2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分预测300题精品带答案(河北省专用).docx
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2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分预测300题精品带答案(河北省专用).docx
房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、使住宅房地产价格明显上升的是( )。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【答案】 ACD3S2O7L1B1J4U3HW6B2E10Z5L7P7K1ZT6I9X1Q9G2C1D72、从估价的角度看,开发商自有资金应得的利息,也要与其应获的利润分开,不能算做( ):A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】 ACE9G4N4Z2T10Q5W9HZ6Q1E6F7M7W5Q7ZN9S1Q2G6H7Q1J33、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是A.共产主义者同盟B.德国社会民主工党C.俄国社会民主工党(布)D.中国共产党【答案】 BCO3Y8R1T8S5B1C1HO6X1G4S6F10B3S5ZP5N4G2F4A8X4J74、某宗房地产年收益为60万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地使用期限为30年,土地报酬率为6%,该房地产的价值为( )万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】 CCE10H1X9F1B8Q7U3HJ5H5N5N5R1E7F10ZO9K8V5C6W3I9W35、五行学说可以用于指导疾病的诊断,确定五脏的病变部位。如面见赤色,口味苦,脉洪,为A.肾水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】 DCG7P8D2T2K9G2M1HL9Y10S10E4K5T8H9ZD5J10X9F5D5S1Z66、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的( )。A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格【答案】 CCZ3Q8J7V7T4Z8K10HT8W6O3B7T9U8W5ZQ8A9G9K6E5G8I87、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元,建筑容积率分别为5.5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者会选择( )。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙两宗土地任选其一【答案】 DCM2B5X10F4Z4D10C7HV4Z7T7L2E8V3D7ZX1W7F4P7X5C9H98、 疾病发生的内在根据是A.正气不足B.正邪斗争C.内外环境之间的相互影响D.阴阳失调【答案】 ACT9F9E3U10W7S4N3HL3K6C1M2L6D10E1ZP4M10V2K6X2C9D39、估价上的折旧注重的是()。A.原始取得价值的减价修正B.资产市场价值的真实减损C.重置价值的摊销与回收D.原始取得价值的摊销与回收【答案】 BCQ2C9D1Z6O8C10G5HZ3T7G5J8F6T8B4ZM8R1C7I6U7D4D510、在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费【答案】 CCE7B10B3R1T1Y8Q3HN5G9Z6E5V10Z2B3ZK1J1N3G2C2I6G711、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与( )相匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率【答案】 ACA5Z8J8G8P5H7M9HE3U1A8Q2O8M4E2ZT3B2U10G5W4T6U312、关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是( )。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】 BCJ7Y2O8F2D7N6Y5HI7F8A1T5W8I8L7ZV2U4O8W7Z9I2N413、一般来讲,随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是( )。A.上升B.下降C.保持相对稳定D.先上升后下降【答案】 ACL6J7P3O1L8D1I6HN1M2R4P4F9P8V6ZN3G1D7H2H8Q8Y914、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金【答案】 DCR1D1U3N9F4B8O6HC10E4I5G1M4F8G8ZD9A8D1Y4A10S4M515、评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值,预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元,折现率为10%,则该土地的价值为( )万元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】 CCI4Q10U7B4U5U9M1HI1E10R1Z10U6O8P4ZS1A10J1W7K1J3A416、认识的最终目的是A.指导实践、改造世界B.达到理性认识C.认识事物的本质和规律D.抓住矛盾的主要方面【答案】 ACW4H1L1P9R1A3E1HJ8F6K7W10E9Z3S7ZY8X7I4C2F10U8K517、收益法中的运营费用率是指( )。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比【答案】 DCE6G5M5Q9E8R3C7HU7C8H6H7X8A6C10ZX9G6I5G4I10B5F918、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田,该项目涉及B村农业人口50户,180人,据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。另外,已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。按照规定,A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为()万元,最高为()万元。A.30,60B.30,80C.60,100D.80,100【答案】 CCX10D10O7M9J6V5U3HR6B4C5C3Z6D5O10ZV7U1X10A3A2T10R319、在应用路线价法估价中,设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的( )。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【答案】 CCL10A10T1A5T3F1U5HV10O8B3K2X3A1H8ZF8O5D10Y8F4S3K220、房地产开发利润率由大到小的顺序是( )。