改造项目汇报课件.pptx

改造改造项目情况目情况汇报项目概况目概况1234提纲提纲YLLABUSS S56项目性目性质项目分析目分析项目策划目策划项目运目运营项目目总结第一部分第一部分项目概况目概况项目区位及目区位及用地概况用地概况城市城市设计改改造范造范围项目用地内目用地内部基本条件部基本条件项项目概况目概况目概况目概况一、一、项目区位及用地概况目区位及用地概况项目位于目位于 主城南部官渡区，毗主城南部官渡区，毗邻昆玉高速公路与机昆玉高速公路与机场高速，交通高速，交通较便利。便利。项目区位二、城市二、城市设计改造范改造范围东至云大西路西至彩云北路南至新宝象河北至红外路延长线昆玉高速昆玉高速彩云北路彩云北路项目地处官渡区窗口位置，交通便捷、配套相对齐全，但较为低端，地理位置优越。云大西路云大西路红外路外路官宝路官宝路新宝象河新宝象河珥珥玑路路昆石高速昆石高速总用地：2102.73亩空地村镇用地企业用地新村用地军事用地河流、水域城市设计范围保护古建教育设施用地道路用地改造设计范围片区城市设计范围：改造片区四至为：东至云大西路、南至新宝象河、西至彩云北路、北至红外路延长线规划道路。改造范围总用地面积约为140.18公顷(2102.73亩)。三、三、项目用地内部基本条件目用地内部基本条件现状土地状土地权属属项目用地内部基本条件目用地内部基本条件现状三状三维模型模型织布布营社区社区大街村大街村郭家小村郭家小村珥琮村珥琮村东廊村廊村西廊村西廊村项目用地内部基本条件目用地内部基本条件新村新村现状状织布营社区大街村郭家小村西廊村112345623456东廊村项目用地内部基本条件目用地内部基本条件老村老村现状状珥琮村西廊村11222221项目用地内部基本条件目用地内部基本条件现状公建状公建152634152634小板桥镇中学小板桥小学官渡区红十字会医院小板桥派出所小板桥街道办事处小板桥老年活动中心项目用地内部基本条件目用地内部基本条件现状公建状公建123456123456八角亭万寿楼华潮水产批发市场现状托运市场现状厂房寺庙项目用地内部基本条件目用地内部基本条件现状河流状河流123456123456老宝象河中段新宝象河宝象河支流老宝象河宝象河支流现状河流项目用地内部基本条件目用地内部基本条件交通道路状况交通道路状况珥季路彩云北路规划区内用地功能较为混乱，城中村内住宅用地与企业用地混杂，整体土地区位效益和土地效益较低，不能体现片区价值。项目用地内部基本条件目用地内部基本条件现状主要状主要问题片区整体环境质量较差，影响城市的形象，有待改善；现状用地功能混乱，土地使用经济性差，不能发挥该区土地区位潜力。1、片区内交通流量小，道路较少且等级低，部分支路断面和线型不合理。目前部分道路已建好或在建，可解决部分交通问题。2、片区内总体环境质量差，公共绿地缺乏，卫生条件较差，造成了片区整体环境不佳的局面。环境整治急需解决。3、片区内各种用地功能相互交织，公共服务设施缺乏，给各项生活造成了较大的影响，各区用地功能调整急需进行。4、片区内村镇建设及乡镇企业发展缺乏规划控制，严重影响上位规划的实施。5、片区对抗震和防灾的措施缺乏，急需对整个片区进行综合的整治。由于现状多种不利因数的综合影响，使得该项目地区整体土地效益与区位潜力不符。第二部分第二部分项目性目性质片区定位主城区南部城市副中心、昆明创新型城市示范区。区域内人口稠密除西侧为世纪城项目外，其余多为城中村和一些低端多层商业，缺少足够的商业氛围。又毗邻多条城市主要道路，对城市形象不利。项目将是以提升城市形象品质，带动城市区域经济发展的一级开发综合整治项目。对拉动周边区域商业建设和东南部副中心的城市形象起到良好带动作用。第三部分第三部分项目分析目分析片区商片区商业市市场分析分析项项目分析目分析目分析目分析项目位目位置前景置前景项目目SWOT分析分析项目分目分析析总结一、片区商一、片区商业市市场分析分析普遍普遍为基本生活基本生活配套型底商商配套型底商商业及村庄，商及村庄，商业配配套套较为缺乏缺乏从整个区域的格局上分析，现阶段社区型商业配套严重不足。