房地产经营与管理-第4章-房地产投资风险与融资管理课件.ppt

房地产房地产经营与管理经营与管理第4章房地产投资风险与融资管理房地产房地产经营与管理经营与管理内容摘要房地产业是资金密集型行业，开发商以钱博钱。房地产业是资金密集型行业，开发商以钱博钱。而房地产开发投资大、融资大、风险大，所以，而房地产开发投资大、融资大、风险大，所以，房地产企业必须高度重视投资风险与融资管理。房地产企业必须高度重视投资风险与融资管理。本章主要介绍房地产投资、房地产投资风险分本章主要介绍房地产投资、房地产投资风险分析、房地产投资风险控制、房地产投资项目的析、房地产投资风险控制、房地产投资项目的决策管理和房地产投资项目的融资管理等内容。决策管理和房地产投资项目的融资管理等内容。房地产房地产经营与管理经营与管理学习目标通过学习的本章，使学生在理论知识方面熟悉通过学习的本章，使学生在理论知识方面熟悉房地产投资特点、房地产投资项目的决策管理、房地产投资特点、房地产投资项目的决策管理、房地产项目的融资管理，掌握房地产投资风险房地产项目的融资管理，掌握房地产投资风险的分析方法与控制手段。在技能方面能够撰写的分析方法与控制手段。在技能方面能够撰写房地产投资风险分析报告，能够对房地产开发房地产投资风险分析报告，能够对房地产开发项目的不同融资方案进行对比分析，作出正确项目的不同融资方案进行对比分析，作出正确选择。选择。房地产房地产经营与管理经营与管理4.1房地产投资概述4.1.1房地产投资的概念及类型1.1.房地产投资的概念：房地产投资的概念：关于投资的概念，在经济学上的定义是关于投资的概念，在经济学上的定义是“将现将现在的消费，通过某种媒介转移为将来的消费的在的消费，通过某种媒介转移为将来的消费的行为，是为获取利润而进行的资本投入行为，是为获取利润而进行的资本投入”。房。房地产投资是指投资主体将资本投入到房地产开地产投资是指投资主体将资本投入到房地产开发经营和中介服务活动中（将资本转移为将来发经营和中介服务活动中（将资本转移为将来的居住消费），以期望未来获取更大收益的投的居住消费），以期望未来获取更大收益的投资行为，是地产投资和房产投资的总称。资行为，是地产投资和房产投资的总称。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资的概念及类型2.2.房地产投资的目标房地产投资的目标作为一种经济性活动，房地产投资主要目标包作为一种经济性活动，房地产投资主要目标包括三个方面：一是要从中获取投资利润；二是括三个方面：一是要从中获取投资利润；二是要避免通货膨胀的风险，实现资金的保值；三要避免通货膨胀的风险，实现资金的保值；三是要满足人们的居住需求。对于房地产企业而是要满足人们的居住需求。对于房地产企业而言，投资获利和实现资金保值是其投资的直接言，投资获利和实现资金保值是其投资的直接目标，满足人们的居住需求是其投资的间接目目标，满足人们的居住需求是其投资的间接目标，但直接目标的实现是建立在间接目标实现标，但直接目标的实现是建立在间接目标实现的基础之上的。的基础之上的。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资的概念及类型3.3.房地产投资主体房地产投资主体投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者，即直接投资者。它是相对于间接投资者而者，即直接投资者。它是相对于间接投资者而言的。例如，一般房地产股票、债券的持有者，言的。例如，一般房地产股票、债券的持有者，房地产信托资金的投入者，房地产信贷资金的房地产信托资金的投入者，房地产信贷资金的发放者等都不是投资主体。目前，我国房地产发放者等都不是投资主体。目前，我国房地产投资主体主要包括以下两种。投资主体主要包括以下两种。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资的概念及类型（1 1）国家）国家当前在我国，国家仍是房地产主要的投资主体，当前在我国，国家仍是房地产主要的投资主体，也是特殊的投资主体。一方面，大量的投资行也是特殊的投资主体。一方面，大量的投资行为是国有企事业单位进行的；另一方面，重大为是国有企事业单位进行的；另一方面，重大的房地产投资项目中，很多是国家投资的。从的房地产投资项目中，很多是国家投资的。从另一角度来看，作为投资主体的国家一般并不另一角度来看，作为投资主体的国家一般并不以国家的面目出现，而是以有关行政管理部门以国家的面目出现，而是以有关行政管理部门组织的某种投资机构或相关的企事业单位迪组织的某种投资机构或相关的企事业单位迪值摹值摹房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资的概念及类型（2 2）企业）企业企业也是房地产投资的投资主体。