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】 ACC1T1M10O8P1C8O4HQ6K4Z1T4H7A1F7ZQ6T2C6Z6U10N2B121、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2,对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为 ( )元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】 BCV2X5D3I9J3D4S2HK3N1N9K7T4K7Q2ZE2T1W3X4D8N8I322、某宗房地产的土地使用期限为50年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元,报酬率为7.5%,该房地产的收益价值为( )万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】 ACE1O7O7K9U9C7U9HT4Z3H10I5A8J5A2ZT8Z3N8O10L4N10R223、在评估市场价值时,要求对未来净收益的估计是( )的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】 BCA8Q5Q10K8E4Q6G6HY2L8Z1O1R9R5K10ZA7J6K7N9Y4E10S924、已知某可比交易单价为4500元/m2,已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2;累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2;累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为( )。A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】 ACP5E2D6L2S4F9P3HN10V3Z7M7Q2L7X7ZG10A7F6D1T6G7M1025、中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候,向( )征收的一种税收。A.权利人B.使用人C.承受人D.农民【答案】 CCI2Z6B4W7Z8N2J1HZ5L6X6E1Z10D7F7ZY1K3L10V6Y2T3P526、某综合楼的土地取得成本为1000万元,建设成本为800万元,管理费用为60万元,投资利息为140万元,销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%,契税税率为4%,直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为()万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】 ACI6Z8C4R3G5S4R3HW8G9F4P3S1W9B3ZI7I5C8J7I8Z5R727、某工业用地的土地面积为10000m2,规划容积率为1.0,楼面地价为500元/m2。后经规划调整,用途变更为居住,容积率提高到2.0,楼面地价为1500元/m2,则因规划调整所需的补地价为( )万元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】 CCB9W4D10H7K3E3N7HG5F7C4Y10I3K8A10ZG7U3Q4N7Q2U4J628、土地具有( ),而其他物品,经一定年限或长久的使用之后,不论如何保管,最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】 BCH10Q9X3J3F2R10G2HS2R10X3C4P4A7K1ZW10C2T4Q6G5X3X529、()是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失B.运营费用C.折旧D.财务损耗【答案】 ACG2I9J10U7S9A5E2HD4I7D1P10O10W8F10ZG8I8Z8K2I7B5W430、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来,而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】 CCN3X9S4Q3D8E6R5HO3W10W3G7J8B1M6ZS6Q2O6A2P3X2X331、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人,也不是估价对象利害关系人的是( )。A.房地产抵押估价B.房地产征收补偿估价C.房地产转让估价D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】 DCI3P8P4X1F10X8B9HE1J3O4C9U7S1C3ZU5U2K10Y6G2Q10R1032、路线价法主要适用于( )的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地【答案】 ACG4Y6O7P7X2L6Y10HU10S9B2S5B10R10S6ZH4G5H9T1M8M1U333、其性收引的邪气是A.风邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】 BCS7R8N2I8U8L7W2HI9Q9T1F1T9V9C3ZR10I10G5J2C7K2Q834、根据房地产估价要素估价当事人的内容,估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指( )。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人【答案】 CCQ5L2R10A9E6V6F6HA1E2Y6P8P4L10Z9ZI5T2U10R2L2J5F635、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情,卖方惜售,或买方执意要购买,在这种情况下的成交价格往往( )。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常【答案】 BCU9L3V7G4N9M9U9HG1Z4W4W8A10G5S8ZO8X1J3I6Q5X9J136、估价上的折旧注重的是( )。A.原始取得价值的减价调整B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价调整【答案】 DCO3B4N2T6X1N6E3HC4F1Y7O10J4P6M1ZA1N4D9W6K10C7J1037、某宗房地产2007年10月的净收益为150万元,预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平,2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为( )万元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】 CCQ7I8D8K10E3I10C8HI3V10P6X3R9W1L7ZR4U8X3I2P10K6C438、某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿为2.02%,管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.5%,所得税抵扣的好处为0.5%,则该类房地产的报酬率为( )。