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房地产登记技术规程解 读二二一二年一二年 五月五月 成都成都一、概述二、规程条文解读三、规程附录解读一、概述一、概述（一）必要与原则（二）架构与内容（三）理解与把握（一）必要与原则（一）必要与原则 1、编制必要性 法制环境的要求 贯彻物权法、房屋登记办法；社会发展的要求 提供安全、高效、便捷、标准化的服务；登记实践的要求 规范登记行为，明晰合理审慎审查职责。提出申请。2008年1月，经部房地产司同意，中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会正式提出房地产登记技术规程立项申请。正式立项。2008年6月，住房和城乡建设部印发关于印发的通知，房地产登记技术规程被列为部行业标准编制计划。组织编制。2008年11月至2010年12月，四次工作会，四次公开征求意见（两次司发文征求意见），2011年2月22日通过专家审查。通过审查。2011年2月，住房和城乡建设部召开房地产登记技术规程审查会。审查专家由最高人民法院、高校、研究机构、房地产行政主管部门、房地产登记机构代表组成。专家意见：规程总体上达到了国际先进水平；由行业推荐性标准上升为行业标准；增加强制性条款。标准化法第七条保障人体健康、人身、财产安全的标准和法律、行政法规规定强制执行的标准是强制性标准，其他标准是推荐性标准。物权法第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理.发布实施。2012年2月，住房城乡建设部发布关于发布行业标准公告(第1307号)，批准房地产登记技术规程为行业标准，自2012年6月1日起实施。其中第4.5.7、4.5.8条为强制性条文，必须严格执行。2、编制原则遵循法规原则总结地方经验借鉴国际理念 兼顾发展需要规范执行程序细化操作要求（二）架构与内容（二）架构与内容1、章节架构2、创新内容4.1 一般规定4.2 申请4.3 受理4.4 审核4.5 登簿4.6 发证5.1 一般规定5.2 存档范围5.3 纸质档案管理5.4 电子档案管理6.1 一般规定6.2 对外利用6.3对内利用A 登记类型B登记申请材料要求C主要登记类型申请材料清单D登记业务表1.总则2.术语和代号3.登记基本单元编码4.登记程序5.登记归档6.登记资料利用附录房地产登记技术规程架构2、创新内容、创新内容（1）登记基本单元编码统一编码：编码唯一性、方法适用性、赋码统一性（2）登记程序约束机制：审核、登簿、质管岗位必须为登记官。制约机制：受理、审核、质管岗位不能由同一人担任。会审机制：设立审核委员会，人以上，登记官不少于1/2。质检机制：定期定量质检。合并机制：合并办理关联登记业务。防伪机制：配置居民身份证读卡器。信息机制：发挥官网作用，建立公告查询系统。（3)登记归档明确纸质档案保管期：抵押权登记已注销和查封解除满5年；地役权、预告登记、异议登记已注销满2年。明确纸质档案销毁程序：成立鉴定组、提出意见、监督销毁。明确容灾备份要求：源数据与异地容灾数据存放地点距离不小于20Km，地震灾害频发地区不小于800Km。（4）登记资料利用共享机制、时间标注、内部利用（）附录登记类型、登记申请材料、登记表和主要登记申请材料清单四个附录。（三）理解与把握（三）理解与把握1、技术标准、规范用语的特殊性及差异，要求严格程度不同，条文注意要区别对待1)表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2、强制性条款必须严格执行强制性条款必须严格执行4.5.7 记载于登记簿的时点应符合下列规定：使用电子登记簿的，应以登记官登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并点击确认之时为准；使用纸质登记簿的，应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并签名（章）之时为准。4.5.8任何人不得擅自更改登记簿。当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正。