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2023年全套房地产销售培训资料 第一篇：全套房地产销售培训资料 房地产销售基础学问培训资料 房地产销售基础学问房地产基础学问 一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产。 房地产的形态： 1、单纯的土地； 2、单纯的房屋； 3、土地和房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不行分割的建筑物，构筑物和其他不行分别的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)房地产按类型分为： 1、住宅用(70年)； 2、生产用(50年)； 3、经营用(门头等，50年)； 4、行政用(市政府、法院等，50年)； 5、其他用(学校，博物馆等)。 二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。房地产产业的主要内容： 1、土地的开发和再开发； 2、房屋的开发和建设； 3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、房地产物业管理； 7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 二、房地产的特性 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不行移动，房屋是建筑在土地上的，因此确定房屋不行移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差异性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质确定，土地有限、不行再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。五证两书 一、建筑用地规划答应证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、建设工程规划答应证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、国有土地运用证 经土地运用者申请，经城市各级人民政府公布的国有土地运用权的法律凭证。该证主要载明土地运用者名称、土地座落、用处、土地运用面积、运用年限、和“四至范围。 四、建设工程施工答应证 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要根据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律爱惜。 五、商品房销售(预售)答应证 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、“两书 商品房质量保证书、商品房运用说明书 名词说明 一、基本参数 复式：区分于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)； 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅； 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)； 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m3.9m较舒适)； 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); 户型：根据家庭人口组成状况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室； 建筑系数：“建筑占地系数的简称，指建筑用地范围内全部建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节省用地的原则下，尽可能满意建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 三通一平：通常指施工现场到达：路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。 七、与产权有关的概念 房屋产权：泛指全部者对财产的占有、运用、收好处分，并解除他人干预的全能，是物权的一种，房屋产权指房产全部者依据国家法律规定全部的权利。 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋全部权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的全部权和该房屋占有范围的土地运用权权利主题一样的原则。 房地产权登记：通常称“产权登记(包括房屋全部权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋全部权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋全部权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请全部权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋全部权证。房屋全部权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋全部权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有确定的利益，并担当相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并担当相等的义务。 房屋抵押：产权全部人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权全部者自行管理，债权人只按期取息，而无运用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。 过户：即更换房屋承租人姓名。 八、与面积有关的概念 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括运用、帮助面积和结构面积 公摊面积： 1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 套内建筑面积 = 套内运用面积 + 套内墙风光积 + 阳台建筑面积 运用面积：建筑物各层平面中干脆为生产生活运用的净面积的总和。 运用面积系数：用百分率表示，等于总套内运用面积之和除以总建筑面积。 帮助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。 运用率：运用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。运用率与人流量亲热相关，人流量大的地方，运用率低。 