新建住宅均价及环比变化均价及环比变化 数据来源：CREIS 中指数据 百城新建住宅方面，百城新建住宅方面，2022 年三季度百城新建住宅价格累计下跌年三季度百城新建住宅价格累计下跌 0.03%，房价走势疲，房价走势疲弱。弱。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022 年前三季度百城新建住宅价格累计上环比（右轴）百城新建住宅价格（左轴）米方平元22-0922-0822-0722-0622-0522-0422-0322-0222-0121-1221-1121-1021-0921-0821-0721-0621-0521-0421-0321-0221-0120-1220-1120-1020-0920-0820-0720-0620-0520-0420-0320-0220-01180001600014000120001000080000.6%0.4%0.2%0.0%-0.2%2022 年三季度中国房地产市场总结与趋势展望年三季度中国房地产市场总结与趋势展望 2022 年年 10 月月 2 日日 2 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-6618。涨 0.12%，为 2015 年以来同期最低水平；其中三季度价格累计下跌 0.03%。9 月百城新建住宅均价 16200 元/平方米，环比下跌 0.02%，已连续 3 个月下跌。从涨跌城市个数看，从涨跌城市个数看，2022 年以来，百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量整体维持在高位水平。9 月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为 56 个，较 2021 年同期增加23 个。图：图：2020 年年 6 月至月至 2022 年年 9 月百城新建住宅价格环比下跌城市数量变化月百城新建住宅价格环比下跌城市数量变化 数据来源：CREIS 中指数据 百城二手住宅方面百城二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022 年前三季度百城二手住宅价格累计下跌 0.18%，其中三季度下跌 0.35%，跌幅较二季度扩大 0.34 个百分点。受经济下行压力加大、多地疫情反复等因素影响，市场预期逐步走弱，5 月以来百城二手住宅价格月度环比持续下跌，且跌幅逐步扩大，9 月百城二手住宅均价为 15970 元/平方米，环比下跌 0.13%。从涨跌城市个数看，从涨跌城市个数看，2022 年以来，百城二手住宅价格月度环比下跌城市数量整体呈上升态势。2-8 月，百城二手住宅价格环比下跌城市数量由 45 个逐渐增至 74 个，9 月下跌城市数量为 71 个，较 2021 年同期增加 28 个。(二二)成交规模：三季度重点城市商品住宅成交活跃度不足，成交规模：三季度重点城市商品住宅成交活跃度不足，9月成交面积同比降幅仍超月成交面积同比降幅仍超20%，“金九”成色欠佳，“金九”成色欠佳 在购房者预在购房者预期偏弱及传统销售淡季等因素综合影响下，全国房地产市场活跃度延续期偏弱及传统销售淡季等因素综合影响下，全国房地产市场活跃度延续低迷态势。低迷态势。根据国家统计局数据，2022 年 1-8 月，全国商品房销售面积 8.8 亿平方米，同比下降 23.0%，商品房销售额为 8.6 万亿元，同比下降 27.9%。其中商品住宅销售面积同比下降 26.8%，销售额同比下降 30.3%。8 月，受低基数影响，商品房销售面积和金额单月同比降幅均在两成左右，较 7 月分别收窄了 6.3 和 8.3 个百分点。2319102226281934272320172023303331535846525348454147695602040608020-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-092022 年三季度中国房地产市场总结与趋势展望年三季度中国房地产市场总结与趋势展望 3 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-6618。图：图：2019 年以来年以来 100 个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势 数据来源：中指数据 CREIS 三季度三季度，重点，重点 100 城新建商品住宅成交面积城新建商品住宅成交面积同比同比降幅降幅近三近三成，成交规模为成，成交规模为 2015 年以年以来来同期最低水平，市场调整态势同期最低水平，市场调整态势未改未改。