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第第3 3章章 物业权属法律规定物业权属法律规定 学习目标学习目标了解物权、物业产权、物业权属的概念和特征;了解物业产权的取得、消灭和限制；了解物业权属登记相关概念、房屋登记制度熟知业主的建筑物区分所有权、共有及其相关概念。模块一物权与物业权属模块一物权与物业权属【案例】我国物权法第一案落槌我国物权法第一案落槌 当事人房屋产权得当事人房屋产权得到保护到保护本案争执的房屋有关权利，可追溯到上世纪50年代末。原告李福莲等人上辈所有的一处房产被政府不适当没收，此后40多年，该房被当作公房出租给其他居民。直至2005年9月，该房产经落实政策退还给原告，并办理了产权过户手续。这处房产在政府退还给原告的同时，里面的一些房间一直由本案被告刘莎租住占用。虽然租赁合同已过期，但刘拒绝向原告腾退房屋。原告只好诉诸法律。分析分析长沙市芙蓉区法院的一审判决认为，在该处房屋由政府向原告移交并办理了产权变动登记手续之后，原告即取得了房屋的所有权，根据物权法的规定，这一不动产所有权应当得到尊重和保护。法院认为物权法生效后，刘莎的恶意占有行为仍在继续，故本案适用物权法，与法不溯及既往原则并不冲突。综上，依照物权法第39条、第64条、第242条、第243条的规定，尽管被告刘莎为该房屋的原租户，但她毕竟不是所有权人。她在未与新的房屋所有权人签订租赁协议的情况下，直接占用房屋，构成了恶意占有。于是，法院判令刘莎腾退房屋并赔偿租金损失。一、物权的概念和特征一、物权的概念和特征1 1物权的概念物权的概念物权，是指权利人依法对特定的物享有直接物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。和担保物权。物权法规范的物，包括不动产和动产。物权法规范的物，包括不动产和动产。不动产是指土地以及房屋、林木等土地定着不动产是指土地以及房屋、林木等土地定着物；物；动产是指不动产以外的物，如汽车、电视机。动产是指不动产以外的物，如汽车、电视机。2 2物权的种类物权的种类（1 1）自物权和他物权）自物权和他物权 （2 2）动产物权与不动产物权）动产物权与不动产物权（3 3）完全物权与限制物权）完全物权与限制物权自物权自物权是权利人对自己的物所享有的权利，也就是所有权。是权利人对自己的物所享有的权利，也就是所有权。他物权他物权是指在他人所有的物上设定的物权。他物权是对他是指在他人所有的物上设定的物权。他物权是对他人财产的权利。他物权是由所有权派生或分离出来的。他人财产的权利。他物权是由所有权派生或分离出来的。他物权又分为用益物权与担保物权。物权又分为用益物权与担保物权。用益物权用益物权是对他人所有物在一定范围内使用、收益的权利，是对他人所有物在一定范围内使用、收益的权利，形式有形式有承包经营权、土地使用权、典权承包经营权、土地使用权、典权等。等。担保物权担保物权是为了担保债的履行，在债务人或第三人的特定是为了担保债的履行，在债务人或第三人的特定财产上设定的物权，其形式有财产上设定的物权，其形式有抵押权、质权、留置权抵押权、质权、留置权。（1 1）自物权和他物权）自物权和他物权（2 2）动产物权与不动产物权）动产物权与不动产物权这是根据物权的客体是动产还是不动产所作的这是根据物权的客体是动产还是不动产所作的区别。这种分类方法的意义在于动产物权与不区别。这种分类方法的意义在于动产物权与不动产物权的取得方法、成立要件等各不相同。动产物权的取得方法、成立要件等各不相同。（3 3）完全物权与限制物权）完全物权与限制物权这是以对于标的物的支配范围的不同对物权的这是以对于标的物的支配范围的不同对物权的区分。区分。完全物权即所有权，是全面支配标的物的物权；完全物权即所有权，是全面支配标的物的物权；限制物权则是特定方面支配标的物的物权。限限制物权则是特定方面支配标的物的物权。限制物权是在他人之物上设定的权利，实际上是制物权是在他人之物上设定的权利，实际上是根据所有权人的意志设定的所有权上的负担，根据所有权人的意志设定的所有权上的负担，起着限制所有权的作用。用益物权和担保物权起着限制所有权的作用。用益物权和担保物权属于限制物权。属于限制物权。二、物业产权的概念和特征二、物业产权的概念和特征1 1物业产权的概念物业产权的概念物业产权是指物业权利人以物业为标的物，对其物业产权是指物业权利人以物业为标的物，对其直接进行支配并享有其利益的排他性权利。直接进行支配并享有其利益的排他性权利。物业产权是以物业为标的的物权。其核心是物业物业产权是以物业为标的的物权。其核心是物业所有权，包括用益物权和担保物权。所有权，包括用益物权和担保物权。2 2物业产权的分类物业产权的分类（1 1）物业所有权）物业所有权（2 2）用益物权）用益物权（3 3）担保物权）担保物权（1 1）物业所有权）物业所有权 物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权益，以及排除他人非法占有的权利。