2022年云南和文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法.doc

文政发201073号文山州人民政府关于印发文山壮族苗族自治州物业治理暂行方法的通知各县人民政府，州直各委、办、局：文山壮族苗族自治州物业治理暂行方法已经第十二届州人民政府第41次常务会议讨论通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。二O一O年七月二十七日文山壮族苗族自治州物业治理暂行方法第一章总则第一条 为加强我州城镇住宅小区物业治理，标准物业治理效劳活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，改善提高人民群众的居住生活和工作环境，依照中华人民共和国物权法和国务院物业治理条例（以下简称条例）、云南省物业治理规定等有关法律、法规的规定，结合我州实际，制订本暂行方法。第二条 本方法所称的物业，是指已建成的并经历收合格投入使用的各类房屋建筑和附属配套的设备、设备、建筑地块以及治理效劳用房、会所等。第三条 本方法所称的物业治理效劳，是指物业效劳企业(以下简称物业企业)按照物业效劳治理合同商定，对各类房屋及配套的设备、设备、道路、绿化和相关场地等进展维修、养护、治理，维护环境卫生和公共秩序的效劳活动。第四条 本方法所称的住宅小区，是指以住宅为主体功能配套齐全的住宅小区或住宅组团以及各单位的单元住宅楼、办公住宅混合楼，住宅、非住宅混杂居住区、工矿居民点等。第五条 本方法所称的业主，是指房屋所有权人或单位。第六条 政府倡导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择合法的专业化物业企业。鼓舞物业企业采纳新技术、新方法、依托科技进步提高物业效劳和治理水平。第七条 凡在文山州行政区域内的物业效劳治理活动均适用本方法。县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业效劳治理活动的监视治理工作。第二章 业主及业主大会、业主委员会第八条 业主能够委托代理人参加业主大会会议，业主应当有签名的书面委托书给代理人。委托代理人应当具备完全民事行为才能，业主在物业效劳治理活动中享有以下权利：(一)按照物业效劳治理合同的商定，接受物业企业提供的效劳治理；(二)提议召开业主大会会议，并就物业效劳治理的有关事项提出建议；(三)提出制订和修正治理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，享有投票权，享有业主委员会成员的选举权和被选举权；(五)监视业主委员会工作；(六)监视物业企业履行物业效劳治理合同；(七)监视物业共用部位、共用设备设备维修基金的治理使用；(八)对物业共用部位、共用设备设备和相关场地使用情况享有知情权和监视权；(九)法律、法规规定的其他权利。第九条 业主在物业效劳治理活动中，应当履行以下义务：(一)恪守治理规约、业主大会议事规则；(二)恪守物业治理区域内共用部位、共用设备设备的使用，公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决议和业主大会受权业主委员会做出的决定；(四)按照国家和各级政府的有关规定交纳专项维修基金；(五)依法履行物业效劳治理合同，按时交纳物业效劳治理费用及合同商定的相关费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第十条 物业治理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是代表和维护物业治理区域内全体业主在物业效劳治理活动中的合法权益的自治组织。第十一条 一个物业治理区域只能成立一个业主大会和一个业主委员会。物业治理区域应依照便于治理，相对集中的原则划分，但建筑面积在30万平方米以上分多期开发的住宅小区，能够划分为两个以上物业治理区域。属于城市建立中自然构成的，相对独立的住宅区和非住宅物业，能够划分为一个物业治理区域。第十二条 同一个物业治理区域内的业主，应当在物业所在地的县级以上房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十三条 物业治理区域符合以下条件之一的，应当召开初次业主大会会议，成立业主委员会：(一)将物业交给业主的建筑面积达物业效劳治理区域总建筑面积50%以上的；(二)将物业交给第一个业主之日起满3年的；(三)占购房业主30%以上业主提议的。第十四条 业主在业主大会会议上的投票权，依照业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等要素，按以下标精确定：(一)住宅物业，每套住宅建筑面积在140平方米以下的1票；超过140平方米缺乏280平方米的为2票；280平方米以上的为3票。