房地产行业税收风险监控模型建立及应用ppt课件.ppt

房地产行业税收风险监控模型房地产行业税收风险监控模型建立及应用建立及应用主讲：李晓曼教授主讲：李晓曼教授精1精2 1.几个问题的梳理几个问题的梳理2.行业风险监控（评估）模型建立原则行业风险监控（评估）模型建立原则3.行业税收风险监控模型结构及包含要素行业税收风险监控模型结构及包含要素4.标准化模型经验成果标准化模型经验成果精31.关于几个问题的梳理关于几个问题的梳理n n税收风险监控抑或税收风险评定税收风险监控抑或税收风险评定n n税收风险监控模型与纳税评估模型的区税收风险监控模型与纳税评估模型的区别与联系别与联系精42.行业税收风险监控模型建立原则：行业税收风险监控模型建立原则：（1）导向化：风险导向）导向化：风险导向（2）现代化：专业化）现代化：专业化 （3）流程化：流程细化）流程化：流程细化 标准化标准化（4）可比性：行业细分）可比性：行业细分（5）信息化：三方、网络信息技术）信息化：三方、网络信息技术（6）差别化：风险应对策略）差别化：风险应对策略精5 3.行业税收风险监控模型结构及包含要素：行业税收风险监控模型结构及包含要素：（1 1）开展行业生产经营规律调查、行业细分；）开展行业生产经营规律调查、行业细分；）开展行业生产经营规律调查、行业细分；）开展行业生产经营规律调查、行业细分；（2 2）适用税收政策风险分析，税收风险特征分析）适用税收政策风险分析，税收风险特征分析）适用税收政策风险分析，税收风险特征分析）适用税收政策风险分析，税收风险特征分析（2 2）构建行业税收风险指标体系；）构建行业税收风险指标体系；）构建行业税收风险指标体系；）构建行业税收风险指标体系；（3 3）测算和确定风险指标的阈值区间，预警参数）测算和确定风险指标的阈值区间，预警参数）测算和确定风险指标的阈值区间，预警参数）测算和确定风险指标的阈值区间，预警参数（4 4）确定税收风险指标体系的风险权重；）确定税收风险指标体系的风险权重；）确定税收风险指标体系的风险权重；）确定税收风险指标体系的风险权重；（5 5）风险信息数据采集、提取、审核、整理、汇总）风险信息数据采集、提取、审核、整理、汇总）风险信息数据采集、提取、审核、整理、汇总）风险信息数据采集、提取、审核、整理、汇总（6 6）开展行业税收风险分析识别，风险指标打分，）开展行业税收风险分析识别，风险指标打分，）开展行业税收风险分析识别，风险指标打分，）开展行业税收风险分析识别，风险指标打分，风险等级排序；风险等级排序；风险等级排序；风险等级排序；精6（7）形成行业的纳税人风险分析报告及风）形成行业的纳税人风险分析报告及风险点清单；险点清单；（8）筛查出行业税收风险大、风险等级高）筛查出行业税收风险大、风险等级高的纳税人作为重点风险应对处理对象；的纳税人作为重点风险应对处理对象；（9）风险应对任务绩效反馈，考核评价；）风险应对任务绩效反馈，考核评价；（10）根据风险应对反馈信息、典型案例等）根据风险应对反馈信息、典型案例等经验修正完善模型系统。经验修正完善模型系统。精7（一）行业概述及行业特点（一）行业概述及行业特点（二）行业税收风险特征及表现（二）行业税收风险特征及表现（三）房地产开发行业税收风险监控（三）房地产开发行业税收风险监控模型的建立模型的建立精8（一）行业概述及行业特点n n行业概述行业概述 房地产开发是指房地产开发企业在依法取得房地产开发是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上进行住宅、商业用房国有土地使用权的土地上进行住宅、商业用房和基础设施、配套设施以及其他建筑物、附着和基础设施、配套设施以及其他建筑物、附着物等建造和经营的行为。物等建造和经营的行为。精9房地产开发业务的分类房地产开发业务的分类:n土地的开发土地的开发 是指对土地进行平整、建筑物拆除、地下管线是指对土地进行平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路等基础设施的建设。从广义讲，包括铺设和道路等基础设施的建设。从广义讲，包括新城区的土地开发和老城区的土地再开发。