2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分预测300题含解析答案(云南省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】 CCF7E8B6T7V3H10X2HG10Z4R1Y8W4M4F8ZB7Y7J7X10Q1Q10N102、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”B.“重阴必阳，重阳必阴”C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”【答案】 DCG3C3Y4G2B10U8A4HZ1E6X2K2X2G10N4ZA10T1S10S7K5I3M83、脏腑之气的功能中属阴的部分是A.温煦、推动、兴奋B.凉润、宁静、抑制C.构成脏腑的基本物质D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能【答案】 BCU6K1Q2W7Y5A3X5HS3W7J2R2T4D10A9ZO9O4O4N5U5I1O24、马克思的地租理论不包括（ ）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】 BCP10N7W5D2T6C3Y3HY6V6W8C4H6J7Y7ZS2J3G8T3K3S2S25、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】 BCX2W9Y3B7I10T2H8HN6H1U6Q6P7R2G5ZT8I6L7M9D6E8L46、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于A.缓则治本B.急则治标C.标本兼治D.未病先防【答案】 ACG1M3T7P1A7H4T3HN10P3P9W8Z8D7F3ZL8X6D8Z8X5K5B47、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括（ ）。A.测算房地产开发中可能的最高费用B.测算房地产开发项目的实际利润C.测算房地产开发项目的预期利润D.测算待开发房地产的最高价格【答案】 BCH1K2L4X9D6M3E9HS5P1M10T4F9U2Y8ZH10M1D9D9D1X3A88、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（ ）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】 ACL7C3R5A3S8O6A8HL3T2L3O5D2P7K6ZU9H1R3Z8T8B1U69、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（ ）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】 CCK4Y4W8S9T5K5K5HK5X1G7G1U7C8L4ZP3F6M7B7U7O8L910、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（ ）的内容。A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面【答案】 BCV7L5J4O7C2C6A8HS5W4T6M8L2O7E5ZD4F7W3O1F7V7H411、某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（ ）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】 CCD6D3L2F1M3N3A2HM8K2Q7E2S10V9W1ZK10T8V10P8J2E5A212、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（ ）。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法【答案】 CCL10L9P9N10T5O5C5HX4L8O2R9I3O4C9ZW3T6S3R6B4P10I213、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】 BCV1W8K8L4P1C1F7HV10S7M10Z10S9T7N5ZI9I9E9O2P4Z4B714、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】 CCD1O6R6E4U4Z2R4HU10K4M7Y5F10P4V7ZB2I3Q9M3K7X6Y215、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（ ）。A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】 ACF5Z3Z4N2J6R2G10HI3S2W5K10E4P5S2ZS6N8J3F3Q2Z1E816、 参与津液的输布，不参与津液排泄的是A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】 DCM6M3U8J10S8X7R9HX9K1A6E5B6W6M5ZE7K2I7S5F9J8X217、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（ ）的限制。A.房地产地役权B.房地产权利及其行使租赁权C.房地产使用管制D.相邻关系【答案】 DCE3M10Z2C1A4K1W7HV10Y2L3Z5S4V1E10ZN7T5T4C8E10C2D418、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（ ）。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人【答案】 CCZ9E10N3H8M2Q2H6HB3B8H5W2Y9I10E3ZX10G3S10V4A8L7B419、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】 BCR7V2X10E5B7Y1Q3HB10Y7L9R10R10N1L4ZS1C2P6H2A10P8V420、某建筑物的建筑面积为200m2，有效年龄为12年，重置成本为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）。A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元【答案】 CCO3Y9S4Q5L1Y4W10HX9Z4E6Y7E3Z8T5ZY10C4E7L6O2Y2L321、从（ ）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】 BCG2H1B2H1R1Q5I10HZ10A8U3P10U3N6G9ZA10K4C5T9M1Y3Q122、“入上齿中”的经络是A.手阳明大肠经B.足阳明胃经C.手太阳小肠经D.