2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库评估300题附答案下载(江西省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。A.只有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际情况C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格【答案】 DCZ10Z10U2J9D8X8K3HA5L3M7O6L1Z8Y6ZR8K9V4N5S7F5Q102、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（ ）评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【答案】 CCV7U5K3R5S4W9F7HC3F8D9T6B6Q4G5ZD5R4V5F3U3B4U73、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（ ）。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人【答案】 CCM8B3M3L2F5K2F8HT6H3M1T6U6G4M4ZP3W7P9H8N7X7K34、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用【答案】 BCR9X10X5K8N8I10P1HT1F7A6Z1H10P4T10ZL7Y6Y2Y6R3G2E95、下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】 BCE2H8S3G3U5B1H7HS8V6Z3Q10E2N9N7ZN7W10R1Q2W8V5J36、关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】 DCS9N4Y9U10Z5Z7U5HY8H7O5T9C6B8L10ZE4B7A5N9J10D5V57、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】 ACG1T4Y9O3I8W2X2HL10L8P9Z10O4X3Q6ZQ3N7A6Y9U5T7L18、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】 DCX10H7O6V2Q10W10V9HB9L5P9G6Q5D10E4ZP5Y6J7X6P2W1U89、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】 ACZ7K1V3K2O4B1Y8HA1S3F5Q3I7O1S9ZK3L1K1B10J8D9V1010、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】 DCQ5Q6E9D6T5G4G2HT3H3Z4V2C7H2V8ZZ4R10G8C1H9S2F811、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（ ）。A.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率投资带来的优惠率B.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率投资带来的优惠率C.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率通货膨胀补偿投资带来的优惠率D.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率【答案】 DCU3X4R9O8K2H2G5HF8Q5D10L3J5U4D1ZA1P1Z9W5E2R9J912、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】 CCF5O6L10E2Y6J9S9HL3G10D5V4G7H9O3ZE1P5J8O2V2G10V913、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 DCB9S8X6P3T7D1K4HF6Z9O9Q9T7U2G10ZW3N10J2Z2H6I4W114、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（ ）。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法【答案】 DCT7T9A1L4G7A6P4HE7P5Z10N9B7U9F5ZG9Z5L2X10C9P4W215、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（ ）。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制【答案】 BCF3Y1N4J7Q5V8B5HC6G1Z2M4S2B2R1ZU1O9Q4X9G5U8Z516、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（ ）。居住；商业；办公；旅馆；工业；农业。A.B.C.D.【答案】 BCN8G9L2Q5S4A4A5HF6S8Z10I8P7K9M1ZA9Z3N5P3M1T8I717、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（ ）政策。A.高地价B.低地价C.优惠D.折中【答案】 BCF6R10I8F3I8D7I7HR3Z7S3P4T7U1F7ZC8D5B4T6S3J8C818、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（ ）相匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率【答案】 ACE7M2S9L2Z2W4T9HX2A7L6J6J3A4X10ZO10Y5H4D4S6G4K619、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（ ）。A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料【答案】 BCD10W10N1U9I2Q10A2HY7P1G5J1C3F7G5ZJ8H6Z3E6L8A7W1020、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】 BCB10H1A1Q2Z5B1D7HL4Z6G3N1C8Y3T4ZE3E10M5W7W9J6G1021、（ ）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。A.交付估价报告B.保存估价资料C.确定估价结果D.选定估价方法计算【答案】 BCR10X5C2B2B6E10A4HA5X1I4Q7N3T10O7ZI9Y2X5B6O5M3J1022、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（ ）。A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】 ACZ4W5F3Y9Q5G6X10HP4Q9H6J5A6Z1F9ZQ1C7Q2L10D1B1E923、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】 ACR8J9E7V2J6A2H10HI3N4L1M8Y4S1U8ZL1T1U9V4P3F3Q924、 创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性【答案】 DCO4J3F10L7L5Y5L1HZ3T7X3V10U1X6J10ZW9J7E1F2U8O10R525、关于明确估价时点，下列说法错误的是（ ）。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】 BCS1M6K8D2G6Y8D1HK2P6J9Q2X5N9X5ZB2M9T1O10H7Y10A826、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经【答案】 ACN9H3I10S6K4R8E8HD8L7R4F4M8A7Q9ZT5F5Z7W1S4A3X127、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（ ）。A.商业房地产B.娱乐房地产C.旅馆房地产D.综合房地产【答案】 CCG7M2G7P3H2J7E4HJ7E3L3F7Z4K8M2ZD9O7D10E6Z7H3S1028、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立【答案】 DCQ3V6N6F7E7B2Z5HB4Q5O10Z5J2O7B2ZY10I3K10H7W8W9O829、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（ ）。A.叙述式报告B.口头报告C.书面报告D.