《报酬率的求取》PPT课件.ppt

第五节第五节 报酬率的求取报酬率的求取一、报酬率的实质一、报酬率的实质 报酬率即折现率，是与利率、内报酬率即折现率，是与利率、内部收益率（部收益率（IRR,IRR,又称内部报酬率）同又称内部报酬率）同类性质的比率。类性质的比率。投资回收投资回收是指所投入资本的回收，是指所投入资本的回收，即即保本保本。投资回报投资回报指所投入资本全部回收指所投入资本全部回收之后获得的之后获得的额外资金额外资金，即，即报酬报酬。报酬率报酬率=投资回报投资回报/所投入的资本所投入的资本 投资既要获取收益，又要投资既要获取收益，又要承担风险。报酬率与投资风险承担风险。报酬率与投资风险正相关。估价时所选用的报酬正相关。估价时所选用的报酬率，应等同于与获取估价对象率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的产生的净收益具有同等风险的投资报酬率。投资报酬率。二、报酬率的求取方法二、报酬率的求取方法1.1.累加法（累加法（安全利率加风险调整值法安全利率加风险调整值法）将报酬率视为包含无风险报酬率将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。率的方法。无风险报酬率又称安全利率。风无风险报酬率又称安全利率。风险报酬率是指承担额外风险所要求的险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率。的报酬率。细化公式：细化公式：报酬率报酬率=无风险报酬率无风险报酬率+投资风险投资风险补偿补偿+管理负担补偿管理负担补偿+缺乏流动性补偿缺乏流动性补偿-投资带来的优惠投资带来的优惠 现实中不存在完全无风险的投资，现实中不存在完全无风险的投资，一般是选用同一时期相对无风险的报一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率。例如，选酬率去代替无风险报酬率。例如，选用同一时期的国债利率或银行存款利用同一时期的国债利率或银行存款利率。率。2.2.市场提取法市场提取法 利用与估价对象房地产具有类似利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法。公式，反求出报酬率的方法。市场提取法求出的报酬率反映的市场提取法求出的报酬率反映的是过去而非未来的风险判断是过去而非未来的风险判断，还应着眼，还应着眼于可比实例的典型买者和卖者对该类房于可比实例的典型买者和卖者对该类房地产的预期或期望报酬率。地产的预期或期望报酬率。分三种情况，计算分三种情况，计算3.3.投资报酬率排序插入法投资报酬率排序插入法 由于具有同等风险的任何投资的由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，可以通报酬率应该是相近的，所以，可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。来求取估价对象的报酬率。步骤和主要内容如下：步骤和主要内容如下：（1 1）调查、搜集相关的报酬率和风险）调查、搜集相关的报酬率和风险程度的资料。程度的资料。（2 2）将不同类型的投资报酬率按从低）将不同类型的投资报酬率按从低到高的顺序排列。到高的顺序排列。（3 3）将估价对象与这些类型投资的风险）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、程度进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。价对象风险程度应落的位置。（4 4）根据估价对象风险程度所落位置，）根据估价对象风险程度所落位置，在图表上找出对应得报酬率，从而就在图表上找出对应得报酬率，从而就求出了估价对象的报酬率。求出了估价对象的报酬率。报报酬率的确定也是科学与艺术的有酬率的确定也是科学与艺术的有机结合。机结合。收益法中确定报酬率的基本收益法中确定报酬率的基本方法有（方法有（）。）。A A 市场提取法市场提取法 B B 累加法累加法 C C 指数调整法指数调整法 D D 投资报酬率排序插入法投资报酬率排序插入法 E E 收益乘数法收益乘数法 A B D A B D 在在V=a/r1-1/(1+r)V=a/r1-1/(1+r)n n 的情况下，的情况下，采用市场提取法求取资本化率采用市场提取法求取资本化率r r要用要用到（到（）。）。A A 试错法试错法 B B 移动平均法移动平均法 C C 曲线拟合法曲线拟合法 D D 线性内插法线性内插法 E E 指数修匀法指数修匀法 A D A D 第六节第六节 直接资本化法直接资本化法一、直接资本化法概述一、直接资本化法概述1.1.直接资本化法的概念与基本公式直接资本化法的概念与基本公式 直接资本化法是将估价对象未来某一年直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。