物业所有处分的权益，以及排除他人非法占有的权利。物业所有权是物业产权中的核心权利，物业所有权可分为土地所权是物业产权中的核心权利，物业所有权可分为土地所有权和房屋所有权。有权和房屋所有权。（2 2）用益物权）用益物权 根根据据物物权权法法第第一一百百一一十十七七条条之之规规定定，用用益益物物权权是是用用益益物物权权人人对对他他人人所所有有的的不不动动产产或或者者动动产产，依法享有占有、使用和收益的权利。依法享有占有、使用和收益的权利。（3 3）担保物权）担保物权 根根据据物物权权法法第第一一百百七七十十条条之之规规定定，担担保保物物权权是是担担保保物物权权人人在在债债务务人人不不履履行行到到期期债债务务或或者者发发生生当当事事人人约约定定的的实实现现担担保保物物权权的的情情形形，依依法法享享有有就担保财产优先受偿的权利。就担保财产优先受偿的权利。三、物业产权的取得、消灭和限制三、物业产权的取得、消灭和限制 1 1物业产权的取得物业产权的取得物业产权的取得是指在我国享有民事法律关物业产权的取得是指在我国享有民事法律关系主体资格的国家机关、法人、社会团体和系主体资格的国家机关、法人、社会团体和公民，因某种法律确认的事实存在，得到对公民，因某种法律确认的事实存在，得到对物业占有、使用、收益和处分的权利。物业占有、使用、收益和处分的权利。物业产权的取得包括物业产权的取得包括原始取得原始取得和和继受取得继受取得。（1 1）原始取得）原始取得 原始取得是指根据法律规定，不以原始取得是指根据法律规定，不以原产权人的所有权和意志为依据，而直接取得物业原产权人的所有权和意志为依据，而直接取得物业所有权。所有权。主要包括：因建造取得物业产权；因没收取得物业主要包括：因建造取得物业产权；因没收取得物业产权；因无主取得物业产权。产权；因无主取得物业产权。（2 2）继受取得）继受取得 继受取得是指物业所有权人通过某种法律行为从原继受取得是指物业所有权人通过某种法律行为从原所有人那里取得财产的权利。如通过买卖、交换、所有人那里取得财产的权利。如通过买卖、交换、继承、赠与和遗赠等方式取得物业产权。继承、赠与和遗赠等方式取得物业产权。2 2物业产权的消灭物业产权的消灭物业产权的消灭是指因某种法律事实的出现，物业产权的消灭是指因某种法律事实的出现，使原物业产权人失去了对物业占有、使用、使原物业产权人失去了对物业占有、使用、收益或处分的权利。收益或处分的权利。引起物业产权消灭的法律事实有：物业产权引起物业产权消灭的法律事实有：物业产权主体的消灭；物业产权客体的消灭；物业产主体的消灭；物业产权客体的消灭；物业产权因转让而引起消灭；物业产权因国家行政权因转让而引起消灭；物业产权因国家行政命令或法院判决而丧失；物业产权人放弃物命令或法院判决而丧失；物业产权人放弃物业所有权。业所有权。3 3物业产权的限制物业产权的限制我国法律基于社会公共利益，国防及文化设施、相邻我国法律基于社会公共利益，国防及文化设施、相邻关系等多种原因考虑，规定了对物业产权人权利的限关系等多种原因考虑，规定了对物业产权人权利的限制，这种限制主要体现在以下方面：制，这种限制主要体现在以下方面：（1 1）物业产权人行使所有权不得妨碍公共利益。）物业产权人行使所有权不得妨碍公共利益。（2 2）物业产权人行使所有权不得妨碍其他产权人的合法权益。）物业产权人行使所有权不得妨碍其他产权人的合法权益。（3 3）物业产权人行使所有权必须符合环境保护、自然资源保护）物业产权人行使所有权必须符合环境保护、自然资源保护和生态平衡的要求。和生态平衡的要求。（4 4）物业产权人行使物业所有权不得破坏名胜古迹、国家规定）物业产权人行使物业所有权不得破坏名胜古迹、国家规定的风景区、游览区、自然保护区和依法受保护的寺庙以及其他的风景区、游览区、自然保护区和依法受保护的寺庙以及其他宗教建筑。宗教建筑。模块二 物业权属制度一、物业权属的概念一、物业权属的概念1 1、定义、定义 物业权属是指房地产所有权及其有关的其他财产权利在主体上的归属。2 2、物业权属的内容、物业权属的内容 国家土地所有权国家土地所有权 土地所有权土地所有权 农村集体土地所有权农村集体土地所有权 国有土地使用权国有土地使用权 土地使用权土地使用权 集体土地使用权集体土地使用权 房屋所有权房屋所有权二、城市土地与房屋二、城市土地与房屋1 1房屋登记房屋登记（1）房屋登记办法规定，房屋登记是是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。行为。办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。