中国房地产市场研究-热点专题：广州2022年第三批次集中供地落幕底价成交、城投托底特征显著（2022年第127期）(1).doc

【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取） |中房研协【2022 年第 127 期】2022 年 10 月 11 日中房研协行业研究今日关注：专题组(：（010）68323566-8068 *：yjzx.zf广州 2022 年第三批次集中供地落幕，底价成交、城投托底特征显著【热点聚焦】报告说明：本报告是中国房地产业协会领导下北京中房研协技术服务有限公司出品的中国房地产市场研究系列报告之热点专题。主要为整理探讨新近发生的房地产重要政策行业动态及热点事件，并分享行业研究观点。如需更多信息和服务，欢迎来电来函咨询。欢迎关注“中房研协测评研究中心”微信号，或扫描以下二维码，与我们进行互动。10 月 10 日，广州市完成 2022 年第三批次集中供地。本次拍地广州共挂出 20 宗涉宅地块，但海珠金辉路 39 号地块以及花都中轴线八地块因故终止出让，最终出让 18 宗地块，成交 15 宗，成交总建面 353 万平方米，成交总金额 479 亿元。成交的 15 宗地块中，13 宗地块底价成交，2 宗地块溢价成交，整体溢价率仅 0.5%。表 1 广州市 2021 年、2022 年前三批次集中供地成交结果对比2021 年2022 年批次第一批次第二批次第三批次第一批次第二批次第三批次供应宗数484817181420成交宗数422313171115总成交建面799.2357226262113353(万平方米）总成交金额906569303341210479（亿元）整体溢价率13%1%0%1%6%0.5%流拍率12.5%52.1%23.5%5.6%21.4%25%（含中止出让地块）数据来源：中房研协整理。联系地址：北京市西城区百万庄大街 22 号院 1 号楼四层官方网站：1【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取） |中国房地产市场研究热点【热点评析】广州第三批次集中供地供求规模创今年新高，但底价成交、国企托底的特征依旧显著从土拍规则来看，广州市第三批次集中供地延续了第二批次相对宽松的竞拍规则，仍以“最高限价+摇号”方式为主，溢价 15%封顶，仅 1 宗地块保留“竞自持”。但在“控资金”和“控马甲”方面仍维持严格要求，即：房企买地须使用自有资金，同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请）。此外，挂牌的 20 宗地块中有 8 宗需配建政策住房。从供应地块来看，广州市第三批次集中供地在供应宗数、供应建面均要高于前两批次集中供地，且其中包括荔湾区芳村大道南侧“巨无霸”地块，总建面 97.9 万平方米，起拍总价高达 187.6 亿元，仅次于 2009 年出让的广州亚运村地块。但整体来看，地块“质量”稍显逊色。一方面，中心区域地块占比明显减少。据 CRIC 统计，广州市第二批次集中供地中，挂牌的中心六区地块建面占比达到 61%，到第三批次集中供地，这一比重缩减至 46.8%，下降了近 15 个百分点。另一方面，近三成地块为回炉地块，商服用地占比较高。以成交的 353 万地块为例，商服建面占比约 4 成，可售住宅建面仅约 185 万。从土拍结果来看，尽管广州市第三批次集中供地成交建面和成交金额均创 2022 年以来新高，但土地市场整体仍显“凉意”。一方面，广州市第三批次集中供地流拍率（含中止出让）达 25%，高于前两批次集中供地。15 宗成交地块中，13 宗地块底价成交，底价成交地块占比高达 86.7%。成交土地整体溢价率仅 0.5%，也要明显低于第二批次集中供地。从拿地房企来看，广州市第三批次集中供地中，无民企现身，15 宗地块竞得者均为央企、国企。其中，中海、越秀等传统开发商不见身影，地方城投表现突出。15 宗成交地块中，有11 宗地块由地方城投类公司（或以联合体形式）竞得，占比超七成。国企尤其是地方城投托底特征显著。总体来说，广州市第三批次集中供地虽然在成交规模和成交金额上均要超过前两批次集中供地，但底价成交、地方城投托底的特征显著，土地市场整体仍延续低温。此外，2021 年广州市共进行三批次集中供地，累计收金约 1778 亿元。2022 年广州市计划举行四批次集中供联系地址：北京市西城区百万庄大街 22 号院 1 号楼四层官方网站：2【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取） |中国房地产市场研究热点地，至此已完成三批次，累计收金约 1030 亿元。依照当前的市场表现和走向，2022 年广州市集中供地土地出让金或将面临明显缩水。13 城完成 2022 年第三批次集中供地，低溢价成交、城市冷热分化等特征延续截至 10 月 11 日，22 城中已有 13 个城市完成 2022 年第三批次集中供地。表 213 城 2022 年第三批次集中供地成交结果（以土地出让金由高到低排序）平均成交流拍率（含出让土地成交土地成交建面土地出让平均溢价城市宗数宗数（万）楼板价金（亿元）率（%）中止出让）（元/）（%）上海3535184.9294601053.82.30北京181874.833918500.36.10广州2015122.413572479.20.525杭州1919104.520741430.65.10武汉3129152.97723299.70.16.5合肥2821167.65555204.37.125厦门6532.318814179.10.216.7青岛333084.88231164.41.19.1苏州9937.718405127.33.00福州171560.98043121.40.611.8无锡111153.91237512000深圳7647.39576106.43.914.3宁波101036.212135101.88.60数据来源：中房研协整理。据统计，13 城共成交涉宅地块 223 宗，成交金额总计约 3888 亿元。其中，35 宗地块达到最高限价成交，占比约 15.7%，156 宗地块以底价成交，占比约 70.0%。底价成交、低溢价率仍是大部分城市第三批次集中供地的共性。具体到城市层面，纵向来看，大部分城市第三批次集中供地较第二批次有所下滑，如深圳第二批次集中供应 16 宗地块，成交 14 宗，土地出让金约 339.3 亿元，第三批次集中供地中联系地址：北京市西城区百万庄大街 22 号院 1 号楼四层官方网站：3【微信群：DCyanbaosucai】知识星球/公众号：地产研报素材（2000+G/近17万份研报一次性获取） |中国房地产市场研究热点这三项数据均缩水过半。横向来看，城市差异、区域差异明显。在完成第三批次集中供地的13 个城市中，上海、北京、广州三个一线城市占据土地出让收入前三位，长三角区域土地市场整体表现更加活跃，如杭州、合肥、宁波等城市土地平均溢价率均超过 5%。反观厦门、福州、青岛等地，均面临低溢价率、高流拍率的局面。尽管政策暖风频吹，但截至目前房企在销售、融资两端均未得到明显改善，房企拿地信心和意愿短期内难以恢复，底价成交、国企托底、区域分化的特征预计将在城市第四批次集中供地中延续，年内土地市场或难有明显回暖。（内容来源：中房研协测评研究中心）联系地址：北京市西城区百万庄大街 22 号院 1 号楼四层官方网站：4