2013年1-12月乌海市房地产市场分析报告.doc

乌海市2013年1-12月房地产市场分析报告一、房地产市场投资情况房地产开发投资继续减少 2013年1-12月，我市房地产开发完成投资31.47亿元（不含保障性住房），去年同期为37.45亿元，同期减少5.98亿元，同比下降15.97%。 二、房地产项目建设情况（一）开、复工情况截止12月底，由上年结转的53个房地产开发项目中，51个项目复工，复工率96.2%。商品房施工面积431.29万平方米，同比增长36.32%。其中住宅施工面积282.35万平方米，同比增长22.34%；商业及其他施工面积148.94万平方米，同比增长74.04%。 （二）新开工情况1-12月，新开工项目施工面积95.82万平方米，去年同期为88.96万平方米，同期增加6.86万平方米，同比增长7.71%。（三）竣工情况1-12月，商品房竣工面积35.43万平方米，去年同期130.53万平方米，比去年同期减少95.1万平方米，同比下降72.86%；竣工2840套，去年同期为9711套，同期减少6871套，同比下降70.75%。 三、房地产市场情况（一）市场供给充足1-12月，发放商品房预售许可证69个，批准预售面积189.31万平方米，去年同期为144.26万平方米，同期增加45.05万平方米，同比增长31.23%；批准预售套数19149套，去年同期为13022套，同期增加6127套，同比增长47.05%；其中，批准预售住宅面积132.26万平方米，去年同期为106.67万平方米，同期增加25.59万平方米，同比增长23.99%；批准预售套数12787套，去年同期为11165套，同期增加1622套，同比增长14.53%。截止12月底，全市共有待销售商品住房面积257.34万平方米，25506余套，扣除已预定未签约、回迁未签约及团购未签约等因素，目前，全市实际待销售商品住宅面积近200余万平方米，20000余套。其中，海勃湾区待销售商品住房12041套；滨河区待销售商品住房5111套；乌达区待销售商品住房6401套；海南区待销售商品住房1953套。（二）商品房交易量平稳增长截止12月底，全市商品房销售面积116.99万平方米，较上年同期增加18.78万平方米，同比增长19.12%；销售9909套，较上年同期增加1418套，同比增长16.70%。其中，住宅销售面积92.71万平方米，销售8547套，较上年同期增加19.27万平方米和1619套，同比增长为26.24%和23.37%；商业营业用房销售面积24.28万平方米，销售1362套，较上年同期减少0.49万平方米和201套，同比下降1.98%和12.86%。 海勃湾区商品房销售面积59.18万平方米，同比增长45.80%，销售套数5054套，同比增长43.25%；滨河区商品房销售面积21.69万平方米，同比下降22.98%，销售套数1683套，同比下降13.65%；乌达区商品房销售22.09万平方米，同比增长65.22%，销售套数1846套，同比增长31.11% ；海南区商品房销售14.03万平方米，同比下降8.12%，销售套数1326套，同比增长0.38%。其中，海勃湾区住宅销售面积45.46万平方米，同比增长63.87%，销售套数4325套，同比增长52.07%；滨河区住宅销售面积18.84万平方米，同比下降16.78%，销售套数1569套，同比下降11.56%；乌达区住宅销售17.85万平方米，同比增长42.46%，销售套数1543套，同比增长19.98% ；海南区住宅销售10.76万平方米，同比增长9.68%，销售套数1110套，同比增长11.90%。（三）商品住房销售仍以中等户型为主1-12月，在登记销售的92.71万平方米商品房，小于60平方米的有6.49万平方米，826套，占登记销售的7.00%和9.66%；60-90平方米的有12.07万平方米，1473套，占登记销售的13.02%和17.23%；90-100平方米的有16.26万平方米，1716套，占登记销售的17.54%和20.08%；100-120平方米的有24.73万平方米，2225套，占登记销售的26.68%和26.03%；120-150平方米的有25.55万平方米，1912套，占登记销售的27.56%和22.37%；150-180平方米的有4.46万平方米，280套，占登记销售的4.81%和3.28%；180平方米以上的有3.15万平方米，115套，占登记销售的3.40%和1.35%。 （四）销售均价小幅增长通过对各楼盘每月销售情况的抽样调查和现场了解，剔除回迁及团购等因素，我市商品住房销售均价为4684元/平方米，与同期相比增加106元/平方米，增长2.32%。其中，海勃湾区住宅均价为5074元/平方米，与去年相比增加8元/平方米，增长0.16%，商业用房平均销售价格9224元/平方米，每平方米减少3470元,同比下降27.34%；乌达区住宅均价为3755元/平方米，与去年相比增加93元/平方米，增长2.54%,商业用房平均销售价格7948元/平方米，同比增长267.81%，每平方米增加5787元；海南区住宅均价为3126元/平方米，与去年相比增加135元/平方米，增长4.51%，商业用房平均销售价格4498元/平方米，同比下降4.77%，每平方米减少255元。 （五）购房者年龄结构以中年人为主据统计，2013年销售的9909套商品房中，剔除以单位名义购房的124套商品房以及1313套其他用途商品房外，18岁公民以下购房55套，占0.65%，18-30岁公民购房3115套，占36.77%，30-50岁购房4416套，占52.12%，50岁以上公民购房886套，占10.46%；其中，我市公民购房4541套，占65.35%，自治区内外地公民购房1727套，占24.85%，外省公民购房681套，占9.80%。其中，我市18岁以下公民购房49套，占0.58%，自治区内外地公民购房2套，占0.02%，外省公民购房4套，占0.05%；我市18-30岁公民购房1717套，占20.27%，自治区内外地公民购房967套，占11.41%，外省公民购房431套，占5.09%，我市30-50岁公民购房3019套，占35.64%，自治区内外地公民购房1002套，占11.83%，外省公民购房395套，占4.66%，我市50岁以上公民购房741套，占8.75%，自治区内外地公民购房111套，占1.31%，外省公民购房34套，占0.4%。 （六）二手房成交量及成交金额成倍增长1-12月，全市二手房交易成交面积22.61万平方米，较上年同期增加成交面积14.18万平方米，同比增长168.21%；成交套数2347套，较上年同期增加成交套数1480套，同比增长170.70%；成交金额26222.1万元，较上年同期增加成交金额11121.2万元，同比增长73.65%。（七）房地产税值及对地区税收的贡献1-12月，房地产税值对地区税收的贡献率：17乌海市2013年1-12月房地产税值及其对地区税收的贡献率单位：万元 税种区域地税税收房地产业税收营业税企业所得税个人所得税城市维护建设税房产税印花税城镇土地使用税土地增值税契税其他税种海勃湾区934772721510666269611213952562891419675936140乌达区221827051387115095287495591013692650海南区40353671638552669270395245411537980直属征管局816791823901474863095231600西来峰工业园区1277800000000000乌达工业园区1044400000000000经济开发区439211031839950282848877922198329410乌海市304834531232328833461321129943248237571158076180税值贡献率%10017.437.641.10.430.430.140.161.233.82.50四、2013年度我市房地产市场情况分析（一）政策收紧，投资预冷2013年2月20日，新出台的“国五条”基本上是对原有政策的重申。