2 2房屋登记机构房屋登记机构 城市房地产管理法第61条规定：（1）以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府人民政府颁发土地使用权证书。（2）在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书；房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政人民政府府更换或者更改土地使用权证书。（3）房屋登记办法明确规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。其设置的负责房屋登记工作的机构。3 3、房屋权属证书、房屋权属证书（1 1）房屋权属证书：）房屋权属证书：房屋登记办法规定，房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房房屋所有权证屋所有权证、房屋他项权证房屋他项权证等。房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书的内容：房屋权属证书的内容：编号、发证单位、房屋所有权人或土地使用权人（包括法人和自然人）、所有权性质、共有人及应占份额、房屋坐落、地号、地籍号、房屋状况（幢号、房号、间数、建筑结构、层数）等。（2 2）房屋登记簿：）房屋登记簿：房屋登记办法规定，房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。簿确有错误外，以房屋登记簿为准。4 4、房屋登记的程序、房屋登记的程序 根据房屋登记办法规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：申请申请受理受理审核审核记载于登记簿记载于登记簿发证发证5 5、房屋登记的种类、房屋登记的种类根据物权法第十九条、第二十条以及房屋登记办法规定，房屋登记分为：（1 1）总登记）总登记（2 2）初始登记）初始登记（3 3）预告登记）预告登记（4 4）更正登记）更正登记（5 5）异议登记）异议登记（6 6）转移登记）转移登记（7 7）变更登记）变更登记（8 8）他项权利登记）他项权利登记（9 9）注销登记）注销登记（1 1）总登记）总登记总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域范围内的房屋进行统一的权属登记。通过总登记编制的图、档、卡、册，是全部房屋产权产籍的基础资料。（2 2）初始登记）初始登记初始登记主要是指新建的房屋和由集体土地转为国有土地上的房屋，没有进行过产权登记的，房屋产权人应当在规定的期限内办理物业产权登记。（3 3）预告登记）预告登记预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。（4 4）更正登记）更正登记更正登记是指对于已经完成的登记，由于初始登记的错误有遗漏，致使登记与事实上权利关系不一致，为消除这种不一致状况，经权利人或利害关系人申请，或者由登记机构关依照职权所进行的补正和更改登记。（5 5）异议登记）异议登记异议登记是指事实上的物权权利人或利害关系人对现有已经被登记的权利提出异议并申请将该异议进行登记的行为。（6 6）转移登记）转移登记转移登记是指因房屋买卖，交换、赠与、继承、转让、分割，合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。（7 7）变更登记）变更登记变更登记是指权利人因法定名称改变、或是房屋状况发生变化而进行的登记。（8 8）他项权利登记）他项权利登记他项权利登记是指房屋抵押权、典权等项权利的登记。包括房屋抵押登记和房屋典权登记。房屋抵押登记，房屋抵押登记，是指房屋权利人以其支配的房屋设定抵押权后，依照法定的程序申请房地产管理机关，对房地产权利所做的登记。典权登记典权登记是指房屋权利人以自己的房屋设定典当后，依照法律规定的程序申请房地产管理机关，对房地产权利所做的登记。（9 9）注销登记）注销登记注销登记是指上地使用权和房屋所有权因抛弃、混同、存续期届满、客体消灭、债权债务清偿、被行政机关撤销或被法院判决注销等原因消灭时，房地产登记机关对房地产权利做出的登记。何为何为“三证三证”？“三证三证”：房产所有权证、土地使用权证、契证房产所有权证、土地使用权证、契证购房者在购房时需注意开发商有无“五证”、“二书”“五证五证”：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证；“二书二书”：住宅质量保证书、住宅使用说明书 一、建筑物区分所有权的概念 二、建筑物区分所有权的组成 三、住宅小区常见的所有权争议问题模块三模块三 建筑物区分所有权建筑物区分所有权 当一栋区分所有建筑物由多个独立的单元组当一栋区分所有建筑物由多个独立的单元组当一栋区分所有建筑物由多个独立的单元组当一栋区分所有建筑物由多个独立的单元组成，且各个单元由不同的人拥有所有权时，则各成，且各个单元由不同的人拥有所有权时，则各成，且各个单元由不同的人拥有所有权时，则各成，且各个单元由不同的人拥有所有权时，则各个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。