某旅游地产项目可行性分析.pdf

中文题目 珲春市灵宝寺开发项目可行性分析 英 文 题 The feasibility analysis of the development project of Lingbao Temple in Hunchun 目 录 第1章 绪论1 第1节 研究背景及研究意义1 第2节 可行性研究的理论发展情况2 第3节 研究思路及研究方法4 第2章 项目概况6 第1节 项目历史背景简介6 第2节 项目建设格局设计6 第3节 项目投资预算简介7 第3章 项目市场分析9 第 1 节 项目外部环境 PEST 分析9 第 2 节 项目 SWOT 分析12 第3节 市场分析总结 19 第4章 项目财务分析 21 第1节 项目投资回收期分析 21 第2节 项目净现值与内含报酬率分析 22 第5章 项目风险分析 25 第1节 投资增加风险分析 25 第2节 建设延期风险分析 25 第3节 收益减少风险分析 26 第4节 风险评估总结 27 结论28 致谢29 参考文献30 I 中 文 摘 要 项目投资的主要目的是为了获得经济效益同时项目投资也存在一定的风险。因此投资的决策者要通过项目的可行性分析在两者之间做出平衡性决策。本文正是依托项目可行性研究方法来为一个具体的投资项目所作的可行性分析旨在通过这一科学方法的运用为灵宝寺开发项目的投资者和决策者提供有用的投资决策依据同时也力求使用尽可能普遍适用的分析方法使之广泛适用于为类似的投资项目分析。本文通过案例分析的方法 从项目的市场环境分析到项目的经济可行性及风险分析对一个具体项目投资可行性进行全面剖析。本文通过对国内与国外可行性研究理论的发展情况的简单研究将可行性研究分为项目概述、市场分析、财务分析和风险分析等四个步骤然后根据以上四个部分逐步展开对灵宝市开发项目进行了 PEST 分析以及 SWOT 分析并以投资回收期、净现值、内含报酬率为指标从经济上客观地分析了该项目的可行性最后本文就投资增加、建设延期和收益减少三方面风险对灵宝寺开发项目进行了敏感性分析得出了灵宝寺开发项目收益良好、经济可行且具有较好的风险承受能力的结论。关键词 可行性分析 环境分析 财务分析 风险分析 II ABSTRACT The main purpose of investment projects is to obtain economic benefits,while the project investment risks.Therefore,the investment decision-makers balance the two decisions through the feasibility analysis.This article is based on project feasibility study for a specific methods feasibility analysis of investment projects,aims to use the scientific method of development projects for the Haven of Hope Temple investors and policy makers a useful basis for investment decisions,also sought to use the method generally applicable as possible,so widely used in analysis of similar investment projects.Through case analysis,analysis of the market environment from the project to the projects economic feasibility and risk analysis,a specific project on the feasibility of a comprehensive analysis of investment.In this paper,the feasibility study on the domestic and foreign developments in the theory of simple research,the feasibility study