(二)非住宅物业，每处建筑面积在200平方米以下的为1票；每超过200平方米的增加1票，但最多不超过30票。第十五条 业主大会履行以下职责：(一)制订、修正治理规约和业主大会议事规则；(二)选举、更换业主委员会委员，监视业主委员会的工作；(三)选聘、解聘物业企业；(四)决定专项维修基金的使用、续筹方案，并申报、监视施行；(五)审议物业企业有偿效劳及其收费标准；(六)制订、修正物业治理区域内物业共用部位和共用设备设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业治理职责。第十六条 业主大会会议能够采纳集体讨论的方式，也能够采纳书面、表格征求意见的方式，但应当有本区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。第十七条 业主大会做出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修正业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，应当经本区域内全体业主所持投票权三分之二以上的业主通过。业主大会的决定对物业治理区域内的全体业主具有约束力。第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十九条 召开业主大会会议，业主委员会应当在会议召开15日前通知全体业主，并告知相关的居民委员会、社区，同时做好业主大会会议记录。业主大会的决议、章程、规章制度等不得与国家的法律、法规相抵触。第二十条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责：(一)召集并主持业主大会会议，报告物业效劳治理的施行情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业企业签订物业效劳治理合同；(三)理解、听取业主、物业使用人的意见和建议，监视和协助物业企业履行物业效劳治理合同；(四)监视业主恪守治理规约和监视治理规约的施行；(五)监视业主恪守物业效劳治理合同，按时交纳物业效劳治理费用及合同商定的相关费用；(六)业主大会给予的其他职责。第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门和居民委员会、社区、乡镇人民政府备案。第二十二条 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生，主任1人，副主任按照业主委员会成员人数的20%选举。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织协调才能的业主担任。业主委员会委员的任期每届为3年，可连选连任。业主委员会委员原则上不计发薪金，但是，为了加强其责任心，治理效劳好物业、业主，可依照物业治理区域规模大小，物业效劳治理质量等要素给予一定的工作补贴。工作补贴的标准应当由本区域内全体业主所持投票权三分之二以上的业主商量确定。第二十三条 治理规约应当对有关物业的使用、维护、治理(包括餐饮、加工修理、油漆、油料、粉碎等污染公共环境的消费运营活动)；共用部位、共用设备设备的使用、收益、维护、治理；业主的共同利益，业主应当履行的义务；违背规约应当承担的责任等事项依法作出商定。治理规约应当尊重社会公德，不得违背法律、法规，不得损害社会公共利益。治理规约对全体业主具有约束力。第二十四条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出商定。第二十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业治理效劳无关的决定，不得从事与物业治理效劳无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违背法律、法规的，物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十六条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会、社区互相协作，共同做好维护物业治理区域内的社会治安等相关工作。在物业治理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会、社区依法履行自治治理职责，支持居民委员会、社区开展工作，并接受其指导和监视。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会、社区，并认真听取居民委员会、社区的意见和建议。