2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分通关300题加精品答案(河北省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、征收耕地的安置补助费，按照（ ）计算。A.农业人口B.需要安置的农业人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供养的人口【答案】 BCE7K8R7X8D7C1W9HD2E1W6Z5F9K8O3ZT7Q6T8S9D5X3V12、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】 ACR7S10R8H5D8G2Z6HM4Z8R6R9S7C1Z3ZF9N8E4U4R5U6Y83、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（ ）。A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地产权利限制的情况D.额外的收益或好处【答案】 BCO9N3Q4Q10N3P10F1HL5V3I4P1X8P6Y5ZB5K5V6V3M8A4J34、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）正常价格。A.1/（1S%）B.S%C.1/（1S%）D.1S%【答案】 CCA7P10A4W1R4J7C2HG4Z7C5K8K1W3Z2ZO10J7Y9J10W1C6N75、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（ ）。居住；商业；办公；旅馆；工业；农业。A.B.C.D.【答案】 BCF4P1X9Q3N10R4S1HZ2F1D4Q3B1D1G7ZV4L2B8H10V3M3B106、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（ ）。A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】 BCK2F10K2E4C5P6C9HS10F6Q6U8K8C9M9ZA7F2T7S9A3O5H107、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建成本【答案】 ACC9U2R1G4I1C4K2HV3F1J6L7J8F7R9ZS1T7G3O5C1Q10R108、下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】 BCN8M6G6B3G3O7A9HO10C2Y8L7S5B3P6ZX3W4Z3C5U4W2W79、价值时点通常的表示方法是（ ）。A.时、分、秒B.公历年、月、日C.阴历年、月、日D.进行估价时的时间【答案】 BCM9P5B1B2I5R1Y1HQ5B8G3N4W7V10S3ZH1W5D7U4F4T7Y910、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（ ）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】 BCL2I2B1O10G4J10K4HH8U2F7V3A1Z8T3ZL8W8J5S1W7Y7V911、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】 BCY9I5P5L1C5J6N7HQ7S8G5K9G10B5V2ZK10P8F8W9X10N9P812、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（ ）万元。A.500B.750C.800D.1000【答案】 CCN5K5H7K2S1I9Z8HA3F9D8H5K2A9N8ZT9G2R2A10B4O8A613、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29B.39C.40D.45【答案】 BCL10T4S5L4U9X4Q9HO6A8Y2M2F1F9K5ZO3W8Q9W5C4R1F814、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】 DCF8J6D8L8D9G4E10HC2T8F1W2J2E5N1ZL5F6G1Y6S10X4B615、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（ ）。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 ACB10L10P2W5Q5J3H8HA6Y9M5T4T5A1F10ZF5I8A7E6W3I8S316、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（ ）万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】 BCW3M5O5O8A1M5G7HC8R6O6O2N4K5F6ZL4Z7R2U8B3R8Q317、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】 BCY7N7E7W2A9J1V5HT7P8X9X9K2Y2U2ZV7D6T2Q8V2K1Y218、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（ ）。A.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】 BCL10U2E9D8C5H5C2HW5F6Q4F1C9C9X1ZW6P1R1G5L4I4F219、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置成本为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2。则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（ ）元/m2。A.200B.300C.700D.1000【答案】 BCM8C6T4Z9S5H5O9HM2C3Y5S10L1U3E6ZR2X1E7V4N2Y8E320、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（ ）。A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料【答案】 BCL1O2Y8K9B7H4G5HL7Y2X3R8M3U2G5ZR1E10F7X3Q10F4S821、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】 DCA3N10C7Q1O7F7W1HX9P5I6G9B6D7M5ZQ7Q4O8Z4C9U7Y122、评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元，折现率为10%，则该土地的价值为（ ）万元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】 CCD5Q7P4O5W4K3T5HE7B6D9S2O5O4U7ZI5S8Y9X8N1N6V523、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（ ）。