好用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积 = 套内运用面积 + 分摊的功用建筑面积 套内建筑面积 = 套内运用面积 + 套内墙风光积 + 阳台面积 套内墙风光积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内运用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 套内建筑面积 不应分摊的建筑面积 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 建筑覆盖率：又称“建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积 之比。 九、与银行贷款有关概念 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人马上将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有运用权。 按揭所用材料： 1、身份证复印件； 2、户口本复印件； 3、结婚证复印件； 4、收入证明； 5、购房合同复印件； 6、营业执照复印件； 7、三个月的连续税单； 十、经济适用房 我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。 经济适用房享受哪些实惠政策 免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地实行行政划拨方式供应，优先赐予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%3%，市场利润被限在3%以下。 经济适用房价格构成 1.住房建设的征地和拆迁补偿安置费； 2.审查设计和前期工程费； 3.住宅小区基础设施建设费； 建设工程费； 以上4项之和为基础的1%3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场确定。 经济适用房与商品房有什么不同 获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房接受出让方式须交纳土地出让金； 本钱结构不同； 租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购置条件和对象不同，经济适用房享受政府实惠，其购置对象是特定的，只供应城镇中低收入家庭，因此要实行申请审批制度，商品房购置对象和条件不受限制； 价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场确定。 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？ 居民个人购置的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：运用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人全部 48、对住宅设计中的层高限制有哪些规定？ 答：多、高层住宅层高为2.80米，不宜高于3.20米，高于3.20米的，应报市规划局审核。 49、对高层建筑的面宽限制有哪些规定？ 答：建筑高度大于24米，小于、等于54米的高层建筑，其最大连续绽开面宽不大于80米。建筑高度大于54米的高层建筑，其最大连续绽开面宽不大于65米。50、房地产权利转移和风险责任转移的日期有什么规定？ 答：房地产权利转移的日期，以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为准；但房地产交易管理机构审核后作出不予过户确定的，以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准。 51、房地产转让人“一屋多售的，应担当什么责任？ 答？房地产转让人就同一房地产与第三人签订转让合同，造成多个转让合同并存的，称为“一屋多售。房地产转让人“一屋多售的，转让应当依据购房人办理房地产交易过户手续的先后依次履行合同。对无过错的第三方造成的损失，由转让人担当赔偿责任。 52、选购住房时，如何确定需购住房的功能和面积大小？ 答：一般来说，选购住房的目的有两种，一是购房用于自住，二是购房用于投资。购房用于自住一般也有两种状况，一种是购房后准备长期居住，即所谓“一步到位；另一种是购房用于过渡性居住，即所谓分步到位，逐步改善。购房后准备长期居住的，购房时应有前瞻性，在购房实力答应的状况下，适当超前，如三口之家宜购置三室户或以上户型，其中至少应有一间工作室，面积大小干脆关系到房屋的总价，确定要视经济实力而定。购房用于过渡性居住，一般对功能、面积的考虑，只要将来35年内够住用即可，除此之外，还应考虑将来几年较简洁转让变现或较易出租。 53、如何选择贷款方式和确定贷款总额？ 答：目前我国住房贷款还款方式有两种，一种是“等额本金还款法，另一种是“等额本息还款法。“等额本息还款法还款本息总额略高于“等额本金还款法，但较适合近期能承受，而预期收入较稳定或有所增加的居民；“等额本金还款法前期偿还金额较大，以后逐年削减，较适合如今收入较高，预期收入可能削减的居民。 54、房屋运用人能否参加业主大会或业主代表大会？ 答：业主大会或业主代表大会应按幢邀请或者按业主子数的确定比例邀请非业主的房屋运用人列席会议。列席会议的成员没有表决权。 55、物业管理服务收费包括哪些项目？ 答：物业管理服务收费包括以下项目： 1管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡察、检查、物业修理、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；2房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；1保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；2保安费，用于物业管理区域内日常平安保卫服务所需的费用；3修理费，用于物业修理服务所需的费用。上述第1、2、3、4项费用按月分项计算，第5项费用按实际修理项目计算。 56、什么叫房地产开发？ 答：房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员阅历等诸多方面的资源的组合运用而为人类供应居住空间，并变更人类生存的物质环境的一种活动。 57、什么是住宅配套设施？ 答：住宅配套设施，指为城镇居民创建卫生、平安、清静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次，应包括以下内容： 1住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等； 2住宅小区的配套设施。人口规模在1万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等； 3住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等； 4市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施，包括城市公用事业和城市公用设施。 