2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库自我评估300题加答案解析(江苏省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A.400B.450C.500D.540【答案】 ACI9M2M1S3P6H8T2HZ2V1X3C7W2T2I5ZD6B7U9K4X4G8F12、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润（ ）×直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值B.土地成本开发成本管理费用销售费用投资利息C.土地成本开发成本管理费用销售费用D.土地成本开发成本【答案】 DCT8M5I1C1L6I2I6HJ9Y5V3M4Z1N4W7ZQ3N4A7K10C1R8T53、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（ ）。A.105B.97C.98D.103【答案】 BCG1F1K7Y5M10X4C1HT10L1D1T4I7L4I6ZC7C1M10N10Q3N4F44、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】 CCG6A8Z2B4P2Z10F7HX10Q5O1D9G4I8I10ZK10E4I6Y2G3K1M55、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】 ACT3M9D2M8J6H9Q9HA7S6Q4T1G7Q6K8ZU5B9V3I3E5U3F36、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（ ）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】 BCY8F8S3N4S7L10Z3HI3J2S8C7H7P8L5ZD6Z6T6B6E1A2U27、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上【答案】 CCR2L4K8O5Z4N1T5HC5K4X5S3R2O5E6ZD7K6X10G6E5I10F38、关于估价资料归档的说法，错误的是（ ）。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构【答案】 CCM6M5J8F4E8I9T5HA1Q1L1X6Z10T1U6ZF10D2V1D6H4B7T19、下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】 ACN4Y5J8P7Z1B1F3HH5U7C7P5I6I9O9ZE2V10A2U3A9N8I1010、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（ ）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则【答案】 ACX8O10E1L10N5E6U6HS3V6N5N5I3U9N7ZL5M4A4N1A10T7T311、由于房地产的（ ），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性【答案】 ACX1H8O10Q3X1Z6F9HX4F10C9U1H3Q4V5ZG5S6M4F2H4Z4M212、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元【答案】 CCN2Z8A10T3D1L9U5HX10P5S2T8O3V5S7ZP9D1L3F9C1Y4S713、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（ ）。A.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率投资带来的优惠率B.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率投资带来的优惠率C.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率通货膨胀补偿投资带来的优惠率D.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率【答案】 DCE3N1Z3R4R3G6Y5HS7E9V5I3B1P10F5ZB8U6G3K7S2O3D514、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是A.血燥生风B.血虚生风C.阴虚风动D.热极生风【答案】 ACH6U8M5N10O4L1B8HJ8A5U7A9Y3A8H7ZM3I4W3W7M5Y2Q515、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（ ）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【答案】 ACF7V1Q10F7R2E1D8HD3O4T4K4N5Y10K4ZB10R7W7X6Z7R5V1016、房地产的基本存在形态不包括（ ）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物【答案】 DCU4F10A2Z2R3V9X3HZ6S4V7V10E6Q1W8ZV1H2F10T10P1N4Z817、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产【答案】 BCQ10X1E3P3F4W10H8HD3N3Q7V4E8N8Z6ZI8R10M8C7A4H2S318、壮水之主，以制阳光的治法是A.泻其阳盛，治热以寒B.滋阴以制阳C.损其阴盛，治寒以热D.扶阳以制阴【答案】 BCX2T10I4N6G9P10I4HO3K4K5M1X6P8M5ZR7M4K6O1L2Z7F119、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【答案】 DCB7I6C2L5K8P10O10HX9C9V1S5L3X4L6ZV10X4D4F7S8U5A220、国家标准房地产估价规范的最早颁布时间是（ ）年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】 CCB7Q5P5L6P10W8U8HU2H1W3I10B5I8J1ZI9B9S10U5M7B8R321、下列房地产中，变现能力相对较强的是（ ）。