【房产中介】链家地产基础知识及报件流程.ppt

北京链家房地产经纪有限公司 2009 2009 1 1、提高自身专业知识、提高自身专业知识2 2、提高平时的工作效率、提高平时的工作效率3 3、更快的投入到运营支持的团队中、更快的投入到运营支持的团队中4 4、更好的与运营一线融合、更好的与运营一线融合5 5、更好的为经纪人做好服务工作、更好的为经纪人做好服务工作6 6、更好的为店经理做好辅助工作、更好的为店经理做好辅助工作 2009 租 赁 基 础 知 识 2009 目目录1.1.租赁标准用语租赁标准用语2.2.租赁种类、流程、注意事项租赁种类、流程、注意事项3.3.如何鉴别证件的真伪如何鉴别证件的真伪 2009 1、四气：暖气、天然气（煤气）、热水器、空调暖气、天然气（煤气）、热水器、空调2、全齐：家具、家电家具、家电3、装修：毛坯、简装、中装、精装冰箱（R）、洗衣机（W）电视（TV）、空调（K）1、租 赁 标 准 用 语 2009 2 2、租赁业务种类、流程、租赁业务种类、流程、注意事项注意事项普通租赁普通租赁：1 1、定义、定义 2 2、收费标准、时间及对象、收费标准、时间及对象 3 3、我们的责任、我们的责任流程流程注意事项注意事项 2009 普通租赁普通租赁1、定义：指业主或客户委托我们出租或者承租房屋，由我们指业主或客户委托我们出租或者承租房屋，由我们提供居间服务，最终促成双方达成交易，我们获得提供居间服务，最终促成双方达成交易，我们获得佣金的一种委托形式。佣金的一种委托形式。2、收费标准：相当于一个月的房屋租金相当于一个月的房屋租金 收费时间：成交之后成交之后 收费对象：针对针对普通民宅普通民宅，由于客户需求，由于客户需求量大，房源有限，收取客户方一个月房屋租金作为量大，房源有限，收取客户方一个月房屋租金作为佣金；针对佣金；针对甲宅、公寓甲宅、公寓，由于租金较高，客户需求，由于租金较高，客户需求量低，收取业主方一个月房屋租金作为佣金量低，收取业主方一个月房屋租金作为佣金。2009 普 通 租 赁3、普通租赁业务中我们的责任我们有义务帮助业主和客户验明双方真我们有义务帮助业主和客户验明双方真实的身份和有效证件实的身份和有效证件我们收取服务佣金后，要根据客户需求我们收取服务佣金后，要根据客户需求开具发票开具发票（开发票之前一定要问清客户（开发票之前一定要问清客户需要开具发票的名头）需要开具发票的名头）在整个过程中，我们要正视行业的正规在整个过程中，我们要正视行业的正规性和自身价值的体现性和自身价值的体现 2009 普租业务流程开发开发带看带看议价议价签约签约售后服务售后服务也是接待，可以通过店面、电话、网络、社区走访、老客户推荐等各种方式约好时间后要领客户到业主的房源进行实堪，看房前要签署看房确认书防止跳单保持中立考虑双方利益，在积极撮合的同时避免双方因议价造成僵局签合同当天提醒双方带齐资料和证件，签合同要收取服务佣金当双方出现问题的时候，我们公司起见证和辅导的作用 2009 普通租赁中的注意事项看房确认书（签看房确认书（签/留身份证号，不留电留身份证号，不留电话）话）定金收付书（不留电话，签署完整）定金收付书（不留电话，签署完整）签署合同时要验明有效证件（防止假签署合同时要验明有效证件（防止假业主）业主）防止跳单（把控一方，防止造成公司防止跳单（把控一方，防止造成公司损失）损失）2009 3 3、如何鉴别证件的真伪、如何鉴别证件的真伪如何鉴别身份证的真伪？如何鉴别房产证的真伪？