表格式报告【答案】 DCH4M6D10B6V7D8G1HV3N5I1X9J10X10O5ZA8C10S4C7W2U8I830、“阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七【答案】 BCK9F9X4J8X4L7G3HE7D7Y8P7E1T5N2ZQ3M9K2P7C3S2I131、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】 BCM7J10X6G10W8K8U7HH6M7C9C6X10S7E5ZZ4Y10G7L5I9Y5Y532、在房地产估价中，将农地视为（ ）。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火灾保险【答案】 ACK8E4U7B1P2P9E9HS7L4G7R2N10K3X8ZE4T10P7C6E1D9F233、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（ ）在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产B.同样用途房地产C.相同房地产D.类似房地产【答案】 DCJ6N2J2Q10N5Z2D7HK3B6H6W9Z6N3O10ZG10K1L7Z9V3L9Z434、 起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】 DCA2J9D1Z3Y5U7B5HR2M5X5Q3G10D3E1ZB4M8K4T10Q6F6W135、（ ）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。A.权益原理B.收益递增递减原理C.适合原理D.均衡原理【答案】 DCZ6K6J4C6C4B3Z6HE9Z8A8I3R7U9V10ZH4W2I2O9N4L7E1036、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】 BCI1C9N6R4C9B4C5HD10J9W2H8N9F4B2ZZ6X4E1T6O6K3C937、下列（ ）不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护估价机构的管理者【答案】 DCQ1M4X1D2B7E6F2HJ8L5E4W3K2X7C7ZS6J7B2P3L3S2W538、 辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是A.病B.证C.症D.主诉【答案】 BCY4G8Y6C8X7Y8F1HR1A5A10H5L2M7L4ZR6R7N7A7A1H1Q239、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（ ）。A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价【答案】 CCP10P7J2Q7I5O4B10HJ1N7V9T7D9A8N5ZG3W7G6H7O2J3K340、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】 BCV6Q10G8A7L7Q10U9HO1J6R7H9O9U2W6ZO3P6H7N6M3S9Q541、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（ ）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737【答案】 ACB10L7C10I5P2T1H10HT8R1M9D1U10I6P2ZA4C9F6E1X10I4X742、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（ ）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】 ACF7V10P6V4T1U10U3HT3Z7P5Y9I1T7R9ZQ9Q9X5L1Z7H8S843、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】 DCK2Y6N2S6I1E9D6HI3A3O7G5P9Y3N4ZM3Z6Q6T6N3C4A344、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】 ACP9L7R2A6B7E8O8HH1K3L10R8L10V3A7ZS2A3S10U1J3W9M445、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】 BCJ3X4S5N4R5U7H5HK7H1P7O5I2O8Z8ZX8V6H3W5Z10K2R946、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指A.气不摄血B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气随血脱【答案】 CCJ8F8S7T2S3P7S10HY1O8N9X10C3K7K5ZZ3F4N3K4M1B5M947、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ ）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答案】 CCR8P10M9N8R9B1I4HC8C3B4Z5X3K3F10ZE2N7R2A8E1H6H348、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税B.契税C.教育费附加D.土地增值税【答案】 BCP7Y9J1A1E3U1M1HL7W2Z7T2Q8Q9O9ZK6R9Q9I2A3M8W949、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格【答案】 DCU3J2R10F1S5T10Y6HL5Q7Y2M5J8F4B10ZY10J2X1F4A1P2A150、某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是（ ）万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】 CCI3Y2F5X5G4X5L9HJ4V7J1E1L6J3G6ZH1G7U8F3K9U9R451、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（）。A.自然环境B.人文环境C.景观D.施工环境【答案】 DCB6H3V1V1R7C3J2HE8G10J1O5S8C9O6ZE1B7E1C9Q5H3H952、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病B.正虚不甚，邪势方张C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主，急于补虚反会助邪【答案】 CCC8K4Q1Y2F6S4U10HI9L4O5T1H3Q10L8ZS3Y3A8O5G2R2F953、某种房地产的（ ），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品【答案】 BCR6X3L4A10L6Y3E5HA1E6Q6B9U4L5K5ZV10Z6J6U7F2H7B154、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（ ）。A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点【答案】 DCZ2V9S9X1T8Q10P1HA10F9E4B10A10L9S4ZX2O6O5B10M6Q1B1055、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】 ACG9Y9N1X4P2U7D10HX1R9P4F7D10E3Y6ZE3W9S7U1N1R10J656、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（ ）。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人【答案】 CCT3B5Q8I1N1L3F3HT7Y1C10Y7W6M9R6ZF6V10K9Q10C3P8E957、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】 BCO6P3S5S5B7X10F9HI9Q9H1O3P3F4H7ZL1G7A2R2V4N3A458、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式【答案】 BCG4H10J8E9F1J4B9HT6T10J9G1H9B7O5ZR2L7V6K5S10C1D959、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外【答案】 DCM5J4F10F5F10R5J2HR8U9M8O6Z5P4W3ZY10I7P9I6D1W10M860、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（ ）。A.偏高B.正常C.偏低D.不正常【答案】 CCN8I3U5H6W2K9Z8HM9F4Z3I10A5L1T3ZZ8I2P3J9E1B3Z761、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（ ）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】 CCR9O1R2O6F8H2O2HZ9M8J2B4T8L9D4ZX2W1T8A8U2X2V362、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）。