2023年武汉市住宅物业管理规定.docx

2023年武汉市住宅物业管理规定 武汉市住宅物业管理规定 第一条为了规范本市住宅区物业管理，明确业主、运用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务，保障住宅区物业合理运用，创建文明、整齐、秀丽、平安、便利的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。 其次条本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。 本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。 第三条住宅区物业管理，实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。 第四条住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主，按照本条例规定选聘物业管理企业，对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。 开发建设单位按照本条例规定托付物业管理企业进行前期物业管理。 第五条市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。 区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，按照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。 本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理有关的工作。 第六条本市各级人民政府应当制定实惠政策，扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向进展。 其次章前期物业管理与移交 第七条本条例所称前期物业管理，是指在新建住宅区的业主委员会成立前，开发建设单位托付物业管理企业所进行的物业管理和服务。 第八条新建住宅区在规划、设计时，应当统筹支配、合理布局物业管理服务的各项设施。 第九条开发建设单位不得将住宅区共有部分的全部权、运用权单独转让。 第十条开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。 第十一条在前期物业管理期间，房屋交付运用前所发生的物业管理费用，由开发建设单位担当;房屋交付运用后所发生的物业管理服务费用，由开发建设单位托付的物业管理企业与业主按照本条例规定的政府指导价格标准商定担当。 第十二条开发建设单位与买受人订立售房合同时，对前期物业管理事项双方应当有明确商定。 第十三条开发建设单位必需按照国家和本市规定的保修期限和保修范围担当住宅的保修责任。 开发建设单位在前期物业管理期间，不得运用物业修理专项资金。 第十四条开发建设单位必需在住宅区业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和以下工程建设档案资料： (一)住宅区规划图和批准文件; (二)单体建筑、结构、设备竣工图; (三)道路及地下管网竣工图; (四)各种设备的运用说明书、电路示意图; (五)建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料; (六)其他必要资料。 第三章业主自治管理 第十五条住宅区入住率到达百分之五十以上或者住宅区房屋交付运用满二年时，由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇(乡)人民政府召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。 第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。 第十六条出席业主大会的业主所代表的表决权必需超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。 公房出租人可以书面托付承租人出席，业主可以托付代理人出席。公房承租人和其他代理人根据托付的权限享有表决权。 业主委员会由五至十五人组成。业主委员会委员在业主中产生;业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。 业主委员会每届任期三年，业主委员会组成人员可以连选连任;不称职的，业主大会可予以撤换。 第十七条业主委员会每年至少组织召开一次业主大会;经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当就所提议题刚好召开业主大会。业主大会作出确实定，必需经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。 业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出确实定，必需经全体业主委员会组成人员过半数通过。 业主大会和业主委员会作出确实定以及业主大会通过的业主公约，对住宅区内全体业主、运用人具有约束力，不得与法律、法规相抵触。 第十八条业主大会行使以下职权： (一)选举、撤换业主委员会委员; (二)审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同; (三)听取和审查业主委员会的工作报告; (四)监督业主委员会工作，变更或者撤销业主委员会确实定; (五)确定物业管理的其他重大事项。 第十九条业主委员会履行以下职责： (一)选聘或者解聘物业管理企业，代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主大会通过后生效; (二)按照本条例的规定筹集、运用和管理物业修理专项资金，并向业主大会提交物业修理专项资金审计结果的报告; (三)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度支配、物业共有部分的修理支配、财务预算和决算; (四)听取业主、运用人的看法或者建议，监督和支持物业管理企业的管理服务活动; (五)催促业主公约的实施; (六)向业主大会报告物业管理的实施状况和物业修理专项资金的运用状况，接受业主监督; (七)业主大会给予的其他职责。 其次十条选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。 其次十一条业主大会选举产生的业主委员会委员名单，审议通过的业主委员会章程、业主公约，由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。 第四章物业管理企业 其次十二条市房地产行政管理部门按注册资金、人员素养、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级，实行资质管理制度。 