3月1日，国务院办公厅出台房地产调控“国五条”细则，可以算作本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码，内容上主要包括限购升级（叫停区域限购、建议三四线城市视情况限购、建议一二线城市视情况在原有基础进一步从严调整）、限贷（提升二套房贷首付及利率）、财税（存量房个税差额20%征收）、房价控制目标、继续推进房产税等。此次调控政策的出台，对我市新建商品房和二手房市场带来了极大影响，对二手房征收重税，卖房者把税负转嫁给购房者，因此部分购房者舍弃二手房转向一手房，商品房市场呈现出一波一手房、二手房双双上扬的成交高潮。与年初相呼应的，2013年11月份十八届三中全会要求完善税收制度，加快房产税改革；建立全社会房产、信用数据统一平台以及提高保障房力度。对我市购房者产生一定程度的心理影响，消费者观望情绪增强，成交量和销售均价均出现一定的下降。在宏观政策的引导下，今年我市房地产市场的在建规模为近几年的峰值，但也难掩总体经济形势下滑，房地产开发投资下跌，降幅为15.97%。（二）数据解读1、市场投资情况我市2013年房地产投资一直徘徊于低位。第一季度与去年同期相比降幅22.56%，上半年同比降幅达到29.51%，前三季度同比降幅放缓至5.25%，全年投资同比降幅15.97%。从这些数据不难发现，受全国房地产笼罩在“观望”情绪的影响下，加之6月份银行的“钱荒”的余波一直影响到年底，反映出开发企业对市场信心不足。在这些因素的作用下，2013年我市房地产市场部分项目资金紧张、资金压力较大、施工单位垫资严重、项目进展缓慢等的例子不在少数，诸如鄂尔多斯市兴泰房地产开发的“滨河领域”、内蒙古景瑞隆房地产开发的“澳林花园”、乌海市新锐房地产开发的“海北广厦”（暂定）等等。在经历了2013年的“遇冷”之后，2014年，我市房地产市场开发投资预计将有小幅回升。2、开工规模较大，后期市场供给充足。进入2013年度，我市房地产开发项目进入了大规模施工建设阶段。新开工情况：本年度我市新开工项目施工面积94.40万平方米，同比增长9.52%。其中内蒙古维多利置业有限公司开发的维多利财富广场和乌海万达广场投资有限公司开发的乌海万达广场项目作为我市在本年度引进的优质项目，已投入开发建设并已进行到办理商品房预销售许可的进程中，相信2014年也将引发一场群众购房置业的高潮。竣工情况：本年度我市商品房施工面积431.29万平方米，同比增长36.32%。商品房竣工面积35.43万平方米，同比下降72.86%，竣工2840套，同比下降70.75%。对比近五年（2009年-2013年）数据可以看出，今年我市在建工程的施工面积为近五年的最高点，与之相对应的，竣工面积则有大幅度缩水，一方面是由于部分处于内外装饰、装修的开发项目均已在2012年度完成收尾工作，其余尚在开发过程中的项目到目前还处于建设阶段，另一方面根据图3可以看出，竣工情况有一定的周期性，经历了2012年的峰值，到了2013年迅速回落，预计2014年将会有较多项目交付使用。3、房价、购房群体结构情况虽然房地产开发投资出现下滑，但全年销售量较去年同期有接近于20%增长，第四季度商品房供应量更是猛增到66万平方米，占到全年供应量的三分之一。房价方面，一方面，根据各项目销售反馈回来的信息，今年我市三区房价均有小幅上涨，这反映出虽然政策收紧，但群众还是有一定的消费潜力尚待挖掘；另一方面，根据网签数据显示，细分到不同结构的商品住房，我市下辖三个区和滨河新区的商品房均价较去年同期有升有降。海勃湾区多层住宅由于存量进一步减少，价格也“物以稀为贵”，而近两年投入市场的商品住宅大都是高层住宅，行业竞争激烈，开发企业纷纷推出优惠措施吸引消费者，导致价格小幅下降；而海勃湾区商业住房价格则出现较大跌幅，这主要是因为我市今年的商业签约主要集中于美林国际、中山大厦等小型商业占了销售总量的近三分之一，而此类商业主要以公寓型商业为主，售价较低，拉低了整体价格。滨河新区中随着满世水云轩三期的加入，高层住宅仍是滨河新区的销售主要产品。购房群众结构方面，三类人群的购房结构与前三个季度的没有变化，我市仍以中年群体自购改善性住房为主，90-120平米的商品住宅普遍受消费者的青睐更是印证了这一点。