这为项目发展商业地产，提升土地价值提供了充分的空间。位于片区西侧的珥季路将连结项目地块与世纪城片区。世世纪城城项目北侧红外路沿线有部分临街商铺、综合农贸市场及工厂企业；珥季路与昆洛路交叉路附近由于学校和医院较多，人流量相对较大，有一定的商业气氛，也是区域内商业氛围相对最浓厚的地段。沿沿街街商商业二、二、项目位置前景目位置前景横向以毗邻世纪城片区的优势，逐渐形成一条以商业、金融、餐饮、娱乐为主要业态的经济带，纵向沿彩云北路由万寿园、小板桥街场碑、珥琮村向旭庵及东廊村李氏民居。以世纪城、官渡古镇、新亚州、中豪、洋浦为支撑，发展区域性中型商业社区。本案本案世世纪城片区城片区官渡古官渡古镇体育城片区体育城片区中豪片区中豪片区洋浦片区洋浦片区商圈商圈+文化旅游文化旅游+品品质住宅住宅=项目开目开发潜力大潜力大三、三、SWOT分析分析项目内部条件利弊分析目内部条件利弊分析Strength(Strength(优势分析优势分析)新老宝象河贯穿场地内外，环境优势明显。毗邻彩云北路及地铁线，未来将给项目带来无限的升值潜力。毗邻大型综合性社区及官渡古镇，区内有万寿园、小板桥街场碑、珥琮村向旭庵及东廊村李氏民居，人文气息浓厚。毗邻世纪城商业中心，有一定的商业及基础配套设施。Weakness(Weakness(劣势分析劣势分析)区域内河道退让较多，项目得地率较小，导致净用地收储成本增高。项目回迁量较大，增加土地开发成本和周期。道路较少且等级低，部分支路断面和线型不合理。城中村分布广，城中村的密集制约了南市区道路、市政配套的建设以及东南市区的环境改造进度。南市区的价格相对其他片区较高、上升空间较小。SWOT分析分析外外围环境境对项目的利弊分析目的利弊分析Opportunity(Opportunity(机会分析机会分析)毗邻大型综合性社区及文化古镇，有很大潜在商业需求。毗邻大型综合性社区及文化古镇，有很大潜在商业需求。南市区的商业资源不够丰富和集中，发展空间大。政府对南市区越来越重视，从道路建设到市政府的投入和执行力度上看，政府正在着力打造一个全新的南市区。Threat(Threat(威胁分析威胁分析)东南市区商业起步相对较晚，市场认可度需要培养。南市区的土地储备相对较大，未来南市区的竞争会更加激烈。南市区的价格相对于其他片区较高。四、四、项目分析目分析总结可能的物业发展方向商务 办公商业普 通 住 宅政 府 的 招 商 引 资 政 策 吸 引 入 驻 的 企业 和 企 业 所 带 来 的 消 费 人 群 将 成 为项 目 的 一 大 支 撑。横向以毗邻世纪城片区的优势，逐渐形成一条以商业、金融、餐饮、娱乐为主要业态的经济带，纵向沿万寿楼、小板桥街场碑方向形成集文化娱乐、商业旅游为一体的商业服务中心，有助于项目商业价值的提升。东南市区城市发展的相对滞后，使该区域的住房需求长期压抑，住房需求量较大基于基于项目用地特征和地目用地特征和地块优劣劣势分析上可能的物分析上可能的物业发展方向展方向第四部分第四部分项目策划目策划土地一土地一级开开发成本成本测算算土地出土地出让价格价格测算算项项目策划目策划目策划目策划测算算总结一、土地一一、土地一级开开发成本成本测算算土地征地拆迁参考文件明土地征地拆迁参考文件明细：参考文件：1.财综200648号、财综200924号2.昆政发200650号文件3.昆政办（2006）132号文4.昆政办2009 51号文5.昆政办2009 53号文6.昆政发201067号文7.昆政发2010 69号文8.昆政发2010 75号文9.昆政发2012 46号文10.关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（一）成本分析（一）成本分析征地拆迁直接成本征地拆迁直接成本（不含回迁）（不含回迁）单位：亿元征地拆迁成本征地拆迁成本总计22.61亿元。