山东省2023年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案.doc

山东省山东省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法题库年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案及精品答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、当居民收入的增加是()的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】B2、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】B3、某成交实例成交总价为 24 万元，分三期付款，首期付 8 万元，6 个月后支付 8 万元，余款于一年后付清，假设年利率为 5%，则该实例的实际价格是（）万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C4、某宗房地产的成交价格比正常价格低 8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和 3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】D5、用成本法估价房地产时，房屋现值为（）。A.房屋重置成本房屋年折旧额B.房屋重置成本房屋成新度C.房屋重置成本年折旧额耐用年限D.房屋重置成本年折旧额尚可使用年限【答案】B6、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】A7、某成片荒地面积 1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为 3 亿元，年贷款利率为 7.2%，开发经营期为 1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为 65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】C8、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于A.缓则治本B.急则治标C.标本兼治D.未病先防【答案】A9、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。A.市场法B.收益法C.假设开发法D.成本法【答案】D10、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。A.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率投资带来的优惠率B.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率投资带来的优惠率C.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率通货膨胀补偿投资带来的优惠率D.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率【答案】D11、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿【答案】B12、下列关于血热的叙述不正确的是A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减B.为血分有热，血行加速的病理状态C.病因为邪热人血或五志过极化火D.病机主要以实为主【答案】A13、起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】D14、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（）。A.评估价格B.正常成交价格C.市场价格D.交换价格【答案】B15、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】B16、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式 yabX 中的常数 a、b 的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【答案】A17、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】C18、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A.价值时点B.开发完成C.未来延迟销售D.销售完成【答案】C19、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于A.怒则气上B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下【答案】A20、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】A21、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建成本【答案】A22、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落【答案】A23、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（），为进行后续的比较修正建立共同的基础。A.客观合理B.有根有据C.基础相当D.相互可比【答案】D24、建筑物折旧的求取方法中，（）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法B.市场提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】A25、某企业拥有一办公楼，建成于 1996 年 1 月，1998 年 1 月补办了土地出让使用权手续，出让年限为 50 年(自补办之日算起)。在 2006 年 1 月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为 45 年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为()年。A.45B.50C.52D.55【答案】C26、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（）之间关系的基础上的。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的预期剩余经济寿命D.建筑物的功能是否时兴【答案】C27、某建筑物的建筑面积为 120m2，该建筑物的有效年龄为 8 年，年折旧额为1800 元，其重置成本为 800 元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】D28、房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的（）规范。A.法律B.道德和行业行为C.行业D.房地产业行为【答案】B29、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120万元，投资利润率为 20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B30、房地产的基本存在形态不包括（）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物【答案】D31、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。A.长期趋势B.后期利润C.权益D.供给和需求【答案】D32、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀【答案】C33、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000 元/m2，装修标准为 1000 元/m2（甲别墅的装修标准为 800 元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580【答案】B34、用成本法估价房地产时，房屋现值为（）。A.房屋重置成本房屋年折旧额B.房屋重置成本房屋成新度C.房屋重置成本年折旧额耐用年限D.房屋重置成本年折旧额尚可使用年限【答案】B35、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率【答案】A36、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】D37、下列哪项不是十二经别的生理功能A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系C.加强了十二经脉对四肢的联系D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】C38、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（）。A.综合折旧法分类折旧加总法个别折旧加总法B.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】A39、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】B40、一块前后临街、总深度为 50m 的矩形宗地，其前街路线价为 5000 元/m2，后街路线价为 3800 元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。A.22B.28C.38D.50【答案】B41、房地产供给有限特性的本质是（）。A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】B42、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】B43、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱A.心B.肝C.脾D.肺【答案】C44、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15%上升为 25%，每月可出租面积租金为 70 元/m2，又知该写字楼可出租面积为 10000m2，运营费用率为 40%。假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年，投资报酬率为 8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】C45、估价上的折旧注重的是（）。A.原始取得价值的减价调整B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价调整【答案】D46、某建筑物的建筑面积为 200m2，有效年龄为 12 年，重置成本为 800 元/m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。A.10.2 万元B.11.0 万元C.11.3 万元D.11.5 万元【答案】C47、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A.技术上可能B.财务上可行C.价值最大化D.法律上允许【答案】D48、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】B49、某可比实例的成交价格为 24000 元/m2，建筑面积 100m2，首期付款 120 万元，其余半年后支付 80 万元，1 年后支付 40 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】B50、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格B.预期收益能力C.开发建设成本D.未来收益大小【答案】B多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有()。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则 E 应急原则【答案】ABCD2、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。A.估价对象B.估价时点C.价值类型D.估价方法E.估价所需材料【答案】BC3、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于()。A.卖方实际得到的价格(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率 E 买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)【答案】AC4、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【答案】ABC5、下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有（）。A.对当前价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为价值时点B.城市房屋征收估价，一般为房屋征收决定公告之日为价值时点C.一个估价项目通常只有一个价值时点，但也可以有多个价值时点D.价值时点由委托人和估价师决定E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点【答案】ABC6、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势 E 固定性【答案】ACD7、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合同租金减去运营费用D.净收益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】A8、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】AC9、关于报酬率的说法，正确的有（）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率E.报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系【答案】D10、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【答案】AB11、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】AD12、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】BD13、某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为 1 年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20 年。在未来 20 年内估价机构对此估价报告()。A.均要负法律责任B.在经过 1 年之后也无需重新对该商品住宅进行评估C.经过 1 年之后需重新对该商品住宅进行评估D.如果委托人在 1 年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估 E 如果委托人在 1 年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估【答案】ABD14、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）。A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告【答案】ABD15、房地产所有权划分中，所有权的种类包括（）。A.区分共有B.区分所有C.公有D.独有E.共有【答案】BD16、比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同【答案】ABD17、下列关于假设开发法中开发经营期的描述中，正确的有（）。A.建设期又可分为前期和建造期B.在预售情形下，销售期和建设期没有重叠C.在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠D.在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠E.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日【答案】ACD18、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.正常使用的磨损【答案】CD19、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】BD20、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【答案】ABC大题（共大题（共 1010 题）题）一、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）二、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）三、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。四、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。五、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元六、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】七、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】八、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元九、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88