在我国，房企业也是房地产投资的投资主体。在我国，房地产投资企业包括许多企业性质的投资单位。地产投资企业包括许多企业性质的投资单位。从经济成分看，有全民所有、集体所有、个体从经济成分看，有全民所有、集体所有、个体所有、外资所有、股份制、混合所有制等几种所有、外资所有、股份制、混合所有制等几种形式。我国目前房地产投资活动主要由房地产形式。我国目前房地产投资活动主要由房地产开发企业承担。开发企业承担。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资的概念及类型4.4.房地产投资类型房地产投资类型根据不同的划分标准，可作为投资对象的房地根据不同的划分标准，可作为投资对象的房地产类型包括多种，不同的投资类型之间既是相产类型包括多种，不同的投资类型之间既是相互联系的，又各有其自身特点。互联系的，又各有其自身特点。（1 1）按房地产开发的经济内容划分）按房地产开发的经济内容划分 土地开发投资。土地开发投资。房屋开发投资。房屋开发投资。综合开发投资。综合开发投资。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资的概念及类型（2 2）按房地产投资的不同领域划分）按房地产投资的不同领域划分 住宅。住宅。商业房地产投资。商业房地产投资。工业房地产投资（工业厂房和仓储性物业）工业房地产投资（工业厂房和仓储性物业）.（3 3）按房地产投资方式不同划分）按房地产投资方式不同划分 金融房地产投资。金融房地产投资。实物房地产投资。实物房地产投资。房地产房地产经营与管理经营与管理4.1.2房地产投资的特点1.1.对地理环境条件依赖较大对地理环境条件依赖较大2.2.投资成本高，所需资金量大，回收期长投资成本高，所需资金量大，回收期长3.3.房地产投资风险大，预期收益高房地产投资风险大，预期收益高4.4.社会环境对房地产投资的影响很大社会环境对房地产投资的影响很大5.5.房地产市场的供给难以及时房地产市场的供给难以及时6.6.取得贷款比较容易取得贷款比较容易房地产房地产经营与管理经营与管理4.1.3房地产投资的三大要素房地产投资必须考虑以下三大要素：时机、地房地产投资必须考虑以下三大要素：时机、地段、质量。段、质量。1.1.时机时机房地产投资像其他投资一样，时机的选择具有房地产投资像其他投资一样，时机的选择具有十分重要的意义。十分重要的意义。时机的掌握需要投资者具有多方面的知识和发时机的掌握需要投资者具有多方面的知识和发挥个人的智慧，还要有作为职业房地产投资专挥个人的智慧，还要有作为职业房地产投资专家的高度敏感性，因为每个时机的到来，无不家的高度敏感性，因为每个时机的到来，无不蕴涵在政治形势的变化、经济发展趋势、人口蕴涵在政治形势的变化、经济发展趋势、人口的增减、收入水平的升降、消费心理的变化等的增减、收入水平的升降、消费心理的变化等政治、经济、社会信息之中。政治、经济、社会信息之中。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资的三大要素2.2.地段地段把购物中心和商场之类的商业房屋建在繁荣的把购物中心和商场之类的商业房屋建在繁荣的商业中心，那里有成群的顾客；把别墅建在远商业中心，那里有成群的顾客；把别墅建在远离城市的地方，那里风景好，环境幽静，气候离城市的地方，那里风景好，环境幽静，气候宜人，便于别墅主人修身养性；把住宅楼选在宜人，便于别墅主人修身养性；把住宅楼选在交通方便、购物便利的地方，便于居户的工作交通方便、购物便利的地方，便于居户的工作和生活。和生活。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资的三大要素3.3.质量质量对于出租物业来说，管理和服务的质量同样具对于出租物业来说，管理和服务的质量同样具有重要作用。优秀的管理和周到的服务是无形有重要作用。优秀的管理和周到的服务是无形的广告，它将把房屋连同它的地段的出租经营的广告，它将把房屋连同它的地段的出租经营渐渐地带入一个美妙的佳境。渐渐地带入一个美妙的佳境。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资的三大要素无论是时机、地段还是质量，都必须用动态的无论是时机、地段还是质量，都必须用动态的观点来看待。时机是在时间的运动中产生的，观点来看待。时机是在时间的运动中产生的，地段的好坏也不是一成不变的，质量的标准并地段的好坏也不是一成不变的，质量的标准并非是越高越好。因此，在遇到具体的房地产投非是越高越好。