房地产开发与经营4套试卷及参考答案 参考答案房地产开发与经营试卷-1.docx

房地产开发与经营试卷7答案及评分标准一、单项选择题l.D2,C3.B4.A5.D6.D7.C8.D9.B10.A二、判断题1.x2.x3.x4.Y5.x6.x7.48.49.xTO、三、计算题（20分）答题要点：1 .购房资金由自有资金、公积金贷款和商业贷款三部分构成。（4分）2 .自有资金=7800X 120X30% = 280800 元（4 分）公积金贷款=250000元（4分）商业贷款=7800X 120-280800250000=405200 元（4 分）3 . （250000+405200） + （20X12） =2730 元（4 分）、案例分析（20分） 答题要点:体现了房地产的保值增值性。因其具有使用的耐久性，不仅可以在较长的 一段时间里保存其价值，而且还会随着时间的推移，会不断的增值。（5分）影响房地产保值增值的因素：L地段状况。（1分）除了地段本身的档次之外，另外一个重要的因素就是 其周围的交通情况。道路、地铁、轻轨的建设对房产的升值前景影响很大。所 以从这一点出发，投资者应更多地关注城市的建设情况，详细了解其规划方案, 然后在一些交通的结点寻找自己的投资机会。也要把握投资时间的问题，一般 城市规划的建设周期比较长，如果你投资过早，就有可能会有一个漫长的等待 期；但介入过晚，此时的房价可能早已涨上去了。（0.5分）2 .周边环境。（1分）一套房产并不是孤零零地存在着的，它是与周边的环 境紧密地联系在一起的，其中任何的一些变化，都有可能使人们对此处房产未 来价值的判断产生影响。比如，你投资的房产旁边未来正好有一片绿地或一个 健身中心，那你的房子就可能会变得抢手了。（0.5分）3 .物业管理。（1分）房子后期发展都是要靠物业来维护。有价值的小区离 不开好的物业，一个好的物业，会把小区管理得井井有条，焕发出长久的生命力。（0.5分）4 .社区定位。（1分）房产所处社区的背景，里面住户的情况，以及文化品 位等。（0.5分）5 .配套设施。（1分）配套越齐全，增值潜力越大。（0.5分）6 .本身品质。（1分）住宅随着时间的推移会产生折旧，其本身的价值也会 相应减少。品质高的住宅可以降低房屋的折旧速度。住房品质好，在某些方面 又有一定的超前性，这对于房产未来的保值、增值是十分有利的。（0.5分）7 .期房增值。（1分）期房由于价格会比现房低一些，所以对于资金量较大 的投资者来说，购买期房也是一个很好的选择。（0.5分）8 .经济周期。（1分）经济周期对房地产市场的影响是很大的，如果处在经 济的上升期，房价就会上涨。所以，须对一些宏观指标如利率、通胀等多加留 意。（0.5分）9 .概念创新。（1分）具有独特创新概念的房产就有较大增值潜力。（0.5 分）10 .商圈建设。（1分）现在，很多区政府都在规划建设商圈，这对房产的增值也有不小的影响力。（0.5分）五、论述题（20分）答题要点：1 .多元化开发模式（2分）（1）跨行业开发：指开发企业跨行业的互动发展。如：青岛海尔地产集团有 限公司、雅戈尔集团股份有限公司、苏宁环球股份有限公司。（2分）（2）综合项目开发：指诸如融居住、商业、旅游观光为一体的主题社区；集 旅游、保健、高尔夫为一体的综合度假区；具备购物、餐饮、综合服务、休闲 娱乐等功能的集合是商业经营项目等一类开发项目。如：万达广场。（2分）（3）纵向一体化：指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经 营方式。如：万科、天山集团。（2分）2 .专业化开发模式（2分）（1）特定物业类型开发：将某类物业作为企业相对专一的开发对象。如：万 科专注开发中档住宅。（2分）（2）特定业务领域开发：是一种非一体化的、非全能型的开发方式，它围绕开发过程中某种业务领域来进行开发经营。可以采用土地整理、以开发流程管 理为纽带的协作型房屋、基础设施建设等开发方式。（2分）（3）服务集成式开发：是指开发投资企业以房地产服务集成商业的形式，提 供专业房地产服务来推进房地产开发项目，这种服务涉及开发项目全寿命过 程，是房地产开发业发展方向之一，主要包括：（2分）房屋个性化定制与服务：是一种类似“戴尔”式开发模式（服务对象 是市场客户。真正按照顾客的要求来设计制造产品，并把它在尽可能短的时间 内直接送到顾客手上）。（2分） 房地产开发项目管理与服务：是一种“虚拟”开发方式（服务对象是 其他开发企业），即开发企业通过品牌授权，输出管理与规模模式，推动当地 开发项目的实施。（2分）