《北京市物业管理条例》的制度创新.docx

北京市物业管理条例的制度创新文/赵中华（中国物业管理协会法律政策工作 委员会副主任、北京瀛和律师事务所物.业管理法律事务部主任）北京市物业管理条例（以下简称“条例”）自2020年3月27 日颁布以来，社会高度关注，行业热烈讨论。4月24日，北京市召 开生活垃圾分类和物业管理推进大会，蔡奇书记专门强调要把物业管 理作为“一把手”工程来抓，以实施条例为契机，动员全市各方面力 量，齐心协力抓好物业管理这个“关键小事”。笔者认为，相对于2010年的北京市物业管理办法，本次的条 例主要有以下创新：入构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系条例明确规定未来北京市物业管理，要构建党建引领社区治理框 架下的物业管理体系。条例中多个条款，都体现了这一立法目的：第一，发挥党建引领作用，构建共同参与的社区治理框架。条例 第三条规定，业主、业主组织与物业企业双方之间不再仅仅是物业服 务市场中互相对立的甲方乙方，也是党领导下的社区治理的共同参与5 .规范业主委员会候选人产生方式。条例第四十条规定，业主委 员会候选人由社区党组织、居民委员会、村民委员会推荐，或者业主 自荐或者联名推荐。社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业 主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。6 .明确业主委员会委员资格终止情形。条例第四十六条、第四十 七条列举了业主委员会委员、候补委员的禁止事项，并规定了业主委 员会委员、候补委员资格终止的情形。7 .明确业主大会和业主委员会职责清单。条例第三十四条和第四 十四条分别规定了业主大会和业主委员会的职责清单，并规定业主委 员会不得擅自行使业主大会的职权，业主大会也不得授权业主委员会 行使业主大会的职权。8 .规范业主委员会备案。条例第四十三条授权街道办事处、乡镇 人民政府对于业主委员会提交的备案材料要审核材料的真实性和规 范性。9 .引入物业管理委员会制度。条例第四章第三节规定，对于不具 备成立业主大会条件或者成立确有困难的，街道办事处、乡镇人民政 府可以组建物业管理委员会，负责组织业主共同决定物业管理事项, 推动成立业主大会，选举产生业主委员会。通过业委会（物管会）的 工作，引导小区居民参与社区治理，共同决策小区公共事务，积极引 入专业化的物业管理，逐步扩大物业管理的覆盖面。者。这一规定有助于理顺社区居委会、业委会、物业企业各方关系, 弥合双方争议，减少物业管理矛盾纠纷。第二，发挥党建引领作用，加强对业委会工作领导。条例第三条 在“红色物业”的基础上，提出同时要建立“红色业委会”，社区党 组织引导和支持业主中的党员积极参选业委会委员，通过法定程序担 任业委会委员。条例第三十五条、四十五条规定，业委会召开业主大 会会议、业委会会议，要向居委会（村委会）报告，居委会（村委会） 应当（可以）派代表参加。根据市住建委公布的信息，未来三年北京 市将把提高党的组织和工作覆盖率作为需要开展的重点工作。第三，发挥党建引领作用，加强对物业企业工作领导。为了促进 物业企业积极参与社区治理，条例第六十六条规定物业企业的项目负 责人要在到岗之日起三年内到项目所在地的居委会、村委会报到，在 居委会、村委会的监督、指导下参与社区治理工作。条例第九十三条 规定，未按规定向社区报到的物业企业，将由街道办事处、乡镇人民 政府给予行政处罚。条例第六十七条还规定，区住建委、街道乡镇和 居委会（村委会）可以委托专业评估机构对物业企业参与社区治理情 况进行评估。二、明确政府监管部门职责条例涉及的政府部门，除了住建部门以外，还包括民政、规自、公安、消防、城管执法等二十余个部门。本次条例对各部门在物业管 理中的分工规定的比较明确。（一）市、区两级住建委市、区两级住建委作为物业管理的行业主管部门，在物业服务市 场监管中发挥着不可替代的作用：一是条例第六条第一款规定，市住建委建立健全业委会、物业管 理委员会委员培训制度，区住建委组织对辖区内业委会、物管委委员 开展培训是一大亮点。通过对物业服务市场甲方主体的培训，让业委 会委员、物管委委员在法律框架内开展工作。二是条例第六十八条规定，市住建委根据物业服务合同履行、投 诉处理和日常检查等情况，对物业服务企业实施分类监管，建立激励 和惩戒制度。对物业企业实施信用管理有利于解决北京市12345市民 热线反映的物业管理凸出问题。