因此，在遇到具体的房地产投资问题时，要多做市场调查，在进行投资机会资问题时，要多做市场调查，在进行投资机会分析和可行性研究的基础上，多加变通，灵活分析和可行性研究的基础上，多加变通，灵活处理，作出正确决策，绝不可死抱教条，死守处理，作出正确决策，绝不可死抱教条，死守原则，否则在房地产投资实践中就会顾此失彼、原则，否则在房地产投资实践中就会顾此失彼、坐失良机，导致事与愿违，投资亏损。坐失良机，导致事与愿违，投资亏损。房地产房地产经营与管理经营与管理4.2房地产投资风险分析4.2.1房地产投资风险的概念与特征1.1.房地产投资风险的概念房地产投资风险的概念任何经营活动都是有风险的。所谓经营风险，任何经营活动都是有风险的。所谓经营风险，就是经营者在经营活动中由于受到各种因素的就是经营者在经营活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营损影响，无法实现预期的目标，从而造成经营损失或失败的可能性，即出现的概率大小。失或失败的可能性，即出现的概率大小。房地产经营风险是指房地产投资过程中，由于房地产经营风险是指房地产投资过程中，由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益低于随机因素的影响所引起的房地产投资收益低于预期利润，特别是导致投资损失的事件发生的预期利润，特别是导致投资损失的事件发生的可能性或出现的概率大小。可能性或出现的概率大小。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资风险的概念与特征2.2.房地产投资风险的特征房地产投资风险的特征房地产投资风险具有以下基本特征房地产投资风险具有以下基本特征。（1 1）客观性）客观性（2 2）多样性）多样性（3 3）可预测性）可预测性（4 4）变现差）变现差（5 5）综合性）综合性（6 6）双重性）双重性房地产房地产经营与管理经营与管理4.2.2房地产投资风险的类型对房地产经营风险进行分类，是为了认识房地对房地产经营风险进行分类，是为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产经营风险的管理，从而有效地降低房地产经营经营风险的管理，从而有效地降低房地产经营风险。划分风险的方法很多，按照不同的标准风险。划分风险的方法很多，按照不同的标准可分为不同的类型，下面介绍几类常见的房地可分为不同的类型，下面介绍几类常见的房地产经营风险类型。产经营风险类型。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资风险的类型1.1.总体性风险总体性风险总体性风险又叫系统风险或外部风险，主要有总体性风险又叫系统风险或外部风险，主要有以下一些类型。以下一些类型。（1 1）通货膨胀风险（）通货膨胀风险（2 2）市场供求风险（）市场供求风险（3 3）周期风险（周期风险（4 4）变现风险）变现风险（5 5）政策性风险（）政策性风险（6 6）利率风险（）利率风险（7 7）政治风）政治风险（险（8 8）技术风险）技术风险2.2.个别性风险个别性风险个别性风险又叫非系统风险或内部风险，主要个别性风险又叫非系统风险或内部风险，主要表现为以下几种类型。表现为以下几种类型。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资风险的类型（1 1）经营管理风险）经营管理风险经营管理风险是指由于房地产经营者经营管理经营管理风险是指由于房地产经营者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作、信主要包括：投资者不能胜任经营管理工作、信息匮乏、决策失误、不能处理好各种合同关系、息匮乏、决策失误、不能处理好各种合同关系、违章或违法经营、财务管理混乱，造成资金周违章或违法经营、财务管理混乱，造成资金周转缓慢、施工管理不善，延误了工期，甚至发转缓慢、施工管理不善，延误了工期，甚至发生施工事故、管理水平低下，延误了销售或出生施工事故、管理水平低下，延误了销售或出租良机、管理不善而发生盗窃、抢劫、欺诈事租良机、管理不善而发生盗窃、抢劫、欺诈事故等，均会给房地产经营带来风险。故等，均会给房地产经营带来风险。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资风险的类型（2 2）财务风险）财务风险财务风险是指由于经营者举债经营而产生的不财务风险是指由于经营者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。（3 3）自然风险）自然风险房地产经营的自然风险，是由房地产经营过程房地产经营的自然风险，是由房地产经营过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的事故风险。