2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库自测300题附精品答案(云南省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲【答案】 CCH8W3R2O9H9U1G2HL9V5Q8K4L2H8J1ZJ6R10X6T8H1L9K92、收益法的本质是以房地产的（ ）为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格B.预期收益能力C.开发建设成本D.未来收益大小【答案】 BCG3K2N9Q4V3V6R10HB2P10B4J6U3I10H7ZZ2F1U10U5U7H1D103、下列哪项不是暑邪的致病特点A.暑为阳邪，其性炎热B.暑性升散，耗气伤津C.暑多夹湿D.暑热易生风动血【答案】 DCF10Z10H5M8S6O6G8HC6H7N3L6A10Y8V2ZP8O8Y8G4T8P3K14、 提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是A.医和B.葛洪C.陈无择D.张仲景【答案】 CCM8K7P6E3D8J6W2HE3F6L1B8G1I6P6ZR5J2P7H3G4M7D45、津液在体内流注输布的通道是A.经络B.腠理C.三焦D.脉道【答案】 CCU7F10U6R5J2O9F7HB8P7S9M4P2R3F8ZR5S1Z1A8N4Z1K96、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（ ）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】 CCV10I5F5I4W8Z4H8HO5C5J8N10S6U9X10ZI1Z8P7C2H4S10A107、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】 BCS6P1S9L5C10D2N4HR4N10A3L5Q8X10G10ZA8Q4K10E9B8S1N68、某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（）万元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】 CCA7H9S10J2G3H1N9HV9T7X2T7B2I3E3ZE5Q6H6Y5W8P2Q19、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（ ）。A.长期趋势B.后期利润C.权益D.供给和需求【答案】 DCP7G10N6U1P8A9A6HY4H1O9B7L3R9T8ZO7Q8H4I9A8X10R910、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】 CCJ1N10T3B7F7E2O4HJ2Z9Q4S8L5V8J8ZS5R6Z9T9U8B3O911、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】 ACC10L10A1G1Z6N10F7HZ5C4Q6V9K2N9J7ZB2C4Z4Y8O1W3N412、 下列哪项不是气随液脱的形成原因A.高热B.大汗C.严重吐泻D.大量失血【答案】 DCN9T5A2I3L10Q4K4HW7B10V4M6Z4D3U2ZM4Y9M1X5N4L4I913、某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（ ）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57【答案】 DCE8S5V5S2A10Y1M6HB8N6N7G9O2J1O2ZI4O3M6S2J3D6L614、“筋骨坚，发长极，身体盛壮”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】 DCY6O10U5K7F8K2O9HE4O8Y5R3P2I3E5ZT4B5X10N2R6U3R315、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（ ）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能【答案】 ACB10V7G6S7L10K8V4HG10Q3K10Z4C4X1A9ZE4R1C4D10C2D3C116、某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】 BCM2I9Z3Y2G1F6B10HC7Z1Q5J1Y4W6I10ZL7F8K7R2O6M4Y317、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（ ）。A.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】 BCR2K3L9A8N9P4P9HI9V10X4R3X6C4W9ZD10W10Z8Q8E5C5W518、（ ）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。A.假设开发法B.标准价调整法C.多元回归分析法D.损失资本化法【答案】 BCO9R7E9C6E6Q8T7HP1V4Z2S5B6T5I6ZU6O9D6W2W1A10E719、某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是（ ）万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】 CCK9A3A1A4C4C4B7HL8J9V6D5T3O6X10ZX10G9Y5F8Y3B4U220、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（ ）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院【答案】 ACH7J2B1O9U7C6H4HY9W4T10X4H3G3E10ZY9U8N2N6W4P6Q321、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上【答案】 CCS1P8A6R8W8F5D10HM3Z8T8U3G8R2Z9ZI2X5J10N8Q7Q5G722、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价【答案】 DCX8Z2D10H2U1S5H8HA3U1K2U3A2Z7J5ZS3W4T4B2F6E5G1023、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（ ）万元。