《房地产估价案例与分析》讲授提纲.doc

房地产估价案例与分析讲授内容 本课程的讲授，包括六个部分的内容： 第一部分：房地产估价案例与分析的考试题型及复习方法 第二部分：房地产估价理论的知识点归纳和总结 第三部分：不同估价目的的房地产估价问题 第四部分：不同用途房地产的估价问题 第五部分：房地产估价报告书 第六部分：估价报告的常见错误及模拟改错 第一部分：房地产估价案例与分析的考试题型及复习方法 （一）房地产估价案例与分析的考试题型 1.问答题(3小题，每题10分，共30分) 问答题涉及的内容主要有：房地产估价的前提、估价目的、估价原则、估价对象的界定及其特点、估价时点的确定、价值内涵或价值定义、估价的技术路线、估价方法的选用、估价测算过程、关键参数的选取、市场变化对估价结果的影响、拆迁估价与抵押估价的特定问题、不同用途房地产估价的特殊问题的处理等。 答题要点：理清思路、找出依据、答出要点(35个要点)。 一般来说，每道问答题都会有特定的目的，即该道题主要考核学生什么方面的知识，估计考生会依常规怎样思考该问题，从而设置一道道“障碍”或“机关”，让一般考生误入“歧途”而答题偏离方向或答不出来，从而拉大了考生在考分上的差距。因此，考生在做问答题时，首先要理清思路，分析出题者的意图，找准该题要考的知识点；然后，根据知识点的所涉及的内容找出依据，条理清晰、层次分明的答出要点。 2.单项选择题(10小题，每题2分，共20分。注意：每小题只有一个正确答案) 单项选择题涉及的内容主要有：房地产估价的依据(适用法律、法规、条例、规范、估价指导意见等)