前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。 58、什么叫契税？ 答：契税是在房地产权转移时向政府交纳的税金，是国家财政的一项税收。 59、什么是商品房本钱？ 答：指在商品房生产过程中实际消耗的生产资料价值和劳动者为自己劳动所创建的价值，以及商品房用地的征拆迁补偿费。60、什么叫伸缩缝？ 答：伸缩缝是指为防止建筑物构件由于气候温度转变热涨、冷缩，使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适当部位竖向设置的一条构造缝。伸缩缝是将基础以上的建筑构件如墙体、楼板、屋顶木屋顶除外等分成两个独立部分，使建筑物沿长方向可做水平伸缩。缝宽一般在200400mm。61、什么叫防水层？ 答：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。防水层按部位不同分为屋面防水层、楼面防水层及地下室防水层等，按运用材料不同分为油毡防水层、塑料防水层、橡胶防水层、豆石混凝土防水层、防水砂浆防水层、钢板防水层、涂料防水层等。62、什么叫违约金？ 答：违约金是指违约方依据法律规定和合同的商定，应当付给对方的确定数量的货币。这是违约方担当违约责任的法定方式之一，是目前普遍接受的方法。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩办性和补偿性，但主要表达惩办性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。违约金的设置，主要是为了用经济制裁的手段催促合同双方严格信守合同条款和履行合同义务。在物业管理过程中，物业管理企业不履行合同行为表现较为明显，用户反映也比较剧烈；业主委员会在某些方面未履行合同则较少干脆表如今用户的面前。如某些费用未能刚好付给物业管理企业，短时间内未给管理带来明显的损失，但确定会使物业管理企业资金周转不灵而干脆影响物业管理整体工作。用违约金制裁业主委员会，可能会起防止这类事情发生的作用。63、什么叫契约？ 答：契约即合同，指当事人双方或数方为了确定各自的权利和义务而订立的共同遵守的协议。契约是双方的法律行为，其成立须双方意思表示一样。在先的意思表现为要约，在后的意思表现为承诺。可用书面、口头或其他形式订立。如买卖、托付、承包、租赁、保管、借贷等契约合同一般只要双方就主要条款标的、价金、期限以及双方商定必需遵守的其他条款达成协议即可成立。合法成立的契约有法律约束力，任何一方无合法缘由不履行或不完全履行契约义务时，对方有权要求履行或解除契约；并有权就不履行或延迟履行所造成的损失请求赔偿。64、什么叫赔偿金？ 答：赔偿金是违约方的违约行为给对方造成损害事实时，单纯惩处违约金仍缺乏以补偿其经济损失，则应由违约方支付给对方确定数额的损失补偿费。这是担当违约责任的法定方式。但这种方式让违约方担当责任，必需具备3个条件：1当事人有违约行为； 2当事人的违约行为给对方造成损害事实； 3当事人的违约行为与对方的损害事实之间有因果关系。 如有些卫生服务未能到达标准和某些用户生病，两者之间未必有因果关系，不能据此惩处赔偿金。但如因卫生服务太差而造成蚊蝇孽生，环境恶劣，致运用户生病，经鉴定确实有因果关系时，应当惩处赔偿金。65、什么是住宅用地？ 答：住宅用地是指住宅建筑及其配套设施所占用的土地，如住宅区、居民点、庭院绿化用地等。 66、高层住宅设置消防登高面，应符合哪些规定？ 答：高层住宅设置消防登高面，应符合以下规定： 1塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度； 2单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；3消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗； 4消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m；5消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。67、哪些类型的居住区内宜设有消防车道？ 答：低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转变半径不应小于6 m。68、什么样的住宅必需设置电梯？ 答：七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必需设置电梯。69、住宅内电梯设置的标准是什么？ 答：十二层及以上高层住宅的每单元设置电梯不应少于两台，其中一台电梯的轿厢长边尺寸不应小于1.6 m。 70、套内建筑面积由哪几部分组成？ 答：套内建筑面积由以下三部分组成：1套单元内的运用面积；2套内墙风光积； 3阳台建筑面积应算一半。71、建筑面积由哪几部分组成？ 答：公用建筑面积由以下两部分组成： 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的地上部分公共用房和管理用房建筑面积； 2套单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的一半。 72、如何计算公用建筑面积？ 答：凡已作为独立运用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套单元套内建筑面积之和，并扣除已作为独立运用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 73、如何分摊计算公用建筑面积？ 答：各套单元的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积。哪些公用面积不能分摊？ 答：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共运用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放运用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物运用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。计算一半的建筑面积有哪些？ 1有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。 2独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。 4建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。 74、什么叫建筑施工图？ 答：建筑施工图，简称“建施。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，说明建筑物的外部形态、内部布置状况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的根据，同时也是结构施工图和设备施工图的根据。