第三章物业效劳企业资质治理第二十七条 州人民政府房地产行政主管部门是州人民政府物业效劳治理行业的行政主管部门，负责全州行政区域内物业企业的行政治理，负责一、二级企业资质的申报、年检的初审治理和三级企业资质以下等级的认证、审批和年检工作。第二十八条 申请设立物业效劳的企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还须按照国家建立部物业治理企业资质治理试行方法和云南省物业治理企业资质等级治理方法的规定办理。在文山州境内从事物业效劳治理活动的外地物业企业，应当备齐有关材料到当地房地产行政主管部门进展登记，同时报文山州人民政府房地产行政主管部门办理备案登记。第二十九条 物业企业依法获得资质证书后方可接受委托，依法从事物业效劳治理活动。在物业企业从事物业效劳治理的从业人员，应当按照国家和省人民政府的有关规定，获得相应职业资历证书。业主委员会、房地产开发企业、机关、团体等单位不得聘请无物业效劳资质的企业从事物业效劳治理活动。第四章 前期物业效劳治理第三十条 本方法所称的前期物业效劳治理是指业主委员会尚未组成前，开发建立单位选聘的物业企业施行的物业效劳治理。开发建立单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业效劳治理合同。前期物业效劳治理费用，由开发建立单位与物业企业协商确定，物业效劳治理费在业主委员会未成立前，由开发建立单位支付。前期物业效劳治理合同能够商定期限，但是，期限未满，业主委员会成立后与物业企业签订的物业效劳治理合同生效的，前期物业效劳治理合同终止。前期物业效劳治理合同期限最长不得超过3年。第三十一条 将物业交给第一个业主之日起，满3年仍未成立业主委员会的，开发建立单位能够接着选聘物业企业施行物业效劳治理，同时应当签订书面的物业效劳治理合同，物业效劳治理费用由开发建立单位与物业企业协商确定。从第4年开场，物业效劳治理费用由物业买受人自行承担。开发建立单位与物业企业签订的物业效劳治理合同期限为暂定期限，最长不得超过3年。业主委员会成立后应当按照本方法的相关规定选聘物业企业，签订物业效劳治理合同，并提早1个月书面告知原物业企业，原物业企业接到告知书后，应当在1个月的时限内与业主委员会办理清晰相关交接手续，并同时终止原物业效劳治理合同。第三十二条 开发建立单位在销售物业之前，应当制订临时治理规约，对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违背规约应当承担的责任等事项依法作出商定。开发建立单位制订的临时治理规约，不得损害物业买受人的合法权益。第三十三条 开发建立单位制订的临时治理规约，应当在物业销售前向物业买受人明示，物业买卖合同（商品房购销合同）中应当包含前期物业效劳治理合同商定的内容。物业买受人在与开发建立单位签订物业买卖合同（商品房购销合同）时，应当对恪守临时治理规约给予书面承诺。第三十四条 业主依法享有物业的共用部位、共用设备设备的所有权、使用权，开发建立单位不得擅自处置。第三十五条 物业企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设备设备进展查验并进展书面登记，经有关人员签字认可后备案治理。第三十六条 在办理物业承接验收手续时，开发建立单位应当向物业企业移交以下材料，同时将以下材料(二套)报送同级房地产行政主管部门登记备案：(一)小区竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，小区附属配套设备、地下管网工程竣工图，小区各项工程竣工验收和验收备案等材料；(二)设备设备的安装、使用和维护保养等技术材料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业治理所必需的其他材料。物业企业应当在前期物业效劳治理合同终止时5日内，将上述材料全部移交给业主委员会。第三十七条 开发建立单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。第三十八条 开发建立单位应当按照规定在物业治理区域内配建必要的物业治理用房。物业治理用房配建标准如下：(一)小区内房屋总建筑面积在1万平方米以下的，物业治理用房建筑面积不得少于15平方米；(二)小区内房屋总建筑面积在1万平方米以上3万平方米以下的，物业治理用房建筑面积不得少于40平方米；(三)小区内房屋总建筑面积在3万平方米以上5万平方米以下的，物业治理用房建筑面积不得少于60平方米，物业治理用房不少于两处；(四)小区内房屋总建筑面积在5万平方米以上的，每超过1万平方米，物业治理用房在60平方米的根底上应当再增加15平方米，增加数量以此类推，物业治理用房应当为两处以上。