重庆市房地产项目开发及审批流程详解（精华）ppt课件.ppt

重庆市房地产开发报批流程主要内容重庆市房地产开发报批流程房地产开发中的成本构成房地产开发中的问题与对策 重点研究房地产开发前期报批流程。研究方法 文件检索公司调研理论研究基本假设房地产开发项目（商、住、办公）重庆市主城区严格依法建设，不存在罚款房地产E网第一篇：报批流程房地产E网房地产开发阶段划分投资机会寻找投资机会筛选可行性研究获得土地使用权规划设计与方案报批签署有关合作协议施工建设与竣工验收市场营销与物业管理房地产E网项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理房地产房地产E网网房地产开发阶段划分投资决策阶段前期工作阶段（规划设计阶段）开发建设阶段租售阶段房地产E网一.投资决策阶段投资决策阶段是房地产开发过程中最为投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取料搜集，投资机会研究，土地信息获取和土地竞买以及和土地竞买以及项目建议书项目建议书、可可行性研究行性研究的编制和审批等工作步骤。的编制和审批等工作步骤。房地产E网获取土地信息投资机会研究是否可行是否参加土地竞买编制项目建议书反馈最高价是否获得是否测算测算编制可行性研究报告项目建议书审批可行性研究报告审批办理投资项目备案证项目立项审批办理土地权属交接相关证件项目立项转入前期工作阶段房地产E网获得土地信息的渠道重庆市土地交易中心 http:/ ；vv市土房局主持拍卖活动，有意竞买者参与市土房局主持拍卖活动，有意竞买者参与竞投，应价最高者为受让方；竞投，应价最高者为受让方；vv受让方与市土房局签订出让合同，按规定受让方与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金；支付土地使用权出让金；vv申领申领土地成交确认书土地成交确认书。办理完。办理完建设建设用地规划许可证用地规划许可证后再办理国土证后再办理国土证房地产E网房地产房地产E网网项目建议书的审批 审批部门vv市发展与改革委员会市发展与改革委员会审批材料vv待审批的项目建议书待审批的项目建议书vv项目资本金中除自有资金外的资金来源证明项目资本金中除自有资金外的资金来源证明vv项目业主资信证明材料或营业执照复印件项目业主资信证明材料或营业执照复印件vv其他特殊规定必备的材料其他特殊规定必备的材料审批结果vv项目建议书批复项目建议书批复 房地产E网重庆市计划委员会文件重庆市计划委员会文件渝计委固2004 号关于关于XXX花园花园项项目建目建设设工程工程项项目建目建议书议书的批复的批复重庆市XX房地产开发有限公司：你公司XX2004第01号文件收悉。为改善人民居住条件，加快XX区的城市建设，经研究，同意你公司开发建设XX区XX花园，观予以立项批复如下：重庆市发展计划委员会 年 月 日 主题词：城乡建设 房地产 立项 批复报送：市计委，区政府。抄送：区地方税务局，规划分局，区建委，国土局，环保局，房管局，公安分局，财政局，审计局，统计局。房地产房地产E网网委托环境影响评估 委托部门vv具有相应资质的单位具有相应资质的单位委托结果vv项目环境影响评价报告书项目环境影响评价报告书收费标准vv遵循市场价遵循市场价vv建设项目环境保护管理条例建设项目环境保护管理条例第九条第九条房地产E网可行性研究的审批审批部门vv市发展与改革委员会市发展与改革委员会申请材料vv待审批的可行性研究报告待审批的可行性研究报告vv项目环境影响评价报告书项目环境影响评价报告书 vv项目建议书批准文件复印件项目建议书批准文件复印件 vv其它特殊规定必备的材料其它特殊规定必备的材料审批结果审批结果vv可行性研究报告批准文件可行性研究报告批准文件通常委托有资质的单位编制可研报告通常委托有资质的单位编制可研报告房地产E网项目立项审批部门审批部门vv市发展与改革委员会市发展与改革委员会申请材料申请材料vv立项申请书立项申请书vv土地出让确认书土地出让确认书vv项目建议书项目建议书vv可行性研究报告可行性研究报告vv开发资质证明和营业执照开发资质证明和营业执照vv法人身份证复印件法人身份证复印件获得证件获得证件vv企业投资项目备案证企业投资项目备案证vv建设项目备案批复建设项目备案批复（份）（份）房地产E网二.前期工作阶段前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的阶段。