造成的房地产破坏和损害而形成的事故风险。虽然自然灾害是由外部因素造成的，但它的发虽然自然灾害是由外部因素造成的，但它的发生是在个别区域局部范围内的现象，并非是全生是在个别区域局部范围内的现象，并非是全局和普遍现象，故属于非系统风险。局和普遍现象，故属于非系统风险。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资风险的类型（4 4）其他个别风险）其他个别风险近邻地区环境变化风险、类似地区发展风险等近邻地区环境变化风险、类似地区发展风险等都属于个别风险。都属于个别风险。房地产房地产经营与管理经营与管理4.2.3房地产投资风险分析房地产投资具有的最大优势是可以获得较高的房地产投资具有的最大优势是可以获得较高的利润，但是房地产投资是一项极为复杂而又充利润，但是房地产投资是一项极为复杂而又充满风险的经营活动，既有可能为投资者带来较满风险的经营活动，既有可能为投资者带来较高的经济收益，又有可能使投资者遭受巨大风高的经济收益，又有可能使投资者遭受巨大风险而导致损失乃至破产倒闭。险而导致损失乃至破产倒闭。1.1.专家会议法专家会议法专家会议法是根据房地产投资风险评估的目的专家会议法是根据房地产投资风险评估的目的和要求，邀请房地产投资专家和其他相关的专和要求，邀请房地产投资专家和其他相关的专家，通过会议的形式对拟定的房地产评估对象家，通过会议的形式对拟定的房地产评估对象开展讨论分析，最后再综合专家的意见作出判开展讨论分析，最后再综合专家的意见作出判断，得出房地产投资风险评估结果。断，得出房地产投资风险评估结果。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资风险分析 2.2.德尔菲法德尔菲法 德尔菲法也称专家意见法，它用一致性意见的风险识德尔菲法也称专家意见法，它用一致性意见的风险识别方法，解决房地产投资风险识别问题。别方法，解决房地产投资风险识别问题。使用德尔菲法时，主要是考虑专家意见的倾向性和一使用德尔菲法时，主要是考虑专家意见的倾向性和一致性。致性。3.3.幕景分拆法幕景分拆法 幕景是一个投资项目或某个房地产企业未来状态的描幕景是一个投资项目或某个房地产企业未来状态的描绘，或者按年代的梗概进行的描绘。其研究的重点是：绘，或者按年代的梗概进行的描绘。其研究的重点是：当某种因素变化时，整个情况会怎么样，会有什么危当某种因素变化时，整个情况会怎么样，会有什么危险发生？它的具体应用分为筛选、监测、诊断险发生？它的具体应用分为筛选、监测、诊断3 3个步骤。个步骤。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资风险分析4.4.不确定性分析法不确定性分析法房地产投资项目经济评价历来采用的数据有很房地产投资项目经济评价历来采用的数据有很大一部分来自于对未来情况的预测和估算，而大一部分来自于对未来情况的预测和估算，而房地产投资一般周期较长，而且投资影响因素房地产投资一般周期较长，而且投资影响因素较多，这就使得这些数据都有一定程度的不确较多，这就使得这些数据都有一定程度的不确定性。这些不确定性可能会给房地产投资项目定性。这些不确定性可能会给房地产投资项目带来风险。为了分析各种不确定性因素对投资带来风险。为了分析各种不确定性因素对投资分析评价指标的影响，需进行不确定性分析，分析评价指标的影响，需进行不确定性分析，来估计项目可能承担的风险，从而判断投资项来估计项目可能承担的风险，从而判断投资项目在经济上的可靠性目在经济上的可靠性房地产房地产经营与管理经营与管理4.2.4房地产经营风险的控制手段房地产投资风险的处理大体上有两种途径：一房地产投资风险的处理大体上有两种途径：一是在损失发生之前采取各种预防措施，力求免是在损失发生之前采取各种预防措施，力求免除、消除或减少风险；二是在损失发生之后采除、消除或减少风险；二是在损失发生之后采取一定的措施对损失进行补偿。常用的风险处取一定的措施对损失进行补偿。常用的风险处理方法有风险自留、风险转移、投资组合、风理方法有风险自留、风险转移、投资组合、风险预防、风险回避等。险预防、风险回避等。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产经营风险的控制手段1.1.风险自留风险自留风险自留是指房地产投资者以其自身的财力来风险自留是指房地产投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失。它是一种较普遍的负担未来可能的风险损失。它是一种较普遍的风险处理方法，可以与处理风险回避以外的任风险处理方法，可以与处理风险回避以外的任何风险处理方法共同使用。