2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库自测模拟300题及答案参考(福建省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（ ）最为详细、准确。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 CCS8Q3O4G5K6K5D2HY2L5H9I6S8M4H6ZR1K7L7U9Y3I8L22、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【答案】 CCX3Z8X4K5U5X5E3HH1U5N8C2Z8I2Q9ZW9E6Q1Y8C4C1G33、下列除哪项外均是气和津液的关系A.气能载津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】 ACZ9O5G6V10R7M7F8HO3H6J9C9R1W5C6ZQ4B5D5V9Y8H9Y54、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。A.523.45B.593.75C.643.75D.1000【答案】 CCG10L4N7G2I5V8R9HO4I7H3N8V1Z3U4ZK2U8N10E10N4X4P95、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（ ）。A.105B.97C.98D.103【答案】 BCF7Z9U3Q10Z1X4S6HU8U2V1W7Z8W3N1ZM3V5O7N6F3W10O76、 “用寒远寒，用凉远凉”属于A.因时制宜B.因地制宜C.因人制宜D.阴阳亡失【答案】 ACE8C7Q10Y10N8T3U2HL9O2K3D1G3T9Y8ZK5H7F8X7A5E3W27、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（ ）。A.通过自己开发耕地取得B.通过征收集体土地取得C.通过征收国有土地上的房屋取得D.通过市场购置取得【答案】 ACY3D5L1O8R4E3G9HV2V2O2H6D9L10F4ZI3V2P10F5W3J4K88、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】 CCH7H6B8A2T7M6S2HF9O10V5F5X5U6Z7ZX4Q5L9A3A7J1C19、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（ ）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】 BCR6K7Y1E10B7U4W8HR2N6S1D8S6F10C6ZH3G9J9L9L6G8B110、气血运行的主要通道是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 ACE10K3O2E4W2O3E5HF4C4R2C1T2F9T8ZC9A5Y5K1O4Z2H611、 参与津液的输布，不参与津液排泄的是A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】 DCC2F1B7Y4C8B8F5HK6O4C2Y1E6I9M4ZW10K4W8D8A4B3D212、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答案】 CCI6L6N8L3P4N10R2HG8V10Y1R6W9X4D2ZI2Y8A7S7Y4T10S313、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（ ）。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】 DCL5P10L5N2Z3D1S3HL5N9J7Q10L4G1U1ZY4F7V8A5N1Q9V1014、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】 ACE1Z8C6C6X6A9P4HW6H4V7K8N7X5O7ZM6H8M5G10L5N6Q415、 人卧则血归于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 BCO3L7I7X7W3L1Q9HC10W1D9A6Y6J1C6ZE7C6A8Y7M10O5E716、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（ ）万元。A.050B.5075C.50100D.100150【答案】 CCM8D8P10R2D5J4Y9HT6V1V4G8Z9H2D1ZR1G2F1O3Q5F6X217、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】 ACC7G9C6F1N10J3N1HN3E1K7R10F9P5H5ZR3J10C7S9O1S6H918、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（ ）。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】 DCO2U1H5C5M5K5L6HA4M8W5Z6K6V4G10ZD4N1H10B10C6F5Q619、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的A.五脏一体观B.形神一体观C.病理上的整体性D.诊治上的整体性【答案】 CCW4B10G1C1C4I5V10HC3I6M4L7U8A5X8ZM9P7C10E7G7O1K620、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙两宗土地任选其一【答案】 DCI7J1D5N2B10O3Z9HU6S4S7Z7U2E1A2ZG5M7J8F10A10X3Q421、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】 ACR4F6Z7K6Q6O9J9HJ2V2L9J1K2G6L6ZT10K2E8F10T7A10W822、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（ ）。A.在建工程抵押估价业务B.公司上市估价C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.司法鉴定估价【答案】 ACH1E7T5K4I9U6F7HP7N3V3G7C9F9W4ZT6K10J3I8T8J7R323、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】 CCI6R7S8L1D5S7H7HY3M6N7U9C4B4H4ZS2Y1X9N3N10Z4V224、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ ）万元。