2012年部分城市地产形势分析.ppt

上海、南京、济南、青岛上海、南京、济南、青岛20122012年房地产市场研判年房地产市场研判近期政策概述抑制投资投机购房需抑制投资投机购房需求，支持刚需购房需求，支持刚需购房需求，仍是调控主轴求，仍是调控主轴继续严格执行并逐步完善抑制投资投机性需求的政策措施，促进房价合理回归合理的房价应该是使房价与居民收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配北京：今年将继续遏制投资投机性购房，支持自住型、改善型购房，增加中低价位、中小套型普通住房的供给上海：以居住为主，以市民消费为主，以普通商品房为主落实好差别化住房信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展适时扩大房产税试点范围站在维护法律严肃性角度，落实国家调控政策芜湖出台新政，对购买中小户型，契税减免，4日后被叫停上海房管局表示“居住证满三年的非户籍家庭可购买二套房，5日后即被叫停。佛山和成都放松政策均被叫停中央各部委地方政府政策叫停上海市场研判-政策内环线低于330 万元/套、内环线与外环线之间的低于200万元/套、外环线以外低于160万元/套的多层及高层住宅均属于普通住宅，并可以享受税收优惠政策房管局发布关于“成年子女购房规定”的解释,“该子女无产权住房”的正确理解则是指子女个人不单独拥有产权住房普通住房标准上调是一种降普通住房标准上调是一种降税举措，有助于上海市内的税举措，有助于上海市内的首次购房家庭在购买住宅时首次购房家庭在购买住宅时享受更多的税收优惠，同时享受更多的税收优惠，同时也能够激活目前成交比较冷也能够激活目前成交比较冷淡的房地产市场淡的房地产市场对于继续严格限购，对新结对于继续严格限购，对新结婚子女可以新购一套住房的婚子女可以新购一套住房的解释，是对之前上海放松限解释，是对之前上海放松限购的正面回应，也宣告上海购的正面回应，也宣告上海还会继续鼓励首套自住需求还会继续鼓励首套自住需求调整普通住房标准调整普通住房标准政策新解政策新解加强限购政策，体现了上海政府对于房地产调控坚定加强限购政策，体现了上海政府对于房地产调控坚定的信心和负责任的态度，楼市政策微调不可触及底线的信心和负责任的态度，楼市政策微调不可触及底线上海市场研判-土地去年上海商品房土地供求比为1.13:1，相对于2010年的1：1.2，土地市场供过于求，开发商拿地意愿减弱2012年上海拟供住宅用地1000公顷，较去年减少200公顷，其中保障房占70%，政府推地结构发生变化本年1季度工业用地成交447公顷，占据成交量的8成，短期内工业用地将成为市场主角持续市场调控，开发资金回笼速度降低，开发商拿地更趋谨慎，上海政府适应市场变化，主动调整供地结构，稳定房地产开发投资上海市场研判-投资开发年份年份20072007200820082009200920102010201120112012Q12012Q1施工面积（万）10766 10390 9961112951298310964新开工面积（万）22512586249030303644783竣工面积（万）33802475210419412240428销售面积（万）36942296337220551771316施工面积/竣工面积3.2 4.2 4.7 5.8 5.8 25.6 竣工面积/销售面积0.9 1.1 0.6 0.9 1.3 1.4 上海商品房施工、竣工及销售情况去年上海商品房施工面积与竣工面积之比为5.8，竣工面积与销售面积之比为1.3，今年1季度该比例已上升至1.4，此外，1季度商品房新开工面积同比下降20%，开工明显不足去年上海房地产投资增速放缓。