风险自留基金来源何风险处理方法共同使用。风险自留基金来源于企业内部，当然就包括企业所必须偿还的借于企业内部，当然就包括企业所必须偿还的借入资金。入资金。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产经营风险的控制手段风险自留包括两个方面的内容：自我承担风险风险自留包括两个方面的内容：自我承担风险和自我保险风险。它们都是房地产投资者以自和自我保险风险。它们都是房地产投资者以自己的财力来补偿风险的损失，其区别在于前者己的财力来补偿风险的损失，其区别在于前者需要建立一套正式的实施计划和一笔特别的损需要建立一套正式的实施计划和一笔特别的损失储备或者基金，后者则不需要。自我承担风失储备或者基金，后者则不需要。自我承担风险要考虑企业的财务承受能力，自我保险风险险要考虑企业的财务承受能力，自我保险风险则用于处理那些鹗则用于处理那些鹗洗蟮姆康夭洗蟮姆康夭缦铡缦铡房地产房地产经营与管理经营与管理房地产经营风险的控制手段（1 1）自我承担风险）自我承担风险自我承担风险是指当某些风险不可避免或者冒自我承担风险是指当某些风险不可避免或者冒该风险可能获得较大的利润时，企业本身将这该风险可能获得较大的利润时，企业本身将这种风险保留下来、自己来承担风险所致的损失。种风险保留下来、自己来承担风险所致的损失。在实践中，它有主动自留和被动自留之分。在实践中，它有主动自留和被动自留之分。（2 2）自我保险风险）自我保险风险自我保险风险是企业本身通过预测其拥有的风自我保险风险是企业本身通过预测其拥有的风险损失发生的概率与程度，并根据企业自身的险损失发生的概率与程度，并根据企业自身的财务能力预先提取基金以弥补风险所致损失的财务能力预先提取基金以弥补风险所致损失的积极性自我承担，它是自动自留的一种特例。积极性自我承担，它是自动自留的一种特例。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产经营风险的控制手段2.2.风险转移风险转移风险转移是指投资主体将损失有意识地转嫁给风险转移是指投资主体将损失有意识地转嫁给与其有相互利益关系的另一方承担，是房地产与其有相互利益关系的另一方承担，是房地产经营者处理风险的重要方法。在房地产经营中，经营者处理风险的重要方法。在房地产经营中，有些风险是灾难性的损失，经营者根本无法承有些风险是灾难性的损失，经营者根本无法承担，因此，采用风险转移的方法进行转移。主担，因此，采用风险转移的方法进行转移。主要有：契约性转移、项目资金证券化、购买房要有：契约性转移、项目资金证券化、购买房地产保险等。地产保险等。（1 1）契约性转移）契约性转移契约性转移主要包括预售、预租，出售一定年契约性转移主要包括预售、预租，出售一定年限的物业使用权，项目工程出包与分包等方式限的物业使用权，项目工程出包与分包等方式。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产经营风险的控制手段（2 2）项目资金证券化）项目资金证券化项目资金证券化是指房地产项目的直接投资资项目资金证券化是指房地产项目的直接投资资金转化为有价证券的形态，使投资者与标的物金转化为有价证券的形态，使投资者与标的物之间由直接的物权关系转变为以有价证券为承之间由直接的物权关系转变为以有价证券为承担形式的债权债务关系，房地产项目资金证券担形式的债权债务关系，房地产项目资金证券化能较好地转移风险。化能较好地转移风险。项目资金证券化项目资金证券化的两种途径的两种途径 发行股票、债券等有价证券筹集项目资金，发行股票、债券等有价证券筹集项目资金，这种方法能较好地转移风险。这种方法能较好地转移风险。成立房地产投资信托机构。成立房地产投资信托机构。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产经营风险的控制手段（3 3）购买房地产保险）购买房地产保险房地产保险是指以房屋及其有关利益或责任为房地产保险是指以房屋及其有关利益或责任为保险标的的保险。投资者通过对项目开发经营保险标的的保险。投资者通过对项目开发经营过程中的风险作出预测，向保险公司投保，以过程中的风险作出预测，向保险公司投保，以合同的形式将一些自然灾害、意外事故等所引合同的形式将一些自然灾害、意外事故等所引起的风险转移给保险公司。它是一种及时、有起的风险转移给保险公司。它是一种及时、有效、合理的分摊经济损失和获得经济补偿的方效、合理的分摊经济损失和获得经济补偿的方式。式。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产经营风险的控制手段3.3.