新城区的土地开发和老城区的土地再开发。n房屋的开发与经营房屋的开发与经营 房屋的开发是指城市的各种房屋的的开发建设。房屋的开发是指城市的各种房屋的的开发建设。房屋的经营从广义讲是指从房地产开发到售后房屋的经营从广义讲是指从房地产开发到售后服务的全过程。从狭义上讲仅仅指房地产的出售、服务的全过程。从狭义上讲仅仅指房地产的出售、租赁和抵押。租赁和抵押。精10n n前期准备阶段：前期准备阶段：购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。包括：包括：包括：包括：房地产开发企业的生产和经营分为房地产开发企业的生产和经营分为三个阶段三个阶段:n开发项目立项审批开发项目立项审批(发改委：项目建议书、可行性发改委：项目建议书、可行性研究报告研究报告)；n规划审批规划审批（规划局：（规划局：“两证一书两证一书”）n购买土地购买土地（国土资源局：（国土资源局：国有土地使用证国有土地使用证，缴纳土地出让金、契税、耕地占用税缴纳土地出让金、契税、耕地占用税)；n征地和拆迁征地和拆迁（拆迁办）（拆迁办）精11n n缴纳相关费用缴纳相关费用(简称大配套费简称大配套费)()(“四源四源”供供应单位应单位)；n n工程开工条件审批工程开工条件审批（建委：建设开工审批（建委：建设开工审批表；招投标管理部门：选择施工单位；工表；招投标管理部门：选择施工单位；工程建设质量监督部门：质量监督注册；建程建设质量监督部门：质量监督注册；建委：建设开工证）；委：建设开工证）；精12n n建筑施工阶段：建筑施工阶段：开发商委托建筑施工企业按照合同约定开发商委托建筑施工企业按照合同约定组织施工建设。项目竣工，报请有关主管部组织施工建设。项目竣工，报请有关主管部门进行综合验收，并取得竣工备案登记证明。门进行综合验收，并取得竣工备案登记证明。综合验收部门：质检站、规划局、消综合验收部门：质检站、规划局、消防、人防、设计方、施工方、监理、房地产。防、人防、设计方、施工方、监理、房地产。精13n n开发产品销售阶段：开发产品销售阶段：开发商通常采用预售和现房销售两种方式出开发商通常采用预售和现房销售两种方式出开发商通常采用预售和现房销售两种方式出开发商通常采用预售和现房销售两种方式出售开发产品。售开发产品。售开发产品。售开发产品。开发产品预售，需要取得市房产管理部门核开发产品预售，需要取得市房产管理部门核开发产品预售，需要取得市房产管理部门核开发产品预售，需要取得市房产管理部门核发的发的发的发的开发产品预售许可证开发产品预售许可证开发产品预售许可证开发产品预售许可证。预售条件：预售条件：n已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。权证书。n持有建设工程规划许可证。持有建设工程规划许可证。n按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的金达到工程建设总投资的25%25%以上，并已经确以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。定施工进度和竣工交付日期。精14n n开发经营的计划性、合法性开发经营的计划性、合法性 开发经营的全过程，必须在国家计划范开发经营的全过程，必须在国家计划范围内，按照规划、征地、设计、施工、配围内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理套、管理“六统一六统一”原则实行全面规划、原则实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。合理布局、综合开发、配套建设。开发建设房地产项目，应当严格遵守法开发建设房地产项目，应当严格遵守法律、法规规定和建筑工程质量、安全标准律、法规规定和建筑工程质量、安全标准以及建筑工程勘察、设计、施工技术规范。以及建筑工程勘察、设计、施工技术规范。n行业特点行业特点 精15n n开发产品的商品化开发产品的商品化 房地产开发企业的产品全部都作为商房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。