足太阳膀胱经【答案】 BCJ9K4M5Y7E2C7T3HJ6A10O10Y5J6E9D8ZE2G2E5K1F5N2U1023、 头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是A.热B.寒C.风D.火【答案】 CCQ8V7E8F6H8Y10R7HJ5Y3F4B9V10J3I9ZR10V4S9N6X10Y4X624、房地产区位是指该房地产与（ ）在空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.其他房地产或事物D.各种事物【答案】 CCO6Y5O4T2G2I9D9HT8K1C3R4A3E4M8ZW6H5P7T3R10W2K725、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。A.主动争取B.主动接受C.被动争取D.被动接受【答案】 ACZ10H7V6O3K7H10E2HN5X5P2A8W7E8P1ZO5O10O4F5U2R8L626、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（ ）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】 BCD1X7I1I7P2Q8Z9HC6D4Z9M8H3T8X3ZF6B2E6C10Q6Z6U427、有理性的买者在购买商品时，会选择（ ）。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的【答案】 ACW7W6X3E7Z6S2N7HJ10L7S7Z5X7W4B9ZN8V4O4X5Q10W8X828、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立【答案】 DCD4A10M5Z5J7Q10Z6HG7O8D7G2L9J8G3ZW9A10Q5M9Y10H4H229、房地产的基本存在形态不包括（ ）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物【答案】 DCK1G2Y4F9K10G9X1HJ5P10N1X9P2T3S2ZX8A7W8U2B7Y2X130、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则【答案】 CCV7F5F3Q5W3Y9U7HZ7S1F10A2B5X2R2ZX6P3N10U8L5P4P231、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】 BCV9P9L10W2R3D9T10HN4M4E7U10B2I4T6ZM8D2I9D10N7W5A232、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（ ）。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人【答案】 CCS10A3K4Y7S8V2Y9HN1L9A6N9M1C5S3ZA4Z3T6F3M1O10O333、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（ ）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处【答案】 DCQ6V4G8E10S2W7R3HC10V1R3F1A5C6X2ZZ1E9G5U4O5A9S734、“入上齿中”的经络是A.手阳明大肠经B.足阳明胃经C.手太阳小肠经D.足太阳膀胱经【答案】 BCI6I9G8D7W7R4R2HY9H3T6J2S8W7G1ZJ7S9U8Q1R6K7P735、价值时点原则要求评估价值是在由（ ）决定的某个特定时间的价值。A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程【答案】 CCM7R2C7Z8G3O1Z4HM1C3D4Y3E7V3V8ZB6Q10K10N4T8O9T336、估价上的折旧注重的是（ ）。A.原始取得价值的减价调整B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价调整【答案】 DCL1U4S8G7D6Q5I9HQ10S7Q1U9X6H7W1ZI1Z4U6S9R5G1W137、最适用的房地产价格指数或变动率是（ ）。A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率【答案】 DCO7O2J1T4E2X6E3HI9E7W9U6D10S6G1ZF10I1J7H1D9V9E438、当供给增加量小于需求减少量时，则（ ）。A.均衡价格下降，均衡交易量增加B.均衡价格下降，均衡交易量减少C.均衡价格上升，均衡交易量增加D.均衡价格上升，均衡交易量减少【答案】 BCC7D4I8K6U7B3E5HW9S1G10G3A6S3M6ZU5K10X8Y8T2F10M239、 人卧则血归于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 BCG5M7F1F10L3M7S10HI3O9M1W1T10E9Y7ZV7X9Z5O10O5H1H340、国家标准房地产估价规范的最早颁布时间是（ ）年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】 CCQ10Y7B1X8B6V9F9HT4L7U5D2G2V8M3ZQ2K1J4B4W1Z10I441、 气闭多由什么原因所导致？A.浊邪外阻B.气不内守C.气的升举无力D.气随血脱【答案】 ACO9C1F1Z8M7N3I8HB8W1V10V2Q4J4R7ZH8V5W8L10F9W2P142、强调理性认识依赖于感性认识，这是A.认识论的辩证法B.认识论的唯物论C.认识论的唯理论D.认识论的经验论【答案】 BCB8A6M10S8V1H8X4HI2Q7T7I9M5R7A7ZA9K5T3N9J1O9U643、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（ ）作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】 BCR10U6A10L6H1G6B10HD3U3S10D2I7S8O9ZZ9C6G1M9R6Z4L244、房地产使用权目前主要是( )。