作为一种特殊的所有权形态，建筑物区分所有作为一种特殊的所有权形态，建筑物区分所有作为一种特殊的所有权形态，建筑物区分所有作为一种特殊的所有权形态，建筑物区分所有权是一种权是一种权是一种权是一种复合权利复合权利复合权利复合权利，包括专有部分所有权、共有，包括专有部分所有权、共有，包括专有部分所有权、共有，包括专有部分所有权、共有部分共有权和业主的成员权。部分共有权和业主的成员权。部分共有权和业主的成员权。部分共有权和业主的成员权。一、建筑物区分所有权的概念我国我国我国我国物权法物权法物权法物权法第七十条：第七十条：第七十条：第七十条：“业主对建筑物业主对建筑物业主对建筑物业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和权，对专有部分以外的共有部分享有共有和权，对专有部分以外的共有部分享有共有和权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共同管理的权利。共同管理的权利。共同管理的权利。”专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权共有部分共有权共有部分共有权共有部分共有权共有部分共有权成员权成员权成员权成员权 物权法物权法物权法物权法第七十一条：第七十一条：第七十一条：第七十一条：“业主对其建筑物业主对其建筑物业主对其建筑物业主对其建筑物专有部分专有部分专有部分专有部分享有占有、使用、收益和处享有占有、使用、收益和处享有占有、使用、收益和处享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。其他业主的合法权益。其他业主的合法权益。其他业主的合法权益。”建筑物区分所有权的组成 二、建筑物区分所有权的组成专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权共有部分共有权共有部分共有权共有部分共有权共有部分共有权成员权成员权成员权成员权建筑区划内的专有部分的范围建筑区划内的专有部分的范围建筑区划内的专有部分的范围建筑区划内的专有部分的范围 l l满足下列条件的房屋、车位、摊位等特定空间。满足下列条件的房屋、车位、摊位等特定空间。满足下列条件的房屋、车位、摊位等特定空间。满足下列条件的房屋、车位、摊位等特定空间。构造独立，能明确区分；构造独立，能明确区分；构造独立，能明确区分；构造独立，能明确区分；利用独立，可排他使用；利用独立，可排他使用；利用独立，可排他使用；利用独立，可排他使用；可登记成特定业主所有。可登记成特定业主所有。可登记成特定业主所有。可登记成特定业主所有。建筑物区分所有权的组成专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权共有部分共有权共有部分共有权共有部分共有权共有部分共有权成员权成员权成员权成员权 物权法物权法物权法物权法第七十二条：第七十二条：第七十二条：第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的业主对建筑物专有部分以外的业主对建筑物专有部分以外的业主对建筑物专有部分以外的共有部分共有部分共有部分共有部分，享有权利，享有权利，享有权利，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。承担义务；不得以放弃权利不履行义务。承担义务；不得以放弃权利不履行义务。承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”建筑物区分所有权的组成专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权共有部分共有权共有部分共有权共有部分共有权共有部分共有权成员权成员权成员权成员权建筑区划内共有部分的范围建筑区划内共有部分的范围建筑区划内共有部分的范围建筑区划内共有部分的范围l l道路道路道路道路（属于城镇公共道路的除外）、（属于城镇公共道路的除外）、（属于城镇公共道路的除外）、（属于城镇公共道路的除外）、绿地绿地绿地绿地（属于城镇公共（属于城镇公共（属于城镇公共（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）及其他绿地或者明示属于个人的除外）及其他绿地或者明示属于个人的除外）及其他绿地或者明示属于个人的除外）及其他公共场所公共场所公共场所公共场所、公用设施公用设施公用设施公用设施和和和和物业服务用房物业服务用房物业服务用房物业服务用房。