into the project overview,market analysis,financial analysis and risk analysis in four steps,and then gradually according to the above four parts,of the Spirit City development projects carried out on the PEST analysis and SWOT analysis,and payback period,net present value,internal rate of return for the index,from an objective analysis of the economic feasibility of the project,the last article on the increase in investment,construction,extension reduce the risks and benefits of three development projects on Lingbao Temple sensitivity analysis,obtained a good yield Lingbao Temple development projects,economic feasibility and risk tolerance have a good conclusion.III Keywords feasibility analysis financial analysis risk analysis environmental analysis 1 第 1 章 绪论 第 1 节 研究背景及意义 现代项目管理理论中可行性研究指的是在项目投资决策之前进行调查、研究与拟建与项目有关的经济、技术、社会、自然资料分析与比较可的投资建设方案并预测、评价项目在建成后的社会与经济效益在此基础上综合论证项目的投资建设必要性财务上的盈利性以及经济上的合理性技术上的适用性和先进性以及建设条件上的可行性和可能性进而为投资决策提供科学性依据的工作。由此可见可行性研究即通过在项目投资的前期工作中对项目进行全面、系统的经济与技术等多方面的分析及论证一方面能够为下一个阶段所要开展的项目评估打下一定的基础另一方面也能够为项目投资提供重要的决策依据。项目投资是指投入一定的资金用来获取预期收益的一整套技术经济活动是在规定的时限内为了达到某项开发目标而实施的包括决策、规划、设计、施工、经营、投产等一系列的活动是一项独立的整体活动。作为一个拥有百余年历史的科学方法投资项目的可行性研究在分析与决策过程中具有十分重要的地位甚至决定着投资项目的成败是项目投资前期工作中的一项重要的内容是项目投资决策过程中的一个必不可少的工作阶段和它为项目投资决策提供了最为直接的依据。同时宗教文化既是人类文化的重要组成部分也是旅游资源的重要组成部分。灵宝寺作为我国拥有着悠久历史的著名佛教寺庙其文化旅游资源具有很高的开发价值。研究灵宝寺佛教文化旅游开发项目的可行性对促进延边地 2 区旅游业的可持续发展保护宗教旅游资源带动周边地区的经济发展均具有十分重要的现实意义。第 2 节 可行性研究的理论发展情况 1.2.1 国外可行性研究理论发展状况 可行性研究是一门兼跨了技术科学、经济科学和自然科学三个领域的综合性的边缘性科学是近年来在工程项目、企业投资、基本建设、研究课题等各类问题的决策中所广泛应用的一门综合性学科。具体来说就是在项目决策项目之前进行细致、周密、全面的调查研究以及综合论证进而制定出具有最佳经济效果的项目方案的过程。由于在整个过程中要涉及管理、经济、决策、财务、市场调查等多个学科的知识所以也可将其称作是一门经济论证性的综合性学科。可行性研究也是一种最早起源于美国的方法论。本世纪 30 年代美国开发的田纳西流域是一个工程巨大、耗资空前的建设项目。可行性研究方法保证了田纳西流域的合理开发和综合利用并获得了成功。二战后西方各工业发达国家均纷纷采用这一方法并不断对其加以充实和完善使之广泛应用到各个领域并逐步形成了一整套的系统的科学研究方法。作为项目管理中能够提高投资决策科学性的重要工具之一随着科技及经济管理科学的迅猛发展可行性研究方法在投资项目中的作用与日俱增地位也越来越重要至今已成为了世界领域公认的项目评价方法被广泛采用。