三是条例第四条第二款和第四章第三节规定了通过加大老旧小区 综合整治带动物业长效机制的建立。对老旧小区，要在社区党组织的 统筹领导下，成立物业管理委员会，引导小区居民参与社区治理，共 同决策小区公共事务，积极引入专业化的物业管理，逐步扩大物业管 理的覆盖面。此外，条例还规定市住建委要制定前期物业管理办法等条例配套 政策和临时管理规约等示范文本；区住建委承担参与物业管理区域划 分、物业项目承接查验和项目交接等物业管理其他监管职责。（二）其他相关部门相对于北京市物业管理办法，条例在第六条第三款对发展改革、 民政、财政、规划自然资源、城市管理、水务、市场监管、园林绿化、 人防等相关主管部门的职责列举式原则规定基础上，通过条例第九十 八条对物业管理区域内各类违法行为，明确规定由不同相关部门予以 行政处罚，从而明确了其他相关部门在物业管理活动中的职责。三、政府职能下沉，赋权街道相对于北京市物业管理办法，本次条例立法中政府监管属地原 则，权力和职责下沉色彩非常鲜明，具体体现在：（一）区政府条例第七条规定了区人民政府在物业管理政府监管中要承担的两 项职责：一是加强对本辖区内物业管理工作的组织领导，建立物业管 理综合协调工作机制；二是组织辖区内街道办事处、乡镇人民政府、 住房和城乡建设或者房屋主管部门及相关部门和单位，统筹推进辖区 内物业管理各项工作，协调解决辖区内物业管理重大问题。（二）街道办事处、乡镇人民政府条例第七条规定，街道办事处、乡镇人民政府将履行下列职责： 一是组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、 物业管理委员会组建，并办理相关备案手续；二是指导、监督业主大 会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，有权撤销其作出的 违反法律法规和规章的决定；三是参加物业承接查验，指导监督辖区 内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务, 调处物业管理纠纷；四是统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。此外，条例第八条、第九条还赋予了街道办事处、乡镇人民政府 开展行政综合执法、突发事件应对中统筹调度等职权。相对于北京 市物业管理办法的相关规定，街道办事处、乡镇人民政府在履行上 述第一、二项职责基础上，增加了第三、四项，对辖区内物业管理活 动进行全面的监督管理。从关于加强新时代街道工作的意见到北 京市街道办事处条例，街道办事处、乡镇人民政府在城市管理和社 会治理中的作用将得到进一步的发挥。条例的相关规定，明确了未来 通过物业管理监管重心的下移，通过赋权街道，让街道作为物业服务 的市场的主要监管主体，推动物业服务市场的健康和有序。（三）社区居委会、村委会在完善城市治理体系和城乡基层治理体系，推动城市治理的重心 和配套资源向街道社区下沉的背景下，居民委员会、村民委员会市宪 法规定基层群众性自治组织，除了要履行好群众性自治组织自身的职 能外，还被赋予了协助街道办事处、乡镇人民政府开展政府工作的职 责。条例第八条规定，居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇 人民政府的指导下开展具体工作：一是建立党建引领下的物业管理协 商共治机制；二是有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导规范运作；三是指导、监督物业服务人依法履 行义务，调解物业管理纠纷。四、通过信用管理加强对物业企业的口常监管。对物业企业而言，本次的北京条例明确规定了物业企业的法定义 务、权利及权利救济，对物业企业的监管重点是行为管理和信用管理， 最终是让守信的物业企业一路畅通，让失信的企业寸步难行。条例第 六十八条规定，市住建委应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日 常检查等情况，对物业服务企业实施分类监管，建立激励和惩戒制度。 具体体现在：（一）物业企业管理服务义务1 .物业企业的法定义务。条例第六十五条规定了物业企业除了履 行合同约定义务之外还应当履行的法定义务，对于未按照第六十五条 履行法定义务的企业，条例第九十二条规定了由区住建委或者房管局、 公安部门和城管综合执法部门给予行政处罚。2 .