具体工作在于落实开发方案，为开发项阶段。具体工作在于落实开发方案，为开发项目建设做准备。前期涉及工作程序以及部门众目建设做准备。前期涉及工作程序以及部门众多，主要工作内容包括：购置土地的后期工作、多，主要工作内容包括：购置土地的后期工作、拆迁安置、项目报建与委托设计等等。拆迁安置、项目报建与委托设计等等。房地产E网申请项目选址获得建设项目选址意见书委托规划设计方案并送审获得设计条件设计条件要求通知书要求通知书委托地质勘查委托地灾评估委托初步设计并送审委托施工图设计并送审办理建设用地规划许可证办理建设工程规划许可证报批报批总平面总平面规划图规划图土地使用权土地使用权初始登记初始登记获得获得国有土地国有土地使用权证书使用权证书缴纳土地出让金市签订土地出让合同委托土地勘界市国土局审核同意土地成交确认书申请用地区草签土地出让合同进入拆迁环节房地产房地产E网网委托地质勘查委托单位vv市勘测院（或有相应资质的单位）市勘测院（或有相应资质的单位）委托结果vv地质勘查报告地质勘查报告vv1 1：500500现状地形图、地下管网图现状地形图、地下管网图收费标准vv政府指导定价政府指导定价vv计价格计价格200210200210号号vv（可以杀价）（可以杀价）房地产E网委托地质灾害危险性评估委托单位vv具有地灾评估资质的单位具有地灾评估资质的单位委托结果vv地质灾害评估报告地质灾害评估报告收费标准vv渝价渝价20022572002257号（附件）号（附件）房地产E网办理建设工程选址意见书办理部门vv所在区规划分局所在区规划分局申请材料vv申请书和申请报告申请书和申请报告vv1 1：500500实测现状地形及管网图实测现状地形及管网图vv土地出让确认通知书土地出让确认通知书vv 开发资质证书开发资质证书vv其它文件其它文件房地产房地产E网网办理建设工程选址意见书办理程序办理程序vv申请与受理（申请与受理（5 5日内）日内）vv审查与决定（审查与决定（2020日内）日内）vv公布与颁发（公布与颁发（1010日内）日内）获得证件获得证件vv建设工程选址意见书建设工程选址意见书vv设计条件要求通知书设计条件要求通知书vv复函意见书复函意见书（不同意时颁发）（不同意时颁发）收费标准收费标准vv不收费不收费房地产房地产E网网房地产房地产E网网重庆市规划局重庆市规划局渝规选(2004)江字第 号 关于关于XXXX小区工程小区工程的选址意见通知书的选址意见通知书重庆市XXX房地产开发有限公司：你根据计委投2004xxx号文批复，你单位的xxx花园小区工程申请在xxxx建设。经研究，同意上述申请。请按国家基本建设程序和现行有关规定办理相应手续。建设具体位置及规划要求见附件：重庆市建设工程设计条件、要求通知书、规划设计红线图。建设单位或个人在取得本通知书后六个月内未报送规划设计方案的，本通知书(合附件；附图)自行失效(不可抗力因素除外)。自行失效后，按重庆市城市规划管理条例的规定，另行确定单位或个人。重庆市规划局 年 月 日 主题词：城乡建设 选址意见 通知书抄送：重庆市人民政府、重庆市地房局、重庆市建委房地产房地产E网网土地使用权初始登记办理部门vv所在区土房局所在区土房局申请材料vv申请书申请书vv营业执照营业执照vv土地使用权出让合同土地使用权出让合同vv出让金缴款凭证出让金缴款凭证vv建设用地规划许可证建设用地规划许可证vv由房产测绘部门出具的实地勘测报告由房产测绘部门出具的实地勘测报告房地产房地产E网网土地使用权新建登记办理程序（略）办理程序（略）获得证件获得证件vv国有土地使用权证书国有土地使用权证书收费标准收费标准vv勘测费勘测费vv登记费登记费勘勘勘勘测费测费测费测费：0.20.2元元元元/m/m2 2 占地面占地面占地面占地面积积积积登登登登记费记费记费记费：房地房地房地房地产产产产价格价格价格价格总额总额总额总额（万元）（万元）（万元）（万元）累累累累进计费进计费进计费进计费率（）率（）率（）率（）100100以下（含以下（含以下（含以下（含100100）0.20.2超超超超过过过过100100以上部分至以上部分至以上部分至以上部分至20002000（含（含（含（含20002000）0.080.08超超超超过过过过20002000以上部分至以上部分至以上部分至以上部分至50005000（含（含（含（含50005000）0.060.06超超超超过过过过50005000以上部分至以上部分至以上部分至以上部分至1000010000（含（含（含（含1000010000）0.040.04超超超超过过过过1000010000部分部分部分部分0.020.02房地产房地产E网网领取国有土地使用权证办理部门vv市国土局市国土局收费标准vv国土出让金：国土出让金：150-350150-350元元/m/m2 