可行性研究作为一种方法论其发展历史大致经历了以下三个阶段:3 第一阶段是从 20 世纪初至 20 世纪 50 年代前期。在这一阶段中项目的可行性研究主要以财务分析为主要方法即从企业的角度出发通过对项目收入与支出之间的比较来判断项目的优劣。第二阶段是从 20 世纪 50 年代初至 20 世纪 60 年代末期。在这一阶段中可行性研究从侧重于财务分析发展到了从宏观和微观角度同时来评价项目的经济效益经济分析作为一种项目选择方法被广泛接受。同一时期美国在 1950 年发表的内河流域项目经济分析的实用方法规定出了测算费用效益比率的原则性程序。荷兰经济学家丁伯根于 1958 年提出了在经济分析中使用影子价格的主张。之后联合国工业发展组织和世界银行均同时采用了财务分析和经济分析这两种方法对其贷款项目进行评价。第三阶段是从 20 世纪 60 年代末期至今。在这一阶段中可行性研究产生了社会分析的方法把公平目标和增长目标结合在一起作为了项目选择的标准。这一阶段的主要有以下成果:1980年、1978 年、1972 年联合国工业发展组织所编写的工业项目评价手册、工业可行性研究手册、项目评价准则 1974 年及1968 年牛津大学的穆里斯和李托所编写的发展中国家项目评价和规划及发展中国家工业项目分析手册等。1.2.2 我国可行性研究的发展状况 我国的可行性研究较西方国家而言起步较晚发展之初主要借鉴了前苏联的分析方式从 1958 年到 70 年代末我国的可行性研究的工作由于受政治活动的影响而没有取得丝毫进展。国外的投资项目可行性研究理论和方法自改革开放以来逐渐地被应用到了经济建设中。1983 年国家计委在其下达的关于建设项目中可行性研究的试行管理办法中声明“可行性研究是 4 项目前期的重要工作是基本建设的组成部分”。1987 年1993年国家计委与建设部联合发布了建设项目经济评价方法与参数第一版和第二版标志着我国已经进入了项目投资决策的民主化、科学化、标准化的新阶段。我国目前的社会主义市场经济发展迫切需要避免投资决策的失误以提高经济效益力求使用先进的技术和有限的资金对投资项目进行可行性研究。可行性研究在我国已受到普遍重视不仅局限于经济建设项目在项目投资、新产品的开发等项目中同样得到了较为广泛的应用。第 3 节 研究思路及研究方法 作为技术经济学中的一项重要内容可行性研究主要解决了三个方面的问题 1市场可行性即通过科学的、详细的、系统的市场调研判断出有无市场需求 2经济可行性即通过设定关键性的假设建立科学合理的预测模型进而计算出基于该模型的投资项目的财务指标如项目的投资回收期、净现值、内含报酬率等最终将其与投资者事先设定好的相对理想的财务效益指标评价体系进行对比由此来判断项目是否可行 3技术可行性即通过分析项目的可用资源、设备、工艺、技术条件、产品结构等因素判断出技术上是否可行 可行性分析主要由四个部分组成项目概述、市场分析、财务分析和风险分析本文根据以上四个部分逐步展开以灵宝市开发项目为例加以论述。在项目概述当中本文对项目具体建设方案进行了简单概述。在项目市场分析方面本文主要采用 PEST 分析的方法对该项目所处行业的宏观环境进行了客观的分析同时针对项目自身情 5 况对其进行了简单的 SWOT 分析并最终采用 SWOTPEST 矩阵加以分析总结。在项目财务分析方面本文以投资回收期、净现值、内含报酬率为指标客观地分析了吉林省珲春市灵宝寺旅游开发项目的经济可行性。在项目风险分析方面本文就项目投资增加、建设延期和收益减少三方面风险对灵宝寺开发项目进行了敏感性分析。6 第 2 章 项目概况 第 1 节 项目历史背景简介 灵宝寺原名为西大庙始建于康熙五十三年1714 年 有佛殿 3 间关圣殿 3 间东西廊房共 8 间山门 3 间钟鼓楼 2 座占地面积为 250 方丈。主要住持人有显正、显修、安邦、安国、化光、显臣等为清朝设立珲春协领衙门时期重要的佛事活动场所。咸丰年间曾受御颁“万世人极”匾额一方灵宝寺由此名气大增。大跃进期间灵宝寺庙宇因故被毁甚为可惜。第 2 节 项目建设格局设计 灵宝寺占地面积 9 万平方米拟建于珲春市北山其主体建筑主要有山门殿、天王殿、大雄宝殿、观音殿、法堂、卧佛坛、灵宝塔等主要采用钢筋混凝土结构进行建设按照由南到北的方向其具体建筑格局设计如下(1)门殿 长 141 米高 27 米3 开间一层是佛事文化用品销售处二层与万佛洞相连两侧是钟鼓楼和鼓楼。万佛洞拟建在观光长城里供奉神态各异的万尊玉石佛像展示远古故事和神话传说。