农村土地流转课件.ppt

农村社会学农村社会学o主讲教师：王荷英主讲教师：王荷英o湘潭大学社会学湘潭大学社会学 “土地实现流转后也能产出土地实现流转后也能产出黄金。黄金。”李克强在江苏考察李克强在江苏考察时提出时提出 “下一步改革要好好研究土地流下一步改革要好好研究土地流转等问题。转等问题。”习近平在湖北考察习近平在湖北考察时提出时提出第四节第四节 农村土地流转农村土地流转一、什么是农村土地流转一、什么是农村土地流转土地流转广义：集体土地所有权的国家征用、集体建设用广义：集体土地所有权的国家征用、集体建设用地流转、土地承包经营权流转地流转、土地承包经营权流转狭义：主要是指农村土地使用权即土地承包经营狭义：主要是指农村土地使用权即土地承包经营权的流转。权的流转。根据根据农村土地承包法农村土地承包法，农村土地承包经营权流转是指在取得农村土地承，农村土地承包经营权流转是指在取得农村土地承包经营权的前提下，在不改变农村土地所有权权属性质和主体种类以及农村包经营权的前提下，在不改变农村土地所有权权属性质和主体种类以及农村土地农业用途的基础上，原承包方依法将土地承包经营权或分离出来的部分土地农业用途的基础上，原承包方依法将土地承包经营权或分离出来的部分权能转移给他人的行为。权能转移给他人的行为。农村集体土地按照用途可以分为农业农村集体土地按照用途可以分为农业用地（农村土地承包经营权）、宅基地用地（农村土地承包经营权）、宅基地（宅基地使用权）、其它农村建设用地（宅基地使用权）、其它农村建设用地（农村建设用地使用权）及农村未开发（农村建设用地使用权）及农村未开发利用土地。利用土地。根据现有法律规定，我国土地所有根据现有法律规定，我国土地所有权不能流转，农村土地流转实质上是指权不能流转，农村土地流转实质上是指土地利用权利的流转，包括土地承包经土地利用权利的流转，包括土地承包经营权、宅基地使用权、村镇建设用地使营权、宅基地使用权、村镇建设用地使用权三类用益物权的流转。用权三类用益物权的流转。集体集体不能流转不能流转农农村村集集体体土土地地所所有有权权使使用用权权农民农民可以流转可以流转土地承包经营权土地承包经营权宅基地使用权宅基地使用权村镇建设用地使用权村镇建设用地使用权农农村村集集体体土土地地农业用地农业用地宅基地宅基地其它农村建设用地其它农村建设用地农村其它未利用土地农村其它未利用土地人们在认识和理解上存在较大差异。不少学者在研人们在认识和理解上存在较大差异。不少学者在研究集体土地使用权流转问题时未区分究集体土地使用权流转问题时未区分建设用地和农建设用地和农业用地业用地，对集体土地使用权流转的客体和主体都作，对集体土地使用权流转的客体和主体都作了扩大理解。了扩大理解。“农用地流转农用地流转”概念是指在土地承包经营权有效存概念是指在土地承包经营权有效存在且在且不改变不改变土地土地所有权所有权性质和土地性质和土地农业用途农业用途的前提的前提下，经平等协商，享有土地承包经营权的集体经济下，经平等协商，享有土地承包经营权的集体经济组织的农户依法自愿将土地承包经营权采取转包、组织的农户依法自愿将土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让、人股等方式流转给受让方并获出租、互换、转让、人股等方式流转给受让方并获得收益的行为。得收益的行为。农村集体建设用地流转流转形式：流转形式：流转价格：流转价格：包括出让、转让、出租、转租、作价包括出让、转让、出租、转租、作价(出资出资)入股、联营、抵押等。入股、联营、抵押等。出让、出租不得低于最低价，出让价格不得低于同区域、出让、出租不得低于最低价，出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的同类别国有土地使用权基准地价的30%30%流转期限：流转期限：商业用地商业用地4040年，工业用地年，工业用地5050年年指符合土地利用总体规划、城市指符合土地利用总体规划、城市(镇镇)规划或村庄集镇规划，规划或村庄集镇规划，权属合法、界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。权属合法、界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。何谓集体建设用地？何谓集体建设用地？二、农村土地流转的动因及必要性二、农村土地流转的动因及必要性 o1.