A.500B.525C.600D.1650【答案】 DCJ10B1N9Z8V4D2X8HH9D5O5G4V10Q5T7ZX2E10R7E3V10N10R1024、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】 CCP4O8K7U1G9K3X1HX2E3O10F9J9Q2Q10ZD6R7E10W10X7Y1E1025、 气闭多由什么原因所导致？A.浊邪外阻B.气不内守C.气的升举无力D.气随血脱【答案】 ACC7U7L6J7L5S1Y6HM9J4M4J3M4Y7P1ZT6K6R6A7M8R10E726、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】 BCO8T7H1R3G4H10B9HE10A7N8S10Y3R6O7ZP3H6E9E5E3R7V427、下列经脉属于奇经八脉的是A.督脉B.任脉C.带脉D.阴维脉【答案】 ACD3C6O3Y4I2G6I2HQ6F6B8J4L2V2U6ZT10S2O3R10B5R1Z728、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（ ）。A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少C.房地产量大面广，其他资产相对较少D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等【答案】 DCS7L1L3K7S6F4R8HT8A1V4Z7G4S10D10ZY4Z9W6H3J1S6A929、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（ ）。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则【答案】 DCM1F6W2J9E8Z4C5HD5F7K9O2N2Q8S9ZL7E7D10D8L3C3B930、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（ ）。A.出让土地使用权上的房地产抵押估价B.商品房售价C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿D.房屋火灾保险【答案】 DCC1S9G7R8Z9M6G8HL8B5Q7C8U2A8X8ZA1S8R1H7O2A5W231、关于比较法运用的说法，错误的是（ ）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理【答案】 DCR1O5T3R3U1Y8P5HC6X2H6O7D5J2A9ZO5K3B6P8E10K4E1032、建筑物折旧的求取方法中，（ ）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法B.市场提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】 ACO2J3M6E3L2P9U3HB10G6G10X6D4R8S4ZA4Y8C2P2U3S8L533、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（ ）相匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率【答案】 ACS10X10F8U10C4R9P1HT6A8W5V4N8N1H5ZD5Q5N7W9A6N10B334、由于房地产的（ ），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性【答案】 ACS10P5T10M4E1P7C7HF1L3S3E1N10M10M4ZN8G1P4Z7J3B4U335、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】 DCF9L5L1N6S8J8Y9HC2K5B9V3I1X9V3ZC3K7R6U4F10Y3W636、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】 CCR7K6P2J3D8L5W1HC1H2H6W5Z5H8K2ZC5F7R3A6T7F7D337、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（ ）。A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变【答案】 CCJ10U10T8T5M7W8C1HP6B5I10K3K6M5K7ZZ3F3V9Y4A2S10K938、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（ ）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366【答案】 DCT7C8S3K1U7P2V2HO6W4K10E4O10Q1R4ZH3V2X4T9W5I9P339、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（ ）。A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】 BCW7A1Q5Z3M7B5A1HL7Z1V7B7J4M5N1ZE4S2L4Q6G8T5M740、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 CCW10T6G2M1G6X5B6HM7Z2O9W2W1M3R1ZM4T7Y1M8X10J4L541、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（ ）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】 DCG7X2K6E6T8G7U5HQ7F8B7W5E9B9K6ZG8Z10I9F7H1B6N842、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】 ACT5D1I1Q9T8J1K4HG1R5F9N10N3D3O4ZB10M10N1F2T5S8D443、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（ ）。A.销售价格决定论B.市场供给价值论C.生产费用价值论D.