l l规划的规划的规划的规划的车位车位车位车位、车库车库车库车库归属，由当事人约定，占用业主共有的归属，由当事人约定，占用业主共有的归属，由当事人约定，占用业主共有的归属，由当事人约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的道路或者其他场地用于停放汽车的道路或者其他场地用于停放汽车的道路或者其他场地用于停放汽车的车位车位车位车位，属于业主共有。，属于业主共有。，属于业主共有。，属于业主共有。l l其他共有部分。其他共有部分。其他共有部分。其他共有部分。建筑物区分所有权的组成专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权共有部分共有权共有部分共有权共有部分共有权共有部分共有权成员权成员权成员权成员权l l结构部分：包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等结构部分：包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等结构部分：包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等结构部分：包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、设备层或者设备间等；公共照明等附属设施、设备、设备层或者设备间等；公共照明等附属设施、设备、设备层或者设备间等；公共照明等附属设施、设备、设备层或者设备间等；l l其他场所及设施：不属于业主专有部分，也不属于市政公其他场所及设施：不属于业主专有部分，也不属于市政公其他场所及设施：不属于业主专有部分，也不属于市政公其他场所及设施：不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有。用部分或者其他权利人所有。用部分或者其他权利人所有。用部分或者其他权利人所有。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权最高人民法院关于审理建筑物区分所有权最高人民法院关于审理建筑物区分所有权最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释2009720097号）号）号）号）建筑物区分所有权的组成专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权共有部分共有权共有部分共有权共有部分共有权共有部分共有权成员权成员权成员权成员权 建筑物区分所有权中包含的共有关系使区分所有权人形建筑物区分所有权中包含的共有关系使区分所有权人形建筑物区分所有权中包含的共有关系使区分所有权人形建筑物区分所有权中包含的共有关系使区分所有权人形成一个团体，成员权是区分所有权人作为该团体的一员而享成一个团体，成员权是区分所有权人作为该团体的一员而享成一个团体，成员权是区分所有权人作为该团体的一员而享成一个团体，成员权是区分所有权人作为该团体的一员而享有的权利，包括：有的权利，包括：有的权利，包括：有的权利，包括：制定和修改业主大会议事规则和管理规约的权利；制定和修改业主大会议事规则和管理规约的权利；制定和修改业主大会议事规则和管理规约的权利；制定和修改业主大会议事规则和管理规约的权利；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利；对重要管理事项的对重要管理事项的对重要管理事项的对重要管理事项的表决权；表决权；表决权；表决权；对共用部分（如屋面、墙面）收益的请求权等。对共用部分（如屋面、墙面）收益的请求权等。对共用部分（如屋面、墙面）收益的请求权等。对共用部分（如屋面、墙面）收益的请求权等。建筑物区分所有权的组成 某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小 区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A A A A公司进行餐饮经营。公司进行餐饮经营。公司进行餐饮经营。公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开发商及发商及发商及发商及A A A A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商当然有权对该幢诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商当然有权对该幢诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商当然有权对该幢诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商当然有权对该幢房屋进行出售。