我国现有土地制度的局限性我国现有土地制度的局限性o第一，影响了农村规模化进程，阻碍了生产第一，影响了农村规模化进程，阻碍了生产力水平提升力水平提升o第二，影响了农业的国际竞争力第二，影响了农业的国际竞争力o第三，影响了农业的科学发展第三，影响了农业的科学发展o2.农民工的出现导致土地撂荒农民工的出现导致土地撂荒 1984年中央年中央1号文件首次提出允许农户经集体同意可以转号文件首次提出允许农户经集体同意可以转包承包地给种田能手。包承包地给种田能手。1993年中央年中央11号文件提出允许农户在坚持土地集体所有号文件提出允许农户在坚持土地集体所有和不改变土地用途的前提下转让土地使用权。和不改变土地用途的前提下转让土地使用权。1998年党的十五届三中全会提出年党的十五届三中全会提出“土地使用权的合理流土地使用权的合理流转，要坚持自愿、有偿的原则依法进行转，要坚持自愿、有偿的原则依法进行”。2001年的中央年的中央18号文件号文件关于做好农户承包地使用权流关于做好农户承包地使用权流转工作的通知转工作的通知系统地提出了土地承包经营权流转政策，系统地提出了土地承包经营权流转政策，对土地承包经营权流转进行了规范。对土地承包经营权流转进行了规范。2002年颁布的年颁布的农村土地承包法农村土地承包法，把土地承包经营权，把土地承包经营权流转政策上升为法律。流转政策上升为法律。2003年，年，中华人民共和国农村土地承包法中华人民共和国农村土地承包法以国家层面承认了农村土地承包经营制度，确定耕地的以国家层面承认了农村土地承包经营制度，确定耕地的承包期为承包期为3030年，草地的承包期为年，草地的承包期为30-5030-50年，林地承包期为年，林地承包期为30-7030-70年，特殊林地承包期经国务院林业行政主管部门可年，特殊林地承包期经国务院林业行政主管部门可延长。延长。2005年，年，农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法确定承包方对土确定承包方对土地有自主的使用权、收益权、流转权并有权依法自主决定土地承地有自主的使用权、收益权、流转权并有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的形式，并规定土地承包经营权流转的包经营权是否流转和流转的形式，并规定土地承包经营权流转的形式。形式。2007年实施的年实施的物权法物权法，明确了土地承包经营权的用益物权性，明确了土地承包经营权的用益物权性质，进一步完善了土地承包经营权流转的规定。质，进一步完善了土地承包经营权流转的规定。2008年年10月，十七届三中全会：月，十七届三中全会：“建立健全土地承包经营权流建立健全土地承包经营权流转市场转市场”，系统完整地提出了土地承包经营权流转政策。至此，系统完整地提出了土地承包经营权流转政策。至此，农村土地承包经营权流转的政策体系基本形成。农村土地承包经营权流转的政策体系基本形成。20122012年年1212月月3131日，中共中央国务院日，中共中央国务院关于加快发展现代农业关于加快发展现代农业 进进一步增强农村发展活力的若干意见一步增强农村发展活力的若干意见。文件以创新农村经营体制文件以创新农村经营体制机制为主线，要求着力构建集约化、专业化、组织化、社会化相机制为主线，要求着力构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。文件要求，加快培育新型农业经营主结合的新型农业经营体系。文件要求，加快培育新型农业经营主体，加大对联户经营、专业大户、家庭农场、农民合作社等扶持体，加大对联户经营、专业大户、家庭农场、农民合作社等扶持力度。比如，加大农业补贴力度时就要求向专业大户、家庭农场、力度。比如，加大农业补贴力度时就要求向专业大户、家庭农场、农民合作社等新型生产经营主体倾斜；加大新型生产经营主体信农民合作社等新型生产经营主体倾斜；加大新型生产经营主体信贷支持力度。在土地政策方面，一号文件提出，要健全农村土地贷支持力度。在土地政策方面，一号文件提出，要健全农村土地承包经营权登记制度，扩大登记试点范围，用承包经营权登记制度，扩大登记试点范围，用5年的时间基本完年的时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。