意义：有利于房屋登记机构开展登记业务使房屋登记工作内容与要求更加具体化有利于指导实践操作有利于实现登记信息全国共享二、规程条文解读二、规程条文解读(一）总则范围：原则：法定机构、法定人员、法定程序、主体一致、在先已登记、依法查询衔接：现行标准、机构（企业）标准（二）术语和代号（二）术语和代号房地产房屋 广义固定界限 房屋登记基本单元利害关系人合并办理登记资料（比较5.1.1 登记审核材料）（三）登记基本单元编码（三）登记基本单元编码房屋编码的特性 唯一性、确定性、不得随意变动房屋编码的作用 定位作用、关联作用、交互作用现行编码模式 时间顺序号法 时间流水号、竣工年份号法 地理位置法 坐标法、分宗法、分幅法（四）登记程序（四）登记程序1 1、登记程序制定考虑的因素、登记程序制定考虑的因素人员素质的适应性人员素质的适应性发展水平的不平衡发展水平的不平衡上位法的不可突破上位法的不可突破取得法院的认可取得法院的认可2 2、登记程序问题导致的行政诉讼、登记程序问题导致的行政诉讼行行政政不不作作为为主主体体不不适适格格未未在在先先登登记记程程序序缺缺失失程程序序倒倒置置超超时时限限3、登记程序确立的几个制度、登记程序确立的几个制度(1)质量检查制度 (2)疑难业务会审制度(3)合并办理制度 (4)申请材料确认制度 (5)登记官岗位责任制度4、一般规定、一般规定(1)(1)关于登记总体程序关于登记总体程序1.1.一般性程序一般性程序申请受理审核登簿发证公告2.2.特殊性程序特殊性程序3.3.个别性增加程序个别性增加程序(2)(2)登记有关岗位设置和人员要求登记有关岗位设置和人员要求1.1.房屋登记应设置的岗位房屋登记应设置的岗位2.2.应由登记官担任的岗位应由登记官担任的岗位3.3.不同环节岗位人员要求不同环节岗位人员要求(3)(3)审核委员会制度审核委员会制度1.1.设立的原因和必要性设立的原因和必要性2.2.人员构成情况人员构成情况3.3.具体解决何种问题具体解决何种问题4.4.会审结果的效力会审结果的效力(4)(4)质量检查制度质量检查制度1.1.质量检查的重要地位质量检查的重要地位监督行为提高质量监督行为提高质量发现问题加强考核发现问题加强考核减少程序强化责任感减少程序强化责任感2.2.质量检查的大体要求质量检查的大体要求3.3.质量检查的主要内容质量检查的主要内容(5)(5)质量检查的具体规定质量检查的具体规定1.1.各类登记检查比例各类登记检查比例2.2.检查记录及意见检查记录及意见3.3.错件处理措施错件处理措施4.4.形成检查报告形成检查报告错件错件处理处理记录记录定期定定期定比例抽检比例抽检形成形成报告报告质量质量检查检查(6)(6)防伪加密设备的应用防伪加密设备的应用1.1.虚假书证和虚假申请主体虚假书证和虚假申请主体2.2.应用防伪设备的现实必要性应用防伪设备的现实必要性3.3.身份证读卡器识别身份证的真假身份证读卡器识别身份证的真假4.4.其他有条件的可应用房产证、申请人其他有条件的可应用房产证、申请人的防伪设施的防伪设施5.5.应注意的事项应注意的事项5、关于申请的规定、关于申请的规定（1 1）申请的性质和类别）申请的性质和类别1.1.申请的性质申请的性质2.2.申请的作用申请的作用3.3.申请的类别申请的类别双方与单方、共同与单独、本人与代理双方与单方、共同与单独、本人与代理(2)(2)申请材料的总体要求申请材料的总体要求总体要求填写完整齐全内容合法真实有效形式规范(3)(3)双方申请和单方申请双方申请和单方申请1.1.双方申请的法律必要性双方申请的法律必要性2.2.单方申请的具体类型单方申请的具体类型3.3.各种单方申请的原理及注意点各种单方申请的原理及注意点(4)(4)共有房屋申请规定共有房屋申请规定1.1.共有房屋应共同申请共有房屋应共同申请2.2.共同共有房屋的申请共同共有房屋的申请3.3.按份共有房屋的申请按份共有房屋的申请4.4.涉婚房屋的申请涉婚房屋的申请(5)(5)业主共有房屋申请业主共有房屋申请1.1.如何界定业主共有房屋范围如何界定业主共有房屋范围2.2.业主共有房屋申请主体业主共有房屋申请主体3.3.业主共有房屋申请时点业主共有房屋申请时点(6)(6)委托申请登记委托申请登记1.1.委托申请的主要情形委托申请的主要情形2.2.委托申请应注意的事项委托申请应注意的事项3.3.委托申请中的双方委托委托申请中的双方委托(7)(7)未成年人房产申请登记未成年人房产申请登记1.1.未成年人的监护人未成年人的监护人2.2.未成年人房产取得的申请登记未成年人房产取得的申请登记3.3.处分未成年人房产申请登记处分未成年人房产申请登记4.4.