2 建面建面vv国土契税：土地评估价格国土契税：土地评估价格3%3%vv国土勘测费：（国土证附图）国土勘测费：（国土证附图）738738元元/宗宗vv国土证税费：约国土证税费：约2020元元房地产房地产E网网委托设计单位进行设计设计单位资质的认定设计的三个阶段设计的分类每阶段设计对应的成本预测每阶段设计的审查房地产房地产E网网房地产房地产E网网报批总平面规划图 办理部门vv重庆市规划局重庆市规划局申请材料vv报建人身份证明和单位介绍信报建人身份证明和单位介绍信vv建设项目选址意见书建设项目选址意见书和选址红线图和选址红线图vv选址范围的总平面规划图（方案设计）选址范围的总平面规划图（方案设计）办理结果vv规划局对上述文件资料审核同意后，发给规划局对上述文件资料审核同意后，发给审批的盖章总平面图审批的盖章总平面图审批的盖章总平面图审批的盖章总平面图房地产房地产E网网办理建设用地规划许可证办理部门vv所在区规划分局所在区规划分局申请材料vv申请表和申请报告申请表和申请报告vv方案设计图说（加盖设计资质印章，并含室外方案设计图说（加盖设计资质印章，并含室外综合管线）及其电子文档综合管线）及其电子文档vv建设工程选址意见书建设工程选址意见书及其附件（复印件）及其附件（复印件）vv其它文件其它文件房地产房地产E网网办理建设用地规划许可证办理程序vv申请与受理（申请与受理（5 5日内）日内）vv审查与决定（审查与决定（2020日内）日内）vv公布与颁发（公布与颁发（1010日内）日内）获得证件vv建设用地规划许可证建设用地规划许可证房地产房地产E网网办理建设用地规划许可证收费标准收费标准vv重庆市建设工程规划许可执照费管理办法重庆市建设工程规划许可执照费管理办法渝府发渝府发200123200123号号 房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网办理建设工程规划许可证办理部门办理部门vv所在区规划分局所在区规划分局申请材料申请材料vv申请表申请表vv施工图说（加盖设计资质印章，建筑工程仅限建施工图说（加盖设计资质印章，建筑工程仅限建施图）及其电子文档施图）及其电子文档vv土地证、用地批准书土地证、用地批准书vv市建委初步设计批复市建委初步设计批复vv消防、市政、人防、环保、防雷、教委意见消防、市政、人防、环保、防雷、教委意见vv施工图设计文件审查意见书施工图设计文件审查意见书vv地勘报告地勘报告房地产房地产E网网办理建设工程规划许可证办理程序vv申请与受理（申请与受理（5 5日内）日内）vv审查与决定（审查与决定（2020日内）日内）vv公布与颁发（公布与颁发（1010日内）日内）获得证件vv建设工程规划许可证建设工程规划许可证房地产房地产E网网办理建设工程规划许可证收费标准vv光卡费：渝价发光卡费：渝价发1996819968号，号，325325元元/卡卡vv规划执照费：渝府发规划执照费：渝府发200123200123号号vv人防工程易地建设费：渝价人防工程易地建设费：渝价20002412000241号号易地建设费易地建设费=建筑面积建筑面积3030元元/平方米平方米房地产房地产E网网房地产房地产E网网房地产房地产E网网旧房拆迁缴费拆迁摸底拆迁摸底报报告告面面议议动动迁迁办办拆迁拆迁评评估估报报告告面面议议动动迁迁办办拆迁管理拆迁管理费费1元元/m2拆迁拆迁办办拆迁代拆迁代办费办费25-35元元/m2拆迁拆迁办办房地产房地产E网网三.开发建设阶段房地产开发建设过程大致分为项目建设房地产开发建设过程大致分为项目建设准备阶段、施工阶段、竣工验收阶段。准备阶段、施工阶段、竣工验收阶段。此阶段主要完成的工作有办理此阶段主要完成的工作有办理建设工建设工程施工许可证程施工许可证、招投标、现场三通一、招投标、现场三通一平、施工的质量、工期、成本控制、竣平、施工的质量、工期、成本控制、竣工验收及相关手续办理等。工验收及相关手续办理等。