投资组合投资组合将许多类似的，但不会同时发生的风险集中起将许多类似的，但不会同时发生的风险集中起来考虑，从而能较为准确地预测未来风险损失来考虑，从而能较为准确地预测未来风险损失发生的状况，并使这一组合中发生风险的损失发生的状况，并使这一组合中发生风险的损失部分能得到其他未发生风险损失而取得风险收部分能得到其他未发生风险损失而取得风险收益的部分补偿。益的部分补偿。4.4.风险预防风险预防风险预防是投资者在房地产风险发生前采取某风险预防是投资者在房地产风险发生前采取某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时达到减小风险损失程度的作用。时达到减小风险损失程度的作用。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产经营风险的控制手段5.5.风险回避风险回避风险回避是指房地产投资者通过对房地产投资风险回避是指房地产投资者通过对房地产投资风险的识别和分析，发现某项房地产投资活动风险的识别和分析，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源地或可能带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。风险回避风险回避的局限性：的局限性：风险回避只对完全确定的风险有意义，不可风险回避只对完全确定的风险有意义，不可能对所有的风险回避。能对所有的风险回避。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产经营风险的控制手段 采用风险回避能使房地产投资者遭受损失的采用风险回避能使房地产投资者遭受损失的可能性降为零，却同时也使获利的可能性丧失。可能性降为零，却同时也使获利的可能性丧失。并不是所有的风险都能够通过回避来进行处并不是所有的风险都能够通过回避来进行处理。例如，房地产经营过程中潜在的各种经济理。例如，房地产经营过程中潜在的各种经济风险、市场风险和自然风险是难以回避的。风险、市场风险和自然风险是难以回避的。房地产投资风险是无处不在的。有时避开了房地产投资风险是无处不在的。有时避开了某一种风险却有可能导致另一种新的风险，不某一种风险却有可能导致另一种新的风险，不同的开发方案还具有不同的风险，防不胜防。同的开发方案还具有不同的风险，防不胜防。房地产房地产经营与管理经营与管理4.2.5防范房地产投资风险的具体措施房地产投资者在面对各种风险时，了解对风险房地产投资者在面对各种风险时，了解对风险的处理方法和防范对策后，应该能够及时地采的处理方法和防范对策后，应该能够及时地采取有效的措施，化解或者缓和、减轻、控制这取有效的措施，化解或者缓和、减轻、控制这些风险。控制风险不是回避风险，而是判明风些风险。控制风险不是回避风险，而是判明风险并积极地处理风险。险并积极地处理风险。房地产房地产经营与管理经营与管理防范房地产投资风险的具体措施房地产投资者可以通过以下措施来防范控制风房地产投资者可以通过以下措施来防范控制风险。险。1.1.在投资中尽量选择风险较小的项目在投资中尽量选择风险较小的项目2.2.通过投资组合降低风险通过投资组合降低风险3.3.通过市场调查来降低风险通过市场调查来降低风险4.4.通过加强管理来控制风险通过加强管理来控制风险5.5.通过企业并购来降低风险通过企业并购来降低风险6.6.大规模开发土地减少风险大规模开发土地减少风险房地产房地产经营与管理经营与管理4.3房地产投资决策4.3.14.3.1房地产投资决策的概念与内容房地产投资决策的概念与内容1.1.房地产投资决策的概念房地产投资决策的概念房地产投资决策是决策的一种，但它作为房地房地产投资决策是决策的一种，但它作为房地产业运作的一个特殊环节，有着其自身的特殊产业运作的一个特殊环节，有着其自身的特殊性。房地产投资是一项非常复杂、涉及很多行性。房地产投资是一项非常复杂、涉及很多行业和部门的投资项目，它的高收益性是投资者业和部门的投资项目，它的高收益性是投资者的动力，而投资的高风险又是投资的约束。的动力，而投资的高风险又是投资的约束。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资决策的概念与内容2.2.房地产投资决策的内容房地产投资决策的内容从房地产投资过程来看，房地产投资决策可以从房地产投资过程来看，房地产投资决策可以分为以下几个部分。分为以下几个部分。投资类型选择。投资类型选择。可行方案选择。可行方案选择。筹资方式选择。筹资方式选择。投资方式确定。投资方式确定。确定经营方式。确定经营方式。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资决策的概念与内容3.3.房地产投资决策要素房地产投资决策要素房地产投资决策是一门科学，是一个复杂的系房地产投资决策是一门科学，是一个复杂的系统过程。