其他限制或无民事行为能力人房产其他限制或无民事行为能力人房产申请登记申请登记(8)(8)申请材料的确认申请材料的确认1.1.哪些申请材料需要申请人确认哪些申请材料需要申请人确认2.2.自然人确认方式自然人确认方式3.3.法人或其他组织确认方式法人或其他组织确认方式6、关于受理程序的有关规定、关于受理程序的有关规定（1 1）受理工作包括的主要内容）受理工作包括的主要内容1.1.各项内容的大致情况介绍各项内容的大致情况介绍2.2.受理中各环节的先后顺序受理中各环节的先后顺序3.3.需要录入的信息需要录入的信息4.4.受理完成后的交接受理完成后的交接(2)(2)合并受理登记的情形合并受理登记的情形1.1.需要合并受理的原由需要合并受理的原由2.2.七种情形的不同法律关系对登记的要七种情形的不同法律关系对登记的要求求3.3.合并受理中应注意的事项合并受理中应注意的事项4.4.具体案例操作剖析具体案例操作剖析(3)(3)查验申请主体的内容查验申请主体的内容1.1.自然人主体查验时应着重注意的地方自然人主体查验时应着重注意的地方2.2.法人或其他组织作为申请主体查验要法人或其他组织作为申请主体查验要点点(4)(4)查验申请材料的要求查验申请材料的要求1.1.申请材料的完整性方面申请材料的完整性方面2.2.权属证书或证明查验要求权属证书或证明查验要求3.3.有权部门出具的证明材料要求有权部门出具的证明材料要求4.4.因民事行为形成的申请材料要求因民事行为形成的申请材料要求(5)(5)核对申请登记事项的要求核对申请登记事项的要求做到做到“一符合一符合”、“一对应一对应”、“一不一不冲突冲突”1.1.申请材料内容与登记事项相符合申请材料内容与登记事项相符合2.2.申请材料之间的内容相对应申请材料之间的内容相对应3.3.申请登记事项与登记簿不冲突申请登记事项与登记簿不冲突(6)(6)询问的主要内容及注意事项询问的主要内容及注意事项u1.1.询问申请意愿的真实性询问申请意愿的真实性u2.2.询问申请房屋的共有性质和份额等询问申请房屋的共有性质和份额等u3.3.应景式询问以验证所收材料的合法性应景式询问以验证所收材料的合法性等等u4.4.询问结果的保存询问结果的保存(7)(7)受理的两种不同结果受理的两种不同结果1.1.准予受理的准予受理的,应当如何告知及应告知的应当如何告知及应告知的内容内容2.2.不予受理的不予受理的,应告知的内容和方式应告知的内容和方式,以以及申请材料的处理方式及申请材料的处理方式7、关于审核程序的有关规定、关于审核程序的有关规定（1 1）审核工作应包括的内容）审核工作应包括的内容1.1.各项内容大致介绍各项内容大致介绍2.2.会审工作开展的具体程序会审工作开展的具体程序提出会审组织会审形成结果结果归档(2)(2)一致性审核的主要内容一致性审核的主要内容即做到即做到”三一致三一致”1.1.主体身份信息与申请材料、登记簿记载主体身份信息与申请材料、登记簿记载一致一致2.2.登记客体信息与申请材料、登记簿记载登记客体信息与申请材料、登记簿记载一致一致3.3.实地查看结果与申请材料、登记簿记载实地查看结果与申请材料、登记簿记载一致一致（3 3）合法性审核的内容）合法性审核的内容1.1.材料形式符合法律等规定材料形式符合法律等规定2.2.初始登记或在建抵押房屋合法建造初始登记或在建抵押房屋合法建造3.3.预告登记的预购房屋在可以销售范围预告登记的预购房屋在可以销售范围内内4.4.其他登记类型房屋在登记簿范围内其他登记类型房屋在登记簿范围内规划面积与房产测绘面积的差异规划面积与房产测绘面积的差异 适用范围不同适用范围不同 使用目的不同使用目的不同 计算标准不同计算标准不同52计算标准不同计算标准不同 层高层高层高层高房产测量规范房产测量规范房产测量规范房产测量规范 具备外墙（或柱）维具备外墙（或柱）维具备外墙（或柱）维具备外墙（或柱）维护结构，具备上盖，结构护结构，具备上盖，结构护结构，具备上盖，结构护结构，具备上盖，结构牢固的永久性建筑，层高牢固的永久性建筑，层高牢固的永久性建筑，层高牢固的永久性建筑，层高2.20m2.20m2.20m2.20m（含（含（含（含2.20m2.20m2.20m2.20m）以上计）以上计）以上计）以上计算建筑面积，算建筑面积，算建筑面积，算建筑面积，2.20m2.20m2.20m2.20m以下不以下不以下不以下不计算建筑面积计算建筑面积计算建筑面积计算建筑面积建筑面积计算规范建筑面积计算规范建筑面积计算规范建筑面积计算规范 层高在层高在层高在层高在2.20m2.20m2.20m2.20m及以上者及以上者及以上者及以上者应计算全面积；层高不足应计算全面积；层高不足应计算全面积；层高不足应计算全面积；层高不足2.20m2.20m2.20m2.20m者应计算者应计算者应计算者应计算1/21/21/21/2面积面积面积面积5.5.