法。资本化率是房地产的某种年收益预期价资本化率是房地产的某种年收益预期价格的比率，即格的比率，即 资本化率资本化率=年收益年收益/价格价格 利用资本化率将年收益转换为价值的直接资利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是：本化法的常用公式是：V=NOL/R V=NOL/R式中：式中：V V房地产价值房地产价值 NOL NOL房地产未来第一年的净收益房地产未来第一年的净收益 R R资本化率资本化率收益乘数是房地产的价格除以其年收益所得的倍数，收益乘数是房地产的价格除以其年收益所得的倍数，即：即：收益乘数收益乘数=价格价格/年收益年收益 利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式是：法公式是：房地产价值房地产价值=年收益年收益收益乘数收益乘数2.2.几种收益乘数法几种收益乘数法（1 1）毛租金乘数法）毛租金乘数法 房地产价值房地产价值=毛租金毛租金毛租金乘数毛租金乘数 毛租金乘数也即毛租金乘数也即“租售比价租售比价”。（2 2）潜在毛收入乘数法）潜在毛收入乘数法 房地产价值房地产价值=潜在毛收入潜在毛收入潜在毛潜在毛收入乘数收入乘数（3 3）有效毛收入乘数法）有效毛收入乘数法 房地产价值房地产价值=有效毛收入有效毛收入有有效毛收入乘数效毛收入乘数（4 4）净收益乘数法）净收益乘数法 房地产价值房地产价值=净收益净收益净收益净收益乘数乘数 净收益乘数与资本化率是互为净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系。倒数的关系。二、资本化率和收益乘数的求取方法二、资本化率和收益乘数的求取方法 资本化率和收益乘数都资本化率和收益乘数都可以可以采用市场提取法采用市场提取法，通过，通过市场上近期交易的与估价对市场上近期交易的与估价对象的象的净收益流模式净收益流模式等相同的等相同的许多类似房地产的有关资料许多类似房地产的有关资料求取。求取。三、资本化率与报酬率的区别和关系三、资本化率与报酬率的区别和关系 资本化率（资本化率（R R）和报酬率）和报酬率（Y Y）两者之间存在着区别。）两者之间存在着区别。资本化率在直接资本化法中资本化率在直接资本化法中采用采用，是房地产的某种年收益与，是房地产的某种年收益与其价格的比率，并其价格的比率，并不明确地表示不明确地表示获利能力获利能力。(V=A/R)(V=A/R)报酬率是在报酬资本化法中采用的，报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转化为价值的比率。收益转化为价值的比率。报酬率与净收益本身的变化，报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等无直接与获得净收益期限的长短等无直接关系；而关系；而资本化率与净收益本身的资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系有直接关系。例：例：7-427-42，p257p257四、直接资本化法与报酬资本化法的比较四、直接资本化法与报酬资本化法的比较1.1.直接资本化法的优缺点直接资本化法的优缺点优点：不需要预测未来许多年的净收益；优点：不需要预测未来许多年的净收益；资本化率或收益乘数直接来源于市场上资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；计算过程较为简反映市场的实际情况；计算过程较为简单。单。缺点：对缺点：对可比实例的依赖性很强可比实例的依赖性很强。2.2.报酬资本化法的优缺点报酬资本化法的优缺点优点：逻辑严密，有很强的理论基础；每优点：逻辑严密，有很强的理论基础；每期的净收益或现金流量都是明确的，直期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解；观并容易理解；不必直接依靠不必直接依靠与估价对与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，通过其他具有同等求取适当的报酬率，通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。风险投资也可以求取适当的报酬率。缺点：需要预测未来各期的净收益，较多缺点：需要预测未来各期的净收益，较多地地依赖估价人员的主观判断依赖估价人员的主观判断，并且各种，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。实际情况。市场信息丰富：直接市场信息丰富：直接资本化法是相对可靠的。资本化法是相对可靠的。市场信息缺乏：报酬市场信息缺乏：报酬资本化法则能提供相对资本化法则能提供相对可靠的评估价值。可靠的评估价值。直接资本化法的优点（直接资本化法的优点（）。）。