根据中指初步统计，2022 年前三季度，重点 100 城新建商品住宅月均成交面积约 3143 万平方米，同比下降 38.1%，市场情绪整体偏低。三季度，市场成交活跃度未出现明显好转，重点城市商品住宅月均成交面积季度，市场成交活跃度未出现明显好转，重点城市商品住宅月均成交面积 3277 万平方米，万平方米，为近几年同期最低水平，同比下降为近几年同期最低水平，同比下降 27.9%，环比小幅增长，环比小幅增长 2.9%。其中，7 月受传统销售淡季、供应放缓、“断供”事件等因素影响，市场活跃度明显下降，商品住宅成交面积同比下降超三成，环比由增转降。8 月市场情绪延续低迷态势，重点城市商品住宅成交面积同环比均降，但低基数下降幅相较于 7 月均收窄。进入 9 月，据初步统计，重点 100 城成交面积环比略有增长，同比降幅仍超两成，“金九”表现不及预期。图：图：2020 年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势 图：图：2021 年年以来以来 100 城及长三角、珠三角代表城市商品住宅月度成交面积同比走势城及长三角、珠三角代表城市商品住宅月度成交面积同比走势 数据来源：中指数据 CREIS 010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米2019202020212019-2021均值2022-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%一线城市二线代表城市三四线代表城市-75%-50%-25%0%25%50%75%100%125%100城长三角珠三角 4 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-6618。各梯队城市来看，各梯队城市来看，前三季度，一线城市商品住宅成交面积同比下降 24.4%，二线代表城市商品住宅成交面积同比下降 39.0%，三四线代表城市商品住宅成交面积同比下降39.2%。三季度，各线代表城市商品住宅成交面积同比均下降，其中一线城市同比下降 1.6%，降幅较二季度收窄了超 30 个百分点，9 月同比转增；二线代表城市同比降幅最大，为 33.5%，主要由于二线城市中市场规模较大的重庆、郑州、武汉、天津等地同比降幅均偏大，其中重庆同比降幅超六成；三四线代表城市同比下降 24.2%。分区域来看，分区域来看，三季度，长三角、珠三角成交规模整体保持低位，其中长三角长三角代表城市商品住宅成交面积同比降幅近三成，绝对规模居近几年同期低位。常州、无锡和芜湖等城市市场活跃度明显不足，商品住宅成交面积同比降幅在五成以上；上海市场持续恢复，三季度商品住宅成交面积同比增长约五成。珠三角珠三角代表城市三季度商品住宅成交面积同比下降 16.1%，珠海同比降幅超五成；肇庆、深圳和惠州等城市同比降幅也均超 20%；东莞在政策带动下，7 月以来市场活跃度有所提升，三季度成交面积同比增长 22.4%。图：图：2019 年以来年以来 15 个代表城市个代表城市二手二手住宅住宅月度月度成交成交面积走势面积走势 数据来源：中指数据 CREIS 二手住宅方面，二手住宅方面，三三季度季度市场情绪市场情绪略有略有修复修复，低基数下，低基数下，8 月重点城市成交面积同比转月重点城市成交面积同比转增增。2022 年 1-8 月，15 个代表城市二手住宅累计成交面积为 6829 万平方米，同比下降34.9%。各月来看，7 月重点城市二手房活跃度延续回升态势，单月成交面积约 1095 万平方米，为今年以来的最高值，同比降幅收窄超 10 个百分点。8 月，15 个代表城市二手房成交 1049 万平方米，环比小幅下降 4.2%，受低基数影响，同比由降转增 2.9%。其中北京、广州、大连和青岛等地二手住宅成交量环比均出现回升，市场活跃度有所提升。近期热点城市二手房活跃度提升，一方面受益于各地优化政策的带动，另一方面，“断供”事件影响下，购房者对二手住宅的偏好度亦有所提升。05001000150020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米20192020202120222022 年三季度中国房地产市场总结与趋势展望年三季度中国房地产市场总结与趋势展望 5 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-6618。