《房地产税收》PPT课件.ppt

房地产税收分析一、涉及房地产税收种类涉及房地产的税种繁多，主要包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税、营业税、印花税、企业所得税、个人所得税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税和教育费附加等涉及房地产的税收总额：2003年，900多亿元2012年，1.01万亿元 五个房地产税种收入合计占税收收入的比重：2003年，4.5%，2012年，10.1%。二、主要税收介绍（一）土地增值税1993年国务院发布暂行条例、1995年财政部发布实施细则1.纳税人单位、个人2.征税范围国有土地使用权、地上建筑物及其附着物3.税率超额累进税率增值额扣除项目金额后，与扣除额比较50%的部分，税率为30%50%、100%的部分，税率为40%100%、200%的部分，税率为50%200%的部分，税率为60%各部分累积计算4.扣除项目取得土地成本开发成本建筑成本转让税金5.免征普通住宅出售、增值额未超扣除额20%个人住房住满5年我国土地增值税：我国土地增值税：20032003年，年，37.337.3亿元亿元20122012年，年，2718.82718.8亿元亿元增长增长7289%7289%占全国税收收入的比重占全国税收收入的比重20032003年，年，0.19%0.19%20122012年，年，2.7%2.7%（二）房产税1986年国务院颁布房产税暂行条例1.纳税主体产权人、承典人2.税率房产余值税率1.2%，房屋租金税率12%3.计税依据房产原值减除10%-30%4.免征范围机关、事业、公益等公民非营业房产5.5.与国外物业税的比较与国外物业税的比较美国，拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。美国，拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%1%到到2%2%之间，有的甚至可以达到之间，有的甚至可以达到3%3%。法国，政府采用土地年度税的形式征收不动产税法国，政府采用土地年度税的形式征收不动产税荷兰，地方政府和中央政府课征的财产税，主要课荷兰，地方政府和中央政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。税对象是房屋。新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%0.3%到到1%1%征收。征收。（三）城镇土地使用税（三）城镇土地使用税19881988年年1111月月1 1日开征日开征 征税范围征税范围 城市（包括市区、郊区）、县城、建制镇、工矿城市（包括市区、郊区）、县城、建制镇、工矿区区 纳税人纳税人 使用国家所有和集体所有土地的单位和个人使用国家所有和集体所有土地的单位和个人 税率税率 四档幅度定额税率，按年征收四档幅度定额税率，按年征收土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。（四）耕地占用税 1987年4月1日开征 纳税人 占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人 一般以县为单位，按人均耕地亩数实行差别幅度税率，实行一次性征收 耕地占用税的税额规定如下：（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。（五）契税（五）契税 契税于契税于19971997年年1010月月1 1日开征日开征 因不动产买卖、典当或交换而订立产权转移变动契约时向因不动产买卖、典当或交换而订立产权转移变动契约时向产权承受人征收的一种税产权承受人征收的一种税 纳税人纳税人 转移土地、房屋权属的承受人，包括各类企事业单位和个转移土地、房屋权属的承受人，包括各类企事业单位和个人人 出售土地使用权和房屋的按成交价征收；出售土地使用权和房屋的按成交价征收；赠予土地使用权和房屋的按市场价格核定；赠予土地使用权和房屋的按市场价格核定；交换土地使用权和房屋的按交换差价征收。交换土地使用权和房屋的按交换差价征收。实行实行3 35%5%的幅度比例税率。的幅度比例税率。（六）营业税（六）营业税 1994 1994年年1 1月月1 1日起施行日起施行 对土地使用权转让和销售不动产行为的征税对土地使用权转让和销售不动产行为的征税 发生转让土地使用权和销售不动产行为时，对转发生转让土地使用权和销售不动产行为时，对转让方或销售方按交易金额的让方或销售方按交易金额的5%5%征税。征税。（七）所得税（七）所得税1.1.企业所得税企业所得税25%25%（小微企业（小微企业20%20%）2.2.个人所得税个人所得税纳税人纳税人纳税人纳税人个人所得税以所得人为纳税人，具体分为下列个人所得税以所得人为纳税人，具体分为下列2 2种情况：种情况：（1 1）在中国境内有住所的个人（指由于户籍、家庭和经）在中国境内有住所的个人（指由于户籍、家庭和经济利益关系而在中国境内习惯性居住的个人），在中国境济利益关系而在中国境内习惯性居住的个人），在中国境内没有住所而在中国境内居住期满内没有住所而在中国境内居住期满1 1年的个人，应当就其年的个人，应当就其从中国境内、境外取得的全部所得缴纳个人所得税。从中国境内、境外取得的全部所得缴纳个人所得税。（2 2）在中国境内没有住所又不居住的个人，在中国境内）在中国境内没有住所又不居住的个人，在中国境内没有住所而在中国境内居住不满没有住所而在中国境内居住不满1 1年的个人，应当就其从年的个人，应当就其从中国境内取得的所得缴纳个人所得税。中国境内取得的所得缴纳个人所得税。征税项目征税项目个人所得税的征税项目包括工资、薪金所得，个体工商户的生产、经营所得，对企业、事业单位的承包经营、承租经营所得，劳务报酬所得，稿酬所得，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得，国务院财政部门确定征税的其他所得等。计税方法计税方法计税方法计税方法减除下列项目金额以后的金额为应纳税所得额，减除下列项目金额以后的金额为应纳税所得额，按照按照个人所得税税率表（一）个人所得税税率表（一）所得的七级超所得的七级超额累进税率计算应纳个人所得税税额：额累进税率计算应纳个人所得税税额：（1 1）基本扣除额）基本扣除额35003500元；元；（2 2）个人按照规定缴纳的基本养老保险费、基本）个人按照规定缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费；医疗保险费和失业保险费；（3 3）单位、个人分别按照规定缴存的住房公积金；）单位、个人分别按照规定缴存的住房公积金；（4 4）规定标准以内的公务用车和通讯补贴。）规定标准以内的公务用车和通讯补贴。