同时，房屋进行出售。同时，房屋进行出售。同时，房屋进行出售。同时，A A A A公司也表示，公司也表示，公司也表示，公司也表示，A A A A公司作为该幢房屋的买受人，公司作为该幢房屋的买受人，公司作为该幢房屋的买受人，公司作为该幢房屋的买受人，在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。问：业主们能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？问：业主们能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？问：业主们能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？问：业主们能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？三、住宅小区常见的所有权争议问题三、住宅小区常见的所有权争议问题（一）小区会所 根据根据根据根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释体应用法律若干问题的解释体应用法律若干问题的解释体应用法律若干问题的解释，建筑区划内的房屋（包括整幢建，建筑区划内的房屋（包括整幢建，建筑区划内的房屋（包括整幢建，建筑区划内的房屋（包括整幢建筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合“具有构造上的独具有构造上的独具有构造上的独具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体够登记成为特定业主所有权的客体够登记成为特定业主所有权的客体够登记成为特定业主所有权的客体”三项条件，就应当认定为专三项条件，就应当认定为专三项条件，就应当认定为专三项条件，就应当认定为专有部分。有部分。有部分。有部分。也就是说，除规划确定的物业管理用房外，通常情况下的会也就是说，除规划确定的物业管理用房外，通常情况下的会也就是说，除规划确定的物业管理用房外，通常情况下的会也就是说，除规划确定的物业管理用房外，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下车库位或其他具有特定用途的房屋，只所、幼儿园、学校、地下车库位或其他具有特定用途的房屋，只所、幼儿园、学校、地下车库位或其他具有特定用途的房屋，只所、幼儿园、学校、地下车库位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求能够登记房屋产权的，均将视为专用部分而要符合物权登记要求能够登记房屋产权的，均将视为专用部分而要符合物权登记要求能够登记房屋产权的，均将视为专用部分而要符合物权登记要求能够登记房屋产权的，均将视为专用部分而不属于业主共有。不属于业主共有。不属于业主共有。不属于业主共有。因此，就这一案例来说，业主与开发商所争议的会所建筑完因此，就这一案例来说，业主与开发商所争议的会所建筑完因此，就这一案例来说，业主与开发商所争议的会所建筑完因此，就这一案例来说，业主与开发商所争议的会所建筑完全符合新司法解释对专用部分的三项界定条件，并已实际经登记全符合新司法解释对专用部分的三项界定条件，并已实际经登记全符合新司法解释对专用部分的三项界定条件，并已实际经登记全符合新司法解释对专用部分的三项界定条件，并已实际经登记由由由由A A A A公司（特定业主）享有其所有权。在此基础上，业主如果要公司（特定业主）享有其所有权。在此基础上，业主如果要公司（特定业主）享有其所有权。在此基础上，业主如果要公司（特定业主）享有其所有权。在此基础上，业主如果要求获得该会所建筑的所有权将难以得到法院的支持。求获得该会所建筑的所有权将难以得到法院的支持。求获得该会所建筑的所有权将难以得到法院的支持。求获得该会所建筑的所有权将难以得到法院的支持。物权法没有明确规定小区会所的归属问题，物权法没有明确规定小区会所的归属问题，物权法没有明确规定小区会所的归属问题，物权法没有明确规定小区会所的归属问题，这是因为从房地产经营的实际情况看，会所这是因为从房地产经营的实际情况看，会所这是因为从房地产经营的实际情况看，会所这是因为从房地产经营的实际情况看，会所绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的。会所的产权应由购房合同来明出租经营的。会所的产权应由购房合同来明出租经营的。会所的产权应由购房合同来明出租经营的。