2009 如何鉴别证件的真伪如何鉴别证件的真伪如何鉴别身份证的真伪：一代身份证：1、新的防伪居民身份证背面透视全息图象由长城峰火新的防伪居民身份证背面透视全息图象由长城峰火台图象台图象ID CHINA 中国等字样组成。中国等字样组成。“ID长城峰火台长城峰火台图象图象CHINA中国中国”在在“中国中国CHINA ID”组成的背景组成的背景前由内向外依次排列。前由内向外依次排列。2、16周岁至周岁至25周岁的，发给有效期为周岁的，发给有效期为10年的居民身年的居民身份证；份证；26周岁至周岁至45周岁的，发给有效期为周岁的，发给有效期为20年的居年的居民身份证；民身份证；46周岁以上的，发给长期有效的居民身周岁以上的，发给长期有效的居民身份证。份证。2009 二代身份证：在一般的光线下，平视身份证表面时，表面在一般的光线下，平视身份证表面时，表面上的物理防伪膜是无色透明的，适当倾斜上的物理防伪膜是无色透明的，适当倾斜时证件左上方有一个变色长城图案，用左时证件左上方有一个变色长城图案，用左右眼分别观察时将呈现不同颜色。在我们右眼分别观察时将呈现不同颜色。在我们的头像下面有的头像下面有“中国中国CHINACHINA”的字样的字样 2009 如何鉴别房产证的真伪：1 1、看用纸：、看用纸：真正的房屋所有权证的内页所用纸张采用真正的房屋所有权证的内页所用纸张采用专业水印纸专业水印纸 2 2、看防伪底纹：、看防伪底纹：真房屋所有权证除封面及封底外内页真房屋所有权证除封面及封底外内页所有的底纹均为所有的底纹均为“房屋所有权证房屋所有权证”六字采用了专用浮六字采用了专用浮雕底纹，浮雕字立体感强雕底纹，浮雕字立体感强 3 3、看封皮：、看封皮：真证封皮为深红色，上部印有国徽，下面真证封皮为深红色，上部印有国徽，下面印有印有“中华人民共和国房屋所有权证中华人民共和国房屋所有权证”，这些字分两，这些字分两行，上面一行行，上面一行“中华人民共和国中华人民共和国”，下面一行是，下面一行是“房房屋所有权证屋所有权证”，上下两行字是完全对齐的，但字号的，上下两行字是完全对齐的，但字号的大小不一样，上面的字小，下面的字大。大小不一样，上面的字小，下面的字大。2009 4 4、看团花及建房注册号：、看团花及建房注册号：真房屋所有权证有真房屋所有权证有一团花，该团花立体感强。团花下面是建一团花，该团花立体感强。团花下面是建房注册号，真证的号码是机器印制的房注册号，真证的号码是机器印制的11001,11001,数字清晰。建房注册号上面团花下面印有数字清晰。建房注册号上面团花下面印有“中华人民共和国建设部监制中华人民共和国建设部监制”5 5、看微缩文字：、看微缩文字：20002000年以后印制的房屋所有年以后印制的房屋所有权证发证机关一页最顶行花边最下面一行权证发证机关一页最顶行花边最下面一行里藏着微缩文字，用肉眼看为一道虚线，里藏着微缩文字，用肉眼看为一道虚线，在放大镜下清晰可辨在放大镜下清晰可辨“FWSYQZ”FWSYQZ”（“房屋房屋所有权证所有权证”汉语拼音第一个字母的大写汉语拼音第一个字母的大写 2009 6 6、看发证机关印章：、看发证机关印章：真房屋所有权证的发证机关是由真房屋所有权证的发证机关是由机器套红印制的机器套红印制的“北京市建设委员会北京市建设委员会”（20042004年以后）年以后）或或“北京市国土资源和房屋管理局北京市国土资源和房屋管理局”行政公章，而填行政公章，而填发单位的图章是用印泥盖上去的。发单位的图章是用印泥盖上去的。7 7、看流水编号：、看流水编号：真房屋所有权证的流水号是机器印制真房屋所有权证的流水号是机器印制的，的，20002000年后印制的权证编号下方，还印有年后印制的权证编号下方，还印有“北京印北京印钞厂证券分厂印制（钞厂证券分厂印制（200200）”字样。