2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库提升300题精选答案(广东省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（ ）万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】 BCX9P4N2B9X10G5D7HC5B4Q4H4R8K1K2ZF9M4F7X4K4U9D22、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】 DCO8F3I6W3Y5F8H2HE8S4T7X4Y4N6M7ZP6E1R6O8K5I8J63、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】 CCR1Y2V5V1K10W2S2HT9T5O1I1A2T6U8ZL1O8H8I2B4L5F34、（ ）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】 ACQ5D7T4H5W9C9L4HU9F4X8J4K4C4H2ZZ4O4C4A9S4X2N35、（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平A.低价格政策B.高价格政策C.均价格政策D.最高价格政策【答案】 ACR4P7C4S1G6O9S9HU4O8H3M3Y3T1Z9ZG4U7I7Z10X4D7Z46、 气闭多由什么原因所导致？A.浊邪外阻B.气不内守C.气的升举无力D.气随血脱【答案】 ACY3M8V5L3Z9Q8R4HG9V3Z10X7P8D5V3ZA5Q7Q4L10I4L10V17、“三通一平”一般是指某区域具备了（ ）等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通【答案】 BCK3U1V1H10F10Q3B1HI1R5R6L9D8O7I1ZB2P3E3P3M10Z8N78、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（ ）。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】 ACF4Z1C8X10X7I4A3HO10U3G1F6U9U1R7ZY6F3N2S5A9O3A89、某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（ ）万元。A.800B.878C.896D.1129【答案】 ACC5Z6B4A7O6L4E8HG9N5G3P4G6K2E6ZI1T3Z4C7P1B6J610、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税B.契税C.教育费附加D.土地增值税【答案】 BCX9G2C6R8K3Z4K1HC7C2C5G7F9T1Z3ZC10Q7O10C1B5B4X211、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ ）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%【答案】 CCZ6G5C7N3J1J7X7HY8M10V10K2H5P6K2ZD6S5F3H8J3T3P1012、下列不属于房地产区位因素的是( )。A.交通B.用途C.环境D.楼层【答案】 BCN7I10V6A4O2A2J2HY8T2Q9C9W1I4E3ZM4Z10I10D7Y4E8B313、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（ ）。A.建筑密度大小B.房型设计C.临路状况D.公共配套设施情况【答案】 BCW4O3L2T3A2D7D2HT2A2Q5G7V3R10K3ZM8R1S4I5B9O2E114、生产关系对生产力的反作用表现在A.生产关系决定生产力的性质B.生产关系决定生产力的发展C.生产关系决定生产力的根本方向D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展【答案】 DCT5K4Y7Y1F8J3H10HR3J2Z5S6X9I7X6ZB3K7Q1L9V1Q1H615、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】 DCK4X8L1K9Z5G5V9HE8Z1U3B10E10Z9G10ZK7O1D4G5R8J5B116、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建成本【答案】 ACS2Q5G8F10P4D8K5HC2S7R5A4A4Q1G5ZF7W9K1D4R2C6B817、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿【答案】 BCD9Z3M1Q7R5B10N4HK8M8S9Z6A8E1D2ZP8C5C10Z6C3Z8N618、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】 BCB8L2Q5O5B6K6I9HO4U2W5N4W6V4S4ZQ5Q3L4B6D10J10I119、真实假虚证治则A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】 CCY1L5D9M1J1N8J7HM8X5E9T2Q4W4U4ZN1Y1G7G4O3G2A620、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（ ）万元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】 CCK6I8B4K2Y8X10H6HU4G2Z4X1I10O3C7ZT1O3Q6S4G4R8J721、当居民收入的增加是( )的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】 BCC2B6B10O4T9B7Z3HA9V6R4I9Q7X2U2ZG10I5E7Q5Q8Z10J622、东方之人易得痈疡是因A.其民乐野处而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食鱼而嗜咸D.民华食而脂肥【答案】 CCD5B4R4E7O4S6Q6HA3B6W7L3G8C10N8ZF9I2E7M5B4G6S323、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】 DCL3X6H9Q1C1S7K1HG7O10I7D6O9A10I6ZP10Y8B1L7C8C3H124、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上【答案】 BCM7R2T3N9Z7H6K9HB6T7S8R3L5U9F5ZT2X2Z7G10U8J3H225、手三阴经均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】 DCB5Z8S9R2I9A9D1HO1V4E2M8N7R3Z2ZI3O7C9R7Y8G7T226、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（ ）。A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价【答案】 CCK7Z6Z5A1X3A1B5HD3G8D9I3Z8H1M5ZO8V3Q6H4P8C3D627、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙两宗土地任选其一【答案】 DCK7M2Q7S4L2G3S9HW10A7S5H7F9Q2W1ZI4J2S3Q1O9E2T828、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】 DCM5Y2I4J1V6W9R2HS3D10J8R7A6T9O4ZN10W7X9V8W7E4Z629、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（ ）。A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价【答案】 CCT4U1A5W2K4T8N6HC6L7C1W5R8C7I6ZK2Q5T5Y8D4Q10Q630、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（ ）。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】 CCN3W2R7R3W3N4E1HK7W1T9I10W10W10T5ZF10C3R5U8B8S5P1031、某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】 CCP2E3K4F10R10I6R10HG10W9G6D4R10S6F9ZR9Q8K1R7T8R10X532、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（ ）。