第三十九条 开发建立单位按照房地产开发与物业效劳治理相别离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应合法资质的物业企业。住宅物业的开发建立单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应合法资质的物业企业；投标人少于3个或者住宅规模较小(总建筑面积1万平方米以内)的，经物业所在地房地产行政主管部门批准，能够采纳协议的方式选聘具有相应合法资质的物业企业。第五章 物业治理与效劳第四十条 一个物业治理区域只能由一个物业企业施行物业效劳治理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业企业订立书面的物业效劳治理合同，物业效劳治理合同的商定应当包括以下内容：物业效劳质量、内容、范围、费用（包括治理费用）；物业治理事项、区域、权限；小区内绿地、绿化治理；小区内道路、场地治理；小区内停车场地及收费治理；小区内共用部位、共用设备设备正常维护治理及运营收费治理；物业效劳治理用房的使用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。第四十一条 物业企业在承接物业效劳治理时，应当向业主委员会交纳物业效劳治理保证金5000元至10000元。该保证金作为物业企业使用物管用房、相关材料治理、共用部位、共用设备设备的正常维护治理等。物业效劳治理合同终止时，物业企业能完好、完好地按时交还物管用房、本方法规定的相关材料、共用部位和共用设备设备的正常运转等，业主委员会应当及时如数退还物业效劳治理保证金，反之，物业效劳治理保证金将作为违约损失补偿费，不予退还。第四十二条 物业企业应当按照物业效劳治理合同的商定，提供相对应的效劳治理。物业企业未能履行物业效劳治理合同的商定，导致业主人身、财产平安遭到损害的，应当依法承担违约责任或者相应的法律责任。第四十三条 物业企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业企业移交本方法第三十六条规定的材料。物业效劳治理合同终止时，物业企业应当在15日内将物业治理用房和本方法第三十六条规定的材料交还给业主委员会。物业效劳治理合同终止时，业主大会假设另行选聘其他物业企业的，物业企业之间应当做好交接工作，不得互相刁难。第四十四条 物业治理用房的所有权依法属于业主。物业治理用房的用处是保障本小区业主和物业的效劳治理的必备用房，未经业主大会同意，物业企业不得改变物业治理用房的用处。业主、业主委员会和业主大会不得处置物业治理用房。第四十五条 物业企业能够将物业治理区域内的专项效劳业务委托给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业效劳治理委托给别人。第四十六条 对物业治理区域内违背有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业企业应当制止，并及时向公安机关和有关行政治理部门报告。公安机关和有关行政治理部门在接到物业企业的报告后，应当及时依法对违法行为予以制止或者依法处理。第四十七条 物业企业应当协助做好物业效劳治理区域内的平安防备工作，发生平安事故时，物业企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政治理部门报告，并协助做好救助工作。物业企业雇请的保安人员（应获得国家认可的保安资历上岗证）、清洁(保洁)工和其他工作人员、治理人员，应当恪守国家有关规定，对被雇请的人员身份情况、家庭情况、社会关系情况和个人一贯表现等情况进展甄别，并将详细登记的情况报送房地产行政主管部门备案。第四十八条 保安人员在维护物业治理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得损害公民的合法权益。物业企业在效劳治理活动中，应当公示在本小区效劳治理的全部工作人员根本情况和照片。工作人员应当相对固定，更换时间原则在1年以上，人员更换后须及时更换其根本情况和照片。第四十九条 物业使用人在物业治理活动中的权利义务由业主和物业使用人商定，但不得违背法律、法规和治理规约的有关规定。物业使用人违背本治理方法和治理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。第五十条 小区内的环境卫生清洁和业主的垃圾统一由物业企业清扫、搜集投放在业主委员会确定的本小区内的投放场地，城市垃圾清运机构每日须到小区内将所投放的垃圾完全清运到城市垃圾处理场(厂)。业主装修、改造房屋的建筑垃圾由业主负责自行清运。第五十一条 小区内的停车场地、空地、道路可设置固定停车位或临时停车位，但应当征得所持投票权三分之二以上业主的同意，且标准有序，不得妨碍业主的正常生活，不得妨碍道路通畅等。