2014年年11月，中共中央办公厅、国务院办月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了公厅印发了关于引导农村土地经营权有关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见序流转发展农业适度规模经营的意见 http:/ 土地承包经营权流转应当遵循以土地承包经营权流转应当遵循以下原则下原则（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转转（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途用途（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限（四）受让方须有农业经营能力（四）受让方须有农业经营能力（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权优先权比较早的实例：比较早的实例：o山东平度：两田制山东平度：两田制o两田：口粮田和责任田两田：口粮田和责任田o承包方式：口粮田按人口承包，只完成农业税，实承包方式：口粮田按人口承包，只完成农业税，实现公平的功能；责任田完成合同定购，实现效率功现公平的功能；责任田完成合同定购，实现效率功能（能（1）按人承包，（）按人承包，（2）按劳承包，（）按劳承包，（3）招标承）招标承包。包。o两田制的推广面曾相当大，两田制的推广面曾相当大，1994年全国年全国1/3的村的村组、组、1/2的承包地实行了两田制。的承包地实行了两田制。o变异：变异：“集体集体”借改革收回农民的承包地，提高租借改革收回农民的承包地，提高租金，进行出租。金，进行出租。o1997年中央明令不搞两田制年中央明令不搞两田制 广东南海：土地股份合作制广东南海：土地股份合作制背景：城市化进程中土地资源的非农开发收益分背景：城市化进程中土地资源的非农开发收益分配。配。做法：按人分配股份，集体收回土地统一配置，做法：按人分配股份，集体收回土地统一配置，农户则按股分享土地非农开发的收益。农户则按股分享土地非农开发的收益。疑问：土地股份合作制不是农地制度创新，由于疑问：土地股份合作制不是农地制度创新，由于它改变了农地的用途，因而是谋求土地非农化收它改变了农地的用途，因而是谋求土地非农化收入的一种制度安排。入的一种制度安排。山西吕梁山西吕梁:拍卖拍卖“四荒四荒”“四荒四荒”：荒山，荒坡，荒沟，荒滩：荒山，荒坡，荒沟，荒滩做法：面向社会公开招标，保留所有权，但经营做法：面向社会公开招标，保留所有权，但经营权的出让一般在权的出让一般在50-100年，因而较之于耕地，经年，因而较之于耕地，经营者有更大的自主权利。营者有更大的自主权利。北京顺义：集体农场北京顺义：集体农场背景：农业劳动力向二、三产业转移，土地大量背景：农业劳动力向二、三产业转移，土地大量撂荒。撂荒。做法：集体收回土地，由集体农场承包经营；集做法：集体收回土地，由集体农场承包经营；集体向农户提供低价的口粮供应。体向农户提供低价的口粮供应。绩效：改善了规模效益，但集体农场经营的成果绩效：改善了规模效益，但集体农场经营的成果并不完全取决于农场，集体有大量的投入。并不完全取决于农场，集体有大量的投入。湖南怀化：山地租赁湖南怀化：山地租赁背景：家庭承包制的缺陷在山地上得到更明显的背景：家庭承包制的缺陷在山地上得到更明显的反映反映做法：山地的租赁期长达做法：山地的租赁期长达60年以上，给租赁者更年以上，给租赁者更为稳定的预期为稳定的预期 u崇州市怡顺土地承包经营股份合作社崇州市怡顺土地承包经营股份合作社 u该合作社于该合作社于20102010年年5 5月成立，位于崇州市桤泉镇生建村，是由生建村月成立，位于崇州市桤泉镇生建村，是由生建村3 3组、组、8 8组、组、1212组、组、1414组、组、2020组的组的2222户农户以土地承包经营权入股方户农户以土地承包经营权入股方式组建的土地股份合作社，入股面积式组建的土地股份合作社，入股面积124.79124.79亩。合作社主要从事亩。合作社主要从事粮食作物和经济作物的标准化、规模化、集约化、品牌化经营。粮食作物和经济作物的标准化、规模化、集约化、品牌化经营。u一、组织形式一、组织形式 u按照入社自愿、退社自由和利益共享、风险共担的原则，按照入社自愿、退社自由和利益共享、风险共担的原则，2222户农户户农户自愿将确权后的自愿将确权后的124.97124.97亩承包土地，按亩承包土地，按0.010.01亩折成一股，共折股亩折成一股，共折股1249712497股，组建合作社。股，组建合作社。u合作社制定完善章程，建立健全内部管理制度。按照章程规定，由合作社制定完善章程，建立健全内部管理制度。按照章程规定，由社员代表大会选举产生了理事会、监事会。