房地产房地产E网网正式用电申请及施工临时用电申请建设项目上水申请建设项目排水申请及临时排水申请建设项目燃气申请其它必要配套申请办理施工许可证工程发包办理合同签证合同签证委托质量监督委托质量监督委托文明安全监督委托文明安全监督办办理理市市政政配配套套工工程程安安装：装：业主工程项目管理业主工程项目管理业主工程项目管理业主工程项目管理施工单位竣工施工单位竣工房地产房地产E网网施工单位工程竣工施工单位提交：工程技术与竣工图质量签证文件工程结算资料现场监理工程师组织初验是否合格总监理工程师组织全面检查进行预验收是否合格否是否是否开发商组织正式验收工程质量等级评定签署验收意见书工程交接审核预算书处理工程索赔房地产房地产E网网工程发包报建受理部门vv市建委市建委报送要件（业主报建，施工单位协助）（业主报建，施工单位协助）vv工程项目报建表工程项目报建表vv建设工程规划许可证建设工程规划许可证vv全套勘察设计文件全套勘察设计文件vv设计审查联审单设计审查联审单vv公司资质证书副本公司资质证书副本vv经审查同意取得工程项目施工承发包洽谈经审查同意取得工程项目施工承发包洽谈会议纪要会议纪要 房地产房地产E网网办理合同签证（备案）受理部门vv市建委市建委报送材料（业主报建，施工单位协助）（业主报建，施工单位协助）vv建设单位与施工单位签定的施工标准合同建设单位与施工单位签定的施工标准合同（施工合同由工商管理部门盖章）（施工合同由工商管理部门盖章）房地产房地产E网网委托质量监督受理部门vv市建委（质监站）市建委（质监站）报送材料（业主报建，施工单位协助）（业主报建，施工单位协助）vv全套设计文件全套设计文件vv施工合同施工合同vv建设工程规划许可证建设工程规划许可证（原件）（原件）vv营业执照副本（原件）营业执照副本（原件）vv建设工程质量监督申请表建设工程质量监督申请表 房地产房地产E网网委托文明安全监督受理部门受理部门vv市建委（安监站）市建委（安监站）报送要件报送要件（施工单位报建，业主协助）（施工单位报建，业主协助）vv施工企业安全登记资质证书副本施工企业安全登记资质证书副本vv安全申报登记表安全申报登记表vv项目经理、安全员、施工员安全管理证、特种作项目经理、安全员、施工员安全管理证、特种作业人员的操作证上岗证（原件）业人员的操作证上岗证（原件）vv施工组织设计施工组织设计vv临时用电组织设计临时用电组织设计vv职工意外伤害保险单（原件），取得安全申报表职工意外伤害保险单（原件），取得安全申报表签章。签章。房地产房地产E网网建筑施工临时排水沉淀池审查受理部门vv市建委市建委报送要件（业主报建，施工单位协助）（业主报建，施工单位协助）vv规划总平面图规划总平面图vv1 1：500500地形图地形图房地产房地产E网网办理市政配套工程安装（业主报建，施工单位协助）（业主报建，施工单位协助）持相关证件各专业公司办理市政配套工程包括上水、下水、煤气、电力、电信、报装。房地产房地产E网网办理建设工程施工许可证办理部门办理部门vv所在区建委所在区建委办理程序办理程序vv建设工程项目报建：持计委等有权部门立项批准文件和规划建设工程项目报建：持计委等有权部门立项批准文件和规划许可证到建管科办理工程报建。许可证到建管科办理工程报建。vv施工图设计审查：由建委委托有资格审查机构进行审查，并施工图设计审查：由建委委托有资格审查机构进行审查，并取得施工图审查备案书。取得施工图审查备案书。vv建设工程监理：按照规定应该委托监理的工程已委托监理。建设工程监理：按照规定应该委托监理的工程已委托监理。vv招投标：完成招投标程序，取得招标办签发的中标通知书。招投标：完成招投标程序，取得招标办签发的中标通知书。vv规费缴纳：到建委（及市建设工程交易所）办理缴费手续。规费缴纳：到建委（及市建设工程交易所）办理缴费手续。vv质量监督、安全监督手续：质量监督站办理质监手续，建管质量监督、安全监督手续：质量监督站办理质监手续，建管科办理安全监督手续，保险机构办理职工意外伤害保险。科办理安全监督手续，保险机构办理职工意外伤害保险。vv施工现场检查：工程项目管理人员压证上岗、安全文明施工施工现场检查：工程项目管理人员压证上岗、安全文明施工设施。设施。房地产房地产E网网办理建设工程施工许可证办理工程报建办理工程报建施工现场检查及施工现场检查及施工现场检查及施工现场检查及市政配套办理市政配套办理市政配套办理市政配套办理施工图设计审查施工图设计审查落实监理单位落实监理单位落实招投标落实招投标规费缴纳规费缴纳所在区建委审查所在区建委审查获得获得建设工程建设工程施工许可证施工许可证房地产房地产E网网办理建设工程施工许可证办理时限办理时限vv以上程序经审查符合要求，在以上程序经审查符合要求，在1515日内颁发建筑工日内颁发建筑工程施工许可证。