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本案原告：本案原告：关海军（房屋第二承租人）关海军（房屋第二承租人）被告：被告：童桂珊（房屋第一承租人）童桂珊（房屋第一承租人）案情简介：案情简介：2008年年5月月29日被告童桂珊与莫学顺签订门面房租赁合同，莫日被告童桂珊与莫学顺签订门面房租赁合同，莫学顺将位于文昌路中段门面房一间半，住房两层租给童桂珊学顺将位于文昌路中段门面房一间半，住房两层租给童桂珊。自自2008年年6月月1日至日至2012年年5月月31日止，租金分年一次性付清。在租日止，租金分年一次性付清。在租赁期限内童桂珊有权将房屋租赁权转让，但必须在年租金付清的赁期限内童桂珊有权将房屋租赁权转让，但必须在年租金付清的前提条件转让。合同签订后，被告童桂珊在该租赁门面房经营餐前提条件转让。合同签订后，被告童桂珊在该租赁门面房经营餐饮业。饮业。2009年年6月月1日至日至2010年年5月月31日被告童桂珊向房主交清一日被告童桂珊向房主交清一年的房租年的房租25000元。元。2010年年2月月8日被告童桂珊与原告官海军签订合租经营协议书，日被告童桂珊与原告官海军签订合租经营协议书，协议约定，乙方官海军给付甲方童桂珊年合租经营费协议约定，乙方官海军给付甲方童桂珊年合租经营费2万元。合万元。合租期限自租期限自2010年年2月月8日至日至2013年年5月月31日。日。2010年年3月月3日被告童桂珊将其经营日被告童桂珊将其经营“好再来酒楼好再来酒楼”转租给祝泽转租给祝泽振，并签订转租协议，协议约定，甲方童桂珊将其经营使用房屋振，并签订转租协议，协议约定，甲方童桂珊将其经营使用房屋及室内一切餐具设备等一次性转让给乙方祝泽振，祝泽振一次性及室内一切餐具设备等一次性转让给乙方祝泽振，祝泽振一次性给付童桂珊转包费给付童桂珊转包费25000元，童桂珊给祝泽振出具收条一张元，童桂珊给祝泽振出具收条一张。案案 情情 发发 展展 双方转租协议签订后，双方转租协议签订后，原告官海军、被告童桂珊、原告官海军、被告童桂珊、祝泽振三人当面将祝泽振三人当面将2010年年2月月8日童桂珊与官海军日童桂珊与官海军签订合租经营协议书上甲签订合租经营协议书上甲方童桂珊名字划掉变更为方童桂珊名字划掉变更为甲方祝泽振。甲方祝泽振。此后，被告童桂珊给此后，被告童桂珊给房主莫学顺提出不再租赁房主莫学顺提出不再租赁其房屋其房屋。2010年年5月月26日祝日祝泽振与房主莫学顺签订终泽振与房主莫学顺签订终止租赁房屋合同，终止日止租赁房屋合同，终止日期为期为2010年年5月月31日。日。2010年年5月月31日房日房主莫学顺与童桂珊签订的主莫学顺与童桂珊签订的房屋租赁合同到期后，因房屋租赁合同到期后，因无人向莫学顺交纳房租，无人向莫学顺交纳房租，莫学顺向原告官海军提出莫学顺向原告官海军提出不得经营使用房屋。原告不得经营使用房屋。原告官海军于官海军于2010年年5月月31日日与房主莫学顺重新签订了与房主莫学顺重新签订了房屋租赁合同，并支付年房屋租赁合同，并支付年租金租金35000元。元。童童桂珊桂珊 官海军官海军莫学顺莫学顺祝泽振祝泽振法院收集证据依据法院收集证据依据1、原告提供的身份证复印件、原告提供的身份证复印件1份。份。2、原、被告提供的合租经营协议书一份。、原、被告提供的合租经营协议书一份。3、原告提的童桂珊收条复印件一张。、原告提的童桂珊收条复印件一张。4、原告提供的终止合同一份。、原告提供的终止合同一份。5、原告提供莫学顺证明一份。、原告提供莫学顺证明一份。6、原告提供的租赁合同一份。、原告提供的租赁合同一份。7、原告提供的收条复印件、原告提供的收条复印件1分。分。8、被告祝泽振提供的转租协议书复印件、被告祝泽振提供的转租协议书复印件1分分9、被告祝泽振提供的童桂珊收条、被告祝泽振提供的童桂珊收条1张。张。10、法院依职权调取租赁合同复印件、法院依职权调取租赁合同复印件1分。分。11、法院依职权调查莫、法院依职权调查莫XX证言。证言。法院判决结果法院判决结果一、被告童桂珊在本案判决生效后十日 内返还原告官海军房租款13723元。二、被告祝泽振不承担民事责任。三、驳回原告官海军其他诉讼请求。案例评析案例评析 被告童桂珊与房主莫学顺签订五年期限房屋租赁书面合同，取被告童桂珊与房主莫学顺签订五年期限房屋租赁书面合同，取得了该门面房及室内房屋使用权。按照合同约定租金分年度一次得了该门面房及室内房屋使用权。按照合同约定租金分年度一次性交清，在此前提下，童桂珊方有权转租。被告童桂珊在向房主性交清，在此前提下，童桂珊方有权转租。被告童桂珊在向房主交清交清2009年年6月月1日至日至2010年年5月月31日期间的房租后，于日期间的房租后，于2010年年2月月8日与次承租人即本案原告官海军签订合租经营协议书，原告日与次承租人即本案原告官海军签订合租经营协议书，原告官海军支付被告童桂珊期限届满于官海军支付被告童桂珊期限届满于2011年年2月月7日的一年期限房日的一年期限房租租20000元，但原告实际仅使用了被告童桂珊与房主莫学顺签订元，但原告实际仅使用了被告童桂珊与房主莫学顺签订租赁合同期限内的三个月零租赁合同期限内的三个月零23天（即天（即2010年年2月月8日至日至2010年年5月月31日），即被房主以被告童桂珊没有向房主交纳日），即被房主以被告童桂珊没有向房主交纳2010年年6月月1日日以后的房租为由，要求其退房。以后的房租为由，要求其退房。被告童桂珊与房主解除租赁合同后，双方的租赁合同己于被告童桂珊与房主解除租赁合同后，双方的租赁合同己于2010年年5月月31日终止，而被告童桂珊收取了次承租人即本案原告日终止，而被告童桂珊收取了次承租人即本案原告支付的期限届满于支付的期限届满于2011年年2月月7日的一年期房租日的一年期房租20000元，童桂珊元，童桂珊违背诚实信用原则，向原告多收取的房租既未向房主交纳，也未违背诚实信用原则，向原告多收取的房租既未向房主交纳，也未退还原告，而是据为己有，属不当得利。理应退还。退还原告，而是据为己有，属不当得利。理应退还。