理事会和监事会各社员代表大会选举产生了理事会、监事会。理事会和监事会各3 3人，人，设理事长设理事长1 1人、监事长人、监事长1 1人。人。u合作社由理事会负责统一组织生产经营，监事会负责对生产经营和合作社由理事会负责统一组织生产经营，监事会负责对生产经营和财务收支执行情况进行监督。财务收支执行情况进行监督。流转案例：流转案例：土地股份合作社土地股份合作社 u二、运行机制二、运行机制 u由理事会决定由理事会决定“种什么、如何种种什么、如何种”，现种植模式是：大春种粮，现种植模式是：大春种粮食（富硒水稻）、小春种经作（特色蔬菜、食用菌等）。食（富硒水稻）、小春种经作（特色蔬菜、食用菌等）。u合作社与崇州国储公司签订合同，按照公司质量标准和订单要合作社与崇州国储公司签订合同，按照公司质量标准和订单要求组织标准化生产。求组织标准化生产。u合作社通过入社农民的土地承包经营权抵押融资借贷合作社通过入社农民的土地承包经营权抵押融资借贷4 4万元，万元，作为生产经营的启动资金。作为生产经营的启动资金。u由理事会出面聘请崇州国储公司技术员杨复明为生产经理，并由理事会出面聘请崇州国储公司技术员杨复明为生产经理，并与生产经理签订了劳动报酬支付和收益预期协议。按协议约定：与生产经理签订了劳动报酬支付和收益预期协议。按协议约定：20102010年大春种植富硒水稻亩产指标为年大春种植富硒水稻亩产指标为800800斤，每亩生产费用控斤，每亩生产费用控制在制在510510元以内，超产、短产部分分别按元以内，超产、短产部分分别按50%50%奖励、赔付。奖励、赔付。u三、利益联结方式三、利益联结方式 u年终经营纯收入按年终经营纯收入按9 9：1 1比例按股分红，即：收入的比例按股分红，即：收入的90%90%用于土用于土地入股分红，收入的地入股分红，收入的10%10%作为公积金、风险金和工作经费。作为公积金、风险金和工作经费。u第二种模式：土地股份公司第二种模式：土地股份公司 u邛崃市汤营农业有限公司邛崃市汤营农业有限公司 u该公司于该公司于 20052005年年1010月成立，位于邛崃市羊安镇汤营村。公司现有股本金构月成立，位于邛崃市羊安镇汤营村。公司现有股本金构成为：邛崃市兴农投资公司注资成为：邛崃市兴农投资公司注资190190万元（占万元（占50%50%股份），村集体入股土地股份），村集体入股土地6060亩与亩与823823户农户入股承包土地户农户入股承包土地20102010亩（共占亩（共占50%50%股份）。公司法人代表胡桂全，股份）。公司法人代表胡桂全，系汤营村村支部书记。系汤营村村支部书记。u一、组织形式一、组织形式 u20052005年，汤营村年，汤营村506506户农民在自愿的基础上，以土地承包经营权入股的方式户农民在自愿的基础上，以土地承包经营权入股的方式成立了汤营农业有限公司，初期入股土地成立了汤营农业有限公司，初期入股土地10601060亩。亩。20072007年，公司实行年，公司实行增资扩股，农户以土地承包经营权入股，村集体以土地整理新增的增资扩股，农户以土地承包经营权入股，村集体以土地整理新增的6060亩耕地亩耕地入股，入股农户扩展到入股，入股农户扩展到823823户，入股土地达到户，入股土地达到20702070亩。亩。u公司制定完善章程及财务收支制度，成立股东代表大会，由股东选举产生董公司制定完善章程及财务收支制度，成立股东代表大会，由股东选举产生董事会、监事会。事会、监事会。u公司由董事会负责统一组织生产经营，镇财政所监督公司财务，公司实行报公司由董事会负责统一组织生产经营，镇财政所监督公司财务，公司实行报帐制，定期公开财务，接受监事会监督。帐制，定期公开财务，接受监事会监督。流转案例：流转案例：土地股份公司土地股份公司 u二、运行机制二、运行机制 u公司按照现代企业管理模式进行经营，实施职业经理人管公司按照现代企业管理模式进行经营，实施职业经理人管理运行机制，每个项目确定一名项目负责人。理运行机制，每个项目确定一名项目负责人。u实行产销分离，在用工上全部采用计件制。实行产销分离，在用工上全部采用计件制。u固定管理人员不足固定管理人员不足1010人，主要吸纳入股农户、本村村民和人，主要吸纳入股农户、本村村民和周边农户参与公司生产经营。周边农户参与公司生产经营。u统一组织生产。目前，统一组织生产。目前，20702070亩入股土地中，有亩入股土地中，有130130亩转租给亩转租给4 4个业主发展水产养殖、有个业主发展水产养殖、有400400亩转租给亩转租给1 1家业主发展中药材家业主发展中药材生产。