程施工许可证。收费标准收费标准项目单位项目单位建设单位建设单位项目项目 单位单位建设单位建设单位招标业务费招标业务费总造价0.4(区收)招标业务费招标业务费总造价 0.4(区收)质监费质监费总造价 2.8(区收)建筑管理费建筑管理费总造价 1.3(区收)交易费交易费总造价 0.36(市收)交易费交易费总造价 0.84(市收)劳动定额测定费劳动定额测定费总造价 0.3(市收)定额管理编制费定额管理编制费总造价 1.3(市收)房地产房地产E网网工程项目管理（略）进度控制投资控制质量控制信息管理合同管理安全管理组织协调房地产房地产E网网消防验收许可证办理部门办理部门vv消防部门消防部门申请材料申请材料vv建筑工程消防验收申请表建筑工程消防验收申请表vv消防局对该工程的施工图设计审批意见书（复印件）消防局对该工程的施工图设计审批意见书（复印件）vv全套竣工图，并填报各类消防系统设计安装情况及其全套竣工图，并填报各类消防系统设计安装情况及其有资格单位的有资格单位的调试测试报告调试测试报告vv隐蔽工程施工记录资料隐蔽工程施工记录资料vv消防设施资料及合格证消防设施资料及合格证vv落实消防设施设备维护管理，并将合同报送消防机构落实消防设施设备维护管理，并将合同报送消防机构审核备案审核备案房地产房地产E网网委托地质勘测委托部门vv具有相应资质的单位具有相应资质的单位获得成果vv建设工程竣工实测地形图建设工程竣工实测地形图收费标准vv按照市场价按照市场价房地产房地产E网网委托房产测绘委托部门vv具有相应资质的单位具有相应资质的单位获得成果vv房屋竣工测量报告书房屋竣工测量报告书收费标准vv按照市场价按照市场价房地产房地产E网网建设工程规划验收合格证办理部门vv所在区规划分局所在区规划分局申请材料（针对沙坪坝情况）vv申请报告申请报告vv建设工程竣工图（建筑工程仅限建施图）建设工程竣工图（建筑工程仅限建施图）vv具有相应资质机构提供的建设工程竣工实具有相应资质机构提供的建设工程竣工实测地形图（含电子文档）测地形图（含电子文档）vv具有相应资质机构提供的房屋竣工测量报具有相应资质机构提供的房屋竣工测量报告书告书房地产房地产E网网建设工程规划验收合格证办理程序vv申请与受理（申请与受理（5 5日内）日内）vv审查与决定（审查与决定（2020日内）日内）vv公布与颁发（公布与颁发（1010日内）日内）收费标准vv不收费不收费房地产房地产E网网竣工验收备案登记证办理部门vv市建委（竣工验收市建委（竣工验收1515日内日内进行备案）进行备案）申请材料vv工程竣工验收备案表工程竣工验收备案表 vv工程竣工验收报告工程竣工验收报告 vv施工单位签署的工程质量保修书施工单位签署的工程质量保修书 vv住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书等等 获得成果vv竣工验收备案登记证竣工验收备案登记证房地产房地产E网网四.租售阶段房地产开发项目的租售阶段涉及项目投房地产开发项目的租售阶段涉及项目投资的回收，是非常重要的一个阶段。该资的回收，是非常重要的一个阶段。该阶段主要涉及商品房预售许可证的办理、阶段主要涉及商品房预售许可证的办理、房屋产权的初始登记以及房地产证的办房屋产权的初始登记以及房地产证的办理等方面的工作。理等方面的工作。房地产房地产E网网项目竣工验收委托房产测绘办理预售许可证商品房预售与业主签订购房合同商品房预售合同商品房预售合同登记备案登记备案委托建筑面积测绘委托建筑面积测绘房屋权属新建登记房屋权属新建登记共有两次测绘活动办理办理房屋产权证房屋产权证分割分割房屋产权证房屋产权证国有土地使用权证国有土地使用权证房屋抵押登记房屋抵押登记房地产房地产E网网商品房预售条件 城市商品房预售管理办法 vv已交付全部土地使用权出让金，取得土地已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；使用权证书；vv持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；vv按提供预售的商品房计算，投入开发建设按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的的资金达到工程建设总投资的2525以上，以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。