物业企业可收取车位费，收取的车位费70%归小区全部业主所有，作为住宅专项维修基金存入专项账户内（从中抽出10%用于业主委员会的日常办公经费和工作补贴），30%归物业企业所有。业主对停放的车辆有特别保管要求的，须与物业企业单独签订相关车辆保管合同，双方协调确定车辆特别保管费额，同时还应当交纳车位费，在车辆保管合同有效期限内发生车辆丧失、损坏的(自然损坏除外)，由物业企业按照合同商定承担责任。仅交纳车位费，未签订车辆保管合同的车辆丧失和损坏，小区业主和物业企业均不承担责任。车辆保管收入费用在扣出车位费后全部归物业企业所有。第五十二条 县级以上地点人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业企业在物业治理活动中的投诉。第六章 物业的使用与维护第五十三条 物业治理区域内按照规划建立的公共建筑、场地、绿化和共用设备设备，开发建立单位、物业企业和业主均不得擅自占用或者改变用处。业主确需改变公共建筑和共用设备设备用处的，应当征得业主大会三分之二以上代表的同意后，并报经规划、建立、房地产、消防等政府行政职能治理部门，依法办理有关手续后告知物业企业方可开工。第五十四条 业主、物业企业等不得擅自占用、挖掘物业治理区域内的道路、场地、绿化用地及公共空间等，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘物业治理区域内的道路、场地、绿化用地及公共空间的，应当征得业主委员会和物业企业的同意；物业企业确需临时占用、挖掘上述公共场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业企业必须将临时占用、挖掘的道路、场地、绿化用地及公共空间，在商定的期限内恢复原状。第五十五条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业治理区域内相关管线和设备设备维修、养护的责任。以上单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿化用地的，应当征得业主委员会和物业企业的同意后方可施工并及时恢复原状。第五十六条 业主在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向房地产行政主管部门申报登记，或者委托物业企业向房地产行政主管部门申报登记，非业主的住宅使用人对住宅室内进展装饰装修，还应当获得业主的书面同意。房地产行政主管部门应当依照申请业主的房屋构造、质量和毗邻房屋的妨碍关系等情况，告知业主房屋在装饰装修中的禁止行为和考前须知等，并签订住宅室内装饰装修治理协议。第五十七条 利用物业共用部位、共用设备设备进展运营的，应当在征得相关业主、业主大会的同意后，按照国家的相关规定办理有关手续，同时须向业主委员会签订租用协议，按期支付租金。租金收益80用于补充小区内的专项维修基金，存入规定的住宅专项维修基金账户内；20%用于业主委员会的日常办公经费和工作补贴。物业共用部位、共用设备设备的运营收入和资金使用支出，业主委员会应当每个季度向业主公布一次，并接受业主的监视。第五十八条 严禁业主、业主委员会、物业企业等擅自改变房屋构造、房屋外观；严禁拆改房屋承重构造、墙体、梁柱、楼板、阳台等；严禁搭占共用阳台、天台、屋面、通道、绿化等。第五十九条 物业治理区域不得建立污染环境的工业消费设备；建立其他设备，其污染物排放不得超过国家、省有关规定的排放标准；已建成的设备，其污染物排放超过规定排放标准的要限期治理。住宅、运营、消费、加工等混合的物业，运营人在运营、消费、加工时，昼间（凌晨6时至晚上22时）不得产生60分贝以上的噪声，夜间（晚上22时至次日凌晨6时）不得产生50分贝以上的噪声。业主在装修物业时，在以上时段中应当参照上述规定办理。第六十条 物业存在平安隐患，危及公共利益及别人合法权益时，责任人应当及时维涵养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维涵养护义务的，经业主大会同意，能够由物业企业维涵养护，费用由责任人承担。第六十一条 业主在小区内豢养家畜、家禽和宠物等动物，须自行加以管束，不得放养及妨碍别人正常生活、平安及危害公共利益。严禁将家畜、家禽和宠物的粪便排放在小区内。小区内不得停放2吨以上的载货车辆，不得停放工程车、拖拉机、农用车辆等。第七章 物业维修基金第六十二条 文山州人民政府房地产行政主管部门，是全州物业共用部位、共用设备设备维修基金的治理部门。县人民政府房地产行政主管部门负责本县物业共用部位、共用设备设备的维修基金监管工作。