A.销售价格决定论B.市场供给价值论C.生产费用价值论D.替代原理【答案】 CCY10M10Z4G10Y2E5I9HP1C7D4X6M1L8D4ZT3M10Y10S6R6U9D724、下列哪项不是十二经别的生理功能A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系C.加强了十二经脉对四肢的联系D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】 CCY2K9Z9N9B8H3T8HT5P8S3J7A5G10K9ZO2E10Q2K8V9V7U825、房地产开发利润率由大到小的顺序是（ ）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】 ACV9H1Z5H7W6W9O9HT7L1J7Y8P8M2C6ZR8O7M6K4L2U7A926、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 DCH7Q2J9I6G5S7C10HK7N3T8V9J2M8V10ZM8M2C6B7M3V10G727、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】 DCH9G8B6D3M3E3I2HD8X10H9D6W8D10D9ZZ7A6U7E7A2F4I128、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（ ）万元。A.12B.25C.27D.40【答案】 BCF8G4G2K10N10Z1C2HK10G1H5Q10T8J4J7ZC2K3U4I8B3G10T829、 下列哪项不会因气不摄血导致A.咯血B.吐血C.衄血D.发斑【答案】 DCZ4E9Z10L7L10G9W9HS3X9I6C6C10S2F6ZD4M8Z2P8U1U9M530、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况调整系数为（ ）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】 BCP7S7T6D1Q8T10G4HJ6H6U1P7O6B3C8ZK4Q4D7F3V5Q8N231、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（ ）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】 DCB3R7X1P8L10P2F5HS2G6X7D9E4N4V4ZB6S3R8G5M9B10P332、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（ ）的限制。A.房地产地役权B.房地产权利及其行使租赁权C.房地产使用管制D.相邻关系【答案】 DCB10T8Z7Y3M7K9Q3HK10S5A8E3E1C7E1ZN3J4I3B4Y8W2G633、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（ ）的方法。A.实物分割B.拍卖分割C.折价分割D.变卖分割【答案】 ACK6T5R4K1H1G6H4HE1P5Z10W8F6G2X6ZB9V3C10B4E5D5H134、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（ ）作出明确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况【答案】 BCX7C2K10R8U6I8M10HJ8I6C4M6A4Z2B7ZL2T3K8N9N10T7F935、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】 ACD1X9X9S5I1K9N6HS5P2O9J3Y7U10Y1ZG3G10X7V6W2Y5Z236、胃气虚的形成原因是A.持久或反复地饮食失节B.禀赋素虚C.久病元气不复D.以上均是【答案】 DCG5Q6F1M6T8O7W10HA5F1V9E4W1V9M8ZJ3R8Q3B10M1D10N237、下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】 BCO8V5L8F9C1E7E6HZ4F9E2N4H1V5B9ZJ2I6M7M1E9W10E238、中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向（ ）征收的一种税收。A.权利人B.使用人C.承受人D.农民【答案】 CCT4K3A4B10V9Y4Z7HN3K10W2G6C10T4L3ZI4Z10S9C2H9W1X839、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】 ACK10H2Y3I7A3X4G3HQ4N3S5E6E10O3S7ZT7V10E1F1Y6C1M440、在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数【答案】 ACT1I10T6A8B4K6B9HI4M6N4J8Q2O8J2ZP3G9L5I2B8S4X141、（ ）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】 ACO9O5F9F4J2Z6V7HX7A8H10I6G2U7H6ZV6M3Z6N5S3O1N442、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（ ）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法【答案】 BCX6U10T1P5J6O10O4HD1K1I7O9X2J6F4ZX8I8S8X8K5A9B143、气血关系的失调主要指A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】 DCP9J1S7F7C4I4Q3HB1F7S6B7Y2K1T8ZG10D10N2V1R7J9U244、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（ ）：A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】 ACU2T9O3Y5A9Z3G7HV6T7Q8H2Z2Y9H1ZQ3L5C6P3Q7S9E145、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经【答案】 ACX7Z8S7F4M1K7F4HB8Y6O4K6P4A10B3ZY3X7H8U5X5Z6E746、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速变现值D.