A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产【答案】 CCR10M10T9Y2E10D1M3HN10O5I7I2G5K8J6ZP5F3Y9P3B9O10S222、房地产所有权有单独所有、共有和（ ）三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权【答案】 ACS2Y5H3R3F2I2N4HZ6E9W10T9Z8V1R1ZV9Z7Z6N6F7L8T1023、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（ ）的买卖实例。A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价【答案】 ACZ5P10B2I2I9D3W4HD6W8Q7N8N2W10P2ZI4C5Y10C5W7F9R324、在估价相关国际组织中，FIG是指（ ）。A.世界估价组织协会B.国际估价标准委员会C.国际测量师联合会D.美国估价学会【答案】 CCJ7S6H2J2N3X1A4HT9O6K7L9X1H4E2ZF3P1C5C6O5H5U625、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（ ）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】 DCP6F7T5E3D5N8M9HA6Q7X3K6J1Y2A5ZT8L6O6M4D9L4B226、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（ ）。A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价【答案】 CCL7X2Y9F6L2Y7R1HN9I1M10V9Y7S10V4ZZ8Y6T4G5E10A1V727、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率_，会导致房地产价格_。（ ）A.下降；上涨B.下降；不变C.上升；下降D.上升；上涨【答案】 DCV4M10D1A8T10Y7B5HU1M3B9I4V5M10Y4ZF6O6R10K9B1C7K428、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】 CCF8S2P5T10I6T2P8HB5K9D7I1L8K4N4ZE8M8A4P5T4N7N729、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（ ）在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产B.同样用途房地产C.相同房地产D.类似房地产【答案】 DCG5R10N5Y5X6K6B6HH9H1L1I2Q3S6P10ZF6B10R9T8L8W5V930、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】 BCQ9M8D5Q9P1F5E3HO2K7L2I9B7N2V6ZH9Z10B6E5L1V3M331、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（ ）时的汇率。A.成交日期B.估价时点C.估价作业日期D.估价委托日【答案】 ACD2D8Q8L10Y8Y1P2HR2L9U6A9I3F10K10ZZ4D2G10G9O10C6V732、有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A.价格B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】 ACF6Y3Z3H5L3U8S8HR10A3C8R8T4O4L7ZH9S2J10U8I7F9E233、履行必要的估价程序是（ ）的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果【答案】 ACA8Z6W1N2P1K8U8HX9G8D9I6B9Z7B8ZI9R7D7J7U7G6G334、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】 DCM3D7R10G3D8R8M8HZ9H7E10N4M8O8X3ZX10A8A3K3U6C4T1035、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 DCB1O4N7L1H4O6P3HM1H3Z6F1I4C9Q3ZE7W8G10X7D2M7S636、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933【答案】 CCF5X5B4T9W7H5U6HW1H4Y8U7L4H1J5ZK10R5P8L1L1K3D637、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。A.估价细则B.估价原则C.估价准则D.估价程序【答案】 DCS6W8R8M4A1Z6B7HU1S4E5V8E4R5B3ZU9L1N6R7U3K1V538、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（ ）个月。A.36B.24C.16D.12【答案】 DCU10S10B10W4W1P2U2HK2J1T4P2R10G5K7ZK7Z1M7F1K7Y5B939、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】 BCM2E5O9N4G3O5L10HB4E6D7J4B5Y6C1ZB8D2L9F2X4J1B840、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。A.某标准厂房B.某体育场馆C.某待出让土地D.某写字楼【答案】 BCI8G7H1T9S7J6F5HH6I3U3I4E1P10S2ZW9N9E8C2B9I6A641、（ ）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】 ACC7T10N3N3L4T6V10HC7Q6T6G1T10U4S3ZK4J6K10R1U2G4K142、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化【答案】 BCQ10I2V2C4P2Y9K9HT9K4J2O2W4H4D3ZY2P8F9F10C6X6A1043、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（ ）之间关系的基础上的。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的预期剩余经济寿命D.建筑物的功能是否时兴【答案】 CCN6B10F1N7B4X6B8HE2E2N5Z6F1E4Y3ZM4E10C7T2I1R9F1044、难以采用比较法估价的房地产是（ ）。