居住；商业；办公；旅馆；工业；农业。A.B.C.D.【答案】 BCH5K1T5F1P10K10W4HR9F8M8G2D8K3X10ZK10U4C2Y4Z2O5I233、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（ ）。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【答案】 CCI4T2L7U7T3K8C9HR9C10U4T3K9D10G9ZN9O2Y1K9R3J5T434、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。A.年净收益为1500万元，报酬率为4%B.年净收益为1500万元，报酬率为5%C.年净收益为1550万元，报酬率为5%D.年净收益为1600万元，报酬率为5%【答案】 BCS3M10E8E2D1L7P2HS2K8M5A8Z5M2P10ZI5C2N9U4F4R7B935、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的( )。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】 CCA7R5O7W2D9G3N1HI10W10N4O6F4Z5W7ZM3Y6N5U5G8V5Z1036、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】 ACL5O10J5N8Y6U10R6HJ9D5U1O3Z7A8G3ZH3V3B10L6Y9F5W537、寒病即见寒象所采用的治法是A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】 CCM1A9R5M4P3X1K5HI1W6E6R5Z8E6G9ZR9H2P4Z4N1N3E238、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（ ）。A.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化【答案】 BCE4Q9N2X9B4O5P6HL3J1R6D4Q6S2A9ZG8P4G8B6R4A2W939、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（ ）。A.房地产转让估价应评估出租人权益价值B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值C.房屋征收估价应评估完全产权价值D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值【答案】 DCL1H6I9Z4N2X9F7HJ10N9R2Z4X7Y1I8ZE8H1X9B1U8L7R340、购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（ ）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款项B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付【答案】 DCY6B3Q3M9R2R9E3HE3Y10C8Q10X1S9C10ZX5U9D4T8E8B2I441、( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位【答案】 DCA8Z4G5M5N2P5I1HW1X6D1W8N1I1P4ZH3T4O9Z1T3D4L142、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（ ）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 DCG2W9W4Z1Z4C9F6HG9J7O5V4W4O7L6ZW4G6C8I3M10M8K543、下列哪项是影响血运行的因素A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用B.血液的质量C.病邪的影响D.以上均是【答案】 DCA6S10C5T2J2N7L6HS4M10E2Y2X2W8I8ZY9L3L10Y6U5T10D744、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（ ）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】 DCD4U8P8F10R7G6N5HQ4V8L8A3R7F6E3ZI8D7J8M10R3J5P845、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ ）。A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格【答案】 CCT10U6H7O4H3X1A1HO4T7R9P3J1P6M6ZP6G6U5P2N4L6U446、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（ ）。A.半年B.一年C.两年D.三年【答案】 BCO6D1R3M8R7V3K10HB1X7Z2P6S3B6Z4ZZ7U1R4Q10C1P3F747、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（ ）应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则【答案】 BCC4B9F6G7R3E4H6HS10W6Z2I6O5F5O2ZD7R8D1K4T3S1I648、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（ ）年。A.29B.39C.40D.45【答案】 BCX2O3D4K8Q10I4V3HH8K1Z9Z9C7T5G1ZS8C5J9F4I4P6G649、房地产的（ ）特性，是房地产的最重要的特性。A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样【答案】 ACN7X8D8V7H2N8F2HY9U7H8X10E10X6Z3ZO1F6L7B1K6H1O1050、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】 CCX2L4W2V2U5R7G4HX3F10I6J6N10Q2Q4ZP6X8B1V4H5O9G551、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】 BCO1Q4I5Z2L6L6J7HE1J2W9M10R2D1W1ZB2R4B1S2Y2S8V252、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（ ）的方法。A.实物分割B.拍卖分割C.折价分割D.变卖分割【答案】 ACV2W3M7M7H2O1V5HW4R1T9Q8H7D4F10ZX2O2Z9S4W1A5T953、亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的（ ）。A.赋税论B.国民财富的性质和原因的研究C.资本论D.政治经济学原理【答案】 BCP7R3E6V4J9V6P4HZ10L6W4Z1X9T4Z4ZC3A3B10T1M10Q10Y1054、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】 BCD7C9J3Q2W10B3T10HH6H6X8H4J9O3Z5ZH10K4S9V2T3W9M255、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（ ）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】 BCZ8B3O6S6T7I7S8HT2J8Q1B8Y4I8E3ZC8T4G1D3Y1O3C356、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是( )。A.位置B.外部配套设施C.环境景观D.交通【答案】 DCA9C8J2H2P7S1L3HZ9Z8S9J7F10W6X7ZM2C6G9Q3J7Q2W857、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】 ACM5S2B8N10O4I4Y2HL8I3W9I4U5H7T5ZW5M6P10G8D10H1V258、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】 ACX7R8Y10X6W9S8O5HG4Z5V5E7Y2T5C8ZT6X6J7T8R8B1N459、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（ ）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【答案】 DCD4X4H6M5F9J8R3HP6V8C1K6T2V9H2ZK9Z1Y5F4E6Q6O160、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。