投资价值【答案】 BCK1F5L7R2F6E4C3HX7C3O8A5R3D7T7ZD5Y10R7N1Z3Y4C747、投资者评估的房地产的投资价值（ ）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】 DCQ9E4Z8R7C3R10G9HQ1R8F9D2W5L4U1ZL2Z2Z10O9M5W1G548、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】 ACK7S4M2B9S3X5A1HX10B8K3L1A4H4S2ZZ8Z1D2P5K10E10H949、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（ ）的方法。A.实物分割B.拍卖分割C.折价分割D.变卖分割【答案】 ACJ8G10S4M7U4M3L6HL10H3J1Q6Y1P8Z5ZX9E10F6P7W9J9K150、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（ ）。A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象【答案】 CCQ6V9O2A10I8V4K3HP9T1O4G5X8R8E3ZB2V7H10N9Y10R3Z751、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（ ）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】 CCA3D4A6N7C7L7J7HS8B7P3H2I6K6S4ZJ8F8U4V8J5F6C552、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（ ）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】 BCW2X4A8S6W1D1W8HX5N4G6J5V9Y3I9ZH2M5V3O3L10V7B1053、某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】 BCN9U8D1I3L10P6A4HT9W2A2R3K1C10G9ZY1L2C9I1L9U10I954、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（ ）。A.收益递增递减原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.适合原理【答案】 BCJ2A2D2K4L4I8Z8HP9W8S1I6Q2S7X3ZL9S7Z5Y8O10H7T855、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（ ）为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】 CCU5S5F2W7B10G3D7HT9J4Q10C10B8M3S4ZE1Q7R1F9M4Y10G156、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（ ）。A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】 BCF5S8L8L5X3E7V4HV5C6D6G10Z3O5S6ZZ2C8E4D4N3U1I457、在实际估价中，判定在建工程的标准是（ ）。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【答案】 ACJ10C9B10U6C6P6L2HD5F10N3R5W4D7A8ZZ3K2V4F6O3N9S458、关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（ ）。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】 DCP3Q8N7P7N3S9D6HI6R3B6Y6E4H1X3ZL5M4E7X1M3H7C259、某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（ ）万元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】 CCI5S4O1W4B1Q4D8HM9T5L3U8C8A2N3ZF10R1X5H10V3F10A660、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 CCL6K1U10Z1W4H7U7HQ6X2G5N4G8O6X3ZI8V4T3H4R6A7A961、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（ ）在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产B.同样用途房地产C.相同房地产D.类似房地产【答案】 DCU3F4B7P9P7A7F1HQ9D5H1H9X6F3S4ZG5M1E5K9S1I8A262、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（ ）。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法【答案】 CCC2A6Z7A4S3R7N7HH4O9V3H1L10P1S4ZK10L3I3H8S6N3H363、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【答案】 DCL6U10V1G3S5R4O7HD8C5M9H8K4G5P6ZF2W9X6K5X4C9W664、在房屋征收中，评估期房的价值应以（ ）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果【答案】 ACO4X7W3P6U4L5L5HO10F9I3D3C8Y9U4ZX9A1R10I4Y3O8H865、循行特点为“离、合、出、入”的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 CCQ8B1O7J3E7O3N3HL1W3N4D3N2H1U6ZI8V8Q3F9B3E1R566、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（ ）万元。A.375B.450C.500D.600【答案】 DCC3I4G9N10J5R9P3HN8L2K8N9V2J7A8ZS9C1R2F8R10V1L467、（ ）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权【答案】 ACD4G9O7S8W8D8C5HY10Y4H2W10R3M9L10ZH4Q5T6F1F1U7X668、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（ ）。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人【答案】 CCB4Q2W2Z6Y7L6U5HK3G10G3J2X8S1C4ZX3U5G8D2J3S3P869、塞因塞用针对的病机是A.真寒假热B.真热假寒C.真虚假实D.真实假虚【答案】 CCT6I4W10B5W10A6S1HZ10O8V5G4U10Z3L3ZV3R3B5U2H7K3Z370、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（ ）最为详细、准确。