的价格或市场价格作价转让或销售。精16n n投资成本高、投资的回收期长投资成本高、投资的回收期长 房地产业产值大、资金运用集中，对金房地产业产值大、资金运用集中，对金融依赖性强，占用施工企业资金严重。融依赖性强，占用施工企业资金严重。房地产开发项目，从取得土地到最终销房地产开发项目，从取得土地到最终销售，一般需要几年甚至更长时间，而以出售，一般需要几年甚至更长时间，而以出租方式经营的，投资回收期更长。租方式经营的，投资回收期更长。据国家统计局统计，据国家统计局统计，20022002年，全国房地产开发企业年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达设资金比例达50%50%左右，拖欠占用施工企业资金占比左右，拖欠占用施工企业资金占比22%22%，平均资产负债率为，平均资产负债率为72%72%，比工业企业高出，比工业企业高出1616个百个百分点。分点。精17n n业务流程复杂、经济往来对象多业务流程复杂、经济往来对象多 房地产经营业务经历了从征地、拆迁、勘察、房地产经营业务经历了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程，涉及了设计、施工、销售到售后服务全过程，涉及了众多政府管理部门：众多政府管理部门：n前期可行性研究及工程设计前期可行性研究及工程设计勘察、设计单位、个人勘察、设计单位、个人n获取国有土地获取国有土地政府、土地投资方、土地转让方、被拆迁单政府、土地投资方、土地转让方、被拆迁单位和个人、拆迁机构位和个人、拆迁机构n征地征地村委会、农民、土地储备中心、拆迁机构村委会、农民、土地储备中心、拆迁机构n配套建设配套建设政府有关部门、事业单位政府有关部门、事业单位n筹集资金筹集资金金融、关联企业及其特单位和个人金融、关联企业及其特单位和个人n工程施工工程施工建造商、监理单位、检测机构建造商、监理单位、检测机构n购销购销设备、物资供应商、境内外中介机构、单位和个人设备、物资供应商、境内外中介机构、单位和个人n受托代建开发产品、出租开发产品受托代建开发产品、出租开发产品委托单位、承租单位和委托单位、承租单位和个人个人精18n n投资风险大、投资收益高投资风险大、投资收益高 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金链条中断，将造成大量开发产品积压，使企业资金链条中断，将造成大量开发产品积压，使企业资金链条中断，将造成大量开发产品积压，使企业资金链条中断，导致企业陷入困境。导致企业陷入困境。导致企业陷入困境。导致企业陷入困境。投资风险主要是：投资风险主要是：n国家宏观调控风险国家宏观调控风险n市场购买力风险市场购买力风险n信贷风险信贷风险n项目管理风险项目管理风险n囤积土地风险囤积土地风险n违法建设风险违法建设风险精19n n房地产业涉及的税种房地产业涉及的税种（二）行业税收风险n营业税营业税n城市维护建设税城市维护建设税n企业所得税企业所得税n个人所得税个人所得税n土地增值税土地增值税n房产税房产税n城镇土地使用税城镇土地使用税n耕地占用税耕地占用税n印花税印花税n契税契税n车船税车船税精20n n行业税收风险表现为如下问题：行业税收风险表现为如下问题：1.1.收入确认问题收入确认问题2.2.成本费用列支问题成本费用列支问题3.3.利用关联方交易转移利润问题利用关联方交易转移利润问题4.4.企业之间相互利用偷逃税款问题企业之间相互利用偷逃税款问题5.5.代扣代缴营业税、所得税问题代扣代缴营业税、所得税问题6.6.土地增值税问题土地增值税问题7.7.其他税种问题其他税种问题8.8.其它问题其它问题精2122n n模型总体方案模型总体方案n n模型软件技术模型软件技术n n建安指标分解建安指标分解n n辅助案头分析的指标参数（结合本辅助案头分析的指标参数（结合本地实际）地实际）（三）房地产开发行业税收风险监控模型的建立（三）房地产开发行业税收风险监控模型的建立精22精23 案例分析精24