(2)天王殿 天王殿前周长为 128 米的莲花池池上建净水桥池中栽种古老的图们江红莲供奉滴水观音。殿内供奉 6 尊檀香木贴金大佛正中是弥勒佛后面是韦陀菩萨两边为 4 大天王即东方持国天王、南方增长天王、西方广目天王、北方多闻天王。(3)大雄宝殿 7 大雄宝殿是灵宝寺最高大的殿堂殿内供奉檀香木贴金三世佛中间为神态端庄的佛祖释迦牟尼佛身 5 米通高 19 米东侧是东方琉璃世界的佛主药师佛及东方三圣西侧是西方极乐世界的佛主阿弥陀佛及西方三圣两边排列着释迦牟尼得力弟子、各有所长的十八罗汉。(4)观音殿 观音殿供奉一尊缅甸玉喷金的千手观音高 8 米三面排列。(5)法堂 佛门弟子涌经之处两侧有 2 座天然佛像释迦牟尼佛和弥勒佛还有石林、拜佛台等。(6)卧佛坛 卧佛坛坐落于寺院山顶佛坛高 17.3 米卧佛长为 21.48 米为东北地区最大的卧佛。(7)灵宝塔 灵宝塔位于珲春北山峰顶八角形边长 6 米塔身 7 级单檐结构。佛塔通高 66 米为东北地区最高的佛塔。第 3 节 项目投资预算简介 根据灵宝寺开发项目设计规划 其建开发设主要分为两期实施。一期进行上山道路维修以及修复部分沿途旅游景点二期主要考虑重点地段的建设修复以及维护 于此同时进行景区内绿化完善、公共服务设施建设以及佛像安置等工作。灵宝寺开发项目总投资预算为人民币 2.9 亿元其中 一期建设历时周期两年20082009 投资约 5000 万元一期建设完成后将开始运营部分景点同时开始进行二期建设二期建设历时周期同样 8 为两年20102011 投资约 24000 万元。该项目开发收益主要来源于餐饮、门票以及纪念品销售等这些收益和参观的人数有着较为密切的关系。一期工程建成后基本以一日游为主年均 40 万游客人均收入 100 元包括门票收入、餐饮收入、商品销售收入等 年运营成本为 600 万元。随着二期工程建设的完工参观人数将会有所增加旅游时间将会延长门票等各项收入均会有所增加预计此期间年均 60 万游客人均收入 150 元估算每年运营成本 1000 万元。9 第 3 章 项目市场分析 第 1 节 行业外部环境 PEST 分析 PEST 分析是指宏观环境的分析宏观环境又称一般环境是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。PEST 分析中P 代表政治Politics E 代表经济 Economy S 代表社会Society T 代表技术Technology。3.1.1 政治法律环境分析 珲春市经济从 20 世纪 80 年代初开始苏醒。改革开放末期珲春市借改革开放之机逐渐在中国东北崛起。在此期间国务院于 1992 年 3 月 9 日批准珲春市成为边境开放城市。在此后的十几年中珲春经济发展道路有起有落。2005 年 9 月 2 日至 6 日图们江区域开发项目第八次政府间协调协商会议在长春举办历经 14 年风雨洗礼的珲春市再次成为了令世人所瞩目的焦点。2002 年至 2005 年期间国家加大了参与力度和指导力度协调小组成员单位从 1992 年设立初的 6 个部委省 增加到 2005年的 20 个部委省。批准设立了珲春边境经济合作区、吉林珲春出口加工区、珲春中俄互市贸易区。同时延边州全州享受西部开发政策形成了较为完善的区域政策组合优势使图们江区域开发成为统筹实施国家西部开发政策和振兴东北老工业基地战略的结合点。此外国家实行的新的放假办法及带薪假日制度给人们出游提供时间上和资金上的条件。2007 年 12 月 7 日国务院第 198 次常务会议通过国务院关于修改的决定和职工带薪年休假条例 自 2008 年 1 月 1 日起施行。10 对比以往的数据中可以看出新制度对旅游行业起到了更加巨大的推动作用。3.1.2 经济环境分析 2008 年上半年吉林省珲春市地区生产总值、规模以上工业总产值、财政收入增幅分别达到 39.3%、67.3%和 37.8%提前 3 年完成或超额完成“十一五”发展规划所确定的各项主要经济指标。自 2005 年起 该市三项主要经济指标分别以年均 36.1%、80.7%和 60.8%的速度递增连续 3 年保持高速发展势头。珲春良好的投资环境吸引了许多国内外投资商的目光来自韩、日、俄、美、港等国家和地区的商企纷纷落户珲春中科院遥感所、江苏苏豪集团、英国 DK 设备有限公司等国内外知名企业也纷纷“挥师”珲春目前珲春已形成了以木制品生产园区、纺织服装工业园区、矿业经济园区、新兴电子产品工业园区、医药保健品加工园区、水产品加工园区为特色的产业布局。