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 CCL8P1S6B6H5A10Y7HY3K7D8T9Y5S8K2ZP3S8Z1B2A4L10A471、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（ ）。A.有效经过年数等于实际经过年数B.有效经过年数短于实际经过年数C.有效经过年数长于实际经过年数D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数【答案】 DCY10Y2F3R6C9Y4T10HA6A6A2M6W4X8O7ZI3P7U7I3R9O6B872、地价本质上是( )。A.劳动创造B.“劳动价值”的货币表现C.围绕着“劳动价值”而上下波动D.地租的资本化【答案】 DCI8Z10Z8F3K1E10T7HS9A10K3M9A9M3D3ZY8Q3P6H5E9A4B173、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用【答案】 BCT5R6J2X3D8P5E8HI1T10E9H1C7T5I3ZG3R5B1U10X5A3G574、当供给增加量小于需求减少量时，则（ ）。A.均衡价格下降，均衡交易量增加B.均衡价格下降，均衡交易量减少C.均衡价格上升，均衡交易量增加D.均衡价格上升，均衡交易量减少【答案】 BCQ5E9D1S1G6Z3R1HW9H8L1W3W2T10J5ZQ8N5N4B6W6W6V575、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（ ）。居住；商业；办公；旅馆；工业；农业。A.B.C.D.【答案】 BCY8Z8I9E1D9S7B4HZ3A5F10W8R5T8T8ZE4X2J9Z5K7A10U176、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状【答案】 DCU9D7B8T9N6L8K6HK7J2N10I10U10P5O3ZW4L6U7C5C8E5Q277、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（ ）。A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少C.房地产量大面广，其他资产相对较少D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等【答案】 DCX5A7S1M5K8S4N9HP5T10Y10R9O8F9M9ZJ5K2R9B3D3Q9J1078、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（ ）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】 ACQ1A3B5C8P10V10J10HD8M1C3F6K4G5I4ZS8B1C6I4D10L2P1079、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（ ）。A.增加土地供应量B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价C.制定最低限价D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机【答案】 CCT2X3Q5W4H8C8M10HL8A7P2N9N1S8O4ZV6T7W7T3K8O4X680、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ ）万元。A.245B.275C.315D.345【答案】 DCP5P4K9M3C5N4V5HB5X4X2Y6H2F2Y8ZV6A1W2A2V7Q5B681、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（ ）。A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素【答案】 BCL3F5Z4V4R10N9G5HO10T5T2N4E10B4E2ZQ5S2H5K5Q6R1B282、关于估价方法选用的说法，正确的是（ ）。A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】 ACX8O5M3C5A6K6G9HV10K10V3J3M3A7L3ZQ7R5K9Q2Y5U7D583、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】 BCX10V1K10R7N4C4E10HT9E6Y8I9M10C10B3ZE2Q1K1Y2N4X6J684、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。A.利润B.利息C.收入D.收益【答案】 ACM8J10Q4C10L3B7D5HI10M4M1I4O9J4Y10ZQ2A7R1W8J7D6B585、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了A.阴阳互根B.阴阳互用C.阴阳对立制约D.阴阳相互转化【答案】 BCO7L4H5H2U3X4K7HO6A2O10T2X10P7K8ZB3O4C3S4N3W8G1086、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为（ ）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】 BCW5I10I1F6A6C3Z2HP5Z6G8E10T3D10A7ZA3N9E2F4U6T10E887、关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（ ）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】 CCR4R6W4M1I7B3Y8HY6I8Q4T2Z9G8Y2ZW10C10E8T3Q9M1D888、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 DCP7K8L3T4O2A6A7HM8Z2E2M4H9S5Y2ZD5J1O7V1Y9H2F189、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（ ）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法【答案】 BCY5V4O10N7P8V3R10HN4E4E5T6E9D1V5ZL4F7A9J4I7B9U790、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。 A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】 ACK3C7L4O7D5Z1N3HP6A1J5O3Y2Y7J3ZA3L10X6E7W5K10H1091、某建筑物的建筑面积为200m2，有效年龄为12年，重置成本为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）。A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元【答案】 CCT7K3