建筑物区分所有权制度变化及影响.docx

建筑物区分所有权制度变化及影响文/鹿钦连（中国物业管理协会法律政策工作委员会委员）民法典将对物业管理产生深远影响，本文主要通过对民法 典物权编第六章“业主的建筑物区分所有权”与物权法第六章 “业主的建筑物区分所有权”的对比分析，解读该制度发生的新变化 及对物业管理行业产生的影响。1'业主的建筑物区分所有权制度新变化民法典“业主的建筑物区分所有权” 一章共有17个条文（第 271-287条），物权法“业主的建筑物区分所有权” 一章共有14 个条文（第70-83条）。民法典与物权法有9个条文完全相同 （个别条款表述差异予以忽略），同时民法典将物权法的第 74条、83条各拆分成两个条文。民法典新增1个条文，对物权 法作出较大调整的有2个条文，作出重大调整的有3个条文。具体 条文对比见表lo2新增及重大修改条文解读共有部分的收益分配（第282条）本条文为民法典新增内容，即“建设单位、物业服务企业或 者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之 后，属于业主共有”。这一条文在物业管理行业引起极大反响。业主对共有部分享有的共有权是业主的建筑物区分所有权的基本 内容之一。业主的共有权自然也包括了所有权的占有、使用、收益、 处分四项权能，因此共有部分的收益权归属于业主符合民法基本理论。 但是，目前不论是物业管理条例还是地方物业管理法规，一般都 规定共有部分经营收入主要用来弥补物业管理费或专项维修资金的 不足，所以在实践中往往没有将共有收益直接交给全体业主。本条应从以下几个方面理解：一是建设单位、物业服务企业或者其他管理人为了业主的利益，可以依法对业主共有部分进行经营；二是建设单位、物业服务企、业或者其他管理人可以扣除合理成本， 本人认为“合理成本”应该包括代为经营者的合理报酬；三是共有部分经营的决定权、收益权归属全体业主。民法典对 业主共有部分收益权的明确，可能会造成部分物业服务企业或业主的 机械理解，认为既然共有部分的收入归业主所有，就不应当继续补充 物业管理费或专项维修资金。在目前大多物业项目管理费不高，而且 难以调整物业管理费的困境下，物业服务企业应当积极主动和业主沟 通，可以通过物业服务合同约定等方式，继续将共有部分的经营收入 用于补充物业管理费或专项维修资金。业主自治管理组织的设立及指导和协助（第277条）本条新增“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照 法律、法规的规定”，对业主大会、业主委员会成立条件和程序适用 做了指引。同时增加居民委员会对设立业主大会和选举业主委员会指 导和协助职责。中共中央、国务院在关于加强和完善城乡社区治理 的意见（中发（2017） 13号）中明确规定，“加强社区党组织、社 区居民委员会对'业主委员会和物业服务企业的指导和监督”。各地物 业管理法规在修订中也大多把居民委员会引入物业管理体系，在实践 中取得了良好效果。民法典首次将居民委员会在社会治理中的职 能在法律层面予以确定。新增居民委员会对设立业主大会和选举业主委员会指导和协助职 能，有利于帮助业主提升法律素养和自治能力，提高业主大会和业主 委员会的成立率；也有利于协调业主和物业管理人之间的关系，促进 物业管理关系 的和 谐发展。业主共同决定事项及表决规则（第278条）本条对物权法原有条文做了重大修改，主要表现为:一是业主共同决定事项。首先是将“筹集和使用建筑物及其附属 设施的维修资金”拆分为“使用建筑物及其附属设施的维修资金” 和“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”两项，并将原来的统一为 重大事项，分别修改为一般事项和重大事项（注：本人将需要一般表 决或投票比例的事项称为“一般事项”；将需要较高表决或投票比例 的事项称为“重大事项”）。把使用维修资金降为一般表决事项，降低了业主大会会议的表决 门槛，有利于解决物业管理实践中维修资金程序长、使用难的问题, 可以尽快提起维修资金的申请和尽快开展维修工作。二是表决事项新 增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”（参见 “共有部分的收益分配”部分解读）。二是业主大会的表决规则。物权法对一般事项的表决规则是 “应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 的业主同意”（即全体业主的双过半）；对重大事项的表决规则是“应 当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分 之二以上的业主同意”（即全体业主的双三分之二）。民法典对业主共同事项表决规则做了重大调整，一是要求“应 当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以 上的业主参与表决”。即双三分之二的业主参与是后续表决的前提条 件，如果低于双三分之二的业主参与，后续表决无须进行，也无必要 进行（相当于深圳经济特区物业管理条例业主大会会议有效的概 念，“参与表决”可简称为“与会” ）o其次是对于一般事项，要求“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半 数的业主同意”（即与会业主的双过半）；对于重大事项，要求“应 当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四 分之三以上的业主同意”（即与会业主的双四分之三）。举例说明以上变化。假设某小区有100套房，每个业主各有1套 房且面积相同。表决规则的变化详见下表2：表面上看，无论一般事项还是重大事项，民法典要求的条件都 降低了。因此有专家认为民法典降低了业主大会的表决门槛，实 际上并非如此。因为与会概念的引入增加了表决规则的复杂性。而且 对于一般事项的表决门槛明显提高了，根据物权法相关规定，最 低只需要双过半的.业主参与并同意就可通过表决；但根据民法典 有关规定，最低要双三分之二的业主参会才可以进行下一步的表决。对物业管理行业来讲，民法典实施后更换物业服务企业的门槛 提高了。但在民法典的物业服务合同规定中，又赋予了业主合同 的任意解除权。所以，民法典出台让形势更加微妙。不论法律如 何规定，坚持提高服务品质、做到让业主满意才是物业服务企业的立 身之本。建筑物及其附属设施维修资金归属和处分（第281条）本条具体修改内容为：一是对共有部分的列举由“电梯、水箱等“ 增改为“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等”；二是维修资金的使用 范围由“共有部分的维修”，修改为“共有部分的维修、更新和改 造”，更加符合设立维修资金制度的本意；三是增加了紧急维修的申 请程序，即“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会 或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资 金”，言外之意可不需要通过业主共同决定。但具体如何申请，民 法典并没有明确，还需要其他法律法规进行细化。本条修改调整后，相关表述更加科学规范，同时设立了紧急维修 申请程序，对减少物业矛盾纠纷，提高服务品质等方面都有进步意义。