并已经确定施工进度和竣工交付日期。房地产房地产E网网办理商品房预售许可证 办理部门办理部门vv所在区国土与房管分局所在区国土与房管分局申请材料申请材料vv商品房预售登记申请表商品房预售登记申请表vv建设工程规划许可证及其所附的建筑总平面图、建设工程规划许可证及其所附的建筑总平面图、规划红线图规划红线图vv建设工程施工许可证及建筑施工图建设工程施工许可证及建筑施工图vv国有土地使用权证国有土地使用权证vv开发企业的开发企业的营业执照营业执照和资质证书和资质证书vv投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；合规定条件的证明；vv商品房预售面积测绘报告书商品房预售面积测绘报告书vv商品房预售方案商品房预售方案房地产房地产E网网办理商品房预售许可证办理程序（办证大厅）vv申请与受理（申请与受理（1 1日内）日内）vv办理与决定（办理与决定（vv公示公示收费标准房地产房地产E网网商品房预售合同登记备案预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售登记备案可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。房地产房地产E网网商品房预售合同登记备案办理部门vv所在区房地产交易所所在区房地产交易所申请材料vv商品房预售合同（一式四份）商品房预售合同（一式四份）vv商品房买卖合同联机备案申请表（网上）商品房买卖合同联机备案申请表（网上）vv业主身份证（复印件）业主身份证（复印件）vv商品房买卖授权委托书商品房买卖授权委托书vv不动产发票（上报联）不动产发票（上报联）房地产房地产E网网委托建筑面积测绘委托部门vv具有相应资质的房产测绘部门具有相应资质的房产测绘部门委托结果vv房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告收费标准vv遵循市场价遵循市场价房地产房地产E网网房屋权属新建登记 办理部门vv所在区房地产交易所（土房局下属单位）所在区房地产交易所（土房局下属单位）申请材料v消防验收许可证（复印件）v建设工程规划验收许可证（原件）v建设工程竣工验收备案登记证v土地使用权出让合同v房产面积测绘报告书v工程结算审定通知书房地产房地产E网网房屋权属新建登记收费标准vv初始登记费初始登记费 (总登记费总登记费)n n住宅：住宅：8080元元/套套 n n非住宅：按房屋建造成本的非住宅：按房屋建造成本的1 1vv权证印花税权证印花税n n5 5元元/证（代收）证（代收）依据渝价2002274号房地产房地产E网网房地产房地产E网网办理房屋产权证办理部门vv所在区房地产交易所所在区房地产交易所房地产房地产E网网第二篇：成本构成房地产房地产E网网 表表1 总总成本成本测测算表算表序号序号成本构成成本构成计费标准计费标准总费用总费用（万元）（万元）单方费用单方费用(元元/m2）备备 注注1土地费用土地费用4163 196.00 按业主提供数据，详见表按业主提供数据，详见表22前期工程费前期工程费81538.37 详见表详见表33工程建设费工程建设费27464 1292.95 详见表详见表44项目管理费项目管理费3%房屋房屋开发费开发费848 39.94 人员工资福利及招待费等人员工资福利及招待费等5销售费用销售费用2.5%销销售收入售收入1328 62.50 2%3%（含广告推广、销（含广告推广、销售代理、售场及样板房装修售代理、售场及样板房装修等费用），总销售收入按照等费用），总销售收入按照建筑面积建筑面积2500元元/m2测算，测算，6财务费用财务费用96645.48 资金利息，详见可研报告资金利息，详见可研报告7规费、税费规费、税费5709 268.79 详见表详见表58基本预备费基本预备费2.0%上上述各项费述各项费用用826 38.88 即不可预见费，一般即不可预见费，一般2%3%合合 计计42120 1982.91 房地产房地产E网网 表表2 土地成本土地成本测测算表算表序序号号 项项目内容目内容 计计价价标标准准总费用总费用（万元）（万元）单方费用单方费用(元元/m2）备备 