案例分析——酒店如何化解产权较短的问题.ppt

案例分析案例分析酒店如何化解产权较短的问题酒店如何化解产权较短的问题深圳皇庭玺深圳皇庭玺：3535年产权，大梅沙区域度假项目，依托区域价值年产权，大梅沙区域度假项目，依托区域价值和自身品质特色，前期认筹情况良好和自身品质特色，前期认筹情况良好项目概况：项目概况：n区位：深圳大梅沙旅游度假区，距深圳约40min;n规模：占地7977.9平米，总建面9600平方米n物业产品：4层叠拼、可改为联排，2套独栋；建设设计有特色，沿湖排布，立面连绵起伏；n用地性质：旅游用地，35年产权年产权皇庭玺皇庭玺皇庭玺皇庭玺东部华侨城东部华侨城大梅沙度假区的区域价值大梅沙度假区的区域价值高品质和特色产品、顶级物管高品质和特色产品、顶级物管定位一线豪宅，定位一线豪宅，出售前认筹良好出售前认筹良好项目定位并没有受产权问题的影响；一方面大梅沙本身的区域价值在那里，项目本身的品质和设计很牛，皇庭的物管是美国金钥匙物业联盟成员，具备对高端客户的吸引力；另一方面，产权问题目前全国没有一个明确的说法，也没有听说过到期收回不让住的，客户还是能够理解。皇庭玺项目策划 李伟武汉航天双城武汉航天双城：4040年产权，汉口东部商圈的大型综合体，以小年产权，汉口东部商圈的大型综合体，以小户型和投资增值性增加项目吸引力，销售火爆户型和投资增值性增加项目吸引力，销售火爆40年产权可能就不是购买障碍。在武汉，商业体量过大改做公寓的项目冒出来比较多，我们代理的航天双城c1就是其一，其客户主要是：区域内的小户型自住客、商业投资客。主要置业观点都是保有型投资。航天双城全程策划 世联地产高级项目经理张甜项目概况：项目概况：n区位：汉口武广商圈，东临轻轨1号线，西接长江二桥，近汉口江滩公园;n规模：总占地200亩，建面40万；n物业产品：商业改公寓，92-160平，均价8800元/平米；n用地性质：综合用地，40年产权年产权区域价值和发展前景区域价值和发展前景定位投资客群主打小户型定位投资客群主打小户型品质和高端商业树立品牌，品质和高端商业树立品牌，销销售火爆售火爆海口盈滨半岛项目海口盈滨半岛项目：5050年产权，海口盈滨半岛旅游区的度假项年产权，海口盈滨半岛旅游区的度假项目，低总价主打投资、度假客，引起岛外客户狂热追捧目，低总价主打投资、度假客，引起岛外客户狂热追捧项目概况：项目概况：n区位：海口澄迈县盈滨半岛度假区，毗邻西海岸长流组团，距海口1小时左右车程;n海蓝福源：占地400亩，建面91198平米；独栋和联排，单价8000多，总价200来万；n金手指温泉高尔夫小镇：占地340亩，建面40万平米；40-90平米为主，5300元/平米n用地性质：旅游用地，50年产权年产权月亮湾高尔夫球会鲁能海蓝福源金手指温泉高尔夫小镇新兴滨海旅游度假区新兴滨海旅游度假区定位岛外度假投资客，低定位岛外度假投资客，低总价降低准入门槛总价降低准入门槛金手指开盘即售金手指开盘即售206套套有客户关心产权，但是没办法也接受，全国各地的旅游度假区都是50年产权，也没有听说到期收回去的；内地养老客多。金手指温泉小镇 销售代表作住宅卖，没有担心产权；主要吸引岛外投资客。海蓝福源项目策划 史密n亚龙湾COTEL企业使馆区，位于亚龙湾的最东端，占地104093，容积率仅为0.31；n亚龙湾COTEL由34座独栋组成，面积在5001500之间，每栋价格均在千万以上，拥有亚龙湾最后的海岸线670米；nCOTEL是英文coporation(company)/hotel的缩写，意为国际知名企业进行形象展示、公共关系、内部员工休闲度假的理想之场所。“COTELCOTEL”是对企业行为平台的打造，其理念来源是建立在对企业行为是对企业行为平台的打造，其理念来源是建立在对企业行为研究的基础之上，作为企业的新平台，研究的基础之上，作为企业的新平台，“COTELCOTEL”具备了三大核心的功具备了三大核心的功能：能：1 1）企业形象展示功能；）企业形象展示功能；2 2）公共关系经营功能；）公共关系经营功能；3 3）资产经营功能）资产经营功能 n亚龙湾COTEL的设计工作由世界排名第一的设计机构美国美国HOKHOK完成n亚龙湾COTEL由著名的第一太平戴第一太平戴维斯维斯提供物业管理n项目还将引入升级的五星级酒店升级的五星级酒店（HOTELHOTEL）服务系统）服务系统，为企业定制“国宾级”专业性服务 