替代原理【答案】 CCU6M6F1D5X3N6W10HR7P9I8G7M1L3E1ZT9B8P5K4B2M5H344、黑睛由何脏之精气上注濡养A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 BCO10W1T3C6C7O7X6HX3E5A8C5O4U9I4ZN6V2Q9K4R7R10M745、房地产的基本存在形态不包括（ ）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物【答案】 DCD9K2F4W4Z10T10D1HY3N10D3H6K5I9Y7ZH10A2A10I6R4B5X946、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（ ）万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】 CCF9C1T8B1H4S9C1HG3J1U9S4Q10W10F3ZP7P9E1J2O5W6Y847、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（ ）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】 CCW1U6H2C6H10P8I1HB5J7U8S5R4D3L3ZG8H2S1W8G4V2U548、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。A.536B.549C.557D.816【答案】 ACI7R3S1F6U9M2B3HN2Z5H10B2K3P3X2ZH8O9E7Z2T4Y10T349、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式【答案】 BCU8I2G4K8C10N4M4HU2O1N8V2F4C1A6ZE7H8K1S1W1V10Y350、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】 CCD7Z1H1X2Y2D3W4HT2X10P5L5X9H1B1ZJ1W2W3Q2I9K4C1051、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 CCW7V10Q8M10S3O9M1HF1T10I7B5P10M10A8ZY6R9D6P2N10I8Z452、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（ ）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【答案】 DCO6H9O8P2S9N10Q7HB3F7Q8Z6A5E7H1ZC2H7G1W9A9E6S553、某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013年1月1日为1美元6.29元人民币，2013年9月1日为1美元6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到2013年9月1日为（ ）元人民币/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51【答案】 CCN9Z1U1X8Q1Q3I8HS4T3A7O4Y2F6A5ZW1M4V8R3O10P8Z654、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（ ）。A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】 DCW1H5X1C4V10X2N6HV6M4N3M4F2R1S10ZG4C1S1P6W10Z8N655、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】 BCC8G2T7G4F6U7K7HA6K10H6T2E6T4Q5ZU3A9V4Z5E3J3S956、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A.280B.285C.290D.295【答案】 ACX7P9U8V7K3D4D1HR3V9W10E4W1E9F7ZO5K7G5H6D8N7F757、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.06【答案】 DCE5A9O5D10J5R5I3HS3N2F3H8U7M4M9ZI8X3X2H10S6D2O858、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。A.主动争取B.主动接受C.被动争取D.被动接受【答案】 ACR3S8X1V7T7K7X4HD2H4L1Z6E6Q8G3ZE9Q3Q3M5Q6D8M459、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（ ）。A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】 ACD8L1T10C4G6T4V4HF1G6K7A9G9Y7Q9ZL4E5I7E5Z7M8D760、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。A.45B.50C.52D.55【答案】 CCZ8M10N9X1L2J10V1HS8N2L8S8R8N9W10ZL7W1J9S5A2X4L561、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低【答案】 ACF10G8D2M6W10M2E6HO3H10O2Q1X1T7F2ZR3V4J9R7I1R6W262、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（ ）。A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素【答案】 BCP5O6Y1Q10E7X6K1HL9R5X1F10W4X9S10ZA6R6T2R7W4I2X963、（ ）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 CCJ3S9Z1G10O5E1R2HV3M3B4B9N9T9G6ZV2U10P5M7C6H1L264、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00【答案】 CCX8Q8U2U8X4T7X3HO9F6O9S3F1X1V8ZZ8R10E5G10N2P10H865、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是A.