2009 年以来珲春市又新批包括韩资、美资、日资等外资企业 10 余家。经济的高速发展基础设施的不断完善人流量的不断加大均促进了珲春市的旅游业的发展。3.1.3 社会文化环境分析 佛教文化从古印度传入华夏迄今已有二千年历史了,它深刻地影响着中国文化的发展,并与华夏文化逐步交融渗透,成为了中国传统文化的重要的组成部分。研究中国文化就不能不研究中国佛教文化。二千多年的中华佛教发展与演进过程创造出了大量辉煌灿烂的佛教文化,更留下了许许多多丰富而宝贵的佛教文化旅游资源。在文化旅游已经成为时尚的今天开发这些资源,不仅能够促进我国旅游事业的发展还可以推动我国精神文明的建设,更 11 有利于实现社会与生态环境之间的可持续发展以及个人的全面发展。自从进入 21 世纪以来 经历了理性消费和感觉消费阶段之后国民的旅游消费观念已经发生了重大的变化进入了感性消费阶段。该阶段的主要消费特征表现在以下三方面 1在消费内容上追求“基本”和“古典”喜爱自然、关注环保、关心健康和重视休闲娱乐活动 2 在消费方式上 追求个性化及定制化 3消费选择呈现信息化趋势。该项目融古典佛教文化与优美自然风光于一体正迎合了现阶段广大旅游消费者的心理。3.1.4 技术及自然环境分析 3.1.4.1 技术环境分析 世界旅游组织在其出版的 E-Business for Tourism 中指出“旅游电子商务是指通过先进的信息技术手段来改进旅游机构内、外部的连通性即改进旅游企业之间、旅游企业与上游供应商之间以及旅游企业与旅游者之间的交流与交易改进旅游企业内部的业务流程增进知识共享。”随着旅游电子商务的出现网络凭借其信息优势广泛地应用于其他旅游企业这便在一定程度上弱化了旅行社提供信息和代理的职能。科技深刻地影响着人类社会的历史进程和经济生活等各个方面同样也影响着企业的市场营销活动。当代科技的迅猛发展使得人们的生活水平以及生产活动能力得到了提高互联网的普及与应用通讯技术的日新月异的发展以及大众交通工具的普及使人们的生产生活更加快捷与便利。随着网络的普及以及旅游电子商务的逐步发展灵宝寺项目一旦建成其知名度可以得到快速的提升从而进一步扩大其顾客群体。12 3.1.4.2 自然环境分析 工业的发展使得人类赖以生存的自然环境遭到了极大的破坏城市树木绿地的减少自然环境质量的恶化使得城市居民承受着来自环境的巨大压力就统计局 2004 年与 2005 年两年的统计数据来看当代社会的水污染以及大气污染最为严重其次便是噪声污染以及固体废物污染而这些污染大多发生在现代化和工业化发展较快的城市这便更加引起了人们对空气清新无污染、无喧嚣的田园乡村生活的向往。早期的国内旅游景点市场的无规则开发导致了资源的严重浪费和污染的严重加剧一些比较著名的旅游胜地由于游客接待量的增加导致当地生态环境遭到了严重的破坏因此在旅游高峰期时便迫切需要分流出一部分游客这便要求在开发新的旅游项目的同时还必须兼顾到对生态环境的保护而灵宝寺项目在启动前已经做了科学详尽的项目规划项目建设不仅未破坏当地的自然风光更加美化了当地风景做到了佛教建筑与自然风光的完美融合。第 2 节 项目分析 国际著名管理学家 Steiner 将环境分析中我们普遍运用的各个要素优势(Strengths)、劣势(Weakness)、机遇(Opportunities)、威胁(Threats)组合起来建立了一种新的模型通常人们取其英文的首个字母将其简称为 SWOT 模型这一模型对于企业项目开发以及营销战略的选择等重要决策有着系统分析并能够得出相对客观结论的优势。当前国际旅游业普遍将 SWOT 模型运用到旅游发展项目的战略规划及开发、营销项目的策划与决策判断当中取得了较为良好的效果。本节我们对灵宝市开发项目运用 13 这样模型进行分析为下一步的决策提供更为可靠的依据。3.2.1 灵宝寺旅游项目开发优势分析 随着时代的不断发展旅游行业已经从原来的只注重创汇与形象宣传变成了今天的有着积极拉动内需作用的重要产业之一甚至成为了许多地区拉动经济增长的有利因素被当作重要的支柱产业来加以扶持其中文化旅游更是成为了重点中的重点受到越来越多的游客的青睐在决定是否进行项目开发之前首先必须了解项目自身的优势。优势主要是针对对手而言体现出的自身的长处。根据分析笔者总结灵宝寺旅游开发项目优势如下 3.2.1.1 政府的大力支持 珲春市委、市政府具有强烈的旅游产业开发意识基于旅游业在国民经济中的重要地位把旅游业作为一项重要的产业来抓。