字样。8 8、看房产平面图：、看房产平面图：真房屋所有权证上有一张房地平面真房屋所有权证上有一张房地平面图及一张房屋登记表。图和表上均盖有测绘部门的章，图及一张房屋登记表。图和表上均盖有测绘部门的章，另外图和表是与房屋所有权证粘贴在一起的，在粘贴另外图和表是与房屋所有权证粘贴在一起的，在粘贴的连接处盖有骑缝章的连接处盖有骑缝章 2009 2.2.标准术语标准术语 使用权房使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位 投投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。使用权房禁止出售！市民若欲出民的公有住房。使用权房禁止出售！市民若欲出售使用权房，必须由原承租人即使用权人买下产售使用权房，必须由原承租人即使用权人买下产权，售后公房成为产权房后才能上市交易权，售后公房成为产权房后才能上市交易已购公房已购公房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。这样的房子可以上市这样的房子可以上市,不过需向单位交纳一定的土不过需向单位交纳一定的土地出让金。地出让金。商品房商品房 房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。开发商已将建造的房屋称为商品房。开发商已将3%3%土地出让土地出让金交给国家金交给国家,任何人都可以买卖。任何人都可以买卖。2009 2009 一一.租赁报单流程租赁报单流程二二.置换报单流程置换报单流程置换报单流程置换报单流程三三.温馨提示温馨提示目目 录 2009 一、租赁报单流程一、租赁报单流程基基 本本 流流 程程1、合同、证件、收据和钱款的整理合同、证件、收据和钱款的整理3、财务交款财务交款2 2、相关领导签字审核相关领导签字审核4、业绩组报合同及业绩业绩组报合同及业绩5、将收据白联和成交报告单的绿联存档将收据白联和成交报告单的绿联存档 2009 普通租赁普通租赁1、合同、证件、收据和钱款的整理、合同、证件、收据和钱款的整理 2009 普普 租租-证件证件房屋租赁合同房屋租赁合同（普租合同）（普租合同）房屋租赁经纪合同（看房确认房屋租赁经纪合同（看房确认书）书）房屋出租居间需求登记表房屋出租居间需求登记表客户、业主身份证复印件客户、业主身份证复印件打折申请单（打折情况下）打折申请单（打折情况下）定金收付书（预先收取定金的情况下）定金收付书（预先收取定金的情况下）收据收据 (切记切记:刷卡小票的日期与收据日期不刷卡小票的日期与收据日期不能相差能相差2424小时小时)成交成交报告报告单单（系统中备案，并把备案编码（系统中备案，并把备案编码写入成交报告单的备注里）写入成交报告单的备注里）2009 2、相关领导签字审核、相关领导签字审核审批人折扣标准 店经理区经理区总监副总经理总裁9 9折及以上折及以上租租 售售5 5折以上折以上租租 售售5 5折及以下折及以下租租 售售公司优惠公司优惠租租租租 售售运营员工折扣店经理区经理区总监副总经理总裁9 9折及以上折及以上租租 售售7 7折及以上折及以上租租 售售5 5折及以上折及以上租租 售售职能员工折扣区经理区总监各中心负责人副总经理总裁9 9折及以上折及以上租租 售售租租 售售7 7折及以上折及以上租租 售售租租 售售5 5折及以上折及以上租租租租 