(三三)供求关系供求关系：三季度重点城市供应规模下降，短期库存及出清周期均处于高位三季度重点城市供应规模下降，短期库存及出清周期均处于高位 房屋新开工面积同比房屋新开工面积同比降幅扩大降幅扩大，竣工面积同比降幅收窄，短期现边际改善竣工面积同比降幅收窄，短期现边际改善。在交易市场延续低迷情绪及企业资金持续承压下，企业开工意愿仍不足。2022 年 1-8 月，全国房屋新开工面积为 8.5 亿平方米，同比下降 37.2%。8 月房屋新开工面积同比下降 45.7%，同比降幅已连续 5 个月超四成。1-8 月，全国房屋施工面积为 86.9 亿平方米，同比下降 4.5%。全国房屋竣工面积为 3.7 亿平方米，同比下降 21.1%，8 月房屋竣工面积同比下降 2.5%，降幅较 7 月收窄了 33.5 个百分点，随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，房企竣工进程改善，竣工出现边际修复。图：图：2019 年以来年以来 50 个代表城市商品住宅月度供应面积走势个代表城市商品住宅月度供应面积走势 数据来源：中指数据 CREIS 受市场情绪低迷和疫情管控等因素影响，三季度受市场情绪低迷和疫情管控等因素影响，三季度重点城市供应重点城市供应节奏改善不明显节奏改善不明显，新批，新批上市面积同比降幅超四成。上市面积同比降幅超四成。据初步统计，2022 年前三季度，重点 50 城商品住宅月均新批上市面积 1763 万平方米，同比下降 45.1%。其中其中三季度三季度房企推盘力度较弱，房企推盘力度较弱，50 个代表城个代表城市商品住宅月均新批上市面积市商品住宅月均新批上市面积 1889 万平方米，处近几年同期最低水平，同比下降万平方米，处近几年同期最低水平，同比下降 47.7%，环比下降环比下降 6.3%。具体来看，7 月企业推盘节奏明显放缓，代表城市新批上市面积约 1610万平方米，环比由增转降，同比下降 51.0%。8 月以来，市场供应略有好转，9 月，供应规模环比继续增长，但在高基数下，50 个代表城市新批上市面积同比下降近五成。从销供比来看，三季度重点从销供比来看，三季度重点 50 城整体表现供小于求。城整体表现供小于求。据初步统计，2022 年前三季度，50 个代表城市商品住宅销供比为 1.16，其中三季度，房企推盘意愿不足，供应端的明显缩量导致短期市场供小于求，商品住宅销供比为 1.10。01000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米2019202020212019-2021均值2022 6 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-6618。图：图：2017 年以来年以来 50 个代表城市商品住宅可售面积与出清周期个代表城市商品住宅可售面积与出清周期 数据来源：中指数据 CREIS 短期库存来看，短期库存来看，重点城市重点城市供需两端偏弱，可售供需两端偏弱，可售库存稳定在相对高位，出清周期库存稳定在相对高位，出清周期在在 15个月以上个月以上。截至 8 月末，50 个代表城市商品住宅可售面积 37216 万平方米，处于 2017 年以来的相对高位，整体规模较二季度末下降 0.8%。出清周期方面，截至 8 月末，按近 6 个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为 17.5 个月，较二季度末缩短 1.1 个月。其中一线城市短期库存出清周期 13.8 个月，二线代表城市出清周期 16.6 个月，短期库存尚处于合理区间，三四线代表城市出清周期 22.1 个月，市场库存去化压力较大。(四四)土地供求：三季度住宅用地推出规模处近十年同期最低位，成交楼面价结构性上涨土地供求：三季度住宅用地推出规模处近十年同期最低位，成交楼面价结构性上涨 图：图：2011-2022 年各季度全国年各季度全国 300 城各类用地和住宅用地成交面积同比变化城各类用地和住宅用地成交面积同比变化 数据来源：中指数据 CREIS 在房地产市场下行态势未见明显改善、房企资金承压下，三季度地方政府推地力度继在房地产市场下行态势未见明显改善、房企资金承压下，三季度地方政府推地力度继续放缓。续放缓。根据中指数据，2022 年前三季度，全国 300 城住宅用地共推出 4.7 亿平方米，同比下降 41.9%，其中三季度推出 1.8 亿平方米，同比下降 40.9%，绝对规模处于 2011年以来同期最低位。成交方面成交方面，2022 年前三季度，全国 300 城住宅用地成交 3.3 亿平方米，同比下降 44.7%，土地出让金 2.1 万亿元，同比下降 39.0%，其中三季度成交面积同比下降 20.3%，土地出让金同比止跌。