注注1土地出让金土地出让金土地使用权出让合同土地使用权出让合同2征（土）地管理费征（土）地管理费渝价（渝价（2001）346号号4拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费5货币安置费用或建房费货币安置费用或建房费根据摸底统计表计算根据摸底统计表计算根据安置方案根据安置方案6房屋产权补偿及评估费房屋产权补偿及评估费根据残值评估结果根据残值评估结果7提前搬家奖励及补助费提前搬家奖励及补助费根据安置方案自定根据安置方案自定8附属设施补偿费附属设施补偿费水、电、气等水、电、气等按市场价格计按市场价格计9青苗补偿费青苗补偿费重庆市征地补偿安重庆市征地补偿安置办法置办法1999.410土地补偿费土地补偿费11农业人口安置费用农业人口安置费用12地上、下附着物补偿费地上、下附着物补偿费13拆迁代办费用拆迁代办费用自行协商自行协商14拆迁管理费拆迁管理费被拆建面被拆建面1元元/平方米平方米渝价（渝价（2002）274号号合合 计计4163 196 按业主提供数据按业主提供数据房地产房地产E网网 表表3 前期工程费前期工程费序序号号内容内容计费标准及依据计费标准及依据总费用总费用（万元）（万元）单方费用单方费用（元（元/m2）1市场调查及产品策划市场调查及产品策划502.35 2规划设计费规划设计费计办价（2002）10号，市场价甲级院1518元/平米(含规划及方案设计、初设、施工图设计，各占30%、30%、40%)319 15.00 3地质勘查费地质勘查费计办价（2002）1153，一般市场包干计算或者按钻孔深度110130元/米60 2.82 4园林景观绿化设计园林景观绿化设计计办价（2002）10号100 4.71 5三通一平三通一平含场地平整及施工用水电路通200 9.42 6原有建筑物的拆除原有建筑物的拆除根据拆迁房屋的质量，施工单位处一般按812元/平米的标准缴纳给建设单位，但除渣由建设方负责0 0.00 7施工图审查费施工图审查费渝价（2000）830号，市场价3%设计费30 1.41 8勘察成果审查费勘察成果审查费渝价（2000）830号，按勘察费总额的610计算60.28 9监理费监理费渝价（2000）352号，一般包干计算或建筑面积2元4元/平米（小区）502.35 合合 计计815 38.35 房地产房地产E网网 表表4 工程建设费（一）工程建设费（一）分项分项工程名称工程名称二期指标二期指标备备 注注工程造价工程造价（万元）（万元）单方造价单方造价（元（元/m2)占总造价占总造价比例比例（%）主体主体工程工程土建土建18902 889.87 68.82 1、工程建设、工程建设费已考虑近期费已考虑近期材料涨价因素材料涨价因素在内在内水电水电789 37.15 2.87 房地产房地产E网网 表表4 工程建设费（二）工程建设费（二）分分项项工程名称工程名称二期指标二期指标备备 注注工程造价工程造价（万元）（万元）单方造价单方造价（元（元/m2)占总造价比占总造价比例（例（%）专专业业分分包包工工程程通风、排烟工程通风、排烟工程151 7.12 0.55 电梯安装工程电梯安装工程924 43.50 3.36 光纤电视安装工程（室内、室外）光纤电视安装工程（室内、室外）72 3.37 0.26 消防工程（室内、室外）消防工程（室内、室外）338 15.92 1.23 安防工程（室内、室外）安防工程（室内、室外）206 9.71 0.75 配电引入、开闭所及设备安装工程配电引入、开闭所及设备安装工程1088 51.21 3.96 以项目总额以项目总额2000万万,扣一扣一期摊入为期摊入为51.2元元/m2防火门、防火卷闸门防火门、防火卷闸门49 2.33 0.18 卷闸门卷闸门14 0.65 0.05 防盗门防盗门140 6.60 0.51 塑钢门窗塑钢门窗858 40.39 3.12 动力配电安装、电缆及桥架安装工程动力配电安装、电缆及桥架安装工程已含已含柴油发电机组安装工程柴油发电机组安装工程61 2.85 0.22 燃气工程燃气工程355 16.70 1.29 供水工程供水工程110 5.18 0.40 铁花、护栏、厨卫防水等铁花、护栏、厨卫防水等473 22.27 1.72 表表4 工程建设费（三）工程建设费（三）分项分项工程名称工程名称二期指标二期指标备备 注注工程造工程造价价（万（万元）元）单方造价单方造价（元（元/m2)占总造价占总造价比例比例（%）环境附环境附属工程属工程锚杆挡墙锚杆挡墙206 9.71 