售售售售 2009 折扣申请单申请人姓名申请人姓名系统号系统号房源维护人房源维护人姓名姓名系统号系统号所属区域所属区域店经理姓名店经理姓名系统号系统号店面名称店面名称应收业绩应收业绩申请折扣申请折扣项目项目信息费信息费 过户及贷款服务过户及贷款服务费赎楼担保费费赎楼担保费 其它其它申请折扣申请折扣标准标准合同号合同号成交日期成交日期折扣后业绩折扣后业绩客户姓名客户姓名客户联系方式客户联系方式申请折扣原因申请折扣原因审批原因：审批原因：店经理：店经理：日期：日期：审批原因：审批原因：区经理：区经理：日期：日期：审批原因：审批原因：区总监：区总监：日期：日期：审批原因：审批原因：副副 总：总：日期：日期：审批原因：审批原因：总总 裁：裁：日期：日期：折扣小数点后要余2位(例:8.24折)业绩不包括评估费，大家不要把评估费算在内 2009 3、财务交款、财务交款地址：昆泰国际大厦1712室交款处：财务出纳 备注处写开具发备注处写开具发票的台头票的台头审核处审核处助理签助理签字字店面编码要写店面编码要写A13A13的的那个号码，就是咱们那个号码，就是咱们店面门上都张贴的那店面门上都张贴的那个个 2009 助理在检查普租合同前要注意的：助理在检查普租合同前要注意的：1.1.普租合同中出租方（甲方）、承租方（乙方）的签字都普租合同中出租方（甲方）、承租方（乙方）的签字都要与所提供的身份证姓名一致，字迹要填写清晰，如果有要与所提供的身份证姓名一致，字迹要填写清晰，如果有涂改需要客户业主及链家的三方签字确认；涂改需要客户业主及链家的三方签字确认；2.2.租赁期限：租赁期限：例如：房屋的租赁期自例如：房屋的租赁期自20092009年年11 11月月10 10日至日至20102010年年11 11月月9 9日日，共共计计一年零各月（或者零年一年零各月（或者零年12 12个月）千万不要写一年个月）千万不要写一年12 12个月，个月，这是错误的写法，助理在检查的时候也要仔细小心；这是错误的写法，助理在检查的时候也要仔细小心；3.3.附件一房屋交割清单处，如果业主客户自行交割，那么一附件一房屋交割清单处，如果业主客户自行交割，那么一定要在交割处打叉，如果是咱们公司陪同交割那么就要把定要在交割处打叉，如果是咱们公司陪同交割那么就要把相关的信息写全，这也是助理需要注意的地方。相关的信息写全，这也是助理需要注意的地方。2009 注意事项：1 1、写店面编码：、写店面编码：A13A13开头的编码开头的编码 2 2、开票日期不能早于刷卡或者小票日期、开票日期不能早于刷卡或者小票日期 3 3、钱款、钱款2424小时入帐即要在小时入帐即要在2424小时内刷卡小时内刷卡 4 4、金额不能有涂改，数字前一定要有封口、金额不能有涂改，数字前一定要有封口 5 5、大写金额一定要准确且不能有错别字、大写金额一定要准确且不能有错别字大写大写壹壹 贰贰 叁叁 肆肆 伍伍 陆陆 柒柒 捌捌 玖玖 拾拾 佰佰 仟仟 万万 6 6、如现金存入店经理、如现金存入店经理/助理借记卡中要写助理借记卡中要写 代代(店经理、店经理、助理、经纪人是不能刷信用卡的，刷信用卡是要被罚款助理、经纪人是不能刷信用卡的，刷信用卡是要被罚款的的)7 7、如果要开发票将黄联一并交与出纳且写明单位名称、如果要开发票将黄联一并交与出纳且写明单位名称 2009 4、业绩组报合同、报业绩、业绩组报合同、报业绩合同、业绩申报处：昆泰国际大厦1712室合同业绩审核人员：王雪、殷环、郭静波注意事项：1 