A.245B.275C.315D.345【答案】 DCY10W9D1F3D6W1C8HR3C10T4Y3D10P1J10ZU5T1H3S3Y10K7D525、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】 CCC8E6Q6V1D8Q10U10HB5D2B7N3A8I1H8ZP8C6J4A4N1I7C326、房地产估价委托合同的内容可以不包括（ ）。A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务【答案】 CCF10E7R2Q3Q6P1Z7HX1C4J8L4T8Z10P5ZU4W2U10A9F8C2I1027、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（ ）。A.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化【答案】 BCO7K3Z2O7F3S10L9HC5K7Q6T8K9T10Q3ZZ5U10B3P6Q2T2D628、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为（ ）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】 BCA9N5M3Y6L1U1M1HV3B9F10L9E2F3K2ZK10Q5D10M10H5V10U129、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是A.心血不足B.心阴不足C.心的阳气偏衰D.心血瘀阻【答案】 ACO8M9L1G4A10R7P8HL1O9F5W10H5I8A5ZZ8J2B6G3H7P5L830、从本质上讲，价值时点是由（ ）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】 CCV5M3S2V1C9E2W6HA4S6G6T9W10K10U9ZQ1S6B3U10S8D4Q331、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（ ）。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】 ACB10M6I8J5O6S10U6HR4V3F2Y8C2Q5S4ZD3N4O5X8O6B4H1032、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（ ）。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易【答案】 CCL4L8E4N3K9X3J3HB1R6K7I4B4I6K9ZI9P5E1U8O6R9N633、房地产使用权目前主要是( )。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权【答案】 DCD2R10J4X7M5E8B5HD7Q9V2I8S10S3B10ZF4Y7I2F9U5C10J934、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（ ）构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费B.购置时应由买卖双方缴纳的税费C.相关税费D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】 DCJ10B3Q7V8U2Z10B10HY2S8N5G5O4M6P8ZL5F6B10B9R7G8V835、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（ ）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院【答案】 ACO3W10F2U9W7J10K5HK4A8A4Q6R1H4X1ZK7B1U7G6W4B9Q236、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”B.“重阴必阳，重阳必阴”C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”【答案】 DCM10S8F1J8X9L7T5HQ2S3D1J5V1O10O2ZN8W8J7L8Y6A5M537、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）NPcCkc（t）中，N表示（ ）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】 ACJ5O1V2F9X6M9Q6HY9D5H8Y7A9I10O4ZT6L3L7U4G3L9I938、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（ ）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】 BCK6N4G3X1V6R5I6HK5E3L2O1G6N1B10ZB4V2U8Z1N7T5J239、建筑物折旧的求取方法中，（ ）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法B.市场提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】 ACI1G3G2R10I1Y10A4HC10R3Q9I10A6L7U5ZE1D2H5R5W8J4B840、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（ ）。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费【答案】 CCI6M1X8P1K1S10M3HX10R10Y3T10Z5R7K9ZR9M2Y7S6J9T1V841、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（ ），它体现了资金的利率和开发利润两部分。A.平均报酬率B.利润率C.回报率D.报酬率【答案】 ACC8B10E2U4S4O3I3HP10U5S1P9F2X10P5ZA5R5N3Z7F3S5N742、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产【答案】 BCD1P2P6P6V3M5E7HS4D3O1I9M5D9Y5ZE8T10M8H7Q3L1O643、从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等于（ ）。A.账面价格和市场价格B.理论价格和成交价格C.原始价格和投资价格D.正常成交价格即市场价格【答案】 DCF6W7W1K7Z4N3M5HT10L4G1Y6K4Q4Z2ZV1K9I2W3R9X4R444、某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（）万元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】 CCJ9P5P6Z5T3N5Q1HZ3U3F10A8X1U4M2ZJ9B7Z1U9F7F5M945、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（ ）万元。