第六十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼构造相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修基金。专项维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。第六十四条 专项维修基金交存、使用、治理和监视的详细方法按照住宅专项维修资金治理方法(建立部、财政部令2007第165号)和云南省住宅专项维修资金交存治理规定执行。第八章 物业效劳治理收费第六十五条 物业效劳治理实行有偿效劳治理的方法，物业效劳治理收费应当遵照合理、公开以及费用与效劳治理工程、水平相习惯的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主委员会和物业企业按照文山州价格主管部门会同建立房地产行政主管部门制订的物业效劳治理收费方法，在物业效劳治理合同中商定。第六十六条 物业效劳治理收费可按照政府指导价和市场调理价区别治理。政府指导价的物业范围：未成立业主委员会前的前期物业效劳治理，政府保障性住房的物业效劳治理，危险房屋改造回迁小区的物业效劳治理等。物业效劳治理费标准不可上浮，下浮不限。市场调理价的物业范围：除政府指导价物业范围外的物业效劳治理均可实行市场调理价。物业效劳治理费标准由业主委员会与物业企业协商确定。政府鼓舞业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业企业；倡导物业企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业效劳治理收费通过市场竞争构成。第六十七条 物业企业向业主提供效劳治理的，不管是否与业主和业主委员会合同约订效劳治理工程的，都应当实行明码标价，标明效劳工程、收费标准、效劳时限等情况。物业企业实行明码标价，应当遵照公开、公平和老实守信的原则，恪守国家价格法律、法规、政策和合同商定价格。第六十八条 物业效劳治理收费明码标价的内容包括：物业企业名称、收费对象、效劳内容、效劳标准、计费方式、计费起始时间、收费工程、收费标准、价格治理方式、收费依照、价格举报等。以上物业效劳治理收费的内容应当在小区内明显位置和收费点，采取公示栏、公示牌等接受业主监视。第六十九条 业主应当依照物业效劳治理合同的商定按时交纳物业效劳治理费用。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业效劳治理费用的，由物业使用人交纳，物业使用人滞交或不交纳的，由业主负连带交纳责任。第七十条 物业治理区域内，城市供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、垃圾清运等单位应当自行向最终用户收取有关费用。物业企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，其代理手续费用由上述委托单位支付。第七十一条 物业效劳治理费用的构成主要包括物业效劳治理本钱、法定税费和企业法定利润。物业效劳治理本钱费用一般由以下内容构成：(一)效劳治理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(二)物业共用部位、共用设备设备的日常运转、维护费用；(三)物业治理区域清洁卫生费用；(四)物业治理区域绿化养护费用；(五)物业治理区域秩序维护费用；(六)办公费用；(七)物业企业固定资产折旧；(八)经业主同意的其它费用等。物业共用部位、共用设备设备的大修、中修和更新、改造费用不属于该范畴内，应当通过专项维修基金予以治理列支。物业户内设备设备的维修、改造和疏通等费用需另外计算收取；第七十二条 关于小区内二次加压水泵、电梯、消防等公共设备设备的运转维护费用，所有因而而受益的业主(或使用人)应当平均分摊支付。第七十三条 物业效劳治理收费的计算方法一般按法定的产权面积计算(以房屋所有权证登记的面积计费，未办产权证的以售房合同中的建筑面积计费)，按月计算收取。别墅、单体、联体住宅可按幢或者分户计算包干收费。营业性商业物业可依照人流活动量多少，按法定产权面积或者分户计算收费。第七十四条 县级以上人民政府价格主管部门和房地产行政主管部门，是本辖区内物业效劳治理收费的行政主管部门，应当加强对物业效劳治理收费的监视治理。政府指导价的物业效劳治理收费标准，原则上应当2至5年内结合当地市场物价水平做一次调整。第九章 法律责任第七十五条 开发建立单位在销售物业时未制订临时治理规约或者规约有损害物业买受人合法权益的，以及未向物业买受人明示(签名)临时治理规约的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院条例有关规定处分。