02468101214161820040008000120001600020000240002800032000360004000044000月万平方米50城月度可售面积库存出清周期(按12个月月均计算)库存出清周期(按6个月月均计算)-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%01500030000450006000075000900001050002011Q32011Q42012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q3万平方米各类用地住宅用地各类用地同比住宅用地同比2022 年三季度中国房地产市场总结与趋势展望年三季度中国房地产市场总结与趋势展望 7 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-6618。图：图：2016-2022 年各季度全国年各季度全国 300 城住宅用地成交楼面均价及平均溢价率城住宅用地成交楼面均价及平均溢价率 数据来源：中指数据 CREIS 楼面价方面，三季度地方政府持续加大优质地块供应力度，住宅用地成交楼面价结构楼面价方面，三季度地方政府持续加大优质地块供应力度，住宅用地成交楼面价结构性上涨，但多数城市土拍表现仍较低迷，溢价率处于低位。性上涨，但多数城市土拍表现仍较低迷，溢价率处于低位。2022 年前三季度，全国 300 城住宅用地成交楼面价 6441 元/平方米，同比上涨 10.3%，其中三季度成交楼面价 7072 元/平方米，同比上涨 32.6%。溢价率方面，溢价率方面，去年下半年以来溢价率持续在低位，三季度全国300 城住宅用地成交溢价率 3.2%，较二季度下降 1.1 个百分点，较去年同期下降 4.4 个百分点。图：图：2022 年前三季度各梯队城市住宅用地供求情况年前三季度各梯队城市住宅用地供求情况 指标指标 一线一线 二线二线 22 城中城中二线城市二线城市 其他二其他二线城市线城市 三四线三四线 推出面积同比-37.6%-46.5%-48.5%-41.2%-38.3%成交面积同比成交面积同比-17.8%-47.4%-46.6%-49.7%-44.0%土地出让金同比 6.3%-38.8%-36.5%-50.9%-57.0%楼面均价同比 29.2%16.2%18.9%-2.5%-23.2%数据来源：中指数据 CREIS 各线来看，三季度住宅用地供求面积同比均下降，一二线成交楼面价结构性上涨。各线来看，三季度住宅用地供求面积同比均下降，一二线成交楼面价结构性上涨。2022年前三季度，各线城市住宅用地供求较去年同期均明显缩量，推出面积同比降幅均在四成左右；成交端成交端，二线、三四线城市土拍市场持续低温，同时受土地推出力度减弱影响，成交面积同比降幅均近五成，一线城市同比降幅亦近两成。三季度，各地政府推地意愿仍不足，各线城市住宅用地推出面积同比降幅均在三成以上；成交方面，一线城市成交面积同比增长，二线城市同比小幅下降，三四线城市同比降幅超三成。价格方面价格方面，一二线城市加大优质地块供应力度，三季度住宅用地成交楼面价分别结构性上涨 63.1%和 21.1%，而三四线城市市场持续调整，市场下行期土地市场回暖动力不足，成交楼面价同比下跌仍在两成以上。7072 3.2 01020304050607080900100020003000400050006000700080002016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q3%元/平方米宅地成交楼面价宅地平均溢价率 8 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-6618。表：表：22 城住宅用地推出情况（单位：万）城住宅用地推出情况（单位：万）城城市市 2022 前三季度前三季度 2022 首批次首批次 2022 二批次二批次 2022 三批次三批次 推出推出 面积面积 同比同比 推出推出 面积面积 较去年较去年 首批次首批次 推出推出 面积面积 较去年较去年 二批次二批次 推出推出 面积面积 较去年较去年 三批次三批次 合肥 1214 81%351 19%325-3%471 61%宁波 543 48%256-16%204-54%84-75%厦门 271 26%74 40%85-40%112-22%成都 1282-7%440-6%438-42%351-6%上海 1038-10%446-24%235-54%358-38%福州 377-19%120-24%82-55%175-19%无锡 531-26%103-40%181-18%97-53%南京 