（二）成本分析（二）成本分析原原规划方案划方案测算算总用地：用地：2102.73亩可出可出让净用地：用地：508.72亩，可出可出让净用地用地亩均直接成本均直接成本为444.39万万/亩规划容划容积率：率：3.49规划方案总图控制性规划成本分析成本分析安置房建安置房建设成本（原成本（原规划方案）划方案）安置住宅地块改造范围回迁安置房地回迁安置房地块净用地用地为397.44亩，整整总拆迁量拆迁量为1245710.4，回迁，回迁安置量安置量为725807.8，安置房建，安置房建设单价取价取3000元元/，总建建设成本成本为21.77亿，安置房安置房亩均分均分摊成本成本为428.02万元万元/亩。地块零散，土地使用率，安置房地块先拆迁难度大。成本分析成本分析基基础设施建施建设成本（原成本（原规划方案）划方案）基础设施分摊总成本为6.74亿元，亩均分摊成本为132.53万元/亩。成本分析成本分析综合成本分析（原合成本分析（原规划方案）划方案）项目2102.73亩土地一级开发总成本为51.12亿元。原规划方案可出让净用地为508.72亩，亩均综合成本为1004.87万元/亩。加上土地出让15%专项计提基金，土地出让总价为54.51亿元，亩均出让单价为1071.54万元/亩。测算显示：原规划方案亩均出让单价远高于周边市场接受土地单价，项目一级开发不可行，需调整规划设计方案，增加可出让净用地以降低亩均成本。单位：亿元总用地面积：1,401,825 m2（2102.7亩）净用地面积：902660（1354亩）公共绿地面积：194051.6m2（291.08亩）防护绿地面积：42,267m2（63.4亩）道路面积：243678.5m2（362.42亩）地上面积：3,153,777m2地下面积：1,146,050m2拆建比：1:1.75容积率：3.49建筑密度：23.01%绿地率：37.9%（不含公共绿地）绿地率：44.4%（总地块含公共绿地）居住户数：18,531户居住人口：59,300人道路线密度（总地块）：7.8 Km/K道路线密度（不含公共绿地）：9.63 Km/K（三）（三）规划方案划方案调整整分地分地块指指标用地平衡表用地平衡表新控规(亩)所占比例总用地面积2102.74 100%R20安置用地面积（）250.8911.93%R21居住用地面积（）831.25 39.53%A33中、小学用地面积（）97.13 4.62%S1道路用地面积（）362.42 17.24%B1商业服务用地面积（）74.07 3.52%B2商务金融用地面积（）45.25 2.15%B4公用设施营业网点用地（）7.32 0.35%A5医疗卫生用地面积（）29.38 1.40%A1非市属办公用地面积（）15.76 0.75%A7文物古迹用地面积（）23.69 1.13%M工业用地（）0.00%S3交通设施用地（）0.00%H4特殊用地（）0.00%G1公共绿地面积（）271.67 12.92%G2防护绿地（）63.40 3.01%E1水域（）19.40 0.92%U22环卫用地（）11.11 0.53%改造前后改造前后经济指指标对比比改造前总用地面积：1401825（2102.7亩）地上面积：1654462 m2容积率：1.25建筑占地：643430 m2建筑密度：45.9%绿地面积：8187m2绿地率：0.066%（绿地率低）居住人口：38526 人道路线密度：3.96千米/平方千米道路长度:4.45千米建筑高度：18M改造后总用地面积：1401825 m（2102.7亩）地上面积：3153777 m2地下面积：1146050容积率：3.49建筑占地：207734m2建筑密度：23.01%绿地面积：341763m2绿地率：37.9%居住人口：59300 人道路线密度：7.8千米/平方千米道路长度:10.94千米建筑高度：120M规划方案效果划方案效果图规划方案效果划方案效果图规划方案效果划方案效果图规划方案效果划方案效果图城市天城市天际线分析分析调整后控规控控规对比比原控规规划容划容积率：率：3.49规划容划容积率：率：3.49控控规对比比原控规(亩)所占比例新控规(亩)所占比例增减（亩）总用地面积2102.74100%2102.74 100%R20安置用地面积（）379.4418.05%250.89 11.93%-128.55 