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】 CCZ6X4Z2C8P8S7M5HM10G6J2V4S8L9K8ZR7L8W4V8P2S4Y339、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的( )。A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格【答案】 CCM3E1M8Q5L10Q6J8HV8I5I4S10F8B7X4ZC6R3T2H10A10O4O440、在新开发区内有一块土地,总面积是20000m2,可转让土地面积的比率是60%,预计可转让土地的价格是3000元/m2,则可转让土地的价格是( )。A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元【答案】 CCB1M6X10I2Q6L6Z10HM6L6V8N5I5S5Q10ZN2I8U2I3N4Q1O141、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜选用( )测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】 CCK2Q3W8V3K4C6Y5HF7V4O6T10F5W8B5ZF4C4W3C1P10B7S942、一宗房地产,其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制B.房地产权利的限制C.房地产政府监督D.银行利率【答案】 ACM8D6N2J8Y10Y8J5HK8P3N6K3E9L10M8ZT9S2Z3Z9Q1P1N943、一套建筑面积为100m2,单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元,余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的( )。A.实际单价为2000元/m2,实际总价为30.16万元B.实际单价为1950元/m2,实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2,实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2,实际总价为30.16万元【答案】 CCL2L8E7R10K10V9B9HW5G3N5P5Z1D2I1ZS8L3K6S9V1V2Q144、某人承租了一商业房地产,租期为3年,每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年,同期市场净租金为65万元/年,报酬率为7%,该承租人权益价值为( )万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】 ACY7E6F6K6J3M4K8HV3T8H1X4M5L9Z7ZG2N10B5V2L8Q9M745、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化【答案】 BCK9V3D6V8X5M4J5HD7V8C10I10C1D5E4ZL1C6A2U3T10B6Q846、某幢写字楼,建筑物重新购建成本为2000万元,经济寿命为50年,有效年龄为10年。其中,门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置成本为200万元,平均寿命为5年,有效经过年数为4年;设备的重置成本为250万元,平均寿命为15年,有效经过年数为9年。假设残值率为零,则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。A.400B.628C.656D.700【答案】 BCX7A3Y4Y2I4H2W6HT1X8J8X1R10E9O8ZF3X9X10M9F9T10S247、关于地租测算的说法,错误的是( )。A.以农地生产农作物为途径测算地租时,所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时,是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时,扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】 DCS5P3N1D5G2C6L9HG1Y9N10L3Y2W5E2ZA5Q10M6F6F4P6N648、下列购买某宗房地产付款方式中,对买方而言最经济的是(假定年折现率是6%)( )。A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%,余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50%,余款在未来10年内分年等额支付【答案】 DCW5A7Q6Q1G7R8P2HU2S4P9G10H6W1K9ZA1Q1P9S5C2B1S1049、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括( )。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确,依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】 DCA4V5S7H8F8Z5I2HN8Z1Y9F6N5O4I4ZK9I6W8T2R1F6K550、下列( )不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护估价机构的管理者【答案】 DCD10L2R2E7D6J4X2HQ7Z2D1N1H7I2E10ZP5B4U2P6N9T3R351、甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于2000年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同,若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较,则()。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答案】 CCF1Y7C3C5C7C5W5HS5V10T3D10O7D9Y5ZZ4W1B8W8X4R7A952、某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1300万元,管理费用为80万元,销售费用为25万元,销售税费为15万元,投资利息为18万元,开发利润为400万元。则其投资利润率为( )。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】 CCY9D5U8L6Q9S9Z1HI7U4X10K9J7C5V1ZN8C10T8X4U2L5N653、价值时点为现在的估价,下列日期中不应选为价值时点的是( )。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】 DCF2J10N4V9K6Z3C10HK7Y6U2J9V5L3M7ZT1V1J4I4K2G1E154、从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( )。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果【答案】 DCZ7U1F10H10C6X6G7HL3Y10J9S8E9L6V7ZX3C7F5J6Y6O4Y855、最适用的房地产价格指数或变动率是( )。