942-26%145-80%454-11%346-39%杭州 1132-34%581-23%344-26%208-50%深圳 409-39%108 19%180-36%122-35%北京 492-42%169-51%175-65%148 31%苏州 449-46%165-61%215-20%69-82%长沙 735-51%323-60%350-42%-广州 812-58%276-70%147-83%389 31%天津 590-60%318-56%150-75%131-4%郑州 434-61%207-72%227 30%-济南 405-65%236-54%154-67%107-77%重庆 373-69%147-79%226-50%-武汉 624-69%93-91%92-89%439-42%青岛 526-70%88-70%211-63%227-15%沈阳 263-81%33-93%203-72%-长春 89-96%33-96%28-98%-合计合计 13533-48%4713-59%4670-58%3375-31%备注：沈阳、重庆、郑州、长沙、长春 2022 年未发布三批次土地公告。数据来源：中指数据 CREIS 从两集中土拍情况来看，三季度从两集中土拍情况来看，三季度 22 城均完成城均完成 2022 年二批次土拍，且过半数已推出年二批次土拍，且过半数已推出三批次地块。整体来看，二批次供地节奏继续放缓，整体推出面积与首批次基本持平，与三批次地块。整体来看，二批次供地节奏继续放缓，整体推出面积与首批次基本持平，与去年二批次相比，去年二批次相比，22 城供地规模整体下降城供地规模整体下降 58%。具体城市来看，南京、青岛二批次供地规模较首批次增幅均超 100%，无锡、深圳、重庆增幅亦超 50%，而其余城市推出面积多为下降，济南、广州、上海、天津降幅在五成左右。整体来看，22 城中首批次土拍表现相对较好的城市供地信心更强，如深圳、厦门、长沙二批次供地均上调规模，而首批次低温运行的城市中，除青岛外，天津、济南供地规模均大幅缩量。另外，截至 9 月 30 日，22城中有 17 城发布三批次公告，较去年三批次整体缩量，但降幅收窄；较二批次推出面积有所增长，其中武汉、合肥、上海增幅在 50%以上。表：表：22 城二批次集中供地成交情况（单位：万、百分点）城二批次集中供地成交情况（单位：万、百分点）城市城市 成交成交规划规划建面建面 较首较首批次批次 较去较去年二年二批次批次 流 拍流 拍撤 牌撤 牌率率 较首较首 批次批次 上限上限地块地块占比占比 较首较首批次批次 底价底价成交成交占比占比 较首较首 批次批次 沈阳 112 348%-57%23%3.1 0%0 100%0 南京 433 338%21%5%-27.0 12%-11.2 74%20.0 青岛 194 153%-64%4%-2.5 8%7.7 92%12.3 天津 131 142%-68%18%-64.6 0%-20.0 100%20.0 2022 年三季度中国房地产市场总结与趋势展望年三季度中国房地产市场总结与趋势展望 9 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-6618。城市城市 成交成交规划规划建面建面 较首较首批次批次 较去较去年二年二批次批次 流 拍流 拍撤 牌撤 牌率率 较首较首 批次批次 上限上限地块地块占比占比 较首较首批次批次 底价底价成交成交占比占比 较首较首 批次批次 长春 17 106%-98%33%-16.7 0%0 100%0 无锡 181 76%-18%0%0 6%6.3 81%-6.3 重庆 226 53%-14%0%0 8%-14.7 92%30.1 深圳 158 46%-40%13%12.5 64%-35.7 14%14.3 厦门 79 29%-44%10%0 11%-11.1 56%22.2 武汉 90 25%-83%9%-5.2 10%-6.7 90%6.7 苏州 198 20%-14%9%9.1 15%1.7 85%11.7 合肥 261 19%15%17%-7.8 38%-25.0 38%29.2 成都 421 18%-15%4%-8.4 21%9.4 66%2.4 济南 154 18%-50%0%-45.2 10%10.0 90%7.6 福州 58-5%-28%21%-11.9 27%10.6 45%-21.2 长沙 300-7%72%18%17.6 14%5.2 86%-0.6 北京 144-10%-11%18%12.1 29%10.9 50%2.9 郑州 178-14%69%18%17.6 0%0 100%13.3 宁波 204-20%-22%0%0 33%18.2 57%-18.6 杭州 344-39%97%0%-1.7 27%-12.3 51%5.3 上海 235-47%-43%0%0 38%5.7 35%-22.2 广州 113-57%-68%21%15.9 9%3.2 73%-15.5 合计合计 4230 8%-37%8%-7.4 20%-2.2 67%5.4 备注：沈阳 2022 首批次仅成交 4 宗住宅用地；长春 2022 首批次仅成交 1 宗住宅用地。