——国际旅游岛背景下海南旅游地产的开发模式浅析.docx

从单一度假地产到综合性旅游地产开发（上）国际旅游岛背景下海南旅游地产的开发模式浅析旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网 旅游景观设计网 创意建筑设计网 旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。从单一度假地产到综合性旅游地产开发（上）国际旅游岛背景下海南旅游地产的开发模式浅析北京绿维创景规划设计院前言：旅游业是海南的主导产业，国际旅游岛建设目标的提出确定了其国际化发展方向。根据国际经验，著名旅游度假地的房地产发展，通常是与旅游发展结合在一起的。因此，从旅游视角思考房地产，应成为海南房地产业发展的重要指导思想。与之相对应，与旅游密切相关的专业性旅游地产（酒店、度假村等）和度假型居住地产（第二居所）应成为海南房地产发展的重点。因此说旅游房地产是国际旅游岛建设的重要组成部分，两者相互促进、相互支撑，相得益彰。2009年北京绿维创景海南分院正式成立以来，参与了多个海南旅游地产开发项目的策划和规划，从实践中总结归纳出一些行业新动向和新经验，现整理成文和大家分享，希望对今后的规划工作有所借鉴。一、海南旅游地产开发进入新阶段 目前海南国际旅游岛的建设如火如荼。与之对应的海南旅游地产的开发也进入了一个新的发展阶段。主要体现在以下的几个方面：首先，跳出了传统的海口和三亚两个热点城市，具有明显特征的开发热点区域初步形成，且在空间上呈现出了以“热点城市”为点，“海滨湾区”为线，“养老社区”为面的“点、线、面”结构。海南旅游地产开发的热点区域分布名称代表区域代表项目点热点城市文昌、东方、临高清澜和文城开发项目线海滨湾区陵水、博鳌清水湾面养老社区定安、屯昌、琼中、五指山南丽湖、木色湖其次，海南岛的旅游地产摆脱了以产权酒店为代表的度假地产“唱独角戏”的局面，产品日渐丰富，独栋别墅、花园洋房和度假公寓一样受到了市场的欢迎，特别是养老地产发展速度十分迅猛，市场份额急剧扩大。另外，随着人民生活水平的提高，岛外客群的来源更加多元化，西南省份（川、渝、贵）和西北的客户增长迅速，成为新一轮购房热潮中的主要构成力量。（数据来源于海南建设信息网）最后，在新一轮开发热潮中，根植于海南的开发商逐渐成长起来。特别是在热点城市地产和大型养老社区的开发中，本地开发商实力显现，成为海南旅游地产开发中不容忽视的力量。二、海南目前旅游地产主要开发模式分析1、高档度假地产开发模式陵水代表的滨海湾区开发目前海南旅游地产的开发主要集中在风景优美和海景资源丰富的著名湾区。海南省规划了亚龙湾、海棠湾等一批湾区作为旅游度假地产开发的主要区域。开发类型以高档度假酒店为主。目前雅居乐清水湾、富力湾和香水湾已进入了销售旺季。这一类地产是海南旅游地产的主力军，也是目前市场上销售的主力产品。有以下几个鲜明的特点。（1）占据垄断性海景资源这些项目占据了海南主要湾区的核心景观，尤其是陵水清水湾、香水湾等海南岛最后的热带湾区，全年可以实现海滨游乐，开发优势尤其明显。（2）国际化氛围最浓厚这些湾区不论在前期规划还是后期的招商运营中，都把国际化当作首要的因素。前期和国际团队合作规划，后期国际级品牌酒店进驻。他们是海南国际旅游岛建设的重要组成部分，承担着把海南建设成为国际著名度假地的艰巨使命。（3）瞄准高端客户这些旅游地产的价格虽屡创海南旅游地产新高，但仍然吸引很多高端客户一掷千金。在购买的客群中除了顶级私人客户外，企业客户购买后作为招待会所也占据了相当的部分。限制因素：首先是开发规模限制。由于地形特殊，这一类项目的纵深较短，一般沿海岸线呈带状分布，在功能分区和景观、路网设计方面受限制较多；其次在文化的导入上缺乏海南特色的原创滨海休闲文化，更多是对欧美和东南亚滨海休闲文化的模仿和借鉴；另外各个湾区的设计产品单一，目标客群重合，竞争压力大。2、养老地产开发模式海岛中部定安代表的“候鸟型”社区开发海南岛中部虽没有滨海资源，但和滨海地产相比这部分旅游地产性价比较高，吸引了更多中低收入者购买；并且海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势。海南中部高速沿线的定安、屯昌、琼中、五指山、保亭等地的旅游地产已开展得如火如荼，将成为海南旅游地产开发体系中不容忽视的力量。（1）生态养生资源丰富海岛中部绿荫浓郁，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。海岛中部大型的候鸟型社区主要依附于水库、温泉、森林等丰富的生态资源，非常有利于老年人养生度假。（2）开发规模大海南岛中部的候鸟社区，摆脱了滨海湾区带状地形带来的限制，在占地规模和开发规模上都是滨海湾区难以比拟的。开发商可以从容的进行各种设施的摆布和配套，利用丰富的水库资源和森林资源组成区域的养生环境。（3）客户基础雄厚海岛中部的养生养老价值逐渐被更多的人认识，面对的客户群也不仅限于候鸟客户了。目前针对高端客户推出的独栋别墅、联排别墅等高品质产品，在中部候鸟型社区中逐渐增多。限制因素：中部旅游地产早期一般追求性价比，造成项目的“三低”。首先服务配套低。候鸟型社区作为独立于当地社会的“飞地”，远离城区，项目规划自成一统，缺乏和周边社会的必然联系。第二产品档次低。中部地产的主力产品是小户型的公寓，主要以价格低来迎合市场。第三产品使用率低。社区的入住率随着季节的变化大起大落，也为社区的管理带来了巨大的挑战，不利于社区气氛的行成。3、复合旅游地产的开发文昌代表的城市拓展新区开发近年来，越来越多的国内外企业看好海南，竞相来这里投资。海南的大项目建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道。在海南的产业规划中，列出了几个重要的节点城市。例如：作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。（1）地产潜力大升值快借助低纬度的优势，文昌成为中国也是世界上为数不多的航天中心。目前两条一路和东线高速铁路的建设使文昌摆脱了长期被边缘化的局面，迎来了发展的黄金时代。就在宣布航天城建设后不到两年的时间里，文昌房地产价格已经翻番，城市基础设施投入也急剧增加。（2）紧密结合城市发展与滨海湾区开发的国际化和养老地产的独自发展模式不同，城市拓展区地产的开发项目要承担起部分城市功能，对项目和配套设施的规划都提出了更高的要求。（3）客户需求多元这类地产不仅要照顾外来的候鸟客户和度假客户，更多的是城市升级带来的大量商务人群。他们的消费行为和海南传统的旅游地产客户不同，更看重资产的升值潜力。限制因素：海南岛城市中除海口和三亚外，城市市政基本配套设施档次低，城市功能不完备，历史欠账较多，城市医疗和文化娱乐设施缺乏。单个开发商难以承担市政配套设施的建设，在土地的一级开发中要为其预留发展用地。（有关旅游地产的更多研究，详见） 旅游运营网