其余的土地由公司自行组织种养业生产，兴建有标生产。其余的土地由公司自行组织种养业生产，兴建有标准化规模猪场（准化规模猪场（2020亩）、蔬菜大棚（亩）、蔬菜大棚（6060亩）、食用菌大棚亩）、食用菌大棚（5050亩）等。公司的主要生产经营项目有西瓜、时令蔬菜、亩）等。公司的主要生产经营项目有西瓜、时令蔬菜、水稻、生猪等，均实行项目负责制，由职业经理人负责项水稻、生猪等，均实行项目负责制，由职业经理人负责项目管理，按项目核算。目管理，按项目核算。u统一产品品牌。公司产品已注册统一产品品牌。公司产品已注册“汤营汤营”牌商标。牌商标。u统一市场营销。与大型批发市场、批发商、加工龙头企统一市场营销。与大型批发市场、批发商、加工龙头企业直接对接，解决了产品营销问题。公司生产的业直接对接，解决了产品营销问题。公司生产的“口口口口脆脆”小西瓜，对接成都市水果批发市场，设点进行销售；小西瓜，对接成都市水果批发市场，设点进行销售；生产的各种时令蔬菜采取直接进羊安工业园区企业和固生产的各种时令蔬菜采取直接进羊安工业园区企业和固定批发商上门收购的方式进行销售；生产的食用菌采取定批发商上门收购的方式进行销售；生产的食用菌采取鲜销和初加工结合方式进行销售；养殖的生猪采取同龙鲜销和初加工结合方式进行销售；养殖的生猪采取同龙头企业建立头企业建立“保底收购保底收购”制度，由生猪龙头企业进行收制度，由生猪龙头企业进行收购。购。u三、利益连接方式三、利益连接方式 u20082008年以前，公司对入股土地实行年以前，公司对入股土地实行“保底保底+分红分红”，每，每亩土地保底收入为亩土地保底收入为800800斤黄谷，除去保底费用后，公司斤黄谷，除去保底费用后，公司经营净利润一半留作公司再生产资金，另一半采取按股经营净利润一半留作公司再生产资金，另一半采取按股分红方式分配给入股股东。分红方式分配给入股股东。20092009年起，公司对入股年起，公司对入股土地不再实行保底，每年经营利润一半留作公司再生产土地不再实行保底，每年经营利润一半留作公司再生产资金，另一半按股分红。资金，另一半按股分红。u第三种模式：第三种模式：“土地银行土地银行”u彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社 u该合作社位于彭州市磁峰镇皇城村，系借用银行经营理念，于该合作社位于彭州市磁峰镇皇城村，系借用银行经营理念，于20082008年年1212月月2222日挂牌成立的成都市首家日挂牌成立的成都市首家“土地银行土地银行”，入社，入社265265户，存地（入股）面积户，存地（入股）面积965965亩，贷地（转出）亩，贷地（转出）965965亩。亩。一、组织形式一、组织形式 u按照自愿有偿的原则，农民以土地承包经营权按照自愿有偿的原则，农民以土地承包经营权“存入存入”的方式，组建的方式，组建“皇城皇城农业资源经营合作社农业资源经营合作社”。由于是按照银行的经营方式，对土地承包经营权集。由于是按照银行的经营方式，对土地承包经营权集中进行中进行“存贷存贷”经营，形象称为经营，形象称为“土地银行土地银行”。u二、运行机制二、运行机制 u“土地银行土地银行”将农民的土地承包经营权按需求集中将农民的土地承包经营权按需求集中“预存预存”起来，统一贷给起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营，发展特色产业。有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营，发展特色产业。u三、利益联结方式三、利益联结方式 u农民的土地承包经营权一经存入农民的土地承包经营权一经存入“土地银行土地银行”即产生稳定的利息收入，即产生稳定的利息收入，“土土地银行地银行”所获利润的所获利润的50%50%根据农民存入面积进行二次分红。根据农民存入面积进行二次分红。流转案例：流转案例：“土地银行土地银行”u第四种模式：业主租赁经营第四种模式：业主租赁经营 u成都市龙泉惠民草莓合作社成都市龙泉惠民草莓合作社 u该合作社位于龙泉驿区黄土镇三村村，成立于该合作社位于龙泉驿区黄土镇三村村，成立于20072007年年4 4月月2525日。日。u目前，合作社社员目前，合作社社员168168户，发展无公害草莓生产基地户，发展无公害草莓生产基地10001000余亩。余亩。u一、组织形式一、组织形式 u龙泉惠民草莓合作社最初由三村村党支部牵头，龙泉惠民草莓合作社最初由三村村党支部牵头，1818户种植大户采取股户种植大户采取股份合作的模式集资份合作的模式集资2828万元成立，合作社以万元成立，合作社以10001000元元/亩的土地租金价格在亩的土地租金价格在当地租赁土地当地租赁土地100100亩发展草莓种植。