2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库评估300题(含答案)(浙江省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（ ）。A.估价对象距离机场35公里B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】 DCH4O7V3B4I2G2O8HY10T2E2R7K1K7D8ZB4U10C7F2H1A5M72、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（ ）特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】 CCG7K10D6A7F8A6P4HU4M7Q6P7Y3M7X1ZL7Z2S6W5U8D4J103、东南地区治疗特点A.气候寒冷慎用寒药B.病多湿热，治宜苦寒C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温D.病多风寒，治宜辛温【答案】 BCK1Z8O4U5R2L8F10HG8S7W10M8G9K10B4ZY10N6I1N2K8B7F14、收集信息（ ）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】 DCZ1X7L4I8K5T2W2HY3I7C7K6H4R9A5ZL6R7Q2O4V3O4X35、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（ ）。A.通过自己开发耕地取得B.通过征收集体土地取得C.通过征收国有土地上的房屋取得D.通过市场购置取得【答案】 ACA8B8W6A8Z5M4J5HU4Z5A7W9O9T1J10ZV3H1V3H4T1B10P76、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 ACG1E2N3U9I1G8E5HO3N9T4C3X3W7G8ZX10A3N6Y6M1F10X37、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（ ）。A.成本法B.价差法C.修复成本法D.损失资本化法【答案】 CCZ3H10Q10M9P1A10O4HE1S2V2I4J1U4B7ZD3M1D5X6U10X3Q28、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（ ）。A.房地产的局部B.工业房地产C.部分产权或有限产权的房地产D.在建工程【答案】 ACO1X5P6H1P5O4P10HR7C9B8C9W10O2N8ZY2F10Z8D5Y6H3O49、在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（ ）的测算结果。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】 CCP10S3O10W4W3I10B1HR3X7Q7F9W4C1Q1ZK10J6H5U7G10Z10U1010、影响房地产价格的环境因素不包括( )。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境【答案】 DCG3Q10P10D4W10K6Z5HF8K3K9Y9Q4H9I3ZA2I10Z1S6F2V3X311、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（ ）。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则【答案】 DCP7B5V3Q1D8H3Q4HF9R6B5H1F6L6V3ZR2A5B10L7U6A7V812、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（ ）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【答案】 ACE1Y2F6V6Q9L8L3HN1E7R3Y6Z7L4Z3ZW6P8X5Y3N4F2V213、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（ ）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】 DCQ10U7T6P6S10U8V8HC7O5D5G7Z7W1L5ZZ6C8C2Q8I2Y3C914、某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。A.10B.11C.13D.14【答案】 DCU6W10D6L6D1P1I10HV3V8Z1D5I3H10Y5ZW5N4U8U7X5Z10M415、某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为( )。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】 CCD7M10N9A9A7Y4L8HP9U6R9V10I3B7W8ZJ1X7K1O5V2E10F216、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低【答案】 ACS5G7W5T9R10J2M9HB7C2H7W10C1L2H8ZB8H2Y5B5C10Z5Y117、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（ ）。A.建筑密度大小B.房型设计C.临路状况D.公共配套设施情况【答案】 BCT1L6Z4I2I10U7K1HR7E3L4X6O10S8L7ZP10C7M7Q4E3N10Z318、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（ ）。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设【答案】 BCJ6G1U1R8Z6O7A4HY5Y10X8U3I7D3I1ZF9I4D1U1J1L8G319、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（ ）。