房屋符合基本单元要求房屋符合基本单元要求6.6.登记事项没有登记簿记载的限制要求登记事项没有登记簿记载的限制要求7.7.需要公告的房屋没有成立的异议需要公告的房屋没有成立的异议(4)(4)实地查看的情形实地查看的情形1.1.实地查看的意义实地查看的意义2.2.实地查看的登记类型实地查看的登记类型(5)(5)初始登记实地查看的内容初始登记实地查看的内容1.1.房屋坐落实地与申请材料是否一致房屋坐落实地与申请材料是否一致2.2.基本单元数量与申请材料是否一致基本单元数量与申请材料是否一致3.3.房屋建造状态房屋建造状态(6)(6)在建工程实地查看的内容在建工程实地查看的内容1.1.坐落是否与申请材料相符坐落是否与申请材料相符2.2.工程形象进度工程形象进度(7)(7)房屋灭失登记实地查看内容房屋灭失登记实地查看内容1.1.所灭失房屋的坐落是否与登记簿一致所灭失房屋的坐落是否与登记簿一致2.2.房屋是否已灭失房屋是否已灭失(8)(8)实地查看的要求实地查看的要求1.1.实地查看人员要求实地查看人员要求2.2.现场采集信息要求现场采集信息要求3.3.记录表单要求记录表单要求(9)(9)需要公告的情形需要公告的情形1.1.公告的意义公告的意义2.2.当前公告与以往的不同之处当前公告与以往的不同之处3.3.公告的几种情形公告的几种情形证书作废集土房屋初始登记集土房屋证书作废历史遗留问题(10)(10)公告载体公告载体1.1.当地公开发行的报纸或政府网站当地公开发行的报纸或政府网站2.2.集体土地房屋登记公告的特殊性及操集体土地房屋登记公告的特殊性及操作步骤作步骤(11)(11)公告期限公告期限1.1.不少于五日不少于五日2.2.公告的查询公告的查询3.3.不同类型事项的公告应设定不同的公告期不同类型事项的公告应设定不同的公告期(12)(12)补充材料的有关规定补充材料的有关规定补充材料应履行的义务补充材料应履行的义务告知需补充的材料和理由告知需补充的材料和理由告知补正期限告知补正期限(13)(13)审核结果的两种处理方式审核结果的两种处理方式1.1.审核通过的审核通过的,应予以登记应予以登记2.2.审核不符合条件的审核不符合条件的,应不予登记应不予登记3.3.不予登记的处理方式不予登记的处理方式8、关于登簿程序的有关规定、关于登簿程序的有关规定（1 1）登簿的由来及重要性）登簿的由来及重要性1.1.登簿的由来登簿的由来2.2.登簿在整个程序中的地位登簿在整个程序中的地位(2)(2)登记簿建立方式登记簿建立方式按基本登记单元建立按基本登记单元建立(3)(3)登记簿的形式登记簿的形式1.1.登记簿采用的形式登记簿采用的形式2.2.不同形式登记簿之间的关系不同形式登记簿之间的关系3.3.不同形式登记簿的安全保存措施不同形式登记簿的安全保存措施(4)(4)登记簿的填写和确认登记簿的填写和确认1.1.登记簿填写人员的要求登记簿填写人员的要求2.2.登记簿填写确认的要求登记簿填写确认的要求(5)(5)登记簿上权利人的记载登记簿上权利人的记载各种不同申请人经登记后转化为权利人各种不同申请人经登记后转化为权利人1.1.所有权人的记载所有权人的记载2.2.抵押权人的记载抵押权人的记载3.3.地役权人的记载地役权人的记载4.4.预告权利人的记载预告权利人的记载(6)(6)合并办理业务的结果记载合并办理业务的结果记载分述七种不同合并办理登记的结果应当如分述七种不同合并办理登记的结果应当如何记载何记载合并登记类型登记簿记载结果预购商品房预告登记预购商品房预告登记预购商品房抵押预告登记预购商品房抵押预告登记 所有权预告权利所有权预告权利抵押权预告权利抵押权预告权利 预购商品房预告登记转房屋所有权预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记转移登记预购商品房抵押预告登记转房屋抵预购商品房抵押预告登记转房屋抵押设立登记押设立登记 所有权所有权抵押权抵押权 房屋所有权初始登记房屋所有权初始登记在建工程抵押权登记转为房屋抵押在建工程抵押权登记转为房屋抵押权设立登记权设立登记 所有权所有权抵押权抵押权 合并登记类型登记簿记载结果房屋所有权转移登记房屋所有权转移登记房屋抵押权设立登记房屋抵押权设立登记 所有权所有权抵押权抵押权房屋所有权转移房屋所有权转移(变更变更)登记登记地役权转移地役权转移(变更变更)登记登记 所有权所有权地役权地役权房屋所有权变更登记房屋所有权变更登记抵押权变更登记抵押权变更登记 所有权所有权抵押权抵押权房屋所有权继承房屋所有权继承转让等转移登记转让等转移登记 房屋所有权房屋所有权抵押权抵押权(7)(7)登记申请撤回的注意事项登记申请撤回的注意事项1.1.