它包含了统过程。它包含了4 4个基本的要素：决策者、决个基本的要素：决策者、决策目标、决策变量和状态变量。策目标、决策变量和状态变量。决策者。这是决策的主体，是具有资金和投决策者。这是决策的主体，是具有资金和投资决策权的法人。资决策权的法人。决策目标。这是决策行为决策目标。这是决策行为要达到的目的。要达到的目的。决策变量。这是指决策者可决策变量。这是指决策者可能采取的各种行动方案的集合。能采取的各种行动方案的集合。状态变量。状态变量。它包括决策者所面临的各种自然状态，并且许它包括决策者所面临的各种自然状态，并且许多状态包含不确定性因素。多状态包含不确定性因素。房地产房地产经营与管理经营与管理4.3.2房地产投资决策的原则与类型1.1.房地产投资决策的原则房地产投资决策的原则房地产投资决策与其他投资决策，既有程序、房地产投资决策与其他投资决策，既有程序、方法上的共性，又有决策内容上的区别。因此，方法上的共性，又有决策内容上的区别。因此，房地产投资决策一方面要遵循决策活动的一般房地产投资决策一方面要遵循决策活动的一般原则，如科学化原则、民主化原则、系统性原原则，如科学化原则、民主化原则、系统性原则、提高经济效益原则等；另一方面又要遵循则、提高经济效益原则等；另一方面又要遵循由其特定的决策内容所决定的一些基本原则。由其特定的决策内容所决定的一些基本原则。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资决策的原则与类型特定的基本原则。特定的基本原则。举债经营，广筹资金。举债经营，广筹资金。合理慎重选择投资对象。合理慎重选择投资对象。把握时机，当机立断。把握时机，当机立断。冷静分析，充分估计风险。冷静分析，充分估计风险。通盘考虑长远打算。通盘考虑长远打算。要遵守有关城市规划条例和政策。要遵守有关城市规划条例和政策。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资决策的原则与类型2.2.房地产投资决策分类房地产投资决策分类按照方案间的相互关系，投资方案可以分为以按照方案间的相互关系，投资方案可以分为以下几类。下几类。完全互斥方案。完全互斥方案。独立型方案。独立型方案。不完全互斥方案。不完全互斥方案。不完全的先决方案。不完全的先决方案。先决方案。先决方案。房地产房地产经营与管理经营与管理4.3.3房地产投资决策的程序与方法1.1.房地产投资决策的科学程序房地产投资决策的科学程序参照一般决策的科学程序，按照房地产投资的参照一般决策的科学程序，按照房地产投资的自身特点，拟订房地产投资决策程序分为确定自身特点，拟订房地产投资决策程序分为确定决策目标、拟订决策方案、优选决策方案和执决策目标、拟订决策方案、优选决策方案和执行决策方案行决策方案4 4个基本步骤。个基本步骤。（1 1）确定决策目标）确定决策目标房地产投资决策的目的是要达到投资所预定的房地产投资决策的目的是要达到投资所预定的期望收益目标，所以确定投资决策的目标是投期望收益目标，所以确定投资决策的目标是投资决策的前提和依据资决策的前提和依据。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资决策的程序与方法确定投资决策目标的重点在于，进行全面的市确定投资决策目标的重点在于，进行全面的市场调研和预测，通过周密的分析研究，发现问场调研和预测，通过周密的分析研究，发现问题并认清问题的性质，从而确定解决问题所期题并认清问题的性质，从而确定解决问题所期望达到的结果，以此来确定明确、具体的决策望达到的结果，以此来确定明确、具体的决策目标。目标。（2 2）拟订决策方案）拟订决策方案在进行房地产投资决策过程中，根据已确定的在进行房地产投资决策过程中，根据已确定的目标，拟订一个备选方案组。可行方案组是具目标，拟订一个备选方案组。可行方案组是具备实施条件，可以实现决策目标的各种途径和备实施条件，可以实现决策目标的各种途径和方法的集合。方法的集合。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资决策的程序与方法（3 3）优选决策方案）优选决策方案在优选方案时，要注意掌握好选择的标准，即在优选方案时，要注意掌握好选择的标准，即以什么标准来衡量和评价可行方案的优劣，通以什么标准来衡量和评价可行方案的优劣，通常用的有常用的有“最大利润最大利润”、“最低成本最低成本”、“最最大效用大效用”等。在决策过程中可能没有方案严格等。在决策过程中可能没有方案严格满足上述满足上述“最优标准最优标准”，现代决策理论都以，现代决策理论都以“满意满意”标准来代替标准来代替“最优最优”标准。标准。