A.12B.25C.27D.40【答案】 BCU8M8R6A10J9P2Y4HW10B1P6U5F2W6A5ZM5O8K6S2M8G2G746、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（ ）。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法【答案】 ACL4R3D9C4A3N7H7HF7X10D10P2J2Q5V9ZF5E10W9R9F2G5I547、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（ ）。A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件【答案】 DCF2U1H8Z4C1A1Y6HQ9G9U3P1O1E9F1ZR8K6G8E1F10U4V948、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指( )。A.使用价值B.交换价值C.理论价值D.评估价值【答案】 BCM6G3O4Z2O1V10O2HV2K6E6L10H4F6X10ZF4Q10H8F4V10H5H549、( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施【答案】 ACI8S8B7T10M9Q4W4HX7N8N1H10W2C8J3ZE1X7F2V7F3K9H550、房地产估价（ ）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法B.长期趋势法C.成本法D.收益法【答案】 BCS1D6W1V1J3L1R10HW3G10V5Y5F3N6E6ZQ7R9D7Q9Z10W7M751、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（ ），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析【答案】 CCO1M2G3T1Q3X3X2HM3Z7J4X8J3Q9F1ZW10E10Q6T10U5E1U252、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】 BCG1L10N2E4A6E1H8HZ7Y8O7P2N7A4B1ZH4O4U9Y5R8U8P653、某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（ ）万元。A.800B.878C.896D.1129【答案】 ACC2E2C2F7C9M4A3HQ5O2Z3C9B2W5O3ZP9M4B8X8Y7H2N554、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（ ）。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【答案】 CCG9X9U10R1Z1N3P9HS4H1G9C9S2P5U1ZT8B9S1T4A9H4S655、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】 DCW2Z3I9K3N9O6D6HE5T1S1L7M4X6L3ZW7X7Z2G4E9J8I756、买方购买与其原有土地相邻的土地时，其购买价格一般会（ ）这块土地单独存在时的价格。A.低于B.等于C.接近D.高于【答案】 DCQ1V3P10U10Q10G7A3HR7Z7N10K9F7L9U4ZN4X1G9X2H2D4P657、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】 ACV2L10D6P8T10O8Y8HB7X2Z1E9Z4V4H2ZV6I2T6M9Z9R8C258、运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】 DCM4E4Y2L3E10R7L3HY5K8Q10X3N1A8Q9ZE5B5L6V1Q10C5R159、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（ ）。A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年【答案】 CCN10C5T10V6S1E1J8HM9D4R3L6Q1I3F6ZV4B8E6G7N4F5L260、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上【答案】 BCP2A3B8G7R4N1R2HO2O2P9C7R6G6U1ZT9P8B5V5U5L5E461、面色 白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】 CCH5A8K6W7X2H7B4HJ4L6Q8K6G10W4N5ZF4I10G9O10R1H8Q662、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（ ）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】 BCN10E9A8R5A9Z9R9HJ9I10N6U10W2T9W4ZR1C6K1T1D2O2Z563、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（ ）。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产【答案】 CCA10U3M1U10A5C9C2HV3Q5Y6F3S1K7R7ZG5O5O7E10V3C6Z564、价值时点原则要求评估价值是在由（ ）决定的某个特定时间的价值。A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程【答案】 CCQ8G9E7X10K1L6N3HK9X3N1I10I3W3R3ZP3Z6L3N8I2D1O465、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。A.价值时点B.收集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映【答案】 DCQ9S1N9U8D9O6I3HC10I5N8I2F5N8O4ZO5A1C9K10J7O6G866、下列哪项不属于气机失调A.气滞B.气逆C.气脱D.气虚【答案】 DCR9J7Z6X2T3M7A9HJ4F6M8F7Q7L6D4ZF10J7J5N1W6O1X1067、在指数修匀法中，Vi1Via（PiVi）中的a的取值范围应当是（ ）。A.a18B.0a1C.a0D.0a1【答案】 BCY10D1J8N7T6V9U6HW2Q7B7G1J9W5C5ZA2N5W8G8Q6C8G468、根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（ ）划分。