登记申请撤回的时点登记申请撤回的时点2.2.登记申请撤回的申请主体登记申请撤回的申请主体3.3.登记申请撤回时的申请材料处理登记申请撤回时的申请材料处理(8)(8)记载登记簿的时点规定记载登记簿的时点规定1.1.记载时点的法律意义记载时点的法律意义2.2.电子登记簿记载时点规定电子登记簿记载时点规定3.3.纸质登记簿记载时点规定纸质登记簿记载时点规定(9)(9)登记簿记载错误的更正规定登记簿记载错误的更正规定1.1.记载错误的情形记载错误的情形2.2.不同情形的处理方式不同情形的处理方式9、关于发证程序的有关规定、关于发证程序的有关规定（1 1）对于权属证书印制和填写要求）对于权属证书印制和填写要求1.1.填写证书的依据填写证书的依据2.2.证书的类型证书的类型3.3.填写的具体要求填写的具体要求4.4.证书印制的要求证书印制的要求(2)(2)证书记载内容的格式要求证书记载内容的格式要求1.1.文字要求文字要求2.2.数字要求数字要求(3)(3)发证和领证要求发证和领证要求1.1.发证时应核对和收取的材料发证时应核对和收取的材料2.2.委托领证的注意事项委托领证的注意事项3.3.领证主体要求领证主体要求(4)(4)不发证书或证明的情形不发证书或证明的情形1.业主共有房屋业主共有房屋2.异议登记异议登记 （五）登记归档（五）登记归档制定本章节的必要性制定本章节的必要性相关概念相关概念登记档案的作用登记档案的作用登记档案的特点登记档案的特点1 1、制定本章节的必要性、制定本章节的必要性1.1.登记档案管理的新要求和新内涵。登记档案管理的新要求和新内涵。2.2.登记档案数字化还没有统一的标准。登记档案数字化还没有统一的标准。3.3.登记档案管理体制不顺登记档案管理体制不顺 ，管理水平不一。，管理水平不一。2 2、相关含义、相关含义 房地产档案房地产档案 房地产登记档案房地产登记档案 房屋登记簿房屋登记簿 登记材料登记材料 具有保存价值的材料具有保存价值的材料 档案法档案法第二条第二条 房地产档案房地产档案是档案中的一类。是指房是档案中的一类。是指房地产管理机构在管理活动中直接形成的对地产管理机构在管理活动中直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。声像等不同形式的历史记录。房地产登记档案 房地产登记档案是房地产档案的一种。房地产登记档案是房地产档案的一种。是指登记机构在房地产物权登记活动中形成是指登记机构在房地产物权登记活动中形成的对国家和社会有保存价值的各种形式的记的对国家和社会有保存价值的各种形式的记录。录。物权法物权法第一次以法律的形式提出了第一次以法律的形式提出了登记簿登记簿的概念，但并没有给登记簿下定义。的概念，但并没有给登记簿下定义。房屋登记簿管理试行办法房屋登记簿管理试行办法第二条规定，第二条规定，房屋登记簿房屋登记簿是房屋权利归属和内容的依据，是房屋权利归属和内容的依据，是房屋登记机构（以下简称登记机构）制作是房屋登记机构（以下简称登记机构）制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他应当依法登记的特定簿册。利状况以及其他应当依法登记的特定簿册。登记材料登记材料是由申请人提供的登记申是由申请人提供的登记申请材料、登记机构在登记审核过程中形成请材料、登记机构在登记审核过程中形成的的审核材料审核材料和具有保存价值的其他材料组和具有保存价值的其他材料组成成,是物权登记过程中直接形成的是物权登记过程中直接形成的原始资料。原始资料。具有保存价值的材料由登记机构在登记审核过程中形成的审核材料由登记机构在登记审核过程中形成的审核材料和具有保存价值的其他材料组成。和具有保存价值的其他材料组成。