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资决策的程序与方法（4 4）执行决策方案）执行决策方案决策的目的在于以方案的付诸实施来实现决策决策的目的在于以方案的付诸实施来实现决策目标，而且实践也是检验方案是否科学合理的目标，而且实践也是检验方案是否科学合理的途径。方案的实施过程可能不完全按照计划过途径。方案的实施过程可能不完全按照计划过程进行，所以建立健全信息反馈制度和程序是程进行，所以建立健全信息反馈制度和程序是必需的。这样便于了解决策执行的进度和效果，必需的。这样便于了解决策执行的进度和效果，并有利于对方案进行有效和必要的变更以保证并有利于对方案进行有效和必要的变更以保证决策目标的实帧决策目标的实帧房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资决策的程序与方法2.2.房地产投资决策的指标房地产投资决策的指标决策本质就是一个优选过程，当然评价标准和决策本质就是一个优选过程，当然评价标准和评价指标是不可缺少的。关于标准问题前面已评价指标是不可缺少的。关于标准问题前面已经提及的较多，如经提及的较多，如“成本最小化成本最小化”、“收益最收益最大化大化”、“净现值最大化净现值最大化”等，这里不再叙述。等，这里不再叙述。投资方案优选中常用的分析指标有净现值、净投资方案优选中常用的分析指标有净现值、净现值率、内部收益率、差额内部收益率、收益现值率、内部收益率、差额内部收益率、收益成本比等。其中有些指标属于静态指标，有些成本比等。其中有些指标属于静态指标，有些属于动态指标。所谓静态指标就是不考虑资金属于动态指标。所谓静态指标就是不考虑资金的时间价值的指标，动态指标就是考虑了资金的时间价值的指标，动态指标就是考虑了资金的时间价值的指标。的时间价值的指标。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资决策的程序与方法3.3.房地产投资方案决策方法房地产投资方案决策方法房地产决策的方法很多，根据投资方案的不同房地产决策的方法很多，根据投资方案的不同条件，决策方法概括起来有定性分析方法和定条件，决策方法概括起来有定性分析方法和定量分析方法两类。通常在决策过程中，由于存量分析方法两类。通常在决策过程中，由于存在一些难以定量描述而又具有重大影响的因素，在一些难以定量描述而又具有重大影响的因素，或遇到的问题复杂、环境变化复杂导致建立数或遇到的问题复杂、环境变化复杂导致建立数学模型不可能或模型复杂不易求解时，运用定学模型不可能或模型复杂不易求解时，运用定性分析方法不性分析方法不失为一失为一种好的方法。种好的方法。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资决策的程序与方法（1 1）定性分析方法）定性分析方法定性分析方法主要用于分析具有难以量化因素定性分析方法主要用于分析具有难以量化因素的决策问题，有如下两种类型。的决策问题，有如下两种类型。经验判断法。经验判断法。创造工程法。创造工程法。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资决策的程序与方法（2 2）定量分析方法）定量分析方法定量分析方法是采用数量指标和数学模型进行定量分析方法是采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法。这种方法主要是通过房地产投资决策的方法。这种方法主要是通过对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解，从而作出科学的决策。在定量问题的最优解，从而作出科学的决策。在定量决策分析方法中，根据决策指标性质的不同又决策分析方法中，根据决策指标性质的不同又分为两类：绝对法和相对法。分为两类：绝对法和相对法。房地产房地产经营与管理经营与管理房地产投资决策的程序与方法 绝对法。绝对法。绝对法就是以房地产投资的效益或费用的绝对绝对法就是以房地产投资的效益或费用的绝对值大小来评价投资方案的优劣或可行与否的分值大小来评价投资方案的优劣或可行与否的分析方法。它包括净收益法、净现值法、现值成析方法。它包括净收益法、净现值法、现值成本法、年成本法、动态投资偿还期法和静态投本法、年成本法、动态投资偿还期法和静态投资偿还期法等。资偿还期法等。相对法。相对法。相对法是运用投资方案的收益和费用的比率来相对法是运用投资方案的收益和费用的比率来评价房地产投资方案可行与否的分析方法。它评价房地产投资方案可行与否的分析方法。它具体又包括内部收益率法、效益费用比法、净具体又包括内部收益率法、效益费用比法、净现值收益率法等。现值收益率法等。房地产房地产经营与管理经营与管理4.4房