A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率【答案】 DCQ2R4L9G6T7P1U2HD10W3F2X2O4S2T7ZN10L8U10D6G9Z1B856、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系,相邻关系的产生是因房地产具有( )。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】 CCI3Y2R4O10N8E7P4HT2W2Q1J8S10N10C1ZG6B6K4G3U9W2V857、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括( )。A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”,仅进行“交易情况修正”B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”,仅进行“房地产状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合,然后再进行“房地产状况调整”,而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整,然后再进行综合D.利用相同的“可比实例价格”即路线价,同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值,而不是仅评估出一个估价对象的价值【答案】 ACH3V1U6H8X10V7P2HA4O2N4Y6S6P3E4ZT6I2L9D7E5T10Q358、在百分比法中,交易情况修正系数应以( )为基准来确定。A.成交价格B.市场价格C.交易价格D.正常价格【答案】 DCW9T5K1M5A4C7W8HC6N10A8G3M7R1D9ZM4G10Q8B2V6B3Y459、通常把比较法测算出的价值称为( )。A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值【答案】 CCV4C10D9V2R10E8C9HZ3H1M8E8P3T5G4ZH9P8R4Q10L1C10A160、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元6.29元人民币,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为( )元人民币(2013年10月25日的汇率为1美元6.12元人民币)。A.6043B.5879C.6290D.6120【答案】 BCX8E1T3J1X9E6U10HK4Q7H10C9X7T7D8ZG7F2P4Q10N1G10C1061、土地价值不包含地上( )的价值。A.装修工程B.物业C.建筑物D.物产【答案】 CCZ2Y9W8Y4I3Y9P5HC10X4S7B4B8F6K2ZA2O6K1P2B3N5C662、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块,价值各为50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后的价值各为110万元,如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上【答案】 CCN2O2M4F4D2N2N3HJ1D3D9P4F4X1O10ZR6Y8T8L9Y4F3X263、一般来讲,随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是( )。A.上升B.下降C.保持相对稳定D.先上升后下降【答案】 ACS2B2P7Y6C1Q10U4HY5I4H1A9M8I1Z6ZS2D8C10O3S1T10H964、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错,并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是A.血燥生风B.血虚生风C.阴虚风动D.热极生风【答案】 ACO3Q9S9S4R3E4E2HD1N3L3U7A4R2P4ZL3U9W4Y1Y7N9O565、在评估投资价值时,折现率是( )。A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率【答案】 DCI10I7H4Y2D8Y4W6HN1F3V7E6Y2D9G3ZZ9W7X7H3R2H6U266、利用直线趋势法对某类商品住宅20042013年的平均价格进行分析,拟合成一直线趋势方程Y3522385X,其中Y为商品住宅价格,X为时间,且X0。经验证该方程拟合度较高,则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为( )元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】 DCF2J9Z1I4P5X2N10HC5M9B7X7A6W9B7ZV1R4Z2Z3N10K7H167、欠债到期要还,无奈只有出售房地产偿还,这种情况下房地产的成交价格往往( )。A.偏高B.正常C.偏低D.不正常【答案】 CCG7D3E1E8C9T5L5HP9Z4P8Z5X1H5T6ZS10V7N4J10T6H8Z568、成本法中一般不计息的项目是()。A.土地成本B.销售费用C.建设成本D.销售税费【答案】 DCG10D6T8W6T6R8U3HD5B3Z7R4V3D6C10ZN5P7V10J5C3U5I1069、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据,选用相应的报酬资本化法公式,计算出报酬率的方法是()。A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】 ACE8Z5N3X10O5Y1D10HK1R8I8L9Z8P5X7ZF1G2K4T8U3A10F570、价格指数中如果是以上一时期作为基期的,称为( )。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】 DCX2O3G8U10X1D10I1HJ6Y8E7X8U8A5M2ZG2E3X5N7F1Y8U871、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元,销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%,成本利润率为20%。该房地产的重置价值为( )万元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】 CCM9Q7F9K9Q5T1U3HH8K2I5K4Z10D1L9ZD10U4P9F4W5M1K972、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为( )。A.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率投资带来的优惠率B.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率投资带来的优惠率C.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率通货膨胀补偿投资带来的优惠率D.