第七十六条 开发建立单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设备设备的所有权或者使用权的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院条例第六章第五十八条规定处分。第七十七条 开发建立单位、物业企业等不移交小区有关材料的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院条例第六章第五十九条规定处分。第七十八条 未获得物业治理资质证书从事物业效劳治理的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院条例第六章第六十条规定处分。第七十九条 物业企业聘用未获得物业治理等职业资历证书的人员或者雇请身份、家庭、社会关系不明的保安人员等从事物业效劳治理活动的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院条例第六章第六十一条规定处分。第八十条 物业企业将一个物业治理区域内的全部物业效劳治理一并委托给别人的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院条例第六章第六十二条规定处分。第八十一条 挪用专项维修基金的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院条例第六章第六十三条规定处分；构成犯罪的，依法追查刑事责任。第八十二条 开发建立单位在开发建立的住宅小区内不按照规定配建物业治理用房的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院条例第六章第六十四条规定处分。第八十三条 未经业主大会同意，开发建立单位、物业企业或者业主委员会等擅自改变物业治理用房用处的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院条例第六章第六十五条规定处分。第八十四条 有以下行为之一的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院条例第六章第六十六条规定处分，给业主或别人造成损失或者损害的，依法承担赔偿责任和法律责任：(一)擅自改变物业治理区域内按照规划建立的公共建筑和共用设备用处的；(二)擅自占用、挖掘物业治理区域内公用道路、楼梯间、屋面、通道、场地、绿化等，损害业主共同利益的；(三)擅自利用物业共用部位、共用设备设备进展运营的；(四)擅自由物业治理区域内放养家畜、家禽和宠物的；(五)不按规定时限，在物业治理区域内擅自制造昼间60分贝、夜间50分贝以上噪声及其他污染物的。第八十五条 违背物业效劳治理合同的商定，业主逾期不交纳物业效劳治理等费用的，业主委员会应当催促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业企业能够向人民法院起诉追缴。第八十六条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违背法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追查刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安治理处分。第八十七条 县以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政治理部门的工作人员利用职务上的便利，收受别人财物或者其他好处，不依法履行监视治理职责，或者发觉违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追查刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第十章 附 则第八十八条 本暂行方法由文山州人民政府法制办公室负责解释。第八十九条 本暂行方法自2010年8月1日起施行。主题词：建立 物业治理 方法 通知抄送：州委，州人大常委会，州政协，州纪委，州法院，州检察院。文山州人民政府办公室 2010年7月28日印发校正：阮誉 （共印190份）云南省物业效劳收费治理施行细则 第一条 为标准物业效劳收费行为，保障业主和物业效劳企业的合法权益，依照中华人民共和国价格法、国务院物业治理条例和国家开展和改革委员会、建立部关于印发物业效劳收费治理方法的通知，制订本施行细则。 第二条 本施行细则适用于本省行政区域内物业治理企业的物业效劳收费治理。 第三条 本施行细则所称物业效劳收费是指物业治理企业按照物业效劳合同的商定，对房屋及配套的公共设备设备和相关场地进展维修、养护、治理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。 