3 3、登记档案的作用、登记档案的作用（1）为物权确认提供重要依据）为物权确认提供重要依据（2）维护房地产权利人的合法权益）维护房地产权利人的合法权益（3）促进房地产市场健康发展）促进房地产市场健康发展（4）加快城市建设提供信息服务）加快城市建设提供信息服务（5）维护正常的金融秩序和社会稳定的功）维护正常的金融秩序和社会稳定的功能能4 4、登记档案的特点登记档案的特点（1 1）专业性）专业性 登记档案产生于房地产登记机构登记档案产生于房地产登记机构 登记档案材料是专业性材料登记档案材料是专业性材料 登记档案有其专业管理方法登记档案有其专业管理方法（2 2）动态性）动态性（3 3）真实性）真实性（4 4）完整性）完整性 一是房地结合，二是图档结合一是房地结合，二是图档结合（5 5）价值性）价值性（6 6）法律性）法律性5 5、条文解读、条文解读本章共分为四节三十条本章共分为四节三十条第一节第一节 一般规定（共一般规定（共5 5条）条）第二节第二节 存档范围存档范围（共（共3 3条）条）第三节第三节 纸质档案管理（共纸质档案管理（共1010条）条）第四节第四节 电子档案管理（共电子档案管理（共1212条）条）p1.11.1 登记事项登簿后，房地产登记登记事项登簿后，房地产登记机构应将登记申请材料、登记审核材料机构应将登记申请材料、登记审核材料和具有保存价值的其他材料，收集、整和具有保存价值的其他材料，收集、整理、归档，定期或永久保存。除本规程理、归档，定期或永久保存。除本规程第第5.3.95.3.9条中列入可销毁范围的登记档条中列入可销毁范围的登记档案为案为定期定期保存外，均应保存外，均应永久永久保存。保存。p 1.21.2 房地产登记档案存档形式应包括纸质房地产登记档案存档形式应包括纸质形式和电子形式。当同时采用纸质形式和电子形式和电子形式。当同时采用纸质形式和电子形式存档的，两者内容应保持一致。形式存档的，两者内容应保持一致。p1.31.3 房地产登记档案房地产登记档案宜宜由房地产登记机构由房地产登记机构统一管理。统一管理。p【释义释义】物权法物权法第十六条规定，第十六条规定，“不动不动产登记簿由登记机构管理产登记簿由登记机构管理”；第十八条规定；第十八条规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供资料，登记机构应当提供”；房屋登记办法房屋登记办法第二十八条规定，第二十八条规定，“房屋登记机构应当将房房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理屋登记资料及时归档并妥善管理”，所以，管，所以，管理房地产登记档案是房地产登记机构的法定职理房地产登记档案是房地产登记机构的法定职责。责。p1.4 1.4 房地产登记档案库房的设计和管理应符房地产登记档案库房的设计和管理应符合国家有关标准的规定，应做好防火、防盗、防合国家有关标准的规定，应做好防火、防盗、防高温、防尘、防光、防潮、防有害气体和防有害高温、防尘、防光、防潮、防有害气体和防有害生物工作。生物工作。p本条是关于登记档案库房的设计和管理标准的本条是关于登记档案库房的设计和管理标准的规定。规定。p1.51.5 房地产登记机构应配备登记档案、登记房地产登记机构应配备登记档案、登记簿检索工具，应实现档案目录和登记簿之间的簿检索工具，应实现档案目录和登记簿之间的双向查询、组合查询、模糊查询等功能，并应双向查询、组合查询、模糊查询等功能，并应根据要求实现身份验证等功能。根据要求实现身份验证等功能。p本条是关于房地产登记机构应配备登记档案本条是关于房地产登记机构应配备登记档案检索工具的规定。检索工具的规定。2.1 房地产登记档案应采用文字、图表、声房地产登记档案应采用文字、图表、声像等形式，其载体可为纸介质、电子介质等。像等形式，其载体可为纸介质、电子介质等。【释义释义】房地产登记档案内容的记录形式可以房地产登记档案内容的记录形式可以是文字、图表、声像等，信息记载的载体可为纸是文字、图表、声像等，信息记载的载体可为纸介质、电子介质、磁介质等，其中静态的文字、介质、电子介质、磁介质等，其中静态的文字、图表记录形式的载体一般是纸介质，动态的声像图表记录形式的载体一般是纸介质，动态的声像记录形式的载体一般是电子介质和磁介质。记录形式的载体一般是电子介质和磁介质。2.22.2 登记申请材料应包括房地产登记申请书、登记申请材料应包括房地产登记申请书、身份证明及房地产权利来源证明材料房地产自然身份证明及房地产权利来源证明材料房地产自然状况及登记簿记载的其他事项发生变化的证明材状况及登记簿记载的其他事项发生变化的证明材料等。