A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】 ACG6N10A1N5L2O7J8HF3J8P10W9F7B2V8ZI7J1H6V1E3Y6K820、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（ ）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】 CCI8H3A6Y5I5V4F8HX5G10U2R4M4Z9W3ZF6Q8N5X3X4Q4K421、（ ）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 CCV3L6F7V4F2J10J6HQ1X4F5N8G10Q5E2ZS10F3Q1K8N9E8T722、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】 DCY3W8G9C1E6X9A4HA4Q2X5X3B9C5Q1ZI4N5L10Z6G1P2N423、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（ ）万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】 CCB5L9X2E10N1Q3P10HG8P2F7T8A3B7H8ZB1T10R8P9C10P2H824、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（ ）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【答案】 CCD7O5K4J7O9F8U5HB3Q1S5G5N3Q3A8ZO2U3R7E9B1D6A325、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式【答案】 BCL10U5J8I2G9Z3F2HJ4T1K4H8I10P3K8ZP9A7S5R8C9F9V126、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（ ）年以上的房地产估价师。A.1B.2C.3D.4【答案】 CCS9Z7Q3V1P7C7E10HS1E8A6U8W4E2F5ZZ4U8I9I7I10B1D227、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（ ）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】 ACM10U5B4C10E8M2Y8HK2J1R1Y9Z7S2B9ZH6T10W10K10U4V4E1028、一般来说，（ ）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格B.市场价格C.投资价格D.理论价格【答案】 ACU4Q6W5K4S9S7X5HV6F3S9Y1I1U1W9ZY2L8G10L5H8R2Y229、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 BCX1D3D7Y7P6C8A10HV3V1J9X5N10M10Z4ZX5F9T7H3I1F5W530、房地产权益以（ ）为基础。A.房地产权利以外因素的限制情况B.其他房地产权利的限制情况C.额外的利益或好处D.房地产权利【答案】 DCL4R10G2D9Y9T9K7HP10N7L10W2B4B5Z4ZY2P5T5L3M2E5E431、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。A.对住宅本身进行投资改良B.由于人口增长对住宅的需求增加C.因通货膨胀导致住宅价格上升D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高【答案】 BCX2Y10J3S7K4V7T1HF7T4U9Q4F10K9R1ZX5A10S2L8M4X6C832、 十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是A.十二经脉B.十二经筋C.十二经别D.十二皮部【答案】 BCS6M5Q3R1G4L1H2HQ8C1M5Z3I7O10U7ZW1I5K6W8U1C9I233、对于应遵循（ ）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则B.合法原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】 CCX2N9U1Z4V3A9H4HR10N1A7S7K2B2A5ZN6S5K10R8Y9H2M234、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】 CCQ9F4D7V4Q10U7Z2HJ1T2U4Z10S7F3L3ZK2Q2H3S1C3A10H935、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格_；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格_。（ ）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】 CCZ1F7Z7K6H6U3F5HY8Y2Q6Y2G2L2G4ZD5F7B3X9O5P1F936、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（ ）。A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】 DCK10L7N3L8V6C6A9HW4T7Q2S5F3R4Y6ZK4Q1G10Q1W4L5G137、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】 BCM6M10U4B10W5R5A5HY10L8H8Q3K2B1A3ZA4Y1X8W2V5R5L1038、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】 DCA2Y10A6M7O9T9R10HP7N9B7R2I3R3X6ZH3F6H6W3N1Z1Z439、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ ）。A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区【答案】 DCT8H6D5I5M1E4H1HE4A1E1O3N10O7E6ZX3U4A6Q6L1L3Z740、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼【答案】 BCZ3V1Y8K7U8H9E4HN5W1U1W4O8S1B2ZW10W2U5K1I5J6T641、（ ）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 CCF3E10R2K1S3P5S9HF9G2X5U8N6X7K6ZS2J8B7C9Z6J5H142、下列关于血热的叙述不正确的是A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减B.为血分有热，血行加速的病理状态C.病因为邪热人血或五志过极化火D.病机主要以实为主【答案】 ACR5W10H6J6S8B6U6HR4K5H6C6V8U9S6ZJ7X1P9X3L6L9C843、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】 ACF3X7V10I10D5M7I6HX5B9M10B8X5A5J10ZO10S5P8C6A6O9W1044、根据昼夜对人体病理的影响，病情甚是在A.夜B.昼C.夕D.