房地产开发与经营4套试卷及参考答案 参考答案房地产开发与经营试卷-4.docx

房地产开发与经营试题4参考答案一、单项选择题l.C 2.A 3.B 4. B 5.A 6.B7.A 8.D 9C 10B 11.C 12.C 13.A 14.C 15.B16. B17. C18.A 19.B 20.B21.A22.D24. B 25.C26.A27.C28 D二、多项选择题1. CDE 2.ACE 3. ABC 4. BCE 5. AB29.D3O.D31. A 32.A 33.D 34.D35.C6.BC 7. AE8.AB 9. DE 10. ABI1. ADE12.AB 13. BCD 14. ABDE 15. ACE三、判断题9. 410. 411.x12. X 13.14.15. X1. x 2.4 3.4 4. x 5.46. x 7. x 8. 4 四、综合分析题IACDl.ACD 2.ABD 3.C 4. ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A9 BCD o 10.ACD ll.B 12B13 .C 14.B。15 .Ao现金流量图为：(太容易了，不好画，略) 现金流量图共3分.其中：第0年、1年末现金流量180、60给1分，第1年末净租金收入正确给1分，第15年末正确给1分方法一：解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(l.30%)=0.7X,年净租金收入为0.7Xxl00=70X根据投资者的投资计划可列出下式：-180-60/ (1 + 12%) +70X/12%xfl-l/ (1 + 12) 15=0X=0.48991 (万元/肝)=4899.1 元/nf那要实现这一投资自标、该商铺的单位面积最低年租金为4899.10元/nf。方法二：解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(l30%)=0.7X,年净租金收入为0.7Xxl00=70X 将购买价和装修费折现P=-180+ (-60) / (1+i) =180-60/(l + 12%)=-233. 57 万元在动态投资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于pA=Pi/ 1-1/( l+i)n =233.57x 12%/(1-1/(1 + 12%)15=34.2970X=34.29X=4899.1 元/rtf(二)解：(1 )计算该项投资的加权净现值之和方法一：第一路径：联合概率：P(Xi) = 0.4x0. 5=0. 20净现值:NPV1 =-30+15/10%x 1 -1/(1+10%)=7.30力II权净现 NPV1 P(Xl)=7.0x0.2=1.46第二路径:P(X2) = 0.12净现值：NPV2 =-0.16加权净现 NPV2P(X2)=0.12x(-0.16)=-0.02 万元第三路径：P(X3) = 0.08净现值：NPV3 =-5.13加权净现NPV3P(X3)=0.41万元第四路径：P(X4) =0.3 净现值：NPV4 =11.86加权净现NPV4P(X4)=3.56万元第五路径：P(X5) =0.18 净现值：NPV5 =0.49加权净现NPV5P(X5)=0.09万元第六路径：P(X6) =0.12 净现值：NPV6 =-7.09加权净现NPV6P(X6)=-0.85万元力口权平均现值之和为=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83方法二：每年的净收益期望值为15x0.5+12x0.3+10x02=13.1当租赁期为3年时，净现值为：-30+13.1/10%+1-1/ (1 + 10%) 3=2.58万元当租赁期为5年时,净现值为：30+(1+10%) 5=4.66万元加权净现值为2.58x0.4+4.66x0.6=3.83万元(2)计算该投资项目净现值不小于零的累计概率方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或 1-0.32=0.68方法二：按净现值从小到大排列，见下表，并计算累计概率(略)净现值不小于零的累计概率：l-0.32+(0.50-0.32)x 0.16/(0.49+0.16)或 1-0.50- (0.50-0.32)x0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57%解析一、单项选择题4.由子房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产开发企 业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性 垄断，导致垄断多于竞争。5某房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积、不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停、缓建而在报 告期恢复施工的房屋面积。1000- (300+200) =500万行6 .在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加7 .土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手 续的土地以及其他依法取得的土地。8质量控制主要包括四个方面，对原材料的检验、对配套设施的检验、确立控制质量的具体措施和确立质量文件档案制度。10.成本加成定价法的表达式为：成本+成本x利润率。13 .需求分析包括：需求预测、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析(具体包括市场吸纳和空置的现状与趋势)、 市场购买者的产品功能需求。15 .实际利率=(l+r/m )m-l ,设名义利率为12%,则按年计息，i=12%,按季计息，i=(l + 12%/4)4-l = 12.55% ；按月计息， i=(l+12%/12)12-l=12%,年利率均相同，实际利率，按月计息最大，则按年计息最小。16 .实际利率=(1 +名义利率)/(1+通货膨胀率)t(1 + 12%)/(1+5.5%)1=6.16%17因为每年递增率和折现率相等即当，s=i时，采用等比序列现值系数P=nAl/(l+i)=20x(l+6%)= 150.94万元18 该家庭第 8 年最后一个月的还款额 A8xl2 =A 1 (1 +i)i-1 =3000x(l+0.2%)96-1 =3627.06 元19 .投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，即该投资者的年投资回报为Pxi, 1000,10%= 100万元21如果某项目的FNPV大于或等于()，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受 的。如果FNPV小于0,则项目不可接受。22动态投资回收期=(累计净现金流量现值开始出现正值期数1) +上期累计净现金流量现值的绝对官当期净现涂流量现值 = (4-1) +588.74/640.67=3.92 年23 .