料等。【释义释义】在依申请登记的房地产登记中，申在依申请登记的房地产登记中，申请材料既是申请人自己真实意思的表达，也是登请材料既是申请人自己真实意思的表达，也是登记机构启动登记程序的合法凭证。申请人提供的记机构启动登记程序的合法凭证。申请人提供的登记申请材料包括申请表、房屋权利设立、变更、登记申请材料包括申请表、房屋权利设立、变更、转让、消灭或限制的具体依据，申请人提交的其转让、消灭或限制的具体依据，申请人提交的其他资料如申请人他资料如申请人(自然人或法人自然人或法人)的身份的身份(资格资格)证证明、法定代理人的身份证明、授权委托书、房地明、法定代理人的身份证明、授权委托书、房地产自然状况及其他事项发生变化的证明材料等。产自然状况及其他事项发生变化的证明材料等。p2.32.3 登记审核材料和其他材料应包括下列主登记审核材料和其他材料应包括下列主要内容：要内容：1 1 询问笔录。询问笔录。2 2 实地查看材料。实地查看材料。3 3 登记审核结果材料。登记审核结果材料。4 4 其他证明材料。其他证明材料。p【释义释义】登记审核材料包括登记机构在开展房登记审核材料包括登记机构在开展房地产登记时直接形成的文字、图表、声像等不同地产登记时直接形成的文字、图表、声像等不同形式的资料，如房地产登记受理审核书、实地查形式的资料，如房地产登记受理审核书、实地查看表、询问笔录等；其他材料包括除申请材料、看表、询问笔录等；其他材料包括除申请材料、审核材料之外，与登记直接相关的其他文件资料审核材料之外，与登记直接相关的其他文件资料，如受理凭证、缮发证记录等。，如受理凭证、缮发证记录等。3.43.41 1 卷内材料应按下列卷内材料应按下列顺序顺序排列：排列：1 1）目录。目录。2 2）结论性审核材料。）结论性审核材料。3 3）过程性审核材料）过程性审核材料。4 4）当事人提供的登记申请材料。）当事人提供的登记申请材料。5 5）图纸。）图纸。6 6）其他。）其他。7 7）备考表。）备考表。2 2、卷内材料的、卷内材料的编号编号 卷内材料应卷内材料应每每1 1页页材料材料编写编写1 1个页号个页号。单面单面书写的材料应在书写的材料应在右上角右上角编写页号；编写页号；双面双面书写的材料应在书写的材料应在正面右上角、背正面右上角、背面左上角面左上角编写页号。图表、照片可编编写页号。图表、照片可编在与此相应位置的空白处或其背面。在与此相应位置的空白处或其背面。卷内目录、备考表可不编页号。编写卷内目录、备考表可不编页号。编写页号应使用阿拉伯数字，起始号码从页号应使用阿拉伯数字，起始号码从“1 1”开始。开始。3 3 卷内目录编制应符合下列规定卷内目录编制应符合下列规定:1 1）顺序号应按卷内材料的排列顺序，）顺序号应按卷内材料的排列顺序，每每份材料应编份材料应编1 1个个顺序号，不得重复、遗漏。顺序号，不得重复、遗漏。2 2）材料题名应为材料自身的标题，不得随意更改和省）材料题名应为材料自身的标题，不得随意更改和省略。如材料没有标题，应根据材料内容拟写一个标题。略。如材料没有标题，应根据材料内容拟写一个标题。3 3）页次应填写该材料所在的起始页，最后页应填起止）页次应填写该材料所在的起始页，最后页应填起止页号。页号。4 4）备注应填写需注明的内容。）备注应填写需注明的内容。【释义释义】登记材料立卷归档工作是指按照国家的法律法规，登记材料立卷归档工作是指按照国家的法律法规，将应当归档的登记材料按其内容和形式进行排列编号，编将应当归档的登记材料按其内容和形式进行排列编号，编制目录、制作封面并进行集中统一保管的活动。卷内材料制目录、制作封面并进行集中统一保管的活动。卷内材料的排列与编号、卷内目录和备考表的编制、卷皮和档案盒的排列与编号、卷内目录和备考表的编制、卷皮和档案盒或档案袋的编写是纸质档案立卷的具体工作内容。或档案袋的编写是纸质档案立卷的具体工作内容。3.9 3.9 下列登记的纸质档案可列入销毁范围：下列登记的纸质档案可列入销毁范围：1 1 抵押权登记已注销满抵押权登记已注销满5 5年。年。2 2 查封登记已解除满查封登记已解除满5 5年。年。3 3 地役权登记已注销满地役权登记已注销满2 2年。年。4 4 预告登记已注销满预告登记已注销满2 2年。年。5 5 异议登记已注销满异议登记已注销满2 2年。年。【要旨要旨】本条是关于纸质登记档案可列入销毁范本条是关于纸质登记档案可列入销毁范围的规定。围的规定。