物业管理企业在领取营业执照后六十日内，经所在地的区房地产行政管理部门审查，市房地产行政管理部门批准，取得物业管理资质证书，并依据相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的，从其规定。 国家规定必需持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核，取得岗位证书后方可上岗。 其次十三条被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。 物业管理服务合同应当载明托付管理服务的事项、要求与标准，管理服务的期限与权限，管理服务的费用，合同的权利义务终止条件，违约责任等内容。 物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。 其次十四条物业管理企业从事以下物业管理服务事项： (一)住宅区共有部分的运用管理、修理养护和更新; (二)房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务; (三)绿化养护; (四)治安防范服务; (五)清扫、保洁服务; (六)车辆进出和停放的管理; (七)依据业主、运用人要求，刚好供应房屋自用部位、自用设备的应急修理服务; (八)物业修理专项资金的帐务管理; (九)住宅区工程建设和修理档案资料的保管; (十)其他物业管理服务事项。 其次十五条物业管理企业从事物业管理服务必需遵守以下规定： (一)依据国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的商定，实施物业管理服务; (二)将物业运用、维护的要求和留意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、运用人; (三)定期对住宅区共有部分进行养护、修理;觉察物业损坏或者接到物业报修，刚好进行修理; (四)定期向业主委员会报告物业管理实施状况和物业管理费用收支状况; (五)听取业主委员会和业主、运用人的看法或者建议，不断改良和完善物业管理服务; (六)设立投诉电话，全天二十四小时值守，经常对住宅区进行全面巡察、检查，对违背物业管理规定的行为，予以劝阻、制止，并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。 其次十六条物业管理企业应当协作有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。 其次十七条物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起三十日内，向业主委员会结清财物，移交物业管理用房和有关资料，并报所在地的区房地产行政管理部门备案。 第五章物业运用与维护 其次十八条物业运用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境爱惜、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。 其次十九条在住宅区物业运用中禁止以下行为： (一)损坏房屋承重结构或者超负荷运用房屋; (二)擅自变更房屋用处或者变更房屋外貌; (三)占用、损坏住宅区共有部分，擅自移装房屋共用设施; (四)乱抛乱倒垃圾，乱堆杂物; (五)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声; (六)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正值权益的活动; (七)不依据指定地点停放车辆; (八)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。 业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为，有权予以劝阻、制止;对物业造成损坏的，有权要求行为人复原原状或者依法赔偿损失。 第三十条业主、运用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，遵守业主公约，并符合房屋运用规范的要求。 第三十一条住宅区物业除属人为损坏的由行为人担当修理责任外，房屋自用部位和自用设备的修理责任由业主个人担当;房屋共用部位、共用设施的修理责任由本栋房屋的全体业主共同担当;住宅区公用设施的修理责任由住宅区的全体业主共同担当。 前款规定的物业修理，由物业管理企业依据物业管理服务合同的商定实施。 第三十二条房屋共用部位、共用设施修理时，相关业主应当予以协作。因相关业主阻挠修理造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿。 因物业修理、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的，行为人应当担当修复或者赔偿责任。 第三十三条业主、运用人设置、运用自用设施、设备可能危害房屋平安及公共平安的，物业管理企业应当责令其刚好消退隐患;拒不消退的，由业主委员会托付物业管理企业代为消退，其费用由该业主、运用人担当。 第三十四条住宅区内由相关专业管理机构管理的设施，可以托付具备条件的物业管理企业统一管理和修理养护。管理和修理养护费用由相关专业管理机构依据规定支付。 第三十五条任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工，应当依据规定报有关部门审批，并与业主委员会或其托付的物业管理企业签订协议，施工后，按协议复原原状或者赔偿损失。 第三十六条利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、业主委员会和其托付的物业管理企业的书面同意，方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的，应当与业主委员会或其托付的物业管理企业签订协议，并支付设置费用。 第六章物业管理用房与费用 第三十七条开发建设单位在移交住宅区时，分别依据住宅区总建筑面积千分之二、千分之三的比例向业主委员会无偿供应物业管理办公用房和按综合本钱价供应物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同全部，由业主委员会供应给物业管理企业有偿运用，住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的运用由业主大会确定。 第三十八条物业管理费用由物业管理服务费和物业修理专项资金构成。 第三十九条物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。 