A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元【答案】 CCX6H5M4L6Q2Q6R10HF10C5N6H6I5L9Y10ZI3Q7D6D2T3S5N863、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】 ACK10M10J1M8D5U5R1HF6J2E1P9V3V1S6ZS6Q9Y4J8P3G10W264、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（ ）。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产【答案】 CCT2V7S3X3M6Y5S4HN9S5D3F9Q10Z6W8ZS9E10E1W8V4R8T665、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（ ）。A.销售价格决定论B.市场供给价值论C.生产费用价值论D.替代原理【答案】 CCW9B9N8A3V9E1S2HK2P7E9R7J9O10Q2ZG2Z3P1G6J10Y7M966、在房地产估价中，将农地视为（ ）。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火灾保险【答案】 ACE3M1I2B10C4Q6B9HP3W7S8U5L5J5R8ZZ8Z5H1Q7J5Y10O867、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】 CCD6D7J7X2C6V3H4HS5Z1U6O4B7Z5G7ZB2P7Q6M6Z7Z4L668、路线价法主要适用于( )。A.城市街道两侧商业用地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价【答案】 ACB5E10D9Q7P5A6H6HP10G2C3G1O3M2L8ZL6K8T6D7M7V2L569、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失B.运营费用C.折旧D.财务损耗【答案】 ACJ4M4Y6N3S5V7F10HX10M9S10R10K9B4X1ZJ3M1V1D7O3J8W970、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（ ）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】 ACO1W7J5J6D6Q3J10HH9S4A1M4X4U6D8ZB6Z4N1E6H4O6T171、（ ）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。A.价值时点B.致委托方函日期C.估价作业日期D.估价报告提交日期【答案】 ACU10C2X2C1C4P7V3HM2G2G2K2B6W7R1ZE3M9G9B10H4Q7X772、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（ ）。A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素【答案】 BCJ9R8I8B1K8U1L3HE6F3K6W2G8J1S3ZP5G4S3D3I9I2M673、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（ ）。A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年【答案】 CCM8N10Q5V9Y3D4Q9HT4J4A2K10K6X1L9ZN1L8O2F3D10Q6H174、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（ ）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】 ACP7J3R4U5Z8U6A8HV4F10J10Q5Y8N10W6ZC9V7A2M8J2V2B1075、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。A.利润B.利息C.收入D.收益【答案】 ACI1P2F4Y5S5F8I9HT9E4P10U4N1R2U10ZP4O8N9M3B4E5H776、正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场B.交易对象本身具备市场性C.较短的期间完成交易D.买者和卖者都具有完全信息【答案】 CCF4C5F10F9T3B1T3HY6L9C6Y2B2Q5F9ZD6J9A9Y9M10C1A777、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】 DCX4D1Z8W7F6W1R9HW2Y9I8X5K2G8Q1ZE9A6C3X5I1K9D578、某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在（ ）。A.50亩B.210亩C.40亩D.300亩【答案】 ACO4V10X4M7B6G2D1HI2X9C3S6P9X2P9ZI3M4Y2Z5R4I4F879、( )是随着时间的推移而减少的；A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【答案】 BCG3I5Y10F2F4M4K6HZ2V1Q1W3R4C1C6ZF3X2N7J1D10G1X180、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（ ）进行移动平均。A.平均速度B.周期长度C.经济寿命D.剩余经济寿命【答案】 BCP5P9P3E2K3S2I10HY7G4I3N8Y5P2W6ZD8D3E10W2W9L10A981、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（ ）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】 BCB6B2P4Z7Y7U5S4HV5O9Q7U6R6K2I2ZF8A10R10G4N3K5R582、价值时点通常的表示方法是（ ）。A.时、分、秒B.公历年、月、日C.阴历年、月、日D.进行估价时的时间【答案】 BCJ7V6F5B6L2T5G1HU9N1Z10G4O4X5J8ZV1L1B9X7K4G4M783、收益法是以（ ）为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】 DCZ4N6C1X10X1Q3A7HP2W10Q10S1Z5B2Q2ZQ6O10S7Y2V8Q7L384、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ ）。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】 CCE8I7K6I5O3F2G10HP7V7X7L9V9R8R5ZT1B8L5X5R8E6B885、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（ ）。A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】 ACC2G8Z6X4R3X2G8HW1H10F9X2H5P10P5ZS8F10G7D1G10S7K286、已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（ ）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】 ACR10O6W1G5N1L6I8HS7Y2B8G9N6G9L4ZM9U6N10K4B9V4R187、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（ ）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期D.经营期可以准确预测答案【答案】 DCD8X2C5S2Y5S3L10HH8J9C6J1X3U5G7ZD6Y6U8P3A6N1V888、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】 BCR2Z9R8O9R8Y8W2HY3H5R6L7S2D2Y6ZC2X6R10T10Q8O8Y789、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（ ）。A.±15%B.±10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%D.有时可放宽至±20%【答案】 BCC1J9S6A8Q8M7K9HD7F10I1L7H4X8M4ZW1C3T6G8R10I2G890、补中益气汤最好在什么时间服A.早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】 ACH6P7N8W4K1F8G3HF4M1D6S7G7E5C8ZX7A8S5Q9X9O6O991、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（ ）。A.出租的房地产B.自用