1、合同无问题全部通过审核人员会在成交单上签字并、合同无问题全部通过审核人员会在成交单上签字并将成交单绿联返回，表示合同业绩已经报送完毕将成交单绿联返回，表示合同业绩已经报送完毕 2 2、合同有问题审核人员会将错误处写在黄联处与合同、合同有问题审核人员会将错误处写在黄联处与合同一并返回一并返回 3 3、如果合同打折要将打折申请单和成交单一并申报、如果合同打折要将打折申请单和成交单一并申报 4 4、成交单上写上组编码、系统号、区域及备案编号、成交单上写上组编码、系统号、区域及备案编号 2009 5、回收收据白联和成交报告单的绿联留档回收收据白联和成交报告单的绿联留档收据白联成交报告单绿联以便以后核对业绩，换取收据 2009 1.1.普租报合同前普租报合同前经纪人必须自行经纪人必须自行在内网上进行备案，在内网上进行备案，2.2.所有合同所有合同、单据单据,店面助理都不可私店面助理都不可私自自修改或添加修改或添加,否则否则公司公司将将直接直接给予给予辞退辞退处理处理(自自我我保护意识保护意识)3 3.如在报合同过程中如在报合同过程中,合同合同、单据出现问题应第一时间跟单据出现问题应第一时间跟店经理店经理确认确认,以免延误以免延误.4.4.报完合同收好成交报告单绿联及收据白联，回店面留档。报完合同收好成交报告单绿联及收据白联，回店面留档。5.5.自自2 2月月18 18日后签署的合同恢复五个工作日内上报（不包括日后签署的合同恢复五个工作日内上报（不包括周六周日及法定节假日），否则按照公司制度处罚责任人。周六周日及法定节假日），否则按照公司制度处罚责任人。6.6.成交报告单为经纪人填写，店经理检查并确认签字。助成交报告单为经纪人填写，店经理检查并确认签字。助理不能书写更改，以免出现问题。理不能书写更改，以免出现问题。2009 以上是租赁的报件流程及注意事项 2009 二、二、置换报单流程置换报单流程基基 本本 流流 程程1、合同、证件、收据和钱款的整理合同、证件、收据和钱款的整理2、相关领导签字审核相关领导签字审核3、权证处报合同权证处报合同5、财务交款、财务交款6、业绩组报业绩、业绩组报业绩7、将收据白联和成交报告单的绿联存档将收据白联和成交报告单的绿联存档缺件通知，经纪人备件缺件通知，经纪人备件4、BJM号索取号索取 2009 1、成交2、退单置换类型全款贷款权证商业贷款商业贷款公积金公积金1、合同、证件、收据和钱款的整理合同、证件、收据和钱款的整理国管国管市属市属 2009 2、成交档案号（BJM）获取向权证秘书索取向权证秘书索取权证专员在收取合同，录完合同的同权证专员在收取合同，录完合同的同时会将合同号写在成交报告单上，时会将合同号写在成交报告单上，不用再提前与权证秘书要取合同号。不用再提前与权证秘书要取合同号。2009 置换报合同必备置换报合同必备证件证件 2009 退单置换业务支出凭单：写明退单情况，经办人、区置换业务支出凭单：写明退单情况，经办人、区经理、区总监、业绩组签字确认，客服部签字备经理、区总监、业绩组签字确认，客服部签字备案案此处应写北辰此处应写北辰店店/A13314此处区经理，总监签此处区经理，总监签字字 2009 财务退费申请表：写明合同号，业主、客户姓名，物业地址及费用出处，区经理签字、区总监签字、权证主管签字、业绩组签字、客服签字、财务主管审核签字、客户本人带身份证原件及收据黄联一并在出纳处领取退还费用（或者客户提供卡的复印件直接和客户本人身份证得复印件）2009 