房地产-房地产资本运营.ppt

房地产企业的资本运营房地产企业的资本运营 国内发展商与国际资本和国内民间资金的对接不仅仅是要解决房地产企业发展资金的问题，更重要的是改变房地产企业现有的经营理念，探索出更长远、更科学的发展模式。金融政策和土地政策的紧缩，充分暴露了国内房地产开发商的不足：融资渠道趋于单一，发展资金过多依赖银行贷款。同时，也显示出我国金融体系还不健全，没有更多形式和更多层次的金融构架体系，没有更多的金融创新产品产生。这两大难题的解决，将极大促进房地产行业的发展和腾飞。但谁去解决，怎样解决，就是我们将共同研讨的课题。银行信贷、国内上市、海外上市、国内基金、海外基金、信托产品、债务融资、项目融资。房地产行业未来的多元化融资渠道：本课程主要内容本课程主要内容 n金融投资与房地产金融投资与房地产 n房地产项目融资与资本运作房地产项目融资与资本运作 n国际金融资本与中国房地产国际金融资本与中国房地产n中国民间资本与房地产企业中国民间资本与房地产企业 n房地产企业的直接融资房地产企业的直接融资n房地产企业的间接融资房地产企业的间接融资n房地产企业的创新融资房地产企业的创新融资n非银行金融机构与房地产融资非银行金融机构与房地产融资n金融产品创新与房地产融资金融产品创新与房地产融资n中国房地产企业如何与国际资本接轨中国房地产企业如何与国际资本接轨 本课程核心任务本课程核心任务 n通过对房地产企业成功案例的研究通过对房地产企业成功案例的研究和对房地产企业资本运营模式、渠和对房地产企业资本运营模式、渠道、工具的分析，拓宽运营思路，道、工具的分析，拓宽运营思路，认清房地产行业的发展趋势，实现认清房地产行业的发展趋势，实现经营理念的提高和升华。经营理念的提高和升华。研究创造价值，理念决定财富研究创造价值，理念决定财富 提提 纲纲n中国资本市场的投资机会回顾与展望中国资本市场的投资机会回顾与展望n企业资本运营基本理念与实证分析企业资本运营基本理念与实证分析n房地产企业与资本运营房地产企业与资本运营中国资本市场的 投资机会回顾与展望1、中国资本市场投资机会回顾、中国资本市场投资机会回顾2、中国、中国资本资本市场机会分析与展望市场机会分析与展望中国资本市场投资机会回顾之一中国资本市场投资机会回顾之一n国债流通市场的缺位使国库券的地下交易形成暴利n股票市场诞生之际股票发行上市形成巨大财富效应n内部职工股使少部分人先期在股票市场淘金n宏观经济形势的变化使国债期货产生多空激烈博杀中国个体亿万富翁产生中国资本市场投资机会回顾中国资本市场投资机会回顾之二之二n股市政策效应使转配股成为暴利产品n私企改制上市发行形成中国个人、富人集团n资本市兼并收购造就财富神化n专家理财产生价值投资理念，蓝筹股行情在投资理念转轮中产生n海南特区的建立与土地泡沫造就投机者中国资本市场投资机会分析与展望中国资本市场投资机会分析与展望n创业板市场在培育高新技术企业的同时，为风险投资、战略投资者创造财富机会n国有股减持与国有资产转让n资本市场制度与产品创新摧出新的投资理念和投资收益（避险工具与指数期货）n管理层收购使管理者通过智慧和能力完成原始积累n树立科学投资理念，在资本市场中分享中国经济高成长成果房地产企业资本运营 基本理念与实证分析1、房地产企业资本运营战略、房地产企业资本运营战略2、房地产企业资本运营的主要内容、房地产企业资本运营的主要内容3、房地产企业的收购与兼并、房地产企业的收购与兼并4、房地产企业的上市与重组、房地产企业的上市与重组1 1、房地产企业资本运营战略、房地产企业资本运营战略n房地产企业资本运营概述n怎样成为现代企业n生产经营与资本运营n资本运营的意义及推动力一、房地产企业资本运营概述 资本运营是现代企业根据市场的走向与需求，对企业的总体资源和生产要素进行合理分配、使用、组合、命名，使其实现最优化配置，最终实现最大限度的发展和增值目标。二、怎样成为现代企业 现代企业的总体发展战略必须具备两个重要的支点：即生产经营战略和资本经营战略，两者缺一不可。在市场经济体系中，没有资本运营战略的企业不是现代企业。三、生产经营与资本运营对比对对 比比 内内 容容资资 本本 运运 营营生生 产产 经经 营营收益倍增长式增长累加式增长风险多元化经营，风险大大分散单一式经营，风险集中运作方式开放式经营，协作性高内向式经营，在既定范围内自我配套运营对象资本实物性产品运营手段加速资本流动周转，使投资增值销售商品以创造利润四、资本运营的意义及推动力n资本运营使资源配置跨进更高境界n资本运营应具有财富的放大效应n资本运营推动企业经营思想的创新n资本运营催生国际化企业n资本运营最大化的发挥人力资源的作用2 2、房地产企业资本运营的主要内容、房地产企业资本运营的主要内容n金融资本运营n产权资本运营n无形资本运营金融资本运营、产权资本运营与无形资本运营的比较 