数据来源：中指数据 CREIS 成成交方面，交方面，22 城集中供地二批次成交面积较首批次小幅增长，城市市场热度分化明城集中供地二批次成交面积较首批次小幅增长，城市市场热度分化明显。显。截至 9 月末，22 城均已完成二批次竞拍，成交面积较首批次小幅增长 8%，较去年二批次降幅超三成，部分城市市场情绪略有修复，整体流拍撤牌率好于首批次。三批次中，北京、杭州、合肥、青岛、厦门、无锡等 12 城完成土地出让，其中杭州 19 宗地中 8 宗竞拍至地价上限，北京 18 宗地全部成交无流拍，4 宗竞拍至地价上限，热点城市热点地块竞拍热度仍在；青岛推出 33 宗地，流拍 3 宗，28 宗底价成交，无锡全部底价成交，土拍情绪仍较低。此外，从两集中土拍政策来看，二批次中，青岛调整供地结构，提高土地质量，同时取消配建产权型人才公寓，提高房企参拍积极性；上海、广州增加核心区土地供应，杭州提高部分地块销售限价，武汉优化租赁配建方式，优化住宅用地内配建的商业办公比重。三批次中，土拍规则宽松趋势延续，武汉调整地块保证金比例，南京不设毛坯限价等。另外，多城市增加供地批次，如无锡、苏州目前已发布四批次土地公告，武汉 9-11 月计划集中供地四批次、五批次、六批次。10 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-6618。(五五)开发投资：房地产开发投资额连续开发投资：房地产开发投资额连续 2个月单月同比降幅超个月单月同比降幅超 10%，房企到位资金同比，房企到位资金同比大幅下降大幅下降 全国全国房地产开发投资同比下降房地产开发投资同比下降，8 月单月投资额同比降幅超月单月投资额同比降幅超 13%。2022 年 1-8 月，全国房地产开发投资额为 9.1 万亿元，同比下降 7.4%。其中，1-8 月住宅开发投资额为 6.9万亿元，同比下降 6.9%，占房地产开发投资比重为 75.8%。进入三季度，开发投资额降幅明显扩大，7 月单月同比降幅为 12.3%，8 月同比下降 13.8%，降幅较 7 月扩大了 1.5个百分点，企业投资信心仍较弱。房企到位资金同比下降。房企到位资金同比下降。2022 年 1-8 月，房地产开发企业到位资金为 10.1 万亿元，同比下降 25.0%。各项资金来源中，仅利用外资同比保持增长，国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款同比降幅有所收窄。二、二、2022 年四季度中国房地产市场趋势展望年四季度中国房地产市场趋势展望(一一)经济环境：稳经济政策效能有望继续释放，经济环境：稳经济政策效能有望继续释放，GDP 预计延续恢复态势，四季度宏观预计延续恢复态势，四季度宏观政政策仍存改善空间策仍存改善空间 今年以来，我国宏观经济面临较大风险挑战，二季度 GDP 增长 0.4%，上半年仅增长2.5%。三季度，全球经济增速放缓，滞胀风险上升，外部不确定因素持续增多，叠加国内多地疫情散发，我国经济运行下行压力不减。三季度稳经济一揽子政策持续落地，中央继续加大稳健的货币政策实施力度，8 月央行再次降息，进一步降低企业及居民的融资成本。三季度国民经济略有恢复，8 月在低基数下，消费、投资、工业生产的经济指标整体有所改善，其中固定资产投资受基建投资带动稳中有升，但房地产开发投资持续下降，对国民经济的恢复形成一定拖累；同时受外需缩减影响，8 月出口数据较前期明显回落。整体来整体来看看，当前经济延续了恢复发展态势，但恢复势头较为缓慢，经济稳步运行的基础尚不牢固。短期来看，短期来看，前期出台的稳经济一揽子政策将逐渐落地见效，叠加去年同期较低基数，前期出台的稳经济一揽子政策将逐渐落地见效，叠加去年同期较低基数，四季度宏观经济整体将延续恢复态势，增速或有所加快，但受国外需求走弱影响，四季度四季度宏观经济整体将延续恢复态势，增速或有所加快，但受国外需求走弱影响，四季度出口面临较大压力，增速或延续回落态势，内需整体亦偏弱，宏观政策仍需持续发力，央出口面临较大压力，增速或延续回落态势，内需整体亦偏弱，宏观政策仍需持续发力，央行继续推进利率市场化改革，助力经济企稳恢复。行继续推进利率市场化改革，助力经济企稳恢复。