亩发展草莓种植。u二、运行机制二、运行机制 u合作社采用统一生产规程对草莓生产进行管理。合作社采用统一生产规程对草莓生产进行管理。u实行实行“六统一六统一”管理运作模式，即统一引进新技术新品种；统一技术指导和管理运作模式，即统一引进新技术新品种；统一技术指导和服务；统一提供生产技术信息、市场信息和经济信息；统一采购和供应农户服务；统一提供生产技术信息、市场信息和经济信息；统一采购和供应农户的生产资料；统一质量和包装；统一收购和销售。的生产资料；统一质量和包装；统一收购和销售。u基地农户每种植基地农户每种植1 1亩草莓补助资金亩草莓补助资金200200元。元。u合作社注册了合作社注册了“芳好芳好”牌草莓商标，商标入选龙泉驿区牌草莓商标，商标入选龙泉驿区“十大十大”地方特色名地方特色名牌产品。牌产品。u基地顺利通过国家无公害农产品基地和产品认证，是成都家乐福有限基地顺利通过国家无公害农产品基地和产品认证，是成都家乐福有限公司的草莓直采基地。公司的草莓直采基地。流转案例：流转案例：租赁经营租赁经营u第五种模式：第五种模式：“大园区大园区+小业主小业主”u新津柳江蔬菜产业示范园新津柳江蔬菜产业示范园 u该示范园是位于新津县普兴镇，是该示范园是位于新津县普兴镇，是20082008年开始建设的以蔬年开始建设的以蔬菜产业为主的现代农业示范园区之一。园区规划面积菜产业为主的现代农业示范园区之一。园区规划面积3.23.2万万亩，涉及亩，涉及2 2个村、个村、76487648户农户。目前，园区已建成面积户农户。目前，园区已建成面积2.32.3万亩。万亩。u一、组织形式一、组织形式 u采取采取“园区园区+专合组织专合组织+家庭适度规模经营家庭适度规模经营”模式进行建设。模式进行建设。u由政府主导在基础设施、品牌建设、公共服务管理等方面由政府主导在基础设施、品牌建设、公共服务管理等方面实行统一规划、统一管理、统一建设。实行统一规划、统一管理、统一建设。u在统分结合的双层经营体制下，按照适度规模经营的原则，在统分结合的双层经营体制下，按照适度规模经营的原则，以专合组织为联系纽带，以农户为主体，实行适度规模经以专合组织为联系纽带，以农户为主体，实行适度规模经营。营。流转案例：流转案例：大区小主大区小主u二、运行机制二、运行机制 u成立园区管委会。由新津县统筹委、农发局和普兴镇政府联成立园区管委会。由新津县统筹委、农发局和普兴镇政府联合成立管委会。管委会负责协调推进园区的产业规划、基础合成立管委会。管委会负责协调推进园区的产业规划、基础设施、生产技术服务、市场营销、制度体系建设等。政府共设施、生产技术服务、市场营销、制度体系建设等。政府共投入资金投入资金10001000余万元对园区内沟渠、道路进行整治和打造，余万元对园区内沟渠、道路进行整治和打造，提升了园区规划建设品质和园区形象。提升了园区规划建设品质和园区形象。u成立农民专业合作社。成立农民专业合作社。20082008年年1010月，由柳江村蔬菜种植大户、月，由柳江村蔬菜种植大户、营销大户等营销大户等9 9人发起，成立了柳江蔬菜专业合作社，主要从事人发起，成立了柳江蔬菜专业合作社，主要从事蔬菜的生产、收购及销售工作。目前，合作社成员蔬菜的生产、收购及销售工作。目前，合作社成员300300余人。余人。u实行六个统一。统一基础设施建设，统一生产物资供应，统实行六个统一。统一基础设施建设，统一生产物资供应，统一生产标准，统一技术指导、统一品牌创建和商标注册，统一生产标准，统一技术指导、统一品牌创建和商标注册，统一市场营销。一市场营销。u实行实行“菜菜稻稻菜菜”一年三熟的生产种植模式，大春抓粮保一年三熟的生产种植模式，大春抓粮保稳定，小春抓钱保增收。稳定，小春抓钱保增收。推进高效农业发展增加农民收入促进新农村建设壮大集体经济四、农村土地流转的成效四、农村土地流转的成效田老板杂谈广西玉林：广西玉林：7171万亩土地出租万亩土地出租 农民成农民成“老板老板”收入增倍收入增倍 自自20002000年起，村里农户形成传统的农田出租经营年起，村里农户形成传统的农田出租经营方式，自家流转的农田每年每亩租金从最初的方式，自家流转的农田每年每亩租金从最初的300300元、元、400400元，涨至近年的元，涨至近年的700700元、元、800800元；自家晚稻种植的元；自家晚稻种植的优质水稻亩产接近优质水稻亩产接近10001000斤。斤。