冲脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】 CCH2C9A6A9G2L5N9HJ4Y4V7W2T3J3Q4ZH8Z3L3N2K1D2J366、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】 BCU4A1P4F7B7J9C1HE2C5P10N2E6C10J8ZC1B2G3P3Z7B6P767、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【答案】 CCE8U1L5L8I4Z9J10HX6K8V10P1U10V8I9ZR7C7W5J9I6A10R168、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ ）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答案】 CCY6W1P4Z6D4U4M6HS10N1A5U4D4R3O1ZY9N6H5N1M9M9X869、荀子在劝学篇中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是A.质变和量变相互渗透B.量变是质变的前提C.质变体现量变的结果D.质变为新的量变开辟道路【答案】 BCY7R10F2Z7T3A6P2HT8V7T3T5G5S4U8ZX3P1A2W7S3Q10E1070、估价业务应当以（ ）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人【答案】 CCK6E7E10I3F6V5V3HE7I9G5Z10H5P8K2ZL10R9K10L8L3K7I971、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（ ）万元。A.050B.5075C.50100D.100150【答案】 CCC6L1L4B7U8V3Z9HG2H7Z9C1P6V6Y10ZD4D8S10I9H6E2A972、难以采用比较法估价的房地产是（ ）。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地【答案】 CCZ6V1G3O1U2F7W4HX9Q8M3C9V6C2I3ZJ1M4K4D8Y1K7M473、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。A.146B.105C.144D.227【答案】 CCB5P3U1W4V3G6V7HP1A4H4Q2E6C8M6ZB3U10F5A7X9V6R774、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（ ）。A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素【答案】 BCP8Z9Y9X7E2V9Y7HV7V6T2C8M2J3V7ZT9O9E2N9G5T2D575、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 DCK4E10Q10P7D7V5R5HI3T6P5S9Z1N5J9ZW7K3F7I1D8X9G176、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】 CCV3S9R10N7S8A8D4HC8Z1S3R4E5C2S9ZP10Y5A9J8J10J9B177、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平【答案】 ACZ7X4R9M6O4X7L10HM2N3T2S10N4Y1X10ZA4V6Y2M6S2D6A478、创建了温热病的卫气营血辨证理论的书是A.温病条辨B.湿热条辨C.温热论D.脾胃论【答案】 CCP9Q4S8K1X3N7E2HL5V10G5Y9N2D2H10ZQ6J6C8D2K7A3C879、常兼他邪合而伤人的是邪A.热B.寒C.风D.火【答案】 CCF5J2H5C10K3X3J1HF7E1G1I4D5Q5S10ZY3O8G2M5V2N2Z1080、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（ ）承担。A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师【答案】 CCK8W5Z7Z3Y6N10Y3HY3O4X8R8D3N2Q5ZF7I7P9K8J7I8Q481、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是A.心血不足B.心阴不足C.心的阳气偏衰D.心血瘀阻【答案】 ACR2S10E8I5X5V2N3HD2X7Z3X1O4Y10E10ZG3L4Y4V8H2T6X282、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼【答案】 BCP5W5A2Y1Z7P2U9HK2F6N10A1Q5P7I10ZN7U6E8X7W10F3J583、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04【答案】 CCI2W4Y5L6B6U4Z10HC9E9C10L8J5H3Z9ZC2Q10D8H6Z2A6H484、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】 BCF10J9M2G6R3P8V9HS1O5H1P10I1H6E6ZA10D6B9C5D7C6T385、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。A.土地成本建设成本B.土地成本建设成本管理费用C.土地成本建设成本管理费用销售费用D.开发完成后的房地产价值【答案】 CCR5N3H5G2A10A5H2HN5I1R1D2M6D6M9ZA7K7G1B2L7I6S986、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（ ）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】 BCI1R9J8Y4P1K3N3HU10J3I2V4S7X1F4ZI5K8K1H5R2L10S887、对于应遵循（ ）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则B.合法原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】 CCJ1J6G6X8I7H9C4HP9D1Y3H1L1E1P10ZY1W3P4U4K9B5R788、下列哪项不属于扶正的具体方法A.滋阴B.养血C.温阳D.消导【答案】 DCD1C6W7W1Q9R2C1HK5A5X3I8V5R9Z10ZS2T6F2W7R3I4H489、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（ ）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13【答案】 ACA6O5P2M10O6J6Y5HJ1L7D5I7H6X3B2ZU1M8J10K3R7B5Q390、根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（ ）划分。A.行政区域B.估价目