(二二)政策环境：“房住不炒”底线未变，政策环境：“房住不炒”底线未变，9月底中央持续发布重大利好政策，四季度各地月底中央持续发布重大利好政策，四季度各地因城施策力度将继续加大因城施策力度将继续加大 2022 年三季度，中央坚持“房住不炒”定位不变，7 月 28 日，中央政治局会议为房2022 年三季度中国房地产市场总结与趋势展望年三季度中国房地产市场总结与趋势展望 11 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-6618。地产政策定调，“稳定房地产市场”成为下半年政策优化的重要方向。各部委积极响应中央要求，加速落地稳定市场的相关举措，央行再次下调 5 年期以上 LPR，住建部、银保监会、央行通过政策性银行专项借款方式保障特定项目交付；监管部门通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为房企提供流动性支持；央行与银保监会宣布实施阶段性调整差别化住房信贷政策，部分城市可下调或取消首套房贷利率下限，同时下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点；财政部、税务总局支持居民改善住房条件，给予符合条件的纳税人个人所得税退税优惠。图：图：2022 年以来各地因城施策频次年以来各地因城施策频次 表：三季度主要政策类型出台频次对比表：三季度主要政策类型出台频次对比 月份月份 总政总政策条策条数数 优化优化 限购限购 优化优化 限贷限贷 优化优化 限售限售 调整调整 公积公积金金 优化优化 限价限价 购房购房 补贴补贴 优化优化预售预售资金资金监管监管 保交楼保交楼 相关相关 举措举措 二手房二手房 带押带押 过户过户 7 月月 93 2 23 1 55 3 32 21 19 0 8 月月 87 9 33 4 24 2 16 19 12 4 9 月月 140 9 27 1 56 8 60 18 11 10 资料来源：中指研究院综合整理 与此同时，中央多次强调“因城施策”“一城一策”优化房地产政策，赋予地方政府更多自主权。根据中指监测，三季度已有约 200 省市出台政策超 300 条，其中 7-8 月各地因城施策频率稍缓，9 月政策优化节奏再次加快。从城市类型来看从城市类型来看，三季度热点城市加大政策优化力度，北上广深均有涉及；二线城市则从多个角度优化调控措施，循序渐进改善房地产市场政策环境。政策涉及内容政策涉及内容除了优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面外，部分城市亦持续完善政策工具箱，如多孩家庭住房扶持政策、“一人购房全家帮”的公积金购房政策、租赁破限购、二手房带押过户、支持集中购房等。具体来看：1.多城继续放松限购政策，并向热点城市延伸。多城继续放松限购政策，并向热点城市延伸。8 月底，上海对临港新片区非户籍人34213511115813693871400501001502001月2月3月4月5月6月7月8月9月次 12 中指研究院中指研究院 中国房地产中国房地产指数系统指数系统 本报告数据来自本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电或致电 400-630-6618。才放松购房门槛，9 月二线城市限购政策出台频率和力度明显增加，天津、苏州、济南等近十城相继出台相关政策，主要涵盖放松限购区域范围、放松购房套数认定标准、购买非限购区住房无需进行资格核验等方面。值得注意的是，苏州、青岛等城市部分放松限购政策被撤回，“房住不炒”依然是政策底线。2.部分城市优化“认房认贷”标准，降低首付比例，降低房贷利率。部分城市优化“认房认贷”标准，降低首付比例，降低房贷利率。郑州、武汉限购区内二套房贷款首付比例降至 40%。天津无房首套首付调整至最低 30%，二套首付调整至最低 40%，并将“认房认贷”优化为“认房不认贷”。房贷利率方面，据统计，9 月底前已有 80 余城房贷主流利率低至首套 4.10%，二套 4.90%的水平。3.多城降低公积金贷款首付比例，提高贷款额度，部分地区支持“一人购房全家帮”多城降低公积金贷款首付比例，提高贷款额度，部分地区支持“一人购房全家帮”“商转公”。“商转公”。三季度，重庆、天津等城市对公积金贷款首付比例进行优化，徐州、泰州等城市对公积金最高贷款额度进行调整，银川、石家庄等城市支持公积金“一人购房全家帮”。另外，福州、洛阳等城市对“商转公”贷款予以支持，有利于减少已购房家庭贷款利息支出，减轻还贷压力，预计未来支持“商转公”政策的城市将进一步扩围。4.部分城市调整限价政策，