R21居住用地面积（）224.5110.68%831.25 39.53%606.74 A33中、小学用地面积（）228.1110.85%97.13 4.62%-130.98 S1道路用地面积（）556.5326.47%373.53 17.76%-183.00 B1商业服务用地面积（）74.07 3.52%74.07 B2商务金融用地面积（）284.2113.52%45.25 2.15%-238.96 B4公用设施营业网点用地（）7.32 0.35%7.32 A5医疗卫生用地面积（）20.410.97%29.38 1.40%8.97 A1非市属办公用地面积（）14.730.70%15.76 0.75%1.03 A7文物古迹用地面积（）20.941.00%23.69 1.13%2.75 G1公共绿地面积（）294.3914.00%271.67 12.92%-22.72 G2防护绿地（）65.813.13%63.40 3.01%-2.41 E1水域（）0.00%19.40 0.92%19.40 其他用地（）13.650.65%0.00%-13.65 规划前后交通系划前后交通系统对比比改造前交通路网道路用地比例：道路用地比例：8.98%道路道路长度：度：4.45KM道路道路线密度：密度：3.96KM/平方千米平方千米改造后交通路网道路用地比例：道路用地比例：16.54%道路道路长度：度：10.9KM道路道路线密度：密度：7.8Km/K规划后划后绿地系地系统分析分析面面积指指标：总人数59300人，人均公共绿地3.27平方米公园、景观节点景观轴线1、沿老宝象河及昆洛路形成、沿老宝象河及昆洛路形成三条景观带三条景观带，公园及景观节点，公园及景观节点为市民提供休闲娱乐场所及设为市民提供休闲娱乐场所及设施。施。2、公共绿地及公园的服务半、公共绿地及公园的服务半径径400米，米，步行步行5分钟分钟内即可内即可到达。到达。公共绿地面积：194,051.6m2（291.08亩）防护绿地面积：42,267m2（63.4亩）规划前后划前后绿地系地系统对比比绿化率：0.066%绿化率：44.4%改造前改造后河流道路河流道路调整分析整分析1、恢复原来沿昆洛路被覆盖恢复原来沿昆洛路被覆盖河道河道，并退，并退让河道不小于河道不小于50米米距离距离设计为绿地及景地及景观。2、保留用地内的老宝象河保留用地内的老宝象河，并并，并并退退让河道不小于河道不小于50米距离米距离设计为绿地及景地及景观。3、建筑退建筑退让新宝象河不小于新宝象河不小于50米距离，米距离，设计为绿地及景地及景观。建筑退距分析建筑退距分析退昆玉路退昆玉路 60米米退珥季路退珥季路 40米米退宝象河退宝象河 50米米退万寿楼退万寿楼 25米米退宝象河退宝象河 50米米退宝象河退宝象河 50米米退宝象河退宝象河 50米米退昆玉路退昆玉路 60米米退昆洛路退昆洛路 20米米退退规划主路划主路 20米米退官宝路退官宝路 30米米1、退昆玉路、退昆玉路60米（米（50米米+桥桥高高6米）米）2、退新、老宝象河、退新、老宝象河50米米3、退万寿楼、李氏民居、退万寿楼、李氏民居25米米4、退珥季路、退珥季路40米米5、其他退距均满足规划要求、其他退距均满足规划要求退李氏民居退李氏民居 25米米配套配套设施分析施分析配套商配套商业配套商配套商业配套商配套商业24班幼儿园班幼儿园18班幼儿园班幼儿园24班幼儿园班幼儿园24班幼儿园班幼儿园18班幼儿园班幼儿园54班初中（班初中（扩建）建）配套社区医院配套社区医院24班初中班初中48班高中（新建）班高中（新建）配套商配套商业60班小学班小学48班小学班小学公园公园公园公园公园公园1、配套中学、小学、幼儿园、配套中学、小学、幼儿园等教育设施满足规划要求。等教育设施满足规划要求。2、医院、商业等、医院、商业等基础设施满基础设施满足规划要求。足规划要求。2、配套、配套公园绿地满足规划要公园绿地满足规划要求求。非市属非市属办公公配套商配套商业加油站加油站垃圾中垃圾中转站站垃圾中垃圾中转站站文物保文物保护分析分析八角亭八角亭万寿园万寿园1、原址保留万寿园、原址保留万寿园（包括向（包括向旭庵）、旭庵）、李氏民居李氏民居、小板桥街小板桥街场碑场碑（八角亭）。