001成功商业案例分析--广州天河城.doc

百强商业项目案例之一天河城广场天河城广场只租不售的商业神话项目概况项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站) 开 发 商：广东天贸（集团）股份有限公司 已更名为天河城集团 项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场 租 价：(首层) 900-1800元/平方米/月 宣传定位：我的广州生活 管 理 费：60元/平方米 物管公司：广州天河城物业管理有限公司 经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等 开发背景环境简述当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心 90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD 广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城 随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城 开发时机把握主要竞争对手：中华广场 成功要素： 选址准确，地处广州CBD中心 交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路 只租不售，保持了经营定位的统一性 功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流 营运状况开业时间：1996年2月9日 经营定位： 集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心 形象广告语： “把北京路搬进了天河城广场”， “购物消闲新感受，尽在天河城广场”主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心 目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅 商圈范围：核心商圈天河区 次级商圈广州市 辐射商圈珠三角 每日客流量:平日30万、节假日80万售 价：不售 管理费：60元/平方米 营业时间：am10：00pm10：00 最新租售率：100 物业开发融资方式：自有贷款 物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司 物业管理公司：天贸物业管理公司天河城经验总结：天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点： 第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺； 第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理； 第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。天河城广场各楼层经营特色：首层平面图：第二层平面第三层平面第四层平面第五层平面第六层第七层负一层