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地【答案】 CCB5Y1C7U2W3B5C3HK5U10O10Z10A4J1F3ZR3E2I1H8Z1H2X445、价值时点实质上是由（ ）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象【答案】 CCW8M1I1U4L4I4S7HA5B10Z7Z4X6K7Z8ZZ5Y3G7A10K7Y3V946、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为（ ）。A.房地产的需求价格B.房地产的供给价格C.房地产的均衡价格D.房地产的市场价格【答案】 CCX3U7Y5N10L6Q10J10HP8J3J3M1T4W4T10ZQ2M10R9F7W8G3L547、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（ ）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】 DCL2X8J8Y8N1U5K6HJ9D1B9Q5M8G2I10ZY3A2C5E5H10M6Z248、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29B.39C.40D.45【答案】 BCT9O2O2K10H9W4K5HF5O6O5M6I2Q2B10ZR5G9N2M5N4Q7F949、某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】 BCC7E10Z6T5U10X10O4HA2E8C3D4U1C6D1ZZ9A2O7K8Y10S4H250、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】 BCJ7U2V1R2G7X6I4HW9D1L5U4H8H3E3ZW2T3J1D3R2D7T751、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（ ）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】 BCF6L10X8S7L4P8C9HV7B2K9C7V2R4M1ZR1Y4C8F8X3N4H552、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】 BCZ4H3W7U2D6R5A6HD5Q6L5G8C10C3Z8ZN10S7H1C3E7U3S1053、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（ ）。A.建筑密度大小B.房型设计C.临路状况D.公共配套设施情况【答案】 BCQ1Q4Z8L9N6A5V8HP7B4K5B2M8N6E9ZF10S1E2Y5Q9L6T154、影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）。A.装修B.户型C.层高D.楼层【答案】 DCC10C5Z6A9O6O10T9HQ10D3V10U8T6R8Q3ZI6X9O6N6J2Z9T555、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（ ）m的为高层。A.12B.20C.24D.48【答案】 CCI7I5C7A8L3V6E9HN3A9K5W2C7C2Q10ZN10I6W9F10Q5Q1Y256、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（ ）为准。A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定B.征收人与被征收人的口头约定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】 ACK1L5N8W6D5M7G5HQ4X8G4Q10S5L3Z9ZM9W2M8T1A5O6O457、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 DCR7V5X2Z5H5E4Z1HT8N5V2A7B10P9W6ZE8V4E6T10J8P10J358、根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（ ）划分。A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型【答案】 BCJ3S3P3T10E10P5L9HO10A10W5V5O4G5W10ZW10R6L7A2P2P2F1059、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。A.45B.50C.52D.55【答案】 CCX7A5E3R4I3Q4J8HA6D7A8G9F10F2T2ZS3Q1I4L5Q6G10R960、收益法是以（ ）为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】 DCU4V7R4D2B7X7Q4HQ3U10J2G1O3B1N8ZX10O3Q4X10E7Q1M461、甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（ ）万元。A.050B.5065C.5080D.62.5150【答案】 CCK4K7V6Q5F1R7G3HJ8R3R2F8B7E1Q6ZW4B9T7A10Z9N7M962、房地产开发利润率由大到小的顺序是（ ）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】 ACJ7B2Z7N2J3T2N6HO1Q10H6I10N3B9I1ZR7H5M3F9S1A8I663、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】 CCF2F10F4H3T5Q10R4HU5G2X4O5V9U6G2ZU6I1Z5B9Q2Y6A164、下列不属于心与肾之间关系的是A.水火既济B.精神互用C.君相安位D.精血同源【答案】 DCQ9W10J4G7K6K2A6HR7Q9P6Q10M6M1R4ZN8B5S5V1M1W5P365、下列哪项不是治标与治本的运用方法A.急则治其标B.缓则治其本C.标本兼治D.