注意事项所有合同协议上物业地址要与房产证上标明的一致所有合同协议上物业地址要与房产证上标明的一致查看所有签字处是否都有签字查看所有签字处是否都有签字合合同上、补充协议、自行划转同上、补充协议、自行划转声明、授权委托书需声明、授权委托书需客户业主客户业主签字签字补补充条充条款需区经理签字款需区经理签字,如果没有补充协议的合同要写通用如果没有补充协议的合同要写通用审批单，由店经理，区经理及大区总监签字确认审批单，由店经理，区经理及大区总监签字确认成交报告单成交报告单，打折打折或或有特殊情况的需区经理签字有特殊情况的需区经理签字/总监签字总监签字合合同号和每个人的店组系统号要同号和每个人的店组系统号要写清楚写清楚(现在合同号是在助现在合同号是在助理报合同的时候直接朝权证要取即可）理报合同的时候直接朝权证要取即可）业业绩分成绩分成要准确要准确-一定要经纪人或者店经理自行填写成交一定要经纪人或者店经理自行填写成交报告单，助理不要写，业绩分配也一定要和店经理核对报告单，助理不要写，业绩分配也一定要和店经理核对填填写无涂改，字迹清楚准确写无涂改，字迹清楚准确 2009 1 1.所有合同、单据所有合同、单据,助理都不可私自修改或涂抹助理都不可私自修改或涂抹,否则公司否则公司将直接给予辞退处理将直接给予辞退处理(自我保护意识自我保护意识)2 2.现在所有的特殊情况都要用通用审批单来写明原因，找相现在所有的特殊情况都要用通用审批单来写明原因，找相关领导签字，夹在合同里方可报合同关领导签字，夹在合同里方可报合同 3.3.成交报告单为经纪人填写，店经理检查并确认签字。助成交报告单为经纪人填写，店经理检查并确认签字。助理不能书写更改，以免出现问题。理不能书写更改，以免出现问题。4.4.如在报合同过程中如在报合同过程中,合同签定出现问题应第一时间跟店经合同签定出现问题应第一时间跟店经理确认理确认,以免延误以免延误.5 5.报完合同收好成交报告单绿连及收据白联，收回店面留档。报完合同收好成交报告单绿连及收据白联，收回店面留档。收据白联粘贴在收据本，以备换收据。收据白联粘贴在收据本，以备换收据。6 6.签署签署租赁租赁合同合同后要后要在在五个工作日内上报（以合同日期为五个工作日内上报（以合同日期为主），置换类要在主），置换类要在5 5个工作日上报（以收据日期为主），个工作日上报（以收据日期为主），否则否则即为晚报，将按照公司制度处罚责任人即为晚报，将按照公司制度处罚责任人 7.7.关于发票调取关于发票调取,每周一、三、五为发票调取日，每周一、三、五为发票调取日，附附.关于关于调取发票的调取发票的通知通知.doc.doc件件8.8.关于做京北成交记录表的一些方法关于做京北成交记录表的一些方法 2009 其 他1.Pos机小票的标准粘贴方式PosPos机小票机小票的复印件在的复印件在最右侧张贴最右侧张贴原件紧贴复原件紧贴复印件的左侧印件的左侧粘贴整齐粘贴整齐虚线以下的位虚线以下的位置不要撕掉置不要撕掉 2009 3.3.报销单据的粘贴方式报销单据的粘贴方式(公司报销日常可用的发票公司报销日常可用的发票办公用品，日用品，打车票，一卡通充值票，有办公用品，日用品，打车票，一卡通充值票，有北京字样的火车票，飞机票轮船票）北京字样的火车票，飞机票轮船票）同类型的报销单据张贴在同一张粘贴单同类型的报销单据张贴在同一张粘贴单上 2009 2009 同一张粘贴单上的报销同一张粘贴单上的报销单据不要超过单据不要超过2020张，粘张，粘贴时要整齐贴时要整齐 2009 2.更方便快捷的改图快手 可牛软件 2009 2009 Thank you!本次培训结束本次培训结束希望对大家有所帮助希望对大家有所帮助 2009.9.20大胆实践大胆实践 勇于创新勇于创新!