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权【答案】 DCM7V10X8S5K9U1Z7HG10B7D2W8N9W1N8ZE4I2T1U2W4G3H445、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】 DCB2K7Z9Y10J8S8H3HV6J8V1U7R1W6D5ZE5R5N8X10M2E7V1046、关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】 DCX3G10L7E8P6L2B2HY10L6K7W7O5E1Z10ZU9E3N9C7W6R8Q147、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】 DCU10G4I3O8K1X10D10HV4G9V10S8C5M4C10ZU8S7S4T9N2X2L948、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】 BCR10Z10Y6K10S6Y2G8HA3G8O10Z7L2X9O4ZB3D6X4J4Q6Y1U649、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】 BCP4T1L3I5V6C5D8HA1E9H10M5A8P9P10ZZ4F4C2V10Q3X8Q250、从（ ）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】 BCM5D1U8R2Y10I4B10HB10C3J6U5Q6N5Z8ZN4T5H4R9C8K5T551、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04【答案】 CCG8M4Z9Q4M8Z3N4HF8S1Y3G8L8T6J10ZV5S5Y4B6D10X9A852、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（ ）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】 BCG6T10A8L1Y2U9I6HZ1L5R6S10I6N7Z10ZH9Q2L2N8U2C7J853、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（ ）。A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料【答案】 BCB10F8F3X3V4T1W2HP7J10J10V3X6E6T8ZN8Z5F8Y3E9N10V254、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【答案】 CCX7V5V1D4B2A1A9HO2A10N8O9H9T7Q1ZQ4I10P2O4S4D6R355、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 DCG7V10L3X10H8U8C10HT6S10B10G7U9Z10H4ZT2G9T9D10E5Q2Z156、某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在（ ）。A.50亩B.210亩C.40亩D.300亩【答案】 ACN7N2C4Y6B5S3A3HW8D4D5G6H7C10R10ZB10S10A8J4U7Z1G157、下列经脉属于奇经八脉的是A.督脉B.任脉C.带脉D.阴维脉【答案】 ACX1G4D2M5K1P9Q7HQ4J2R7G3E9K10S6ZG6N8P4M3S1Y4G758、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】 DCO5U1Q10H3V3I5N8HA1A1Q7X8U3Y6U8ZQ7R8K4W1A5C4D859、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（ ）。A.收益递增递减原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.适合原理【答案】 BCR9Y7H4M8K7A7F10HG7L8U6L10K4J8S9ZK4J3M3C10M8X5X560、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（ ）的限制。A.房地产地役权B.房地产权利及其行使租赁权C.房地产使用管制D.相邻关系【答案】 DCA10N9N8C10J1U10X9HA10H9J9E4T4S8Z1ZK9B5A3K2D2U4H361、收益法中的运营费用率是指（ ）。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比【答案】 DCW8G7L6Q2B1W8J3HU9O6E5Z2U8L5I2ZJ8E3W6U8B5K1C1062、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅，血行障碍C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散【答案】 ACC3Q4N5O6V5D9R1HF1K6J8S2F10F5O3ZP10F3L10E1I8V3C363、( )是随着时间的推移而减少的；A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【答案】 BCT7V5S5Z10L8I2B7HW4M10E7R6F3L4V5ZQ1V2F2O8Q3E3Z364、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（ ）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】 ACK3E2P7W2H1P9V1HE6P4T4J4Y7U7C7ZM5D1K2L1X2D1U465、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于A.缓则治本B.急则治标C.标本兼治D.未病先防【答案】 ACY4D6Q8X3N6Q10K10HS6H9L10F4Y7P5S7ZN4S2M2R10L8Z4Q766、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（ ）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】 DCP1P4T2B5J1T7Y5HA5O9T8W1H6F5H2ZM1P6H3I4M9J3Q867、 参与津液的输布，不参与津液排泄的是A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】 DCG6J3Y8F2E2N5D1HJ10E4Q7P7D7W3S6ZV3I5U7Y2I10D7P268、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（ ）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】 BCH6I7J10M10W9Q2R7HQ6S1K10Q4W8M4Y3ZI10V5K3H8I1E5R469、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）万元。A.21B.27C.2473D.2479【答案】 DCB2P1D4K4G1F8J7HQ8I5Z10K2C1F10R5ZJ1E4Y6M9Q5O2L870、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（ ）对商品的需求。