（八角亭）。2、沿昆洛路规划一条绿地景、沿昆洛路规划一条绿地景观带，万寿园和李氏民居之间观带，万寿园和李氏民居之间布置一条传统仿古商业街，布置一条传统仿古商业街，将将三个文物单位紧密联系起来，三个文物单位紧密联系起来，让文物还于民间让文物还于民间。李氏民居李氏民居调整整规划方案划方案总结1、方案、方案调整整满足上位足上位规划要求。划要求。2、方案、方案调整不影响整不影响现有主要道路的有主要道路的规划布局，建筑退划布局，建筑退规划道路退距均划道路退距均满足足规划要求。划要求。3、恢复沿昆洛路被覆盖的老宝象河流域，建筑退新、老宝象河、恢复沿昆洛路被覆盖的老宝象河流域，建筑退新、老宝象河 50米。米。4、原址保留万寿园（包括向旭庵）、李氏民居、小板、原址保留万寿园（包括向旭庵）、李氏民居、小板桥街街场碑（八角亭）。碑（八角亭）。5、新方案配套中学、小学、幼儿园、医院、商、新方案配套中学、小学、幼儿园、医院、商业、公园等基、公园等基础设施施满足足规划要求。划要求。6、新方案建筑高度大部分、新方案建筑高度大部分100米、局部突破到米、局部突破到120米，城市天米，城市天际线优美。美。7、新方案容、新方案容积率率为3.49，保，保证公共公共绿地、水域面地、水域面积不减少。不减少。8、其他相关、其他相关规划要求均已划要求均已满足。足。（四）、成本分析（四）、成本分析新新规划方案划方案测算算总用地：用地：2102.73亩可出可出让净用地：用地：950.57亩，可出可出让净用地用地亩均直接成本均直接成本为237.82万万/亩规划容划容积率：率：3.49规划方案总图控制性规划成本分析成本分析安置房建安置房建设成本成本（新（新规划方案）划方案）安置住宅地块改造范围回迁安置房地回迁安置房地块为L1、M、N1地地块，净用地用地为250.89亩，平，平均容均容积率率为4.34。整个地。整个地块总拆迁量拆迁量为1245710.4，回迁，回迁安置量安置量为725807.8，安置，安置房建房建设单价取价取3000元元/，总建建设成本成本为21.77亿，安置房安置房亩均分均分摊成本成本为229.07万元万元/亩。L1、M和N1地块较规整，现状为老村用地，拆迁难度最小，满足安置房建设先行原则。L1MN1成本分析成本分析基基础设施建施建设成本（新成本（新规划方案）划方案）基础设施分摊总成本为5.06亿元，亩均分摊成本为53.23万元/亩。成本分析成本分析综合成本分析（新合成本分析（新规划方案）划方案）单位：亿元项目2102.73亩土地一级开发总成本为49.44亿元。新规划方案可出让净用地为950.57亩，亩均综合成本为520.11万元/亩。加上土地出让15%专项计提基金，土地出让总价为56.86亿元，亩均出让单价为598.12万元/亩。世纪城世纪城商铺商铺17000元元/住宅住宅10522元元/高顺铭都高顺铭都商业商业15000/办公商业楼办公商业楼8600元元/银海畅园银海畅园住宅住宅9329元元/彼岸小区彼岸小区住宅住宅9102元元/云大知城云大知城住宅住宅14000元元/枫林盛景枫林盛景住宅住宅8928元元/螺蛳湾螺蛳湾商铺商铺10000元元/-30000元元/写字楼写字楼8000元元/项目项目位置位置奥宸橙郡奥宸橙郡商铺商铺35000元元/住宅住宅7500元元/二、土地出二、土地出让价格价格测算算（一）周（一）周边市市场评估参考价估参考价v片区附近写字楼较少，调查采用周边高顺铭都及螺蛳湾的写字楼作为参考，均价在8000-8600元之间；据此，本项目写字楼测算价格定为8000元/平米。v区域房地产市场以世纪城为代表，目前发展基本成熟；参考周边市场，住宅价格定为7500元/。v项目周边除螺蛳湾和车立方外，缺乏集中的大型商业，需要商业氛围的积累，因此商业价格定为18000元/。周周边市市场评估参考价估参考价住宅住宅商铺商铺写字楼写字楼/公寓公寓均价：均价：7500均价：均价：18000均价：均价：8000(二二)土地出土地出让价格价格测算（新算（新规划方案）划方案）楼面地价占物楼面地价占物业销售售单价的价的30%：最大出让价为59.94亿，可盈利3.08亿。