珲春市发展旅游行业的社会氛围已经形成。当地人民为了发展旅游业而献计献策、积极投资、提供服务等已经成为了一种普遍的现象社会的支持是发展旅游业的最大动力。3.2.1.2 深厚的宗教文化旅游价值 作为各地的黄金旅游地区的佛教圣地,历来都是中外游人观光、朝拜、疗养和考察的好地方。佛教以其精深博大、源远流长的教义,千姿百态的具有高艺术价值的雕塑、建筑、壁画、石刻以及充满了神秘色彩的宗教仪式而名闻天下,进而促进了佛教文化旅游业不断地兴盛和发展。特别是自党的十一届三中全会以来,一方面我党对于宗教问题的方针和政策得有效地落实另一方面,人民生活水平的普遍提高带来了旅游需求的不断增长,使得我国的旅游产业与宗教文化更加密不可分地紧密相连,宗教文化和旅 14 游产业显现出了相互促进的态势。珲春市地处于延边地区这里有着丰富的宗教文化灵宝寺作为全国乃至世界级的珍贵的宗教历史文化遗迹更是备受瞩目。3.2.1.3 独特的民族风情 延边地区是我国唯一的朝鲜族的主要聚居地是全国朝鲜族人口最多的地方。延边朝鲜族自治州总人口数为 217.7 万人其中朝鲜族人口达到 82.0 万人占总人口的 37.7%包括满族和回族在内的其他少数民族占 3.01%。朝鲜民族历史文化悠久民俗风情独具特色是我国民族文化重要的组成部分更是具有代表性的特定地区民族文化类型之一。颇具特色的饮食、礼节、服饰等民俗均展现了其独具风采的民族风情:独特的朝鲜族地炕、茅草屋、秋千、跳板等彰显了其独具特色的朝鲜族民情。延边地区独特的朝鲜族风情迄今为止已经吸引了大部分的国内外游客前来观光旅游可以预见灵宝寺项目一旦建成这部分游客必将被吸引而前来参观游览。3.2.1.4 优美的自然和人文景观 延边地区有着极为丰富的自然资源 己探明金属矿藏 40 余种250 多钟野生经济动物1460 多种野生经济植物森林覆盖率高达 78.2%。长白山自然保护区、千里图们江畔、珍贵的古渤海国遗址、别具一格的“一眼看三国”的边境风光均使中外游客流连忘返。同时闻名海内外的集安高句丽遗迹雄伟壮观的将军坟中华民族碑刻艺术瑰宝太王碑以及长白唐代的灵光塔、敦化唐代的敖东城、珲春清代的龙虎石刻等均是著名的自然及人文景观。凡此种种恰似一颗颗璀璨的明珠镶嵌在了延边大地令海内外的旅游观光者流连忘返。15 3.2.1.5 宜人的气候条件 珲春市气候属于中温带海洋性季风气候该地区气候温和湿润冬暖夏凉年平均气温 5.65平均降水量 617.9 毫米无霜期 140160 天由于靠近日本海冬季不太冷夏季不太热8月份平均气温 21.2是盛夏避暑之胜地。3.2.1.6 良好的基础设施建设 延边地区位于中、朝、俄三国的交界之处东与俄罗斯滨海区接壤南与朝鲜咸镜北道隔江相望北接黑龙江省的牡丹江市是东北亚区域人口、地理、经济三个重心的交汇点在联结亚、欧、美的海陆运输的格局中居于重要的枢纽地位。其早已形成了公路、铁路、航空于一体的综合性的旅游交通体系。图们江是中国内陆通向日本海的唯一水上通道中国租借朝鲜罗津港后延边地区成为了进入日本海的水运通道口进一步完善了其对外的交通体系。目前延边地区拥有 12 个边境通道(口岸)包括 1 个航空通道以及 2 个国际铁路通道其余则均为公路通道。其中珲春、图们等 7 个边境通道为客货两用边境通道(口岸)可以经由陆路抵达俄罗斯、朝鲜等地进行旅游活动。现代化的延吉机场属于国际型中型机场可直航首尔东京国内航线可直航上海、北京、长春、沈阳、青岛、哈尔滨、西安等地仅 2007 年旅客吞吐量就达到了 81.1 万人次在中国 149 个运输机场中排第 49 位。延边地区的铁路交通同样十分方便多条主要铁路与内地和朝鲜、俄罗斯相通乘火车可直达北京、广州等诸多城市。公路交通方面则更为方便发达不仅有公路通道可直达朝鲜、俄罗斯等更有数条高速公路与内陆相连出入便捷。食宿方面截至 2008 年 16 末延边地区拥有星级酒店 38 家其他特色旅社、餐馆更是不计其数尤其是独具特色的朝鲜民族旅游度假村则更是数不胜数。3.2.2 灵宝寺旅游项目开发劣势分析 劣势主要指的是与竞争对手相比的不足之处或缺陷。灵宝寺旅游开发项目虽然有着上述比较明显的优势但同时也存在着较为显著的劣势需要我们加以仔细分析深入了解以便来权衡决策。3.2.2.1 冬季雨雪导致效益下降 该项目拟建于珲春市北山若冬季遭遇强降雪将导致登山路途不畅便会使得该景区的游客人数下降进而影响景区运营收益。