旦【答案】 ACB8O7G9B9N7C10F4HW8X2L4P4Y6X10Z7ZQ3X8N5I4Q2D3R245、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】 DCT8X4W6U3N9M6L7HM7O4S6W1I1L2N7ZR1X7H10X7X5X3T646、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（ ）。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制【答案】 BCF7W5J9L6V7J6M2HZ5K8C1I6N2W9C6ZE10Y7N2L1T9U7V447、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【答案】 CCZ5V6C9P2J7U2A8HT5A8S2B6P2X4N2ZQ6E2L5Q7N2A3E1048、荀子在劝学篇中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是A.质变和量变相互渗透B.量变是质变的前提C.质变体现量变的结果D.质变为新的量变开辟道路【答案】 BCU6F4Q6B5J10Y10P10HY8Z2V1N2S3D2I5ZJ1H5J8S7A10J2T749、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【答案】 DCL5X10I1V9G3P7I8HT5K8R4H8C9P3O5ZX3X6M6C2L6P6G750、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】 DCL2K8Y5H5N9W6R10HC1G7Y1Q9F5I8L2ZE2Y7K6Y5B2M8Z751、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（ ）。A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点【答案】 DCO6O5G2U7I5R9M3HT2I3I1D1T6N8S3ZB5K6A3V7O1Y10E552、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】 CCW4Q5Y4P10J7X4L9HB3X3X4U8Y9A4Y5ZS3X2P4Y6H4F9K453、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（ ）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】 CCE8L2Q6W5O10Z6S6HO9M8Q4C2H9F5X10ZY2K9P6W1Q10E9M654、 参与津液的输布，不参与津液排泄的是A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】 DCV3U1A2J4S8Z4C5HN9B1Q8G6W9Y5P7ZL6Y6O4Z10Y1E4Z855、城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准【答案】 CCV9L9I1F2Z10M4X10HN6Y5X9R4U10C6W6ZM7E5J8T9F4Y8P856、（）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 ACI9P5Q10N7F7C4K6HO1M8M4I8M7Z5K6ZR7J3S7T3B1B4Y1057、 足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】 DCO6U9Q2J5Z6P5H10HN2Q1D2U6U9Z1I1ZV6P1C5Z2T8W6D1058、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价【答案】 DCE8M5T10N2E4J9J10HJ4T2Q9I1F10S4X1ZV8A9G4W3V8A5R859、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】 BCH8G10D8A3G1P10S8HG1F6D1P9J5P3U6ZN6E1F10N1A6C3G460、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素【答案】 ACV6A7B6Q2U10D9F2HT8N6G1D10B1K6K3ZU7Q8U7C7B7B1W861、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】 CCF4U8D10I9P6G10H5HW6M6Z9S2H3O8J9ZD6O10M5L2D2K7C762、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】 CCF4K1L9R5E8C8F9HT1M7M1U7Q8X1F6ZE2J6A1K1Q2N9H763、某种房地产的（ ），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品【答案】 BCL10J3W9W7B7L3B2HY8X2Y1B10B10W5B9ZZ3U6I6L6V5E1L464、影响房地产价格的环境因素不包括( )。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境【答案】 DCC4A9W9Z1H9B5B4HH2D10T1P1Z5A3Y9ZD9E4O4V4Q8X2Q965、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】 DCT3B10M7I1F5E7A4HI4G10E4P3D1F4N6ZI8G6X8I6B4I5Z266、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税B.契税C.教育费附加D.土地增值税【答案】 BCA7S8G4Y2R8R7M1HR1A10S2I10L1W1N8ZD9N1G8G5T9S8A967、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（ ）的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】 CCA6F3R1W1M4N6W8HU3N8D1X5E5L8G6ZE2Y10H3H4W10C6V368、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给_，使其现期供给_。（ ）A.增加，增加B.减少，增加C.增加，减少D.减少，减少【答案】 CCL4D1C9Z8K3P7R7HU5L10R1A3T1B5K1ZZ2L7J8I6I6K9G169、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ ）万元。A.245B.275C.315D.345【答案】 DCE7O3Q7U1N1X4A3HV5Z4I9P9C2J10P4ZV6U10O10Y3E2E7W270、创建了温热病的卫气营血辨证理论的书是A.温病条辨B.湿热条辨C.温热论D.