A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型【答案】 BCY8E1K2K2Y6X4D4HO10F6M3L7Q2V3C8ZW6S8E9W6P10W3G869、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产【答案】 BCO2Z1H7F7A8B10C8HJ10I2X9K4L8Z9M6ZR3M1P10K10M4Z5O270、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】 ACM2S5A6A1E5S4J8HB6Q10A9M3P5R7V1ZX9R2I7X5Y9D10O971、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上【答案】 BCW9F7P2Y2U6W5E5HP2T4L9W10J4U4G4ZS3R8E5A2B5J10H172、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】 CCK4X3C7P10R6S3C1HW1H4B9Y8H3U9A2ZZ2Q10Y3F5K1S1Y673、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（ ）万元。A.050B.5075C.50100D.100150【答案】 CCM3O10N3Q8N7I3V9HO6T1N5J9U4W5I1ZB8A5V3O3A7F5D274、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（ ）。A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点【答案】 DCQ5Y9T1Q1Y6T6W5HD9R1W7G6N1B4Q6ZD3P3W6W10Q10M6N875、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（ ）。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】 BCX4N8Q10J10M8G6I8HV10L9P9R8E4N4Y8ZZ7L3W2N1K3K10Z976、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（ ）。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易【答案】 CCE6I7F7B5F3K7Y10HF2G8A8L9C10N1Z9ZV1U6R7O5E8C5S277、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】 ACM9C5A2F4K7K10W1HA8Y9W3Z4W9D2Z7ZS5W10D2T3H10R1B878、( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位【答案】 DCP4Y3N8D1X10P7S2HI8Z4M6V10S3Y9U10ZE5M2Y8C5A9H10D979、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】 BCQ10L4Q8S7B4Q9O9HP5X5G7U2H3H4S9ZM9B4I9G9H3T8W980、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候【答案】 ACI9I7I8V7R3R5J9HO1T2Y9G4G5W3E5ZO2N4O9X6S1J9L281、下列除哪项外均是气和津液的关系A.气能载津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】 ACG1E9Q6U2I5U1U6HP3C6O10J6R4S9H4ZE3J6S5T3H10N2I1082、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】 DCZ2D9C10P1S8Q3R3HN8B3Z9G1Y8V6V6ZX5N4R2W1X7H1C583、关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】 DCB10A8I5Z6W8I2M9HI1C8H3S10P4I3V2ZA9P10T2D8L6Z5V784、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】 DCC7D2U8P2F7J3B3HL2E1H5J4E2G9Z9ZH8U4C2X2O4N9F1085、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】 DCG7Y10G4A4U3H6Y9HE5C7K3S5K1W3T1ZN5I8X10U5U9M10D786、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（ ）。A.商业房地产B.娱乐房地产C.旅馆房地产D.综合房地产【答案】 CCD1H10Y5T9N7E8Q4HV1D4Y4L3J2E1J7ZF8V4H3I9P9P9T687、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】 BCF3M7O1D6T10L7L8HM10B2Y8R7H7K6X8ZM7R4J9T3D7K4O888、对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（ ）。A.东北角、西南角、东南角、西北角B.西北角、西南角、东北角、东南角C.西北角、西南角、东南角、东北角D.西北角、东北角、西南角、东南角【答案】 DCI8Z3M9Z4X5Q10O3HG9T4W9L4S8N8F1ZR3S10P5J3T7N3Q289、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 DCK8P3K5I6J6F4V4HG6H7T1U2Z6X2G7ZJ2O8Z8Z10B6P10G290、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（ ）的税费。A.卖方和买方双方缴纳的B.卖方独立承担和缴纳的C.买方缴纳的D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】 BCT5R1V6S1X4T10S6HU8T9C4R1D8N8X5ZH3C8O6Q6Z4U2N791、某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013年1月1日为1美元6.29元人民币，2013年9月1日为1美元6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到2013年9月1日为（ ）元人民币/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51【答案】 CCA10T7D6V7C2R5G10HQ8K2Q4K10O1N8R5ZL3H3V7Y7A5J3E292、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年