A A 指明了房地产的价值是其未来各期指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和净收益的现值之和 B B 通常只需要测算未来第一年的收益通常只需要测算未来第一年的收益 C C 每期的净收益或现金流量都是明确每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易理解的，直观且容易理解 D D 资本化率或收益乘数直接来源于市资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系场所显示的收益与价值的关系 E E 计算过程较为简单计算过程较为简单 B D EB D E 收益乘数是房地产的价格除以其某收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（种年收益所得的倍数，包括（）。）。A A 毛租金乘数毛租金乘数 B B 利润乘数利润乘数 C C 净收益乘数净收益乘数 D D 销售收入乘数销售收入乘数 E E 总收益乘数总收益乘数 A CA C第七节第七节 投资组合技术和剩余技术投资组合技术和剩余技术1.1.土地与建筑物的组合土地与建筑物的组合 针对房地价值、土地价值、建筑物价值，针对房地价值、土地价值、建筑物价值，相应的有三种资本化率：相应的有三种资本化率：综合资本化率：综合资本化率：求取房地价值，对应的净求取房地价值，对应的净收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益。收益。土地资本化率：土地资本化率：求取土地价值，对应的净求取土地价值，对应的净收益应当是土地产生的净收益。收益应当是土地产生的净收益。建筑物资本化率：建筑物资本化率：求取建筑物价值，对应求取建筑物价值，对应的应当是建筑物产生的净收益。的应当是建筑物产生的净收益。三者之间的换算关系如下：三者之间的换算关系如下：式中：式中：R RO O综合资本化率；综合资本化率；R RL L土地资本土地资本化率；化率；R RB B建筑物资本化率；建筑物资本化率；V VL L土地土地价值；价值；V VB B建筑物价值。建筑物价值。已知房地价值比率的换算关系如下：已知房地价值比率的换算关系如下：L L为土地价值占房地价值的比率；为土地价值占房地价值的比率；B B为建筑物为建筑物价值占房地价值的比率；价值占房地价值的比率；L+B=100%L+B=100%2.2.抵押贷款与自有资金的组合抵押贷款与自有资金的组合 购买房地产的资金通常由两部购买房地产的资金通常由两部分构成：分构成：一部分为抵押贷款；一部分为抵押贷款；另一部分自有资金。另一部分自有资金。报酬率报酬率必须同时满足这两部分必须同时满足这两部分资金对投资报酬的要求。资金对投资报酬的要求。综合资本化率综合资本化率为抵押贷款常数为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数。与自有资金资本化率的加权平均数。式中：式中：R RO O综合资本化率；综合资本化率；M M贷款比率；贷款比率；R RM M抵押贷款常数，还本付息额抵押贷款常数，还本付息额与抵押贷款本金的比率；与抵押贷款本金的比率；R RE E自有资金资本化率，净收益自有资金资本化率，净收益中扣除还本付息额后的数额与自有资金额中扣除还本付息额后的数额与自有资金额的比率；的比率；如何求如何求R RM M？1.1.七成按揭，按揭利率七成按揭，按揭利率6%6%，贷款期限，贷款期限2020年，按月等额偿还贷款本息。假设自有资年，按月等额偿还贷款本息。假设自有资金资本化率为金资本化率为12%12%。计算此房地产的综合资。计算此房地产的综合资本化率。本化率。2.2.某房地产的年净收益某房地产的年净收益2 2万元，购买者万元，购买者的自有资金为的自有资金为5 5万元，假设有资金资本化率万元，假设有资金资本化率为为12%12%，抵押贷款常数为，抵押贷款常数为0.080.08。此房地产的。此房地产的价格是多少？价格是多少？二、剩余技术二、剩余技术 条件：已知整体房地产的净收益、条件：已知整体房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率。分的资本化率或报酬率。从整体房地产的净收益中扣除归从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另外构成部分的净收益。属于另外构成部分的净收益。再将它除以相应的资本化率或选再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知部分的价值的方法。地产中未知部分的价值的方法。1 1 土地剩余技术土地剩余技术直接资本化法的公式为：直接资本化法的公式为：2 2 建筑物剩余技术建筑物剩余技术直接资本化法的公式为：直接资本化法的公式为：3 3 自有资金剩余技术自有资金剩余技术直接资本化法的公式为：直接资本化法的公式为：4 4 抵押贷款剩余技术抵押贷款剩余技术直接资本化法的公式为：直接资本化法的公式为：购买年法 地租资本化的另一种形式。