综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门，按照中华人民共和国价格法的有关规定，依据一般建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济进展水平相适应的原则确定，并必需经过听证程序。 综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。 特约服务费由业主、运用人与物业管理企业协商确定。 第四十条物业修理专项资金由以下资金构成： (一)开发建设单位移交住宅区时，依据住宅区总规模建安造价的百分之一点五(配置有电梯的住宅楼，依据建安造价的百分之二点五)向业主委员会供应的物业管理启动资金; (二)住宅区内公有住房的出售单位和买受人依据规定交纳的物业修理基金; (三)依据国家有关规定筹集的其他物业修理资金。 物业修理专项资金必需以业主委员会为单位开设专户，专项储存，按栋立帐，其中由个人出资部分核算到业主，并由区级以上房地产行政管理部门负责监管，专项用于住宅区共有部分的修理。物业修理专项资金缺乏时，分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主依据各自拥有的房屋建筑面积比例共同担当。 第四十一条物业管理企业应当向业主、运用人供应质价相符的服务，按照本条例规定和物业管理服务合同的商定据实收取物业管理服务费，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。 业主应当按时、足额交纳物业管理服务费;公房出租人或者业主将房屋出租的，应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。 第四十二条房屋权属发生转移，原业主交纳的有关物业管理费用不予清退，由原业主与受让人协商清算。 第四十三条物业管理服务收费应当明码标价，挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支状况，接受物价等行政管理部门和业主、运用人的监督。 第七章法律责任 第四十四条有以下行为之一的，由房地产行政管理部门予以惩处： (一)物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的，责令停止违法行为，没收违法所得，并处以五千元以上四万元以下罚款。 (二)物业管理企业违背资质等级规定承接物业管理服务项目，或者供应的管理服务达不到资质规定要求的，责令限期改正; 逾期未改的，处以五千元以上二万元以下罚款;情节严峻的，降低资质等级或者撤消资质证书。 (三)物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员，或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物，移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的，责令限期改正; 逾期未改的，处以一千元以上三千元以下罚款;情节严峻的，降低资质等级或者撤消资质证书。 (四)物业管理企业擅自变更物业修理专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用处的，责令改正，并处以二千元以上二万元以下罚款; 情节严峻的，撤消资质证书。 (五)开发建设单位不依据规定移交工程建设档案资料的，责令限期移交; 逾期不移交的，处以五千元以上二万元下罚款。 (六)开发建设单位不依据规定供应物业管理启动资金或者物业管理用房的，责令限期履行; 拒不履行的，依法强制履行，并分别依据应当供应的资金或者物业管理用房销售价格的二倍处以罚款。 (七)开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的，没收违法所得，责令限期改正，并处以违法所得一倍罚款。 (八)占用、损坏住宅区共有部分，擅自变更房屋用处或者变更房屋外貌，损坏房屋承重结构或者超负荷运用房屋的，责令限期改正; 情节严峻的，处以一千元以上一万元以下罚款。 (九)单位和个人未依据规定签订协议，擅自由住宅区内进行管线等施工的，责令限期改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。 第四十五条违背本条例其他有关规定的，由有关行政管理部门依法处理。 第四十六条开发建设单位、物业管理企业、业主和运用人违背合同的商定，应当担当相应的违约责任;造成损失的，应当担当赔偿责任。 第四十七条业主、运用人不按照本条例规定交纳有关费用的，业主委员会应当关心物业管理企业催其交纳;逾期仍不交纳的，由物业管理企业依据物业管理服务合同的商定加收违约金。 第四十八条发生物业服务和物业收费争议，当事人可以协商解决，可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。 第四十九条房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政主管部门赐予行政处分;给物业管理企业或者业主、运用人造成损失的，应当依法担当赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第八章附则 第五十条本条例中有关用语的含义为： (一)住宅区物业，是指住宅区内已建成并投入运用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地; (二)业主，是指物业的全部权人; (三)运用人，是指物业的承租人和实际运用物业的其他人; (四)共有部分，是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施; 住宅区公用设施，是指住宅区内业主共同运用的道路、供(排)水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施; 房屋共用部位，是指整栋房屋业主共同运用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位; 房屋共用设施，是指整栋房屋业主共同运用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。 (五)住宅小区，是指建筑用地在二万平方米以上规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区; (六)住宅组团，是指建筑用地在一万平方米以上规模，并有基本配套设施的居民生活区; (七)中高层住宅楼，是指住宅层数在七至九层，并有电梯等基本配套设施的住宅楼; (八)高层住宅楼，是指住宅层数在十层以上，并有电梯等基本配套设施的住宅楼。 第五十一条开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本，由市房地产行政管理部门统一印制。 第五十二条其他物业的管理，可以参照本条例的规定执行。 第五十三条本条例的具体应用问题由市人民政府负责说明。 第五十四条本条例自公布之日起施行。