脾胃论【答案】 CCY1O8Y5L3W3Q5F7HT5Y8O9I1R10T2D9ZK6D7R10D6G2Q9O771、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上【答案】 CCZ9W3E2Z2D1N4J6HP8G1S4G10C8X8M1ZP6O2P6W4Y1Z10G872、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（ ），以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失【答案】 DCA10W2L1J7V6R5L7HT2O10Y10F8J1J8N10ZO3D2W3O10P7S5G373、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（ ）。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】 BCR5F10Y10W9X6W5H6HN4N3Z8S10L1X1D3ZG8T7G10X3N9O4I874、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】 CCM5W2M1O3B5X8W7HI5A2R6J9A2C3S4ZU6U7V1W1C9S2L475、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】 ACM10G7S2B2U8I3Y10HG3H3Y6A1I3B10R7ZG3U2T3R1K5V2B1076、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿【答案】 BCP1L6E2X10Z2B5I9HP7C2O7C1L8O4U3ZO4C2G7U9F3S3T577、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（ ）。A.房地产抵押估价B.房地产征收补偿估价C.房地产转让估价D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】 DCH1S8P10V9F9J3J6HT9V4J9L1R1W7F10ZV4N1Q9X1O5Q8G378、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（ ）。A.收益递增递减原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.适合原理【答案】 BCP1G9I8S9X10K4L7HS10Z1X6W7Z5I6M9ZD7X8Q3X7O5V2M479、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（ ）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】 ACS3Z6V3L5R2W1R9HL5E6L7I6Z8C3O1ZT9M10F10Z8R3E7E180、（ ）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。A.假设开发法B.标准价调整法C.多元回归分析法D.损失资本化法【答案】 BCD10P1T4E3T5I6Z8HK6Y9R8J3B3X8S7ZZ4F10V5V7W4F10G481、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（ ）。A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【答案】 CCZ9B2T6V3U3Z4H4HI2T2Q5O6U6F7U2ZV7O6G3C1Z10C3G1082、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250【答案】 ACM6E8T9I2D2T4F2HZ8A8P4E1M4C8E9ZF4V7F2U7I9G4S683、除了耕地占用税和（ ）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.契税【答案】 CCK4H1L7G2U4Q6K5HT4Y7Y8V9I1O7A5ZD2U9R2S9V6R8L984、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）NPcCkc（t）中，N表示（ ）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】 ACS10B7E1C8Y7E3W3HZ3Y1E7M3E5R8R5ZY6I5I7Y9S7Y9X485、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】 ACP2L2S1Y3X2U1L9HV2E4K2X2E6S8M1ZS10T8X6M8W4N10Z486、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（ ）。A.“交易实例”B.“可比实例”C.“收集交易实例”D.“建立价格可比基础”【答案】 BCD9A2O10R6S6R10X4HR9T10B6R7F2A5D4ZE9T2P5Y6N5G1Z587、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29B.39C.40D.45【答案】 BCC10I1H10U10M2S3Y10HX9L6M1D1W5I2P5ZJ6J2M9E8W5E9B188、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（ ）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法【答案】 BCQ9S6K5X7B4A5P7HH5R6Y2W6I8H10H4ZR8E2F7R10O8I1P389、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（ ）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】 ACM9L10B3C2U7A2D5HA7Q7P2E4L7O9O6ZQ4Q8Y4W9B6R7P290、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】 DCB5P1S4E9G1P4R9HP4A2O10X5H2J4U9ZF9V2V5C8N10Z7L491、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（ ）。A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变【答案】 CCN8T10U9C6E4X9M5HA9P2W4N3O8G2J8ZY10V9M1T4R4B5B492、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（ ），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【答案】 BCP9X10Q9B7I4K10I9HK6A8N1J6X5C6U4ZK8K7M4C3Q6V5I5