式中：V-土地价格；A-地租年额；-购买年。比较收益法与购买年法：假定地租、利息率每年不变，所有者卖断土地：相当于：=1/r。假定地租、利息率每年不变，所有者出让土地的一定年限的使用权：相当于：=5.5.5 收益分析法 根据委估房地产的收益租金来估算房地产价格。此法针对企业生产经营用房：收益租金=折旧净收益+有关租赁费用 折旧后净收益=销售收入-生产成本-期间费用-税金-正常利润式中：销售收入-产品销售收入或企业的经营收入；生产成本-产品的直接生产成本或有关进货成本；期间费用-管理费用、销售费用和筹资费用；税金-与产品销售或经营有关的经营税、城建税等；正常利润-一般利润（行业资金利润率或社会资金平均 利润率）。有关租赁费用：=维修费+管理费+投资利息+保险费+房产税+土地使用税注意：租赁费用与净收益在时间上要一致，以最有效状态为前提。第八节第八节 收益法总结、运用举例收益法总结、运用举例（1 1）估价中的公式转换）估价中的公式转换 房地产价格房地产价格=房地产净收益房地产净收益/资本化率资本化率 资本化率资本化率=房地产净收益房地产净收益/房地产价格房地产价格 房地产净收益房地产净收益=房地产价格房地产价格资本化率资本化率 房地产价格房地产价格=房地产收益房地产收益收益乘数收益乘数 收益乘数收益乘数=房地产价格房地产价格/房地产收益房地产收益 净收益乘数净收益乘数=1/=1/资本化率资本化率（2 2）净收益与资本化率的匹配）净收益与资本化率的匹配 净收益和资本化率的内涵要统一。净收益和资本化率的内涵要统一。名义净收益与名义报酬率或名义名义净收益与名义报酬率或名义资本化率也要相匹配。资本化率也要相匹配。实际净收益与实际报酬率或实际实际净收益与实际报酬率或实际资本化率相匹配。资本化率相匹配。税前净收益与税前报酬率或税前税前净收益与税前报酬率或税前资本化率相匹配，等等。资本化率相匹配，等等。运用举例运用举例1.1.某写字楼由于市场不景气，需求减少。估计未来期某写字楼由于市场不景气，需求减少。估计未来期限内每年平均空置率由现在的限内每年平均空置率由现在的15%15%上升至上升至25%25%，每月，每月可出租面积租金为可出租面积租金为7070元元/M/M2 2，该写字楼可出租面积，该写字楼可出租面积为为10000M10000M2 2，,运营费用率为运营费用率为40%40%。可出租剩余年限为。可出租剩余年限为3030年，投资报酬率为年，投资报酬率为8%,8%,其他条件保持不变，则该其他条件保持不变，则该写字楼将发生的贬值是多少？写字楼将发生的贬值是多少？2.2.某旅馆有某旅馆有300300张床位，平均每张床位每天向客人实收张床位，平均每张床位每天向客人实收5050元，年平均空房率元，年平均空房率30%30%，平均每月运营费用，平均每月运营费用1414万元。万元。据调查，当地同档次旅馆一般每床每天据调查，当地同档次旅馆一般每床每天4545元，年平元，年平均空房率均空房率20%20%，正常营业每月总费用占平均每月总收，正常营业每月总费用占平均每月总收入的入的20%20%，该类房地产的资本化率为，该类房地产的资本化率为10%10%。该旅馆的。该旅馆的价值是多少？价值是多少？作业作业1 1、抵押贷款常数如何计算？、抵押贷款常数如何计算？2 2、计算题：（下一页）、计算题：（下一页）某宾馆总建筑面积某宾馆总建筑面积10000M10000M2 2，一层建筑面积，其中，一层建筑面积，其中500M500M2 2为宾馆大堂，为宾馆大堂，1500M1500M2 2出租用于餐厅和咖啡厅，出租用于餐厅和咖啡厅，其余各层为宾馆客房、会议室和用办公室。该宾馆共其余各层为宾馆客房、会议室和用办公室。该宾馆共有客房有客房190190间（建筑面间（建筑面7600M7600M2 2），会议室两间（建筑），会议室两间（建筑面积面积200M200M2 2）。自用办公室）。自用办公室3 3间（建筑面积间（建筑面积200M200M2 2）。当）。当地同档次宾馆每间客房每天房价地同档次宾馆每间客房每天房价200200元，年平均空置元，年平均空置率为率为30%30%；会议室的租金平均每间每次；会议室的租金平均每间每次500500元，平均每元，平均每间每月出租间每月出租2020次；附近同档次一层商业用途房地产的次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为正常市场价格为1500015000元元/M/M2 2 ，同档次办公楼的正常市，同档次办公楼的正常市场价格为场价格为800800元元/M/M2 2，该宾馆正常经营平均每月总费用，该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的占客房每月总收入的40%40%，当地这种类型的房地产的，当地这种类型的房地产的资本化率为资本化率为8%8%。利用上述资料估计该宾馆的正常市场价格。利用上述资料估计该宾馆的正常市场价格。