4、二手房成交量回归平稳2013年我市二手房市场先扬后抑，2月受春节假日效应影响成交低迷，但自2月下旬起，每日签约量呈逐渐递增式，供需双双上扬。3月1日“国五条”细则发布后，对于征收自有住房转让所得差价20%的个税，在市场上掀起了轩然大波，二手房市场反应非常迅速，出现“突击抢房”现象。在赶政策末班车效应的带动下，3月二手房日签约量历史纪录多次被刷新，市场出现一波激增行情，整个3月我市二手房共签约653套，为历史月交易最高值。数据显示，经过3月、4月的“离奇”放量，二手房市场5月交易量环比大幅下滑。但由于受到交易惯性的影响以及自治区尚未出台地方细则，交易量并未跌至冰点，只是恢复市场的正常“温度”。之后的每月二手房月签约量回归到历年平均水平。5、房价收入比情况本年度我市城镇人均住房面积达到33.46/人，略高于2012年全国平均水平（32.9/人）。按照最新公布的数据，城镇居民人均可支配收入27991元计算，我市房价收入比为5.60（合理区间为4-6之间），这个结果也反映出我市居民购房能力和房价在一个合理区间。综上所述，我市房地产市场是健康、理性的。五、2014年乌海房地产行业预测（一）房地产税开征将在全国铺开十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中提到，加快房地产税立法并适时推进改革。中央的改革大纲将“房产税”变成了“房地产税”，而且“升级”到了立法层面。房地产税即为以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。基于一、二线城市连续3个月20%的房价涨幅以及全国房价的普遍上涨，三中全会关于财税改革的表述，以及近期国务院决定整合不动产登记职责，多种迹象表明，房地产税开征近在咫尺。如若房地产税开征，势必遏制大部分的投机者转战二、三线城市的炒房热情，从而留出更多的商品住房安置刚需人群。对于我市，从这几年来对我市房地产市场的反映来看，主要是以刚性和改善型需求为主，以房地产为投资的不多见，所以我们预测，房地产税对我市房地产市场的运行影响有限。（二）调控政策不会放宽 形式将更为灵活一再被强调的“坚持房地产调控不放松”并未出现在今年中央经济工作会的通报中，有人猜想国家对于调控无明显效果打起了退堂鼓，然而我们不难发现会议中释放出的“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。”的双轨制住房供应体系等信息号，足以表明以后政府行政手段的淡出和对市场思维的重视。在宏观层面的政策引导下，经过了2013年的以“建”为主，供销两旺的背景下，预计今年我市房地产的供应、销售等涨幅都将会持续放缓。（三）“滨河二期”成为热土随着中央城镇化工作会议于2013年12月召开，推进城镇化的指导思想、主要目标、基本原则、主要任务渐趋明朗。为贯彻落实自治区“8337”战略思想和我市“1235”发展路线的逐步深入，我市“滨河二期”的开发进入前期招商阶段，而2013年是我市住宅产业现代化发展的萌芽期，发展住宅产业现代化有助于调整产业结构，促进经济发展，提高科技创新能力，建设生态宜居城市，提高房屋品质和性能，形成产城融合的绿色循环发展模式。而这和我市“滨河二期”的建设理念不谋而合：调整产业结构，进一步促进经济发展、可持续发展、绿色循环发展模式这些都高度符合于自治区“8337”战略思想和我市“1235”发展路线的要求。所以“滨河二期”将带动我市在未来的1-3年进入一个城市发展的黄金期。（四）提高住宅品质，实现住宅产业现代化的起步之年2013年，住房与城乡部科技与产业化促进中心（以下简称住建部）和自治区住房与城乡建设厅住宅产业化促进中心（以下简称住建厅）4次来我市调研住宅产业化试点城市在我市设立的可行性。我市已成立了由市长任组长的乌海市住宅产业化领导小组，并正在审议我委提交的关于加快转型升级 推进住宅产业现代化发展的指导意见。这将是我市提高住宅品质，实现住宅产业现代化发展的新突破。综上所述，2014年是我市房地产市场机遇与挑战共存的一年，乌海房地产行业将为人民群众的安居乐业、为我市的经济发展贡献一份力量。