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】 CCJ2O9K3L10P7F10B4HY5U7W8H9G10W2D9ZJ7O4K8G1I9K4T371、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】 CCK5L10W6V10K10P2I1HJ2W7O3P9F9T6P3ZI3B4B9Q2L6Y1I672、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（ ）。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费【答案】 CCP5R6P6J8N4L9H5HS6L8X5T4O3O9S4ZJ7A6U7N4S4L2N973、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（ ）万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】 CCE6B7R8F10J9G5F1HM2B10G2H6E5H8Y9ZM7W7Y2E6O9I4T774、下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。A.政府协议出让土地B.购买相邻房地产C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产【答案】 BCY1S5H7R5H2Z2V2HY3R8C3K8F4T6T5ZQ2I4U5R3U5J10O575、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.51，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.31，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】 DCB4F2L6N4I9E2S10HR2Y7X8G4R8G7S4ZD8A4E10R2T10B6T176、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】 BCV6A10T8A3A3P9U6HG5D7K2A6C6C3E3ZG8E8Z7L10A5A5N977、土地价值不包含地上( )的价值。A.装修工程B.物业C.建筑物D.物产【答案】 CCV6V5S8B4A5I1O9HW4Y8H6P2U6V7S5ZK8L1V6S8N4D10B1078、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间【答案】 BCF6Q4L8Z8V9M8G5HI6Q4U7R1P10S4U9ZQ7Z5R2I3J7S2H279、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】 CCX9R8V9L4S5P7D7HQ1J3X9M9D4J1L7ZL5Y3I2N9C3Z8K980、根据昼夜对人体病理的影响，病情甚是在A.夜B.昼C.夕D.旦【答案】 ACW8T6H6W1O2U2S2HJ10B2T8C4Z3V3Z10ZW1X5G3O8M6C6N781、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（ ）。A.维持现状B.更新改造C.拆除建筑物作为空地转让D.新建较高标准的办公楼【答案】 BCM5N8X4G9I10X3L8HM3H6J8K6D1Q8F2ZC3T2U6N7Q8C9J482、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（ ）。A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数【答案】 BCF3N7Z4R1J5U8G1HJ1Y8O2I8M2R7B5ZC6G8U5C7J2D5Q883、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（ ）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】 ACS3I2V5S6N9T9Y10HU1K8O8C1O3B3U3ZK9D2A2L4R3C2Z284、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境【答案】 DCV2L5A7O9V8I6K1HF9J3C5U6S1R3C8ZK6H6W1N4F1F1Z385、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（ ）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】 BCV3M7L9U9Z2L3R8HP7A4A6A10V7W5E6ZK6F9E10S1A1Y8B886、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。该旧办公楼的重建成本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】 BCA3F2Q4Q8U5L9P10HF7S6Q8A6Q10Z7L7ZS2Q6C8G8Z3J9G287、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）。A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元【答案】 CCN10C7M7M3T3C8P10HZ5W6R7E7G2T9C1ZI1H9D1V5V2U9C388、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（ ）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】 ACS7Q2D2P9Z6D4B7HV6X2J10H1Q2C3I1ZH1U2F1Q8F2Z7R1089、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（ ）。A.苏慕斯法则B.霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则【答案】 CCV7T7O7H9B9X10X7HP1E9J9H4R6K4S1ZD1G7E10D1H4J3P490、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】 CCO2W1E5N7L4I6W4HC9N1H2R3U10Z5F2ZS5C4E1U5Y5P10T391、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。A.收益递增原理B.收益递减原理C.最佳效益原理D.适合原理【答案】 DCO2D2Y8G6D6X9H6HX1V8N4E9S5R3Q9ZG10I7C10G9J4U3X292、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则