【释义释义】中国建设银行个人住房贷款档案管理中国建设银行个人住房贷款档案管理实施细则实施细则第十条规定。个人住房贷款档案的保第十条规定。个人住房贷款档案的保管期限为五年，从贷款本息结清的下一年度计算。管期限为五年，从贷款本息结清的下一年度计算。中国工商银行个人住房贷款贷后管理办法中国工商银行个人住房贷款贷后管理办法第第二十三条对档案销毁的规定是贷款业务终结后，二十三条对档案销毁的规定是贷款业务终结后，贷款档案仍需保管三年。保管期结束后，贷款档贷款档案仍需保管三年。保管期结束后，贷款档案经鉴定、登记造册、贷款部门经理和主管行长案经鉴定、登记造册、贷款部门经理和主管行长签批，进行集中销毁。签批，进行集中销毁。中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则第一百三十五条对第一百三十五条对诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。本规程借鉴了一些金融机构对个人住房贷款档本规程借鉴了一些金融机构对个人住房贷款档案保管期限的规定及案保管期限的规定及民法通则民法通则对诉讼时效对诉讼时效的规定，明确如下：的规定，明确如下：1 1、抵押权登记已注销满五年，其对应的、抵押权登记已注销满五年，其对应的抵押权设立登记及注销登记的纸质登记档案列抵押权设立登记及注销登记的纸质登记档案列入可销毁范围；入可销毁范围；2 2、查封登记已解除满五年的，其对应的、查封登记已解除满五年的，其对应的查封登记及解除查封登记的纸质登记档案列入查封登记及解除查封登记的纸质登记档案列入可销毁范围；可销毁范围；3 3、地役权登记、所有权预告登记、抵押、地役权登记、所有权预告登记、抵押权预告登记、异议登记已注销满二年的，其对权预告登记、异议登记已注销满二年的，其对应的设立登记及注销登记的纸质登记档案列入应的设立登记及注销登记的纸质登记档案列入可销毁范围，保留其主权利档案。可销毁范围，保留其主权利档案。3.10 3.10 销毁保管期届满的纸质档案应按下列程序销毁保管期届满的纸质档案应按下列程序进行：进行：1 1 应由房地产登记档案应由房地产登记档案管理人员、登记官和纪管理人员、登记官和纪检、监察检、监察部门人员组成鉴定小组部门人员组成鉴定小组。2 2 鉴定小组应对保管期届满的档案逐件进行审鉴定小组应对保管期届满的档案逐件进行审查，提出存毁意见。经鉴定有保存价值的档案，查，提出存毁意见。经鉴定有保存价值的档案，应重新整理编号，划定新的保管期限，妥善保管；应重新整理编号，划定新的保管期限，妥善保管；不再保存的档案，应逐件编造清册，报本级房地不再保存的档案，应逐件编造清册，报本级房地产行政主管部门审批后销毁。产行政主管部门审批后销毁。3 3 鉴定小组应指定鉴定小组应指定2 2名名以上鉴定小组人员监督销以上鉴定小组人员监督销毁。监督销毁人员应根据销毁清册，对将要销毁毁。监督销毁人员应根据销毁清册，对将要销毁的档案材料进行核对，确认无误后，方可进行销的档案材料进行核对，确认无误后，方可进行销毁。销毁后，监销人员应在销毁清册上签名，并毁。销毁后，监销人员应在销毁清册上签名，并应注明焚毁或打浆的销毁方式和日期。应注明焚毁或打浆的销毁方式和日期。【释义释义】纸质登记档案保管期满后，就纸质登记档案保管期满后，就进入了鉴定销毁阶段。鉴定销毁关系到纸进入了鉴定销毁阶段。鉴定销毁关系到纸质登记档案的生死存亡，是一项十分严肃、质登记档案的生死存亡，是一项十分严肃、谨慎、细致的工作，必须履行严格的审批谨慎、细致的工作，必须履行严格的审批程序。一般应由档案管理部门提出存毁意程序。一般应由档案管理部门提出存毁意见，再由鉴定小组提出鉴定意见，报本级见，再由鉴定小组提出鉴定意见，报本级房地产行政主管部门审批后按规定指定专房地产行政主管部门审批后按规定指定专人监督销毁。人监督销毁。主要内容：主要内容：本节主要内容为电子档案的组成、建立及本节主要内容为电子档案的组成、建立及管理。包括电子档案的组成内容、纸质档案数管理。包括电子档案的组成内容、纸质档案数字化标准、电子档案的质量控制和数据安全要字化标准、电子档案的质量控制和数据安全要求等。其中电子档案的组成主要明确了电子档求等。其中电子档案的组成主要明确了电子档案的三个组成部分及如何建立电子档案；纸质案的三个组成部分及如何建立电子档案；纸质档案的数字化标准主要描述了纸质档案进行数档案的数字化标准主要描述了纸质档案进行数字化时的流程及应遵循的技术标准