物业管理成本测算分析案例.doc
物业经营管理成本测算分析案例 2006-06-06 10:16:00 来源：互联网 作者： 点击：8956-一、 物业概况1、 用地面积：9984.85m22、 总建筑面积：23470m23、 地上建筑面积：19970 m24、 地下建筑面积：3500 m25、 建筑占地面积：4450m26、 建筑密度：44.6%7、 建筑容积：2.008、 绿化率：30.4%9、 商铺：9000 m210、商务公寓：10970 m211、停车位：92二、 人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。2、总人数控制在65人以内。三、物管费的成本测算1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。（1） 人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序 号 项 目 人 数（人） 工资标准（元/月） 总额（元/月）一 管理人员 13 2346.00 30500.00四 维修人员 5 1000.00 5000.00二 收费员 3 800.00 2400.00五 治安员 20 750.00 15000.00三 服务员 14 600.00 8400.00六 保洁员 6 550.00 3300.00七 合计 61 / 64600.00(2)费用测算管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序 号 项 目 金额（元/月） 依 据 测算结果（元/月.M2）一 基本工资 64600.00 / 3.234二 福利费 20341.50 注(1) 1.148三 加班费 / / 暂不计四 服装费 1625 注(2) 0.081五 合计 79166.50 / 4.463注(1)： 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。注(2)： 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1） 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：维修保养费=（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年） ×40%=（360÷300）×40%=0.48元/月.平方米(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时=4752.00元/月分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时=7920元/月分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：（4部×7层）×50元/层/月=28×50=1400元/月分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。3、 绿化管理费：小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3）绿化管理测算表（3）序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2）1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.0102 劳保用品费 400元/年 400.00 0.0103 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.0174 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.0015 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.0016 合 计 / / 0.0394、 清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04）清洁卫生费测算见表（04）序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2）1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.0082 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.0083 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.0134 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.0125 水箱清洗 / / /6 合 计 / / 0.041注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。5、 保安费：保安费用测算见表（05）保安费测算表（05）序 号 项 目 测算依据 金额（元/年） 测算结果（元/月M2）1 装备费 250元/人.年 500000 00202 人身保险费 （暂不计） / /3 房租费 （暂不计） / /4 合 计 / / 00206、 办公费：（全年开支办公费约12万元）办公费=12万元÷（12月×19970平方米）=0.501元/月.平方米7、 固定资产折旧费：固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）=0.834元/月.平方米8、 利润：利润取5%，则利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%=7.04×5%=0.352元/月.平方米9、 法定税费：两税一费为前八项之和的5.75%，则税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%=7.392×5.75%=0.425元/月.平方米10、 合计：经营管理服务费汇总表见（06）经营管理服务费汇总表（1-6）序 号 项 目 金 额（元/月.平方米） 费用所占比例1 工资福利费 4.463 57%2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%3 绿化管理费 0.039 05%4 清洁卫生费 0.041 0.5%5 保安费 0.020 0.2%6 办公费 0.501 6.4%7 折旧费 0.834 10.5%8 利 润 0.352 4.5%9 法定税费 0.425 5.4%10 合 计 7.817 100%11、 车场管理费收入的补贴：机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。分摊物业管理费=4600÷19970m2 =0.230元/月.平方米用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：经营管理费=7.817-0.230=7.587元/月.平方米