0.75 园林景观工程（含游泳池、园林景观工程（含游泳池、广场及雕塑小品等）广场及雕塑小品等）1137 53.53 4.14 硬景硬景5642m2,软景软景58845m2,以均价以均价300元元/m2扣一期摊扣一期摊入入装饰工程（进厅、电梯间装饰工程（进厅、电梯间公共区域）公共区域）606 28.54 2.21 总平供配电及照明工程总平供配电及照明工程118 5.57 0.43 市政工程（道路、生化池、市政工程（道路、生化池、给排水）给排水）558 26.28 2.03 其他其他308 14.50 1.12 合合 计计27464 1292.95 100.00 表表5 重庆市房地产项目开发税费（一）重庆市房地产项目开发税费（一）序号序号费费 用用 名名 称称计计 算算 标标 准准收费单位收费单位备备 注注收费文件收费文件国土部门国土部门1 1国土出让金150-350元/m2建面国土局建面?2 2国土契税土地评估价格3%国土局优惠政策?3 3国土勘测费（国土证附图）738元/宗国土局每证为一宗4 4国土证税费约20元国土局5 5国有土地新建登记勘测费0.2元/m2占地面积国土局国土证附图6 6国土证其它税费20元国土局7 7产权面积测绘费0.3元/m2产权交易所0.4-0.3-0.2(分级计算)渝价20003688 8新建登记费住宅：80元/户非住宅：工程造价1产权交易所9 9产权交易手续费新建住宅3元/平方非住宅1产权交易所渝价20021301010产权权证印花税10元/本产权交易所房地产房地产E网网表表5 重庆市房地产项目开发税费（二）重庆市房地产项目开发税费（二）序序号号费费 用用 名名 称称计计 算算 标标 准准收费单位收费单位备备 注注收费文件收费文件规划部门规划部门1 1规划许可证执照费建安费1.8-2规划局1000万元以上按1.8渝府发2001232 2公示牌制作费规划局分A、B、C三类3 规划超面积罚款200500元/m2规划局房地产房地产E网网表表5 重庆市房地产项目开发税费（三）重庆市房地产项目开发税费（三）序序号号费费 用用 名名 称称计计 算算 标标 准准收费单位收费单位备备 注注收费文件收费文件建委建委1质检费建安费2质检站572 2招投标业务费建安费0.4招标站甲乙双方各0.4渝价2001345号3 3工程测定费建安费1.4招标站4 4交易综合服务费建安费0.36招标站渝价1998475号5 5 散装水泥专项资金建筑面积0.9元/m2建管站6 6拆迁摸底报告面议动迁办7 7拆迁评估报告动迁办8 8拆迁管理费1元/m2拆迁办9 9拆迁代办费25-35元/m2拆迁办1010城市配套费140元/m2建面配套办渝府发2001111号表表5 重庆市房地产项目开发税费（四）重庆市房地产项目开发税费（四）序号序号费费 用用 名名 称称计算标准计算标准收费单位收费单位备备 注注收费文件收费文件资质单位资质单位1 1可研报告编制费面议事务所按投资额计算2 2 地质灾害评估费按土地面积计算3 3现状实测费勘测院4个点一组，每组2000元4 4地质勘测费35元/m2设计院行业标准?5 预售登记测绘费0.3元/m26放线及验线费0.3元/m2勘测院7 验收现状实测费勘测院4个点一组，每组2000元房地产房地产E网网表表5 重庆市房地产项目开发税费（五）重庆市房地产项目开发税费（五）序号序号费费 用用 名名 称称计计 算算 标标 准准收费单位收费单位备备 注注收费文件收费文件其他单位其他单位人防费30元/m2建面人防办15/13/10渝价200432号防雷设计审核、验收费45元/系统防雷办按工程总造价及系统数施工图审查费设计费3%设计院可面议工程监理费工程投资总额的1%监理公司0.6%2.5%(0.60.8%)渝价2000352环评报告编制费面议编制单位施工合同印花税建安费0.3产权交易所税法规定施工合同公证费中标金额0.1（3000万以上加500元/）白蚁防治费0.5元/m2建面白蚁防治所绿化赔偿自有绿地3-5元/m2，公共绿地2000-5000元/m2园林市政处集中绿化建设费渝价200075环境监测费环境监测机构重庆市环境监测收费管理办法施工变压器1-3元/m2拆除面积电业局按负荷计算电力查勘费2000元电业局电力设计费面议电业局按变压器容量计表表5 重庆市房地产项目开发税费（六）接上表重庆市房地产项目开发税费（六）接上表序号序号费费 用用 名名 称称计计 算算 标标 准准收费单位收费单位备备 注注收费文