田老板杂谈茌平土地流转催生茌平土地流转催生200200田老板，条条地变身整装田田老板，条条地变身整装田 “今年又是一个丰收年！我租种的这今年又是一个丰收年！我租种的这600600亩地，预亩地，预计盈利近计盈利近2020万元，说来还真是托了土地流转的福。万元，说来还真是托了土地流转的福。”9 9月月1313日，茌平县冯屯镇前赵村种植大户赵传其接受采日，茌平县冯屯镇前赵村种植大户赵传其接受采访时喜得合不拢嘴。茌平县积极引导农民走集约化经访时喜得合不拢嘴。茌平县积极引导农民走集约化经营之路，全县营之路，全县16.516.5万亩万亩“条条地条条地”变身变身“整装田整装田”，催生出催生出200200多位规模效益过多位规模效益过1010万的万的“田老板田老板”，传统的，传统的农业生产方式也悄然发生改变。农业生产方式也悄然发生改变。田老板杂谈连云港市土地流转催生连云港市土地流转催生“妇女田老板妇女田老板”近年来，连云港市坚持近年来，连云港市坚持“依法、自愿、有偿依法、自愿、有偿”的原则，加快的原则，加快土地流转，使有限的土地快速土地流转，使有限的土地快速“流流”向高效生态农业，现已催向高效生态农业，现已催生了生了800800多位年规模效益超过多位年规模效益超过1010万元的妇女万元的妇女“田老板田老板”。为推进农村土地合理有序流转，连云港市在各镇成立了土地为推进农村土地合理有序流转，连云港市在各镇成立了土地流转服务中心，各村成立了土地股份合作社，按照流转服务中心，各村成立了土地股份合作社，按照“民投资、民投资、民管理、民受益的运行机制，有效化解了原有一家一户分散经民管理、民受益的运行机制，有效化解了原有一家一户分散经营，效益低、外出打工农民无暇照应土地和一些具有一定规模营，效益低、外出打工农民无暇照应土地和一些具有一定规模实力、技术特长，想从事土地规模生产的农户之间的矛盾，架实力、技术特长，想从事土地规模生产的农户之间的矛盾，架起了互惠互利的桥梁。据了解，目前该市农村妇女通过土地入起了互惠互利的桥梁。据了解，目前该市农村妇女通过土地入股，每亩年可轻松拿到股，每亩年可轻松拿到400-500400-500元的土地股金收益元的土地股金收益田老板杂谈富川瑶族自治县福利镇毛家村村民毛献初富川瑶族自治县福利镇毛家村村民毛献初：“土地流转不仅能让我们农业大户土地流转不仅能让我们农业大户吃大餐吃大餐,还能让那些家里还能让那些家里缺少劳动力的农户坐收租金。缺少劳动力的农户坐收租金。”20042004年年,毛献初看到当地许多农民外出经商务工毛献初看到当地许多农民外出经商务工,村里大部分土村里大部分土地闲置地闲置,感到很可惜感到很可惜,就以每亩一年就以每亩一年400400元左右的租金元左右的租金,向村民租向村民租下下4040多亩土地多亩土地,并逐渐引导村民以地入股。通过土地流转并逐渐引导村民以地入股。通过土地流转,他成他成了名符其实的农业大户了名符其实的农业大户,目前已发展蔬菜种植基地面积达目前已发展蔬菜种植基地面积达150150多多亩。为了侍弄好这片亩。为了侍弄好这片“土宝贝土宝贝”,他还在当地常年雇佣他还在当地常年雇佣3030多个村多个村民管理基地。去年民管理基地。去年,他销售蔬菜获利他销售蔬菜获利150150多万元多万元,管理基地的村民管理基地的村民也拿到了一笔可观的工资。在富川像毛献初这样的农业种植大也拿到了一笔可观的工资。在富川像毛献初这样的农业种植大户还有很多户还有很多,他们都得益于土地流转的好政策。他们都得益于土地流转的好政策。福建松溪蔡加明福建松溪蔡加明：“多亏了县里的土地流转政策多亏了县里的土地流转政策”，蔡加明憨厚地笑笑对记，蔡加明憨厚地笑笑对记者说，年，他看到很多村民外出打工，耕地抛荒不少，者说，年，他看到很多村民外出打工，耕地抛荒不少，就和几个要好的村民组织了华贵果蔬合作社，将闲置的耕地租就和几个要好的村民组织了华贵果蔬合作社，将闲置的耕地租赁下来，开展绿色农业规模经营。赁下来，开展绿色农业规模经营。“目前有多亩，其中多亩是合作社基地，目前有多亩，其中多亩是合作社基地，多亩是公司加农户的形式。多亩是公司加农户的形式。”蔡加明介绍，主要种植小蔡加明介绍，主要种植小黄瓜、紫薯、黄秋葵等黄瓜、紫薯、黄秋葵等“养生保健养生保健”的果蔬，销往上海、浙江的果蔬，销往上海、浙江等地大中城市。等地大中城市。田老板杂谈福建松溪蔡爱娇福建松溪蔡爱娇：“现在土地转租转包的价格越来越高了现在土地转租转包的价格越来越高了”，松源镇下段村，松源镇下段村村民蔡爱娇说，她将亩地租出去，一亩地每年的租金是村民蔡爱娇说，她将亩地租出去，一亩地每年的租金是元，好的地价格还要更高一些。