A.311B.435C.322D.200【答案】 BCW6S2T7B4F1A1B3HN7Z8S2Z2X1F9N1ZG5R1Z10S6P8C1B461、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）正常价格。A.1/（1S%）B.S%C.1/（1S%）D.1S%【答案】 CCX10O7M8Z9R10D2X10HN7A9Z1J8A3E1Q8ZY7A6X2Z4I5X6X1062、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低【答案】 ACW2V1R2I9D6X7J3HX7Q5O1F6E1A8D2ZA10B4U5O2H7Y1M663、动而心悸、呼吸气短，属于A.肺卫气虚B.心气虚C.脾气虚D.宗气虚【答案】 DCJ8C4W7D5G1B8G7HX2P2E3W4Q7E2B5ZW3S1F9W4R5L2S364、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】 DCV9Q4Y1J2F4O2V7HX4J1H4L8T1W3D6ZK2G3K9I6R6Y4D865、生产关系对生产力的反作用表现在A.生产关系决定生产力的性质B.生产关系决定生产力的发展C.生产关系决定生产力的根本方向D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展【答案】 DCK10I5A1Q4I10D2Y9HC2I8H7V4N3N2R3ZP3I2N10V5J10V5K366、（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制【答案】 ACK4U9A8U1J8E4J9HS4J10T4Y4V10Q8J10ZR6X3Y4Y10J5Z1D767、下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】 ACV8E8N6V4T8A7X3HP7U7J8C8J7X4R7ZZ5Q7P6L8N1E3Y868、运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】 DCZ1K5R9I1S6I7B1HH6N9G3W4Z1X2Y10ZC5A1C8P6J8Y8I769、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】 CCC7U8W1C10D5E5N7HL7M2R10G2W7E2W4ZB9F4Z10M8C10Q3A870、下列表述中不正确的是（ ）。A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果【答案】 DCR6L10S5K8I2Q5V6HZ5U10D7B5J7S5R8ZL1O10J1G1A3B9K971、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（ ）。A.综合折旧法分类折旧加总法个别折旧加总法B.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】 ACY1B1Q7M3G4H7I9HW5X7G8F5X2D5G10ZW6B10A6I10I7P10S772、“筋骨坚，发长极，身体盛壮”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】 DCE1Q4D2X7A10R4J2HS9R2O7P10V8G4N3ZU7C3O5B3N8I9R673、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低【答案】 ACM8A4B4M5M2M8J9HH8L8P6H2J8J7F3ZE9N6O5P10P6P2K774、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任【答案】 BCJ9E2W7M4D5E6O8HC7L9W4E9P5W8K6ZW8S2P5N8B3C10Z475、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】 BCO7C5O6X4E9N7P8HX10A2P10X8C4E4M4ZC5U6Y5Y2I4G4A1076、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙两宗土地任选其一【答案】 DCV10S5X9Z4R8S8Z4HT1H7Q10K5P10J6Q8ZE1R8H6G10V2Z1K577、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】 CCL8J2I4E7T3B4S5HM8B5S6E9N10S6Y9ZY10B2X10J4X9O8A1078、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（ ）。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清【答案】 DCK6S5Y1V8V10Y6X5HN9K4G1L8O7S7A3ZE9Z9O1J2K9V3L179、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。A.典型投资者所要求的社会一般收益率B.典型投资者所要求的社会最高收益率C.特定投资者所要求的最低收益率D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】 CCL10Y4A6E10L4T6U5HC7L6W8T1A1Z6N10ZE9B6R6X7E1B9L180、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（ ）。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额【答案】 BCD9B4G9N6L2O6E7HF5C7I1H10E8E2H4ZJ2W8X2H6K3T10H1081、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（ ）。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】 BCK6E3O2L10I5M10N9HZ9H4W6G2H4O2N10ZL4O2E3R1B3F3N782、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（ ）万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】 ACS6E4R8C2E3J5U4HQ10D1X6M1J7L3B5ZN9Y10L4W8Y4N8T683、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】 BCN10T5E5U8S7Q7I8HH8I4P2P1P7H3I3ZS1D7Y3H10A1P5A284、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则【答案】 CCK10R3L10Q6E5C4N5HT2K8Y2L8Q6N8Q9ZJ6E10V6V1R7Z6Q885、当居民收入的增加是( )的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】 BCL10N1J7A4E9V9L6HP5I5Z7N3Z2Z5V2ZV10W1T1L9T6I4J486、某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%，购买年为8年，房地产价格应为( )元。A.32000B.40000C.48000D.83333【答案】 BCN6P5B10U7P1U9Q7HP5R3X6V9V5O5M2ZI1G2I2V1M2P10Z987、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（ ）作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】 BCK7L3P4K5S2N4M10HB8W6G3Y4M10P4E8ZC8R10N9E9G9Z6O388、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ ）。A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区【答案】 DCR3N4G9X4