会所的产权应由购房合同来明确约定，或看其是否计入公摊面积。购房合确约定，或看其是否计入公摊面积。购房合确约定，或看其是否计入公摊面积。购房合确约定，或看其是否计入公摊面积。购房合同应明确约定会所是属于开发商所有还是业同应明确约定会所是属于开发商所有还是业同应明确约定会所是属于开发商所有还是业同应明确约定会所是属于开发商所有还是业主共有。如果合同没有约定或约定不明确的，主共有。如果合同没有约定或约定不明确的，主共有。如果合同没有约定或约定不明确的，主共有。如果合同没有约定或约定不明确的，应由开发商举证证明其归属。会所的土地使应由开发商举证证明其归属。会所的土地使应由开发商举证证明其归属。会所的土地使应由开发商举证证明其归属。会所的土地使用权是否计入公摊面积是判断其产权归属的用权是否计入公摊面积是判断其产权归属的用权是否计入公摊面积是判断其产权归属的用权是否计入公摊面积是判断其产权归属的重要证据，如果没有计入整个建筑物的公摊重要证据，如果没有计入整个建筑物的公摊重要证据，如果没有计入整个建筑物的公摊重要证据，如果没有计入整个建筑物的公摊面积的话，则可认定为归开发商所有；反之，面积的话，则可认定为归开发商所有；反之，面积的话，则可认定为归开发商所有；反之，面积的话，则可认定为归开发商所有；反之，会所的产权就归全体业主共有。会所的产权就归全体业主共有。会所的产权就归全体业主共有。会所的产权就归全体业主共有。上海物权法第一案：上海物权法第一案：20052005年年2 2月，龚先生一家花了月，龚先生一家花了5050余万元从上海兴吉房地产开发有限公司购买了余万元从上海兴吉房地产开发有限公司购买了一套南汇区惠南镇康达公寓的房屋。在小区开盘后，开发商还同时向业主公一套南汇区惠南镇康达公寓的房屋。在小区开盘后，开发商还同时向业主公开出售小区的停车位。开出售小区的停车位。20062006年年初，龚先生一家花了年年初，龚先生一家花了3300033000元买下了一个地下元买下了一个地下自行车停车库和一个地面停车位。其中地下自行车停车库自行车停车库和一个地面停车位。其中地下自行车停车库2300023000元，地面停车元，地面停车位位1 1万元。万元。“本以为我们已经买断了这两个停车位，可以随意使用，没想到小区物业入本以为我们已经买断了这两个停车位，可以随意使用，没想到小区物业入驻后，竟开始向业主收停车费，还美其名曰是管理费。驻后，竟开始向业主收停车费，还美其名曰是管理费。”20062006年年5 5月，开发商月，开发商交房后，物业的这一行为让龚先生一家大惑不解。龚先生的女儿告诉记者：交房后，物业的这一行为让龚先生一家大惑不解。龚先生的女儿告诉记者：“不知道这钱是进了物业自己的口袋，还是放入了业主的维修基金。如果放不知道这钱是进了物业自己的口袋，还是放入了业主的维修基金。如果放入维修基金，那还说得过去。但是物业对于这笔钱的去向一直没有个明确的入维修基金，那还说得过去。但是物业对于这笔钱的去向一直没有个明确的说法。说法。”龚先生一家便开始了与物业长达一年多的漫漫交涉。希望物业能明龚先生一家便开始了与物业长达一年多的漫漫交涉。希望物业能明示这笔管理费的去处。示这笔管理费的去处。但物业一直无动于衷，管理费照收不误，却没有一句解释。但物业一直无动于衷，管理费照收不误，却没有一句解释。“停车位是小区停车位是小区的公共配套设施，开发商是没有权利对外出售的。的公共配套设施，开发商是没有权利对外出售的。”今年今年9 9月龚先生一家向南月龚先生一家向南汇法院提出了起诉，要求开发商返还当时用于购买地下自行车停车库和地面汇法院提出了起诉，要求开发商返还当时用于购买地下自行车停车库和地面停车位的停车位的3300033000元钱，并赔偿相应利息损失。元钱，并赔偿相应利息损失。（二）小区车位/车库关于建筑区划内的车位、车库的所有权归属的规定关于建筑区划内的车位、车库的所有权归属的规定物权法第七十四条第二款规定：物权法第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这是因为从房地产市场的情况看，一般来说，专门用来停放汽车的这是因为从房地产市场的情况看，一般来说，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由开发商通过出售、附赠或者出租等方式约定车库、车位的归属，是由开发商通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。这样，既容易操作，也可以避免纠纷。如果归业主专有或者专用的。这样，既容易操作，也可以避免纠纷。如果规定车库、车位归业主共有，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、规定车库、车位归业主共有，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之