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率【答案】 DCY8W1W7D5Q4J8D6HW5R8Y2O10T4H9C4ZD2O5I3W3C10V7D373、在依法判定的估价对象使用权利方面,应以( )为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】 CCD2Q1Q8D8M10P10T1HG6C4L3U10T2Z2I9ZS10I2O2V10J9Q1K474、通过土地重划或调整后,土地利用价值会提高,地价会立即随之上涨,这反过来也说明了( )对地价的影响。A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状【答案】 DCO4P7N2T2X10K7O5HN9B1X7D3Z9N8U4ZT1V7Z5H8I2Y8E1075、一厂房建成后8年被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的经济寿命为50年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。A.40B.42C.48D.50【答案】 CCF1S9W9Q3W5T4S4HF7B7T10W2F7G7P10ZS3O4U7B9O6P6B1076、自然经过的老朽主要是由于( )引起的,如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等,与建筑物的实际年龄正相关,同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。A.外力B.内力C.自然力的作用D.内部结构的变化【答案】 CCY9R4P8I3V6I1A5HL5O7L5H1I2I10A5ZO7A9D6I3A10C10D377、假设某住宅重置成本为500万元,建筑物已使用10年,目前剩余经济寿命为30年,残值率为10%,土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是( )万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】 CCL2Y5W2A3X4M5R8HV2B8B2H4Z2W7Y3ZB1P3O6U2H6U10Y1078、某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2,首付款为20%,余款半年末一次性支付,月利率为0.6%。当年,该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%,人民币兑美元的汇率1月30日为6.591,9月30日为6.461。下列关于该房地产价格的说法,不正确的是( )。A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%【答案】 DCI8M3S1Y9T10Y2J5HS4C1Z6Y2X8V2A5ZE5H2X3R6F2W9O979、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%,应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方( )元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】 BCR5M4X10Y9V10U10T7HI4P3V5H6W3Q7N5ZM2E6X6W8I2K3G1080、房地产估价之所以要遵守价值时点原则,是因为( )。A.影响房地产价格的因素是不断变化的B.房地产自身状况会发生变化C.必须确定一个价值所对应的时间D.房地产经济活动通常有确定的发生时间【答案】 ACP6N1K1N9D9E2Q3HA3W8I7Z3V7N8U9ZY2K4O7B2W4M7D281、运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的( )。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则【答案】 CCY4B6P3X10V9C7I8HR1Z3J1Z3V6F8X3ZK2H3V7X8Z4G3G682、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例,其相应的修正系数为( )。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】 DCK8X3D6M8O2A10C2HE7H9F7S8E7S3K2ZB9P7B7Y3G2O1H383、下列关于奇经八脉的描述正确的是A.冲脉为十二经之海B.阳蹻,阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用C.阴维脉的作用为维系诸阴经,阳维脉维系诸阳经D.阳维脉为病,多见寒热;阴维脉为病,多见心胸、脘腹、阴中疼痛【答案】 ACS8S1P1C9O1W3Y3HN3J10D8T4E7I3R5ZY9D2U1Z5F7Z1U884、在完善的市场经济下,土地成本一般由购置土地的价款和( )构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费B.购置时应由买卖双方缴纳的税费C.相关税费D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】 DCF5W9J5X4T3F5Y3HK2A9V10J10R6X1M3ZT9P9B7C10Z4D1L1085、某可比实例的实物状况比估价对象优9%,则其实物状况调整系数为( )。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】 BCP3L3Z10Q6Q1Q10S10HQ4C6C10X6K8E2I2ZQ6L6B6N9M10K9K786、新开发区土地的分宗估价,()是一种有效的方法,因为新开发区在初期,土地市场和房地产市场一般还未形成,土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】 BCJ8U7C8U3Y6D7F6HF6G8V2Z3G9J8F3ZZ4F10U8B4K8R3C787、“惊则气乱”,则A.精神萎靡,气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中,甚则失神狂乱D.心悸,惊恐不安【答案】 BCS7P10I4H4B8G1F8HY1J6Q2R1R8I1V10ZC8L4I1X3P7B5K288、辨证论治中,致病邪气作用于人体,人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是A.病B.证C.症D.主诉【答案】 ACP10Y8Q10J1F8D9Y4HV9Q9L10N10Q7R9B3ZF8F8I7Y9S1Q7D489、已知某收益性房地产的收益期限为50年,报酬率为8%的价格为4000元/m2;若该房地产的收益期限为40年,报酬率为6%,则其价格最接近于( )元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】 DCN5F8V8Y10F4I8K2HC10V8L6O3Z2U4V2ZK1A6D10X7C7C6B190、某在建工程于2014年4月1日开工,2015年4月30日因故停工,2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月,假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月,则假设开发法估价中后续建设期为( )个月。A.