3.2.2.2 当地专业化旅游服务人员稀缺 伴随着我国旅游业的高速发展专业化旅游服务人员、旅游规范已经成为了稀缺资源而当地专业化的旅游服务人员的稀缺将降低旅游服务的质量影响到顾客对该景区的印象与评价。3.2.3 灵宝寺旅游项目开发机遇分析 文化旅游行业的迅猛发展受到了更多国家和地区有关部门的重视近年来有着成为行业发展的重中之中的趋势这一大好的形式给延边地区文化旅游产业发展带来了新的机遇。3.2.3.1 世界文化旅游持续走强 世界旅游理事会的专家已宣布旅游行业于上世纪的 90 年代便已经成为了世界上最大的产业。预计在 2020 年世界旅游人数将达到 16 亿与此同时世界游客的数量将以每年 4.3%的速度逐年递增旅游收入也将以每年 6.7%的速度逐年递增。随着人们自身素质和生活水平的提高在这些人当中将会有越来越多的人选 17 择文化旅游其中中国将以其悠久独特的东方文化吸引更多的中外游客。文化旅游业的国内、国际市场总量将不断地扩大即文化旅游这块蛋糕将被越做越大因此该项目的发展机遇也将相当乐观。3.2.3.2 入世后我国与世界各国文化交流加强 中国“入世”以后为旅游行业的发展创造出了更好的大环境为国际间的交流提供了更加广阔的平台这样一来便会有更多的人了解中国希望能亲身感受中国的文化为我们创造出更多的文化旅游客源。同样“入世”也为我国文化旅游行业创造了更为广阔的空间尤其是进一步增强了日、韩游客对我国的了解并加大了我国与欧美等国家的沟通大幅度扩大了客源为文化旅游创造出了的新机遇。3.2.3.3 社会稳定为文化旅游展提供了客观支持 我国经济发展平稳高速政治稳定治安良好这便保证了客人的安全使得中外游客均能够更加安心地畅怀旅游。3.2.3.4 新的休假制度推动国内旅游市场的壮大 国家实行的新的放假办法及带薪假日制度大幅度地改变了人们原有的假日休息时间以及行程安排。我国从 2008 年起实施了新的休假制度缩短了“五一”长假增加了清明、端午、中秋这三个节日的假期同时 职工带薪年休假条例的实施在很大程度上弥补取消“五一”黄金周对旅游行业发展所带来的负面影响。在制休假观念和制度保障均已深入人心的促动下旅游行业将会出现新的发展动向中短途旅游将会成为人们出行的首选。3.2.3.5 科技进步促进旅游业的发展 互联网技术的发展使得世界各地之间的消息能够实时播报 18 人们传递的消息更加具有了时效性也更加的具有了可读性。这便为旅行社的进行广告宣传提供了技术支持。而交通技术的发展使得人们能够去往世界上任何有人的或无人的地方。科技的发展使得旅行社能够通过互联网等方式向外界更加实捷实时地传播讯息发放广告来提高旅自身的知名度推广旅游活动等有效地提高了自身的工作效率并且可以通过发放问卷等形式更加深入地了解游客的旅游需求进而依据实际情况进行适当调整提高游客的满意度以期在其相关客户群中形成良好的口碑。3.2.3.6 我国经济的高速发展促进旅游消费 随着我国居民整体生活水平的提高居民旅游消费占整体消费的比率正在逐年增加。同时边境城市珲春近几年充分发挥了其独有的区位优势经济高速发展如本章第 1 节经济环境分析部分所言珲春市人流量的不断加大经济的高速发展基础设施的不断完善均促进了当地旅游业的发展。3.2.4 灵宝寺旅游项目开发挑战分析 虽然开发该项目有着良好的机遇但同时也伴随着巨大压力与挑战。3.2.4.1 邻近地区的工业建设对自然环境的破坏 为了促进当地经济发展珲春市政府不断加大招商引资力度当地工业建设同样正在迅速发展这就使当地生态环境遭到了一定的破坏。虽然该项目建设地点远离当地工业园区但仍难免受到一些牵连。3.2.4.2 大量涌入的客源对环境的破坏 保守估计 该项目最终建成后 年均至少接待 50 万以上游客如此大的客流量必然会对景区环境造成一定影响如何保护及恢 19 复景区自然环境将对该项目的运营商提出了巨大的挑战。第三节 市场分析总结 灵宝寺开发项目 SWOTPEST 矩阵分析表 政策法律环境 Politics 经济环境(Economics)社会文化环境(Society)技术与自然环境(Technology&Nature)内在因素 SW 优势S 政府的大力支持 良好的基础设施建设 深厚的宗教文化旅游价值 独特的民族风情 优美的自然和人文景观 宜人的气候条件 劣势W 冬季雨雪导致效益下降 当地专业化旅游服务人员稀缺 外在条件 OT 机遇O 入世后 我国与世界各国文化交流加强 新的休假制度推动国内旅游市场壮大 我国经济高速发展促进旅游消费 世界文化旅游持续走强 社会稳定 为文化旅游展开提供客观支持 