本施行细则所称业主，是指房屋的产权所有人。 本施行细则所称物业治理企业，是指依法设立并获得相应资质，专业从事物业效劳活动的企业。 第四条 政府鼓舞业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业治理企业；倡导物业治理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业效劳收费通过市场竞争构成。 第五条 省级价格主管部门会同省级建立行政主管部门负责全省物业效劳收费的指导监视治理。 州、市、县（市）人民政府价格主管部门会同同级建立（房地产）行政主管部门负责本行政区域内物业效劳收费的监视治理。 第六条 物业效劳收费应当遵照合理、公开及费用与就效劳水平相习惯的原则。 第七条 物业效劳收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调理价。 物业治理企业按照与全体业主签定的物业效劳合同的商定，为业主提供与住宅（不包含别墅）相关物业效劳的，其收费实行政府指导价。 以下物业及效劳实行市场调理价： (一) 别墅及其它非居住物业效劳收费。 (二) 物业治理企业接受个别业主委托，为其提供物业效劳合同以外的特约效劳。 (三) 依法采纳招标等市场规则选聘物业治理企业并同时商定物业效劳收费标准的。 (四) 按照物业治理条例第十条规定，已成立业主大会的或不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责的，同时自主选聘了物业治理企业并签订了物业效劳合同的物业。 (五) 尽管属于政府指导价范围内的住宅，但具备了上述第(三)(四)款其中任何一款条件的。 第八条 政府指导价由县(市)政府价格主管部门会同同级建立(房地产)行政主管部门制定和调整，并定期公布。 各州、市政府所在地及昆明市五华、盘龙、西山、官渡四区的物业效劳收费政府指导价由州、市政府价格主管部门会同同级建立(房地产)行政主管部门制定和调整,并定期公布.。 全省其余各县(市、区)的物业效劳收费政府指导价由县(市、区)价格主管部门制定。 各地应当依照当地物业治理行业的开展水平、效劳素养、标准等要素，制定、调整当地物业效劳收费政府指导价基准价，并在不打破省确定的最高浮动幅度的前提下，制定、调整当地物业效劳收费浮动幅度。 各州、市政府所在地及昆明市五华、盘龙、西山、官渡四区制定和调整后的物业效劳收费基准价及浮动幅度应及时上报省价格和建立行政主管部门备案。 实行市场调理价的物业效劳收费标准，由业主与物业治理企业在物业效劳合同中商定，物业治理企业应及时将商定的物业效劳收费标准有关文件向当地(县、区)政府价格主管部门和同级建立（房地产）行政主管部门备案。 实行市场调理价的物业效劳收费标准需要调整时，应当由物业治理企业与业主大会协商确定。物业治理企业须将合同样本或与业主大会协商确定调整物业效劳收费的文件的复印件提交物业所在地的价格主管部门和建立（房地产）主管部门。 第九条 前期物业治理阶段，开发商与物业买受人签订的买卖合同，能够商定前期物业治理效劳内容、效劳标准、物业收费标准、计费方式、计费起始时间及执行期限等内容，涉及物业买受人共同利益的商定应当一致。 前期物业收费属于临时性收费，当业主按照国家有关规定成立业主委员会并自主选聘物业治理企业后，应当重新商定新的物业效劳收费标准。 第十条 关于业主和物业使用人重合的，物业效劳费由业主交纳；关于业主和物业使用人相别离且双方有约的，物业效劳收费从其商定，业主负连带交纳责任；没有商定的，业主负有交纳物业效劳收费的责任。 物业产权发生转移时，业主(或物业使用人)应当结清物业效劳费用。 业主(或物业使用人)应当按照物业效劳合同的商定按时足额交纳物业效劳费用。业主违背物业效劳合同商定逾期不交纳效劳费用的，物业治理企业可依法追缴，亦可向人民法院起诉。 第十一条 实行政府指导价的物业效劳收费政府推荐采纳包干制。详细标准可在有权限的价格、建立(房管)部门制定的物业效劳收费基准价格根底上，最高向上浮动20%，下浮不限。双方如有其它商定，则从其商定。 实行市场调理价的物业效劳收费，业主与物业治理企业能够采取包干制或者酬金制等方式确定物业效劳费用。详细收费方式由业主大会与物业治理企业依照效劳内容、效劳质量和效劳范围协商确定，并由业主与开发建立单位、物业治理企业在房屋买卖合同或物业效劳合同中商定。 第十二条 实行物业效劳费用包干制的，物业效劳费用的构成包括物业效劳本钱、法定税费和物业治理企业的利润。 实行物业效劳费用酬金制的，预收的物业效劳资金包括物业效劳支出和物业治理企业的酬金。 物业效劳本钱或者物业效劳支出构成一般包括以下部份： (一) 治理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等， (二)