土地性质：土地性质：旅游用旅游用地（地（4040年）年）亚龙湾亚龙湾COTELCOTEL项目：项目：4040年产权，亚龙湾东端年产权，亚龙湾东端670m670m海岸线度假海岸线度假项目，主打企业会务功能，为企业打造国宾级专业性服务项目，主打企业会务功能，为企业打造国宾级专业性服务n中邦MOHO地处上海浦东新区东南部，隶属浦东金桥开发区（南区），距浦东川沙镇仅1km，是中邦置业集团投资开发的一个工业地产项目；n整个项目占地12万，容积率1.0，由37幢现代商务独栋，功能齐全的中邦商务酒店、清代保护建筑陶家宅及中邦置业集团总部组成。完整涵盖了：办公、娱乐、休闲、商务等多元功能；n中邦MOHO独栋面积在338-2000之间，均价10000-12888元/，目前已经售罄目前已经售罄。总规划：总规划：按照“立方城”的概念总体布局：以立方体为形体基础，塑造高效商务空间 户型设计：户型设计：采用裂层设计，田字结构，自由组合，满足各类客户的不同面积需要外立面：外立面：充分运用石材、玻璃的穿插更迭社区配套：社区配套：高级会所、泳池、展览馆中邦中邦MOHOMOHO创造了一种集创造了一种集现代建筑、现代生活、现代办公现代建筑、现代生活、现代办公于一体于一体的全新商务模式的全新商务模式 土地性质：土地性质：工业用工业用地（地（5050年）年）上海中邦上海中邦MOHOMOHO项目：项目：5050年产权，上海浦东新区中南部工业地年产权，上海浦东新区中南部工业地产项目，打造全新的商务模式，引起客户追捧产项目，打造全新的商务模式，引起客户追捧n十二橡树庄园位于龙岗区坂田街道办布龙公路旁（坂田医院对面），整个项目分成A、B两个地块，共分成两期开发；占地面积137106.69，总建筑面积151424.12，建成后总户数为约800户；n项目共有18套商house，紧邻社区入口主干道，面积在218-222之间；n商house作为1期首批加推产品于09年2月入市，均价16000-20000元/，目前剩目前剩余余4 4套。套。商商HouseHouse土地性质：土地性质：商业用商业用地（地（4040年）年）1818套商套商househouse总建面约为总建面约为40004000，而项目规划商业面，而项目规划商业面积为积为80008000。商。商househouse吃掉了吃掉了近一半的社区商业面积，项目近一半的社区商业面积，项目只需做少量商业配套即可只需做少量商业配套即可从本质上来说，商从本质上来说，商househouse的作用在于吃的作用在于吃掉多余难以处理的商业面积，掉多余难以处理的商业面积，将商业转将商业转换为住宅销售，又保持了可商可住的弹换为住宅销售，又保持了可商可住的弹性，但是作为性，但是作为“伪别墅伪别墅”而言其价值贬而言其价值贬损较大损较大，类似的案例还有，类似的案例还有上海丽都国际上海丽都国际城、杭州西溪新天地城、杭州西溪新天地龙坂十二橡树庄园项目：龙坂十二橡树庄园项目：4040年产权，位于龙岗区坂田街道办布年产权，位于龙岗区坂田街道办布龙公路旁，可商可住的商龙公路旁，可商可住的商househouse受到追捧受到追捧关于本项目关于本项目4040年产权问题，通过案例研究及专业人士访谈可以年产权问题，通过案例研究及专业人士访谈可以看出，客户能接受引导，其并不能构成对物业销售的主要障碍看出，客户能接受引导，其并不能构成对物业销售的主要障碍1 1 1 13 3 3 3项目前期定位主要由区位价值和项目属性决定，不受产权影响项目前期定位主要由区位价值和项目属性决定，不受产权影响此问题是营销层面解决的问题，可通过价格策略以及销售说辞进行客户引导此问题是营销层面解决的问题，可通过价格策略以及销售说辞进行客户引导n区位和发展前景决定项目价值和未来增值潜力；n目标客群决定产品；n产权问题可在产品和营销方面解决。n前期通过价格策略形成热销，后期产权问题将不再是问题；n在销售现场进行统一说辞进行引导，打消客户疑虑；2 2 2 2产权问题是许多度假、投资性项目普遍面临的问题，客户能接受引导产权问题是许多度假、投资性项目普遍面临的问题，客户能接受引导n客户还是能够理解皇庭玺策划 李伟；n40年产权可能就不是购买障碍航天双城策划 张甜；n有客户关心产权，但是没办法也接受金手指温泉小镇销售代表；n作住宅卖，没有担心产权海蓝福源策划 史密。