科技进步促进旅游业发展 挑战T 临近地区工业建设对自然环境的破坏 大量涌入客源对环境的破坏 根据以上分析可以看出灵宝寺开发项目在政策法律、经济、20 社会文化、技术与自然环境方面均存在一定的开发优势与外在机遇条件其开发劣势主要是受当地的技术与自然环境限制所造成的冬季雨雪导致效益下降以及当地专业化旅游服务人员稀缺问题其所面临的挑战主要为项目临近地区工业建设对自然环境的破坏以及预计未来大量涌入客源对环境的破坏两个问题而以上四个问题对项目整体影响程度并不明显不能算是项目成败的决定性因素且经过项目经营团队的协调预计可将其对项目的不利影响进一步降低由此可见该项目市场前景良好值得开发。21 第 4 章 项目财务分析 第节 项目投资回收期分析 一期计划投资 5000 万开发建成后开始接待参观游客年均40 万游客人均收入 100 元包括门票收入、餐饮住宿收入、商品销售收入等 年均收入为 4000 万元。估算每年运营成本 600万元则每年净现金流入为 4000-600=3400 万元。二期计划投资24000 万元建设完工后旅游人数及收入均将大幅上升。预计此期间年均 60 万游客人均收入 150 元则年均收入为 9000 万元。估 算 每 年 运 营 成 本 1000 万 元 则 每 年 净 现 金 流 入 为9000-1000=8000 万元。在进行第一期建设的两年中现金流量为 0从第 3 年一期建设完工后接待游客每年有 3400 万的现金流入同时投入二期投资 24000 万元第 5 年随着二期建设完工开放每年的现金流入会增加到 8000 万元。考虑到现金流量的时间价值采用 10%的贴现率则灵宝寺开发项目净现值估算如表一所示。表 1 灵宝寺开发项目净现值表 单位 万元 贴现率 10%年份 现金流量 贴 现 系 数10%净现值 累计净现值 0-5000 1-5000-5000 1 0 0.9091 0-5000 2 0 0.8264 0-5000 3-20600 0.7513-15513.9-20513.86 4 3400 0.6830 2322.2-18191.66 22 5 8000 0.6209 4967.2-13224.46 6 8000 0.5645 4523.2-8701.26 7 8000 0.5132 4105.6-4595.66 8 8000 0.4665 3732-863.66 9 8000 0.4241 3392.8 2529.14 10 8000 0.3855 3084 5613.14 备注第三年投资 24000 万收入 3400 万故现金流量为-20600-24000+3400 从表一可以看出从第 9 年起累计净现值为正值即投资已经收回。由此可以计算得出灵宝寺开发项目的动态投资回收期T 投资回收期=累计净现值出现正值的年份+上年累计净现值绝对值/当年净现值-1 T=9+863.66/3392.8-1=8.25 年 所以灵宝寺开发项目从 2008 年初开始建设2010 年一期开始运营2012 年初二期开始运营2015 年上半年整个项目可以收回投资投资回收期不足 10 年期限较为合理。第节 项目净现值与内含报酬率分析 净现值Net Present ValueNPV是指从投资开始直至项目寿命终结时现金流入量与现金流出量按预定贴现率贴现的现值之差。贴现率可以是企业的资本成本也称为企业要求的最低收益率水平。该指标用来分析投资的市场价值同其成本之间的差别即进行一项投资在今天看来所能创造或增加的价值究竟是多少。23 其公式为 NIIrNCFrNCFNPVntttnottt1)1()1(式中n 为项目经济寿命期r 为预定贴现率NCFt 为第 t 年的净现金流量NII 为项目的净增量投资额。内含报酬率Internal Rate of ReturnIRR是使项目的未来现金流入量的贴现值等于未来现金流出量的贴现值时的贴现率即净现值为零时的贴现率。它反映了一个投资项目自身实现的投资报酬率其公式为 0)1(1NIIIRRNCFnttt 如果该项目投资的净现值和内含报酬率数据可观则表明该投资收益前景良好该项目在经济上是可行的。采用 10%的贴现率预计该项目商业运营周期含建设周期为 20 年 可以计算得出灵宝寺开发项目的净现值 数据参照表 1。NPV10%=-5000+0+0-20600/1+10%3+3400/1+10%4+8000/1+10%5+8000/1+10%6+8000/1+10%20=24595万元 当