元，好的地价格还要更高一些。土地流转让村民的地值钱了，收入也提高了。土地流转让村民的地值钱了，收入也提高了。“原来的地用来原来的地用来种烟叶、水稻，一年赚的钱刚够生活。种烟叶、水稻，一年赚的钱刚够生活。”村民老李说，村民老李说，“现在现在地租出去，外出打工，加起来一年能有五六万元的收入，在农地租出去，外出打工，加起来一年能有五六万元的收入，在农村算很不错的了。村算很不错的了。”田老板杂谈80年代初80年代后期到90年代末2003年2009年五、农村土地流转的现状及问题五、农村土地流转的现状及问题（一）土地流转的现状（一）土地流转的现状我国土地流转的总体情况我国土地流转的总体情况o到到2011年底，全国家庭承包耕地流转总面年底，全国家庭承包耕地流转总面积达到积达到2.28亿亩，占家庭承包经营耕地面亿亩，占家庭承包经营耕地面积的积的17.8%o至至2012年底全国土地流转面积年底全国土地流转面积2.7亿亩亿亩 占占家庭承包耕地面积的家庭承包耕地面积的21.5%o至至2014年底全国家庭承包经营耕地流转面年底全国家庭承包经营耕地流转面积积3.8亿亩亿亩（二）农村土地流转中的问题（二）农村土地流转中的问题1.农地流转的规模小，速度慢农地流转的规模小，速度慢l原因：原因：l1）我国工业化和城市化发展还不充分。）我国工业化和城市化发展还不充分。l2）农民的社会保障体系不健全。）农民的社会保障体系不健全。l3）产权不明。）产权不明。2.农村土地流转市场发育不成熟农村土地流转市场发育不成熟 3.政府在农地流转过程中的角色不明确政府在农地流转过程中的角色不明确 4.农地流转的相关法律机制不健全农地流转的相关法律机制不健全农民对土地流转有农民对土地流转有“三忧三忧”（1 1）思想观念的束缚）思想观念的束缚o恋土情结恋土情结o最后保障最后保障o增值预期增值预期o概念不清概念不清（2 2）自然条件的限制）自然条件的限制（3 3）客观因素的制约）客观因素的制约 开发业主心中有开发业主心中有“三怕三怕”一怕农业产业风险大一怕农业产业风险大二怕投资环境差二怕投资环境差三怕成片流转难三怕成片流转难p乡镇政府服务监管有乡镇政府服务监管有“三难三难”一是工作人员专司其职难一是工作人员专司其职难 二是工作经费落实难二是工作经费落实难 三是指导管理监督难三是指导管理监督难p部分基层干部对土地流转工作认识不清部分基层干部对土地流转工作认识不清o草率承诺草率承诺o怕事怕事o听之任之听之任之2.2.对流转方式限制过多对流转方式限制过多 土地承包法土地承包法第四十一条规定第四十一条规定:“:“承包方有稳定的非农职业或者有稳定收入来源的，经发包方同意，可以将承包方有稳定的非农职业或者有稳定收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户”土地管理办法土地管理办法第十三条规定第十三条规定:“:“以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。”土地承包法土地承包法第四十九条和第四十九条和流转管理办法流转管理办法第三十四条的规定，土地承包经营权抵押仅限于第三十四条的规定，土地承包经营权抵押仅限于“通过招标、通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书”的土地。的土地。担保法担保法第三十七条第二项明确规定禁止抵押家庭承包土地使用权。第三十七条第二项明确规定禁止抵押家庭承包土地使用权。弊端弊端:3 3农村土地承包经营权登记制度不完善农村土地承包经营权登记制度不完善 农村土地承包法农村土地承包法第三十八条规定第三十八条规定:土地承包经营权采取土地承包经营权采取互换、转让互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当方式流转，当事人要求登记的，应当向向县级以上地方人民政府县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。流转管理办法流转管理办法第十七条规定，同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换的，当第十七条规定，同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换的，当事人事人可以可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。要求办理农