先安未受邪之地【答案】 DCP4C5I7B2S1L10A4HM10S4B4F10P3M7S7ZG8O6C10U5D2G7T266、对新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】 DCY5L2S9E2K5I8R4HS10N2G1X10L10O2G10ZO10T3W8B1G2Q3D267、分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【答案】 DCC3J7S6M3L3Z5W4HZ6J8T2E7I10B6R4ZM6G7Z3J8N1H5C968、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（ ）万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】 CCZ4N5U8U8D3H7R1HO2Z3M4F1N5Z10A4ZC6K3R1F9V8Z3W369、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】 ACD1D1Q8Z1W9N9V5HA3S9Q9K3C4K6G8ZX10Y1K10W9M6Q2R270、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（ ）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】 ACW5X6P7I6U8Y10L2HM1S7J3T6G3A6R8ZT1A9P1U9T2W9Y171、一份完整的估价报告通常由（ ）组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】 ACH6Z3G1X10K2O2I2HI7X9J3W4L2E1G1ZE4E8R8G1F3E10K172、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（ ）。A.上涨B.下降C.很难说D.没有影响【答案】 ACM6E3Z8S9X3R4M2HW8G7C10X3G8Z9D5ZS2E3L6K4X10H5O1073、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。A.债权B.物权C.二者皆可D.二者皆不【答案】 BCF3X4X1T8W3Q10Y5HU3O8R2H3Z10S3K4ZV3R4Z10I3L9Q10X874、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含（ ）。A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.形成的时间都较长【答案】 DCB7N7Q9S10M7U6I9HY9G2W10Z8S8U10G3ZA5A1P3A5H3A8N475、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”【答案】 CCA4F10I4N3K3U10L3HT4J10B3E7K3F3W8ZG3D7E3W10G2O9H976、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（ ）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%【答案】 BCA1V7A10C2H4V10I10HE8G8W3I8F9M10X9ZO5A1J3O6K10N10C1077、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】 DCK5O10O7F2Z2F1P8HL8L7E10P10N1Y7T6ZF10G6D8L9Q9S3C378、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。A.对住宅本身进行投资改良B.由于人口增长对住宅的需求增加C.因通货膨胀导致住宅价格上升D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高【答案】 BCD7T9K1I1P5V10H6HC2S8O6T5U2A8K10ZA3N6A7Z10K10S7J1079、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（ ）。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B.房屋征收决定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完毕之日【答案】 BCI2I2U7R3D4W7M1HC1K4G9P7H7C2G6ZJ5G4H1E3T8A10J880、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2，2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（ ）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】 CCC9X10Y8B5K10G9M5HX1D3W2Q4G3U2M3ZU2H3I4A8P8P1Z681、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（ ）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】 BCA8J6M6F1A8P3E8HL4C2G10Z10I2K1F4ZN7W9A6T1R4Q5F182、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】 ACH5S2C6G10I9R6P1HF4G10A7A10V1K6F9ZK3Z9Q1K9E10V2W183、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】 ACX5A3E7D9Z6Z6W9HY9W8N7L1S5Y7S7ZO8L5S4B9F10E3C1084、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】 BCR8J4C7L10S4W1B2HM6T10K9T10J10K4Q4ZE2E7G6L10B2P2D885、下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（ ）。A.估价对象距离机场35公里B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】 DCX8H5C10U10W7U8K9HV4R1Z10M8P2H9X1ZA10T1X8F8X4M5J886、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 DCT6P7I4E3Z3G2K4HO10X3Y8E9V10U4E3ZD8T4M7Z1O4N4G387、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（）万元。A.6250B.8000C.9250D.10000【答案】 CCC4Q6B4X10D9Z10C8HK7J9L8L1V3U4Y10ZW9Z2A3O7S6A10E188、经济全球化的实质决定了它的发展必然A.有利于所有国家B.有利于发达资本主义国家C.有利于发展中国家D.有利于社会主义国家【答案】 BCY6O9I6Y1S3D7P6HH1R5D9P5D9O2E3ZJ7F10B10T1D4B9Y589、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异【答案】 ACC1