但房地产开发投资占固定资产投资比例仍高于40%，而国外经验该比值的合理区间为20-25%，即使考虑我国国情的特殊因素，但该比例仍偏高商品房去化速度降低，存量压力加大，开发商开工意愿不强，市场需要以量换取发展空间今年1季度受到存款准备金率下调、首套房贷款利率打折、普通住房标准的放宽以及打折促销等因素影响，市场出现一波“小阳春”，高端楼盘亦有所表现，但刚需拉动仍将为本年度的市场主力自去年执行“限购令”以来，商品住宅成交量逐季走低，今年1季度下降幅度有所缓和，但后期市场的焦点仍在价格方面上海市场研判-住宅没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格，“小阳春小阳春”效应能否持续仍在价格效应能否持续仍在价格上海市场研判-存量截止今年3月底，上海商品住宅可售余量961万平米，环比上涨了2.7%。其中，外环外可售余量达674万平米，环比上涨2.69%。市场整体去化压力仍然较大，但重点在远郊区域上海市场研判-总结自“限购令”执行以来，上海房地产投资增幅、土地成交面积、商品房成交面积及成交均价均呈现下调，行业随之调整开发节奏，区域房地产市场已进入深度调整阶段政府供地结构发生改变，保障房用地与工业用地将是年内土地供求的主力今年3月“小阳春”行情中，中高端别墅项目亦通过“以价换量”方式来迅速回笼资金，以时间换取空间成为行业共识目前上海各项政策的刺激重点在于激发刚需（包括保障性住房），因此，短期内上海市场以满足刚需为主区域市场存量仍居高不下，短期内市场压力依然存在，远郊区域市场压力尤其突出南京市场研判-土地去年南京商品房用地成交468万平米，较2010年下降10%，近一年来土地底价成交已成为常态今年1季度南京土地供求均较低迷，其中3月住宅用地零成交，淡市下无开发商托底，政府出让土地意愿也相应减弱土地市场遇冷，底价成交成为短期内土地市场遇冷，底价成交成为短期内常态，市场调整为布局该区域带来良好机遇常态，市场调整为布局该区域带来良好机遇南京市场研判-投资开发内容200720082009201020112012Q1施工面积（万M2）284831803188317440483627新开工面积（万M2）94275580312361543362竣工面积（万M2）5788921170737864168销售面积（万M2）10646591114756680145施工/竣工4.93.62.74.34.721.6 竣工/销售0.5 1.4 1.1 1.0 1.3 1.2 南京商品住宅施工、竣工及销售情况市场供过于求，今年1季度商品住宅竣工与销售面积比略有降低，但销售压力仍未缓解今年1季度房地产开发投资225亿元，同比与环比均上涨，但其中土地购置费64亿元，同比下降15%南京市场研判-住宅2011年南京商品住宅成交创出新低，供求比高达1.7:1，市场整体供过于求南京商品住宅成交量连续4个季度稳步增加，但从月度趋势上看，价格仍是拉动需求上涨的重要因素，今年3月的成交量大幅上扬虽然离不开存准率及贷款利率双降的刺激，但直接降价与打折促销亦较普遍近期市场总体成交量走势趋向于好转，但势头的延续仍主要取决于价格因素近期市场总体成交量走势趋向于好转，但势头的延续仍主要取决于价格因素南京市场研判-存量截至今年一季度末，南京商品住宅可售面积为571.54 万平米，环比上季度下降9.11%，可售套数为48488套，环比上季度下降12.17%。总体而言，南京市场存量还处于高位，后期去化压力依然较大，但近总体而言，南京市场存量还处于高位，后期去化压力依然较大，但近期成交量持续上涨的行情也预示区域市场信心的逐步恢复期成交量持续上涨的行情也预示区域市场信心的逐步恢复济南市场研判-土地本年3月份济南市土地市场迎来成交高峰，当月新增供应土地12幅，总用地面积91万平米，其中住宅用地9宗，面积87万平米；成交总面积为172万平米，成交幅数为22幅截止3月份，济南成交土地成交231万平米，较2011年同期增长24%2011下半年以来，恒大、华润、绿地、世茂、山东高速、重汽地产等大型房企陆续在济南拿下大宗地块，大型知名房企看好济南后续市场发展，对济南的投资热度保持不减济南市场研判-开发投资内容2007 2008 