项目金融资本运营产权资本运营无形资本运营 运营对象有价证券（债券、股票）及其衍生品（期货期权）产权：对企业财产的占有、使用、收益和处置权专利权、非专利技术、商标、著作权及商誉等 运营方式股票交易、债券交易和期货、期权交易对产权进行转让与收购；实现产权形态的转变，使资产在实物形态与货币形态之间转换同有形资本结合，实现有形资本增值3 3、房地产企业的收购与兼并、房地产企业的收购与兼并n企业兼并收购的法律含义n企业并购的意义n企业并购的类型 横向并购 纵向并购 混合并购房地产企业的收购与兼并房地产企业的收购与兼并n企业并购模式的设计n企业并购的操作和程序n企业并购必须重视的问题n企业并购的回顾与趋势n企业并购案例分析房地产企业并购必须重视的问题n制定恰当的并购战略n建立并购联盟n控制交易成本n充分重视并购后的文化整合n充分重视并购后的人事整合企业并购的回顾与趋势 我国企业并购的历史回顾 我国企业并购的发展趋势及特点 国际企业并购的几个发展阶段及趋势4 4、房地产企业的上市与重组、房地产企业的上市与重组n概述：企业上市的基本条件n企业上市重组的模式设计n企业上市资产重组的内容及操作要点n现有企业改制的操作程序n企业上市重组与企业整合n借壳上市的意义、财务、模式、操作n企业上市重组案例分析发行人与主承发行人与主承销商双向选择销商双向选择组建组建IPOIPO小组小组尽职调查尽职调查上市前重组上市前重组制定发行方案制定发行方案编制募股文件编制募股文件申请股票发行申请股票发行路演路演确定发行价格确定发行价格股票发行股票发行墓碑广告墓碑广告绿鞋期权绿鞋期权IPO分拆上市分拆上市上市母公司上市母公司子公司子公司A A子公司子公司B B上市母公司上市母公司子公司子公司A A上市公司上市公司B B公众股东公众股东分拆上市前分拆上市前分拆上市后分拆上市后买壳上市买壳上市其他股东其他股东股东股东A A上市公司上市公司股东股东A A股东股东B B上市公司上市公司其他股东其他股东买壳上市前买壳上市前买壳上市后买壳上市后控股控股控股控股现金现金股份股份企业的上市与重组企业的上市与重组n企业上市重组的模式设计q扩张性重组q收缩性重组q结构性重组企业兼并收购收购方收购方出售方出售方反收购方反收购方并购是扩张性重组并购是扩张性重组 并购是收缩性重组并购是收缩性重组 并购是结构性重组并购是结构性重组 扩张性重组的一般流程扩张性重组的一般流程聘请中介机构聘请中介机构确定并购动因和买主类型确定并购动因和买主类型评估并购风险评估并购风险选择合适的交易规模选择合适的交易规模筛选候选企业筛选候选企业首次报价首次报价与目标公司接触与目标公司接触尽职调查尽职调查谈判谈判融资融资签署法律文书签署法律文书并购后的整合并购后的整合借壳上市的意义、模式、操作借壳上市的意义、模式、操作v上市公司“壳”资源的价值v上市公司“壳”资源的利用模式v 企业重组与买“壳”上市v 如何选择目标“壳”公司v 买“壳”上市模式的设计房地产企业资本运营与融资创新房地产企业资本运营与融资创新 房地产企业资本运营与融资创新（一）一、房地产企业资本运营的回顾与总结房地产企业资本运营的回顾与总结二、房地产企业所面临的金融环境分析房地产企业所面临的金融环境分析三、前一时期房地产企业资金运作模式前一时期房地产企业资金运作模式四、房地产企业的直接融资房地产企业的直接融资五、债券市场与房地产企业融资债券市场与房地产企业融资六、未来房地产企业资金运作模式的展望未来房地产企业资金运作模式的展望房地产企业资本运营与融资创新（二）七、房地产企业资金供给渠道创新房地产企业资金供给渠道创新八、房地产融资房地产融资九、房地产企业与投资银行房地产企业与投资银行十、房地产企业与国际资本房地产企业与国际资本十一、房地产企业与民间资本房地产企业与民间资本十二、房地产企业投资房地产企业投资十三、房地产未来发展模式：逐渐与国际接轨房地产未来发展模式：逐渐与国际接轨 一、房地产企业资本运营的回顾与总结1、我国房地产行业的生命周期与目前所处的阶段2、在房地产企业发展初期，由于资金供给充裕，形成投融资模式单一，最后导致其资本运营滞后，投融资创新能力不足 3、受宏观政策影响，房地产企业直接融资呈现大幅波动状况4、房地产行业资本运营落后于其他行业，房地产企业家资本运营观念滞后 二、房地产企业所面临的金融环境分析n中央银行及各级政府的限制政策造成房地产企业资金供给趋紧，经营风险加大n原有的融资模式与宏观政策相矛盾，整个行业融资处于无序化n货币政策对房地产行业长期从紧，银行加息使企业运营成本增加n房地产行业融资模式创新势在必行，创新程度决定企业存亡 三、前一时期房地产企业资金运作模式1、间接融资成为房地产企业主要融资模式2、直接融资培育房地产明星企业3、杠杆效应得以充分发挥