建筑施工图包括建筑设计说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。 75、什么是土地价格构成？ 答：土地价格构成指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素主要是土地租金的构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括确定地租、级差地租、土地投资补偿和土地投资利息4个要素。76、什么是用地答应证？ 答：用地答应证指经城市规划主管部门审批并颁发的、允许建设单位或个人运用城市国有土地或征用集体土地的证件。1984年1月5日国务院颁发的城市规划条例把用地答应证分为建设用地答应证和临时用地答应证两种，并分别把领取这两种用地答应证的程序作了具体的规定。1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的中华人民共和国城市规划法于1990年4月1日起施行，国务院发布的城市规划条例同时废止。城市规划法不再提建设用地答应证和临时用地答应证，而提建设用地规划答应证。并作了如下规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必需持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，供应规划设计条件，核发建设用地规划答应证。建设单位或者个人在取得建设用地规划答应证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。“临时建设和临时用地的具体规划管理方法由省、自治区、直辖市人民政府制定。 77、什么叫三通一平？ 答：三通一平是通路、通电、通水和场地平整的简称。这是开发土地所进行的基础工程和配套设施。 78、什么是开发商？ 答：房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发过程而获得利润。根据各企业的资本的多少，国家又把开发企业划为不同的等级资质而进行管理。79、什么叫联合代理？ 答：对于功能困难的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常托付联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司共同担当项目的物业代理工作，物业代理公司之间有分工，也有合作，通过联合代理合约，规定各代理公司的职责范围和佣金支配方式。80、什么是独家代理？ 答：对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，或者对于综合性物业中的某一特定用处的部分，开发商常托付某一家拥有销售此类物业阅历的物业代理公司负责其物业销售工作，称为独家代理。81、什么叫建筑承包商？ 答：房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过程中，对房屋的质量起着特别重要的作用，也是房地产开发过程中的一个重要环节。82、什么叫产籍图表？ 答：产籍图表是指办理产权登记时，发给产权人的全部证内粘附的房屋平面图“及房屋各类的表格。这是经过测绘部门测量绘图、查丈填表而成的。留有图底表册，作为产籍资料，与产籍卡配套，成为较完好的产籍簿册。图表是分户地形图、房屋平面图和房屋状况登记表的总称。 83、什么叫他项权利登记？ 答：他项权利登记主要指房产典当与抵押权的登记。分为三种：一是双方订立契约后的权利设定登记；二是权利内容变更时权利变更登记包括存续期的变更和因撤除改建的权利增减；三是权利消退时的注销登记包括存续期满和权利抛弃。84、房地产抵押的种类有哪些？ 答：房地产抵押可按房地产的现状主要分为： 1土地运用权抵押；2建设工程抵押；3预购商品房期权抵押；4现房抵押。 85、什么是商品房销售？ 答：商品房销售，是指商品房权利人将其依法拥有的房地产通过买卖转移给他人的行为。权利人是指拥有房屋的全部权、土地运用权的单位和个人。这里所说的商品房是指既有确定范围内的土地运用权，也有该范围内建立的房屋，即指已有房屋建设的房地产。86、房地产登记主要有哪些类型？ 答：房地产登记的主要类型有： 1初始登记；2房地产变更登记；3房地产抵押登记；4房地产文件登记备案； 87、房地产登记的申请时限？ 答：新建非商品房屋和新建商品房屋的，应当自房屋竣工交付运用之日起三十日内申请房屋全部权初始登记。 88、房地产费的主要类型有哪些？ 答：房地产费的主要类型包括交易手续费、登记费、测绘费用及公证服务费等几类。89、房地产买卖合同应当载明哪些主要内容？ 答：房地产买卖合同应当载明以下内容： 1转让当事人的姓名或者名称、居处；2房地产的坐落地点、面积、四至范围； 3土地全部权性质；4土地运用权获得方式和运用期限；5房地产的规划运用性质；6房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；7房地产转让的价格、支付方式和期限； 8房地产交付日期；9违约责任；10争议的解决方式；11转让当事商定的其他事项。90、为什么要对商品房预售进行审核？ 答：为规范房地产市场交易秩序，防止投机行为，爱惜消费者合法权益，由政府出面对商品房预售的条件进行审核。符合预售条件的，发给商品房预售答应证。91、购房自用主要考虑哪些因素？ 答：人们购房自用的往往需要考虑以下问题： 1相当的面积，适应家庭人口结构和数量；2合适的房型，满意生活起居、工作、学习以及社交需要；3合理地理位置。符合工作、生活的需要； 4周边是否有完善的生活配套设施；5完备的生活环境绿化、私密、无噪音、无污染等，保证健康生活6相对能够承受的房价； 7坚实、耐久的建筑结构。92、如何估计自己的购房实力？ 答：购房实力一般应从个人的当前资金储备和将来收益两方面来综合考虑。当前资金储备主要包括家庭金融资产准备变现部分和现有不动产准备变现部分，将来收益主要包括将来工资性收入、投资收益、现有不动产不准备变现而用于出租的租金收益及可以预见的其他收入，如住房补贴等等。 93、小产证上的建筑面积是指什么？ 答：指套内建筑面积与分摊公共面积之和。94、境外人士预出售合同公证需要哪些材料？ 答：境外人士预出售合同公证需要以下材料： 1、预出售合同正本：一式柒份； 2、1自然人：个人身份证件护照、绿卡、回乡证、旅游证；若是未成年人，应有诞生证明、法定监护人证明材料；若托付他人签订，托付书需经公证/认证并提交代理人身份证明； 2法人/其他组织： 营业执照商业登记证明、公司注册证明； 公司章程； 公司代表人身份证明； 托付他人签订合同、代办公证还应供应法定代表人/负责人有效的托付书；法人印章及代表人/负责人签名样式；代理人的身份证件等； 公司董事会决议。95、境外人士预出售合同公证明行怎样的收费标准？ 答：房价人民币50万元以下，按总房价的3100元收取； 房价人民币50万元以上，按总房价的2.5100元收取。96、得房率的计算方法有哪些？ 答：目前市场上有两种计算得房率的方法： 方法一：得房率套内建筑面积/房屋建筑面积； 方法二：得房率套内好用面积/房屋建筑面积。97、如何计算投资回报率？ 