2009 2010 2011施工面积（万M2）1219 1616 2131 2363 3520新开工面积（万M2）-482504971 1220竣工面积（万M2）249172467500650销售面积（万M2）320371441531594施工/竣工4.9 9.4 4.6 4.7 5.4竣工/销售0.8 0.5 1.1 0.9 1.12011年济南市房地产投资增幅8%，投资增幅出现较大幅度下降在去年执行限购令的情况下，济南商品房施工、新开工、竣工及销售面积均保持上涨趋势，施工与竣工面积之比、竣工与销售面积之比均保持了较为合理的比例关系，市场销售压力并不大本年2-3月市场成交呈供不应求的局面，3月100-140平米中大户型为成交主力户型，占比46%，较为突出的是180平米以上户型成交均价最高，在8300元/平米以上除济南市城北区域外，其他区域住宅成交均价总体较为平稳济南市场研判-住宅青岛市场研判-土地从住宅地块成交溢价率来看，本年度一季度土地基本以底价成交本年一季度青岛共成交商住用地171万平米，较2011年第四季度下滑19%商业用地供求在近一年时间里成为市场主流，市场未来商办物业将有大量供给区域土地市场呈现底价成交机遇，运作土地的谈判筹码加大，宜实时跟进区域土地市场呈现底价成交机遇，运作土地的谈判筹码加大，宜实时跟进青岛市场研判-投资开发内容200720082009201020112012Q1施工面积（万M2）246527933058360340033537新开工面积（万M2）9509369511319-竣工面积（万M2）548502644733658174销售面积（万M2）77068611511209917127施工/竣工4.5 5.6 4.7 4.9 6.1 20.3 竣工/销售0.7 0.7 0.6 0.6 0.7 1.4 青岛住宅青岛住宅施工施工、竣工竣工及销售及销售情况情况200720082009201020112012Q101002003004005006007008009000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%32237345960278215120%15%23%31%29.9%43%2007-2012Q12007-2012Q1青岛房地产投资情况青岛房地产投资情况房地产投资（亿元）增幅1季度青岛住宅竣工与销售面积之比为1.4，开发商推盘意愿明显过低2011年末青岛住宅施工与竣工面积比值大幅突破高达6，这与青岛住宅新开工面积连续5个季度走低相一致，均表明开发商开发节奏放缓青岛市场研判-住宅2012年一季度，青岛供应总面积为123.35 万平米，环比大幅下跌64.25%，同比下跌12.3%的下滑，政策影响不断深化加之1月季节性因素等，开发商在一季度的推盘热情明显不高本年一季度共成交住宅100.68 万平米，环比大跌56.86%，同比也有46.63%的下滑，这与其他区域市场成交量显著上升不同，主要原因在于，购房者对房价下跌预期仍然较强，开发商动作迟缓，同样抱有观望心理，导致青岛住宅市场遇冷截至今年3月底，青岛商品住宅可售余量为1171万平米，基本与去年年底持平，高于去年年成交量约330万平米。导致存量仍处于较高水平的主要原因在于，供需双方对市场前期的表现判断不一致，区域市场的分歧仍在价格因素青岛市场研判-存量政策微调年政策微调年刚需是主力刚需是主力1234近期部分城市出台“出格出格”“特殊特殊举措”均被叫停，表明中央调控地产的初衷仍未改变，但不碰触调控底线的地方微调政策可实施性高今年以来存款准备金率两度下降，首套房贷款利率出现向基准利率回归或打折情况，政府支持刚需的立场明确从整体来看，我局地产各区域市场短期内销售压力仍将存在，主动应对市场变化则成为我司地产本年度攻坚克难的重要举措3月各区域城市住宅成交量出现较大幅度增加，除政策因素刺激外，以价换量以价换量仍是本年度行业实现快速回笼资金的内在动力和常规手段市场研判综述