项目项目(30%)(30%)计容面积计容面积 市场参考价市场参考价 楼面地价楼面地价 土地市场价（亿元）土地市场价（亿元）土地出土地出让成本让成本价价盈亏盈亏可出让可出让净用地净用地市场接受市场接受土地单价土地单价 （平米）（平米）（元（元/平米）平米）（元（元/平米平米)分项分项合计合计（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）（亩）（亩）（万元（万元/亩）亩）住宅住宅1962801 1962801 7500750022502250441630.27 441630.27 59.94 59.94 56.86 56.86 3.08 3.08 950.57950.57 630.52 630.52 商业商业254302 254302 180001800054005400137323.08 137323.08 办公办公85000 85000 800080002400240020400.00 20400.00 三、三、项目目测算算总结出出让成本成本56.86亿最大盈利最大盈利3.08亿出出让收益收益56.8659.94亿亩均出均出让成本成本609.28万元万元/亩市市场最大最大单价价630.52万元万元/亩有盈利空有盈利空间，项目可行目可行。测算分析及算分析及总结1、原、原规划方案划方案亩均出均出让单价价为1071.54万元万元/亩，远高于周高于周边市市场接受土接受土地地单价价，项目一目一级开开发不可行，需不可行，需调整整规划划设计方案方案，增加可出，增加可出让净用用地以降低地以降低亩均成本。均成本。2、调整方案后，一整方案后，一级开开发总投投资为49.44亿元元，土地外挂成本，土地外挂成本为56.86亿元，市元，市场接受最大（接受最大（30%）收益收益为59.94亿元，元，预计土土储中心中心最大盈利最大盈利为3.08亿元。元。土地一土地一级开开发收益收益为:1、一级开发平台公司管理费，按项目总投资的3%计，约1.48亿元;2、区政府征地拆迁工作经费，按项目征地拆迁费用和回迁安置费用的2%计，约为1714.6万元;3、片区建成的基础设施，总造价约为5.06亿元；4、社会投资人收益，按照投资总额的15%计算，约为2.5亿元。第五部分第五部分项目运目运营1完成城市规划设计及规划报批工作，并取得规划条件及附图2制定、报批片区征地拆迁安置补偿指导意见3签订四方协议，完成招商引资，融资到位4片区的一勘工作，土地报批工作5中介公司的招投标工作6征地拆迁、安置工作（安置房建设：建设方案、回购测算、成本示例、总平图、鸟瞰图、户型图）7管线迁改完成土地证注销、二勘完成8审计成本认定9土地出让价格组价，土地收储土地出让价格组价，土地收储审计成本认定管线迁改完成土地证注销、二堪完成征地拆迁、安置工作中介公司的招投标工作片区的一勘工作，土地报批工作签订四方协议，完成招商引资，融资到位制定、报批片区征地拆迁安置补偿指导意见完成城市规划设计及规划报批工作，并取得规划条件及附图第六部分第六部分项目目总结1、原规划方案可出让净用地较少，亩均综合成本远高于市场接受单价，一级开发亏损较大，方案不可行，需调整规划设计方案。2、调整规划方案，满足上位及其他相关规划要求，同时满足经济测算适宜容积率、高绿地率、低密度的要求，把握住有效资源，利用规划提高土地经济价值。3、调整方案后土储公司最大收益为3.08亿元。4、项目策划、规划先行，明确投资收益、风险后再进行一级开发工作。5、片区实行安置房先行原则，先安置后拆迁，有效的缓解征地拆迁的难度，更有利于社会的稳定。6.、项目进行地块拆分，征地拆迁方案先易后难，滚动开发，确保工作简而有序的进行。7、对片区内进行地块优化，强化土地价值及地下商业的开发，改善片区内交通环境，缓解部分交通压力。8、解决了拆迁难,融资难,招商难的问题。征地拆迁成本明征地拆迁成本明细表表征地拆迁成本明征地拆迁成本明细表表