国税发国税发20061082006108号：国家税务总局关于个人住房转号：国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知让所得征收个人所得税有关问题的通知 三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据根据中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法第三十第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%1%-3%的幅度内确定。的幅度内确定。三、房地产税收存在的主要问题三、房地产税收存在的主要问题 （一）税种多、重复征税严重（一）税种多、重复征税严重我国房地产税收体系涉及到流转税、所得税、财产税、特我国房地产税收体系涉及到流转税、所得税、财产税、特定目的税等多个相关税种定目的税等多个相关税种 如如 对土地课税有城镇土地使用税和耕地占用税。这些税种在对土地课税有城镇土地使用税和耕地占用税。这些税种在形式上虽相互独立，但实质上却有内在联系，甚至造成对形式上虽相互独立，但实质上却有内在联系，甚至造成对同一税基的重复征税同一税基的重复征税 如如 对房屋租金收入，不仅要征收营业税，还要征收房产税对房屋租金收入，不仅要征收营业税，还要征收房产税（二）重交易轻保有、税负不公 我国房地产在开发流通阶段设置了营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、企业所得税、个人所得税等税种，另外还要缴纳各种收费，这些税费一般占房产价格的30-40%在房地产保有期间设计的税种只有房产税和城镇土地使用税，税负低，且免税范围大，通常情况下只对一部分企事业单位征收，私人拥有住房一般无须缴税（三）费大税小、扭曲了税费关系 涉及房地产的收费五花八门，收费总额难以统计 高收费一方面加重了纳税人的负担，另一方面也大大削弱了税收的调节作用。各种收费由于未纳入预算管理，其使用得不到有效的监督，浪费、挪用甚至贪污的现象比较严重。（四）计税依据不合理、背离房地产税的本质特性 我国现行主要房地产税收的计税依据分别为房产余值、租金收入或实际占用的土地面积，这些计税依据不能正确地反映房地产的现有价值、土地的级差收益和土地、房产的时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节收入的作用（六）配套制度不完备，制约房地产税的发展 我国现有土地使用制度是“批租制”，根据土地不同用途，批租期限从40年至70年不等，而其中部分税费，用地者须一次性支付。实际上是将后 40年至70年的土地收益一次性收取，是本届政府在花后届政府的钱，靠“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然是导致对土地的滥用。四、上海、重庆房产税分析四、上海、重庆房产税分析（一）征税对象（一）征税对象 重庆重庆1 1个人拥有的独栋商品住宅。个人拥有的独栋商品住宅。2 2个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价建筑面积均价2 2倍（含倍（含2 2倍）以上的住房。倍）以上的住房。3 3在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海 暂行办法施行之日起 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房 非本市居民家庭在本市新购的住房（二）计税依据（二）计税依据重庆重庆应税住房的计税价值为房产交易价应税住房的计税价值为房产交易价独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。应税住房用于出租的，按交易价征收房产税，不应税住房用于出租的，按交易价征收房产税，不再按租金收入征收房产税再按租金收入征收房产税上海 计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。（三）税率（三）税率 重庆重庆 独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价九区新建商品住房成交建筑面积均价3 3倍以下的住房，税倍以下的住房，税率为率为0.5%0.5%；3 3倍（含倍（含3 3倍）至倍）至4 4倍的，税率为倍的，税率为1%1%；4 4倍（含倍（含4 4倍）以上的税率为倍）以上的税率为1.2%1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%0.5%。上海 适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布 2010年度新建商品住房平均销售价格为28426元（四）税收减免（四）税收减免重庆重庆扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。房扣除免税面积。纳税人在办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为纳税人在办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180180平方米。平方米。新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100100平方米。平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。均不扣除免税面积。上海上海 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过下同）人均不超过6060平方米（即免税住房面积，含平方米（即免税住房面积，含6060平方平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过人均超过6060平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。行制定。本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。家庭唯一住房的，暂免征收房产税。持有本市居住证满持有本市居住证满3 3年并在本市工作生活的购房人，年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3 3年年的购房人，其上述住房先按规定计算征收房产税，的购房人，其上述住房先按规定计算征收房产税，待持有本市居住证满待持有本市居住证满3 3年并在本市工作生活的，其年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。上述住房已征收的房产税，可予退还。