偿债备付率=可用于还本付息资金/留当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5 / 1.3=3.846万元，按月还本付息额 = 3.846/12=3205元，用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为V二A/ill/(l+i)n=3205/(12%:12)xll/( 1 + 12%)12x20 =291076 万元 o24 .对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建 筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括: 购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。25 .最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。28.相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资不改变原股东对公司的控制权。32商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70% ,贷款期限最 长不得超过2年。33考核借款人还款能力，规定将每笔住房货款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55% 以下，其公式为：房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入；所有债务与收入比=(本次贷款的月还 款额+月物业管理费十其他债务月偿付额)/月均收入。一定注意考试中题干的要求。35.月净经营收入=有效毛收入.运营费用=潜在毛租金收入.空置和收租损失、其他收入.运营费用= 100-100x(5%+2%)+100x3% 60=36万元，注意：2011年教材将“经营费用”修订为“运营费用” 二、多项选择题1 .根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事上地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动 的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。A、B选项属于按物业类型来划分的，按物业类型来划 分除A、B选项外，还包括工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资，共5项。2 .市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数共9 项；供给指标包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面积、房屋新开个面、平均建设周期和 竣工房屋价值共10项，本题中的B、D选项属于供给指标。4 .A选项错在大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售；D选项错在房地产开发企业或业主还可 以直接委托分代理。5 . C、E选项属于面访的联系方法的特点；D选项属于电话访问的联系方法的特点。7.对于房地产开发投资中项目类型为出售的，其动态盈利能力时的计算期为项目开发期与销售期之和；对于房地产开发投资中 项目类型为出租或自营的，其动态盈利能力时的计算期为开发期与经营期之和；当房地产开发为置业投资的，其动态盈利能力 时的计算期为经营准备期和经营期之和。8对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选9 .风险估计与评价常用的方法包括调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。10 .风险估计阶段，包括的内容有风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算；C、D选项属于风险辨识的内容；E选 项属于风险评价的内容。1LB、C选项是市场调查的内容。12 土地费用包括划拨土地的征收补偿费、出让土地的土地出让价款(由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益 或溢价构成)、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价，除上述直接费用外，还包括土 地购置过程中所支付的税金和相关费用。C选项属于勘察设计和前期工程费，D选项属于房屋开发费。13对于A选项，资金融入方不需要还本付息；D选项，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权 益融资，E选项，权益融资主要来源于机构投资者而不是个人投资者。14 .对于C选项，要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的35%15 .对写字楼分类一般要考虑12个因素，即写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、 写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建设设备系统、物业管理水平和租户类型。三、判断题1 .保障性住房建设投资注重的是房地产投资的社会效益。2 .在我国，城市土地属于国家所有，地方政府是其辖区范围内的唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场。4 .区域房地产市场分析应侧重于对地区经济分析、区位分析，市场供求与价格概括分析、市场趋势分析等内容；项目房地产市 场分析应侧重于项目竞争分析和营销建议。6 .房地产开发用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，而经营期的期间费用计入运营费用。7 .财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率大于借贷资金成本水平时投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平。8 .金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率10 .在房地产开发项目策划方案中，除对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择外，还应进行区位分析与选择、开发时 机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择和产品经营方式的分析与选择。11 .公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费。13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，但由于同时规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备 贷款担保，所以通常采用抵押贷款，用拟储备地块的土地使用权证抵押。15.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了该写字楼的有效毛收入