物业企业的公示义务。条例第七十条规定了物业企业的公示义 务。既是保障业主的知情权、监督权和收益权的要求，也是物业企业 遵守公平公开的市场规则的要求。对于未按规定履行公示义务的企业, 条例第九十四条规定由区住建委或者房管局给予行政处罚。3 .物业企业的建档和保存档案资料的义务。条例第七十一条规定 了物业企业建档和档案资料保管义务。建立和保存档案资料既是对物 '业企业服务过程的记录，也是未来物业项目承接查验的重要依据。对 于未按规定建立、保存相关档案资料的，由区住建委或者房管局给予 行政处罚。4 .物业企业对公共收益的管理义务。条例第七十四条规定了物业 企业利用共用部分经营的公共收益管理。实践中利用共用部分经营非 常常见，同时也非常不规范，由此引发的物业矛盾纠纷比比皆是。对 于未按规定，擅自开展经营或者挪用、侵占公共收益的行为，条例第 九十七条、第九十六条分别设定了罚则。5 .依法做好物业项目交接的义务。条例第七十六条规定了物业企 业在项目交接中应当履行的义务。新老物业的交接因为涉及到重大利 益调整，一直以来都是小区业主和主管部门头痛的问题。对涉及经济 利益的问题通过经济处罚的方式，让企业做利益衡量，或许是一个好 的解决问题的办法。条例第九十七条对物业企业违法交接义务，规定 对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款; 拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚 款。物业服务人有违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管 理处罚。6 .日常管理服务中应当履行的义务。条例第七十九条、八十条、 八十八条分别规定物业企业在业主装饰装修、停车管理服务、设施设 备巡查和维保等方面的法定义务。（二）明确物业企业权利及权利救济1 .业主欠费的权利救济。条例第七十二条规定了业主欠费的权利 救济，主要是诉讼或者申请仲裁（物业服务合同中有仲裁条款）。诉 讼看似是一个好的权利救济途径，但是实践中且不说选择性、限制性 立案的问题，即便是立案了，诉讼周期也是旷口持久，很多业主一审 一旦败诉，必然会上诉。未来对于欠费金额在5万以下，可以适用法 院的小额诉讼程序，实行一审终审，审限最长三个月。2 .物业费的评判依据。条例第七十三条规定，物业服务收费实行 市场调节价并适时调整。市住建委应当发布住宅小区物业服务项目清 单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发 布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物 业费时参考。3 .物业费的评价方式。条例第六十七条规定，物业企业可以委托 专业评估机构对物业服务标准和费用测算进行评估。物业服务标准和 物业服务费用相对应是质价相符的市场规则的要求，也是物业企业上 调物业费的底层逻辑。五、细化运作规则，规范业主和业主组织对于实践中存在的业主委员会成立比例低、运作不规范等问题,条例相对于北京市物业管理办法，从业主和业主组织两个层面进 行了制度创新（一）规范'业主从规范业主行为角度，条例第二十八条强调业主要按时足额交纳 物业费，履行房屋安全使用责任，按照规定分类投放生活垃圾。第七 十八条列举了损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构等十三项业 主禁止行为，第九十八条对于违反七十八条的禁止行为由有关主管部 门予以行政处罚。（二）规范业主组织L将业主组织纳入社区治理。条例第三条规定，要将业主委员会 或者物业管理委员会纳入社区治理体系，推动在业主委员会、物业管 理委员会中建立党组织。2 .加强对业主组织的培训。条例第八条规定，市住建部门要建立 健全业主委员会、物业管理委员会委员培训制度，区住建部门组织对 辖区内业主委员会、物业管理委员会委员开展培训。3 .强化对业主大会、业委会和物业管理委员会依法履责的指导、 监督。条例第八条和第五十一条规定，对业主大会、业主委员会作出 的违反法律法规和规章的决定，街道办事处、乡镇人民政府有权撤销 其作出的违反法律法规和规章的决定。4 .规范业主大会筹备组业主代表、业主委员会候选人的任职资格。 条例第三十一条、第三十九条规定业主有拖欠物业费、被列为失信被 执行人等情形不得担任筹备组的业主代表和业主委员会候选人。