答：投资额买价交易税费装修及配置费 年实际收入年租金收入租赁税租金收入5%管理费不包的状况回报率年实际收入/投资额 98、哪些人可以享受个人所得税税基抵扣？ 答：在1998年6月1日至2023年5月31日期间，购置本市商品住宅，并在产权证上列名的产权人可享受个人所得税税基抵扣。99、房屋的性质有哪些？ 答：房屋的性质有纯住宅、纯办公及商业三种。100、办理个人所得税税基抵扣的须知有哪些？ 1、1998年6月1日2023年5月31日期间购置商品房包括二手房、拍卖房住宅的购房者，其产权证列举的产权人及共有人可享受个人所得税税基抵扣，税基抵扣实行当年登记，次年退税“的方法。 2、购房者必需在产权证发证日期后的六个月内办理登记，登记需带齐以下资料：1购房合同购房者签订过的全部合同，如：预售合同、出售合同；2购房发票； 3产权证产权证抵押在银行的购房者，应供应本年度开具的贷款银行证明，以及加盖银行红公章的产权证复印件；4抵押合同、借款合同由贷款者供应；5身份证、护照产权证为多人时应同时供应；6以上资料一套正本原件，一套复印件身份证复印件二张。 3、为便利购房者办理退税，2023年抵扣退税设置20个受理点。已办理登记的购房者，在收到退税预约通知单后，按指定时间到指定的地点办理退税手续。并带齐以下资料：1预约通知单；2登记卡；3身份证护照原件；4退税专用存折； 5纳税凭证原件；6产权证原件产权证抵押在银行的购房者，应供应本年度开具的贷款银行证明，以及加盖银行红公章的产权证复印件。房地产价格的种类： 进行房地产估价，必需弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的精确含义。不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、根据和考虑的因素也不尽相同。 1、市场价格、理论价格、评估价格 A市场价格 房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的转变及交易双方的心态、偏好、素养的不同而经常波动。市场价格可分为公允市价和非公允市价。公允市价，是指交易双方在正常状况下的成交价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公允市价。 公允市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售，买方只按其愿付的价格购入，卖方认为是最高价而买方认为是最低价，双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。公允市价形成的条件归纳起来有以下七个 (a)公开市场；(b)交易对象具备市场性(c)交易双方具备充分信息 d)交易双方不受任何压力 (e)理性的经济行为(f)适当的期间完成交易(g)正常合理的付款方式 B理论价格 房地产的理论价格，是假如将房地产放在合理的市场上交易，它应当实现的价格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。C评估价格 房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推想或推断。评估价格也不是事实。 在评估市价时，房地产的评估价与市价有着亲热的关系。由于房地产缺乏完全市场，在答应买卖的制度下，特地有估价机构为交易双方供应服务，这种状况下的评估价往往会成为市价。值得留意的是，由于估价者的阅历、学问、爱好、利害关系等的不同，同一宗房地产，不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理，必需建立健全估价制度，制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说，具有丰富阅历的估价人员评估出的价格，较接近于市价。 评估价还可根据评估时接受的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格，用本钱法评估求得的价格称为积算价格，用收益法评估求得的价格称为收益价格。 由上可见，需要评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所，一个良好的评估价格=公允市价=理论价格 2、土地价格、建筑物价格、房地价格 这是一组依据房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有以下三种：土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。A土地价格 土地价格，简称地价。假如是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；假如是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。 同一块土地，在估价时考虑或假设的“生熟程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟程度主要有以下六种：(a)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿费；(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平，通常是指路通、水通、电通和场地平整；(c)已做三通一平的土地(e)已做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平的土地。“七通是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件，“一平是指土地平整；(d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置，支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地。建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价，如购置一套商品房的价格，购置一栋别墅的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格的含义不同。房地产价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。 对于同一宗房地产来说： 房地价格土地价格建筑物价格 土地价格房地价格建筑物价格 建筑物价格房地价格土地价格 3、总价格、单位价格、楼面地价 这是一组依据房地产价格的表示单位来划分的价格。总价格 房地产的总价格，简称总价，是指一宗房地产的整体价格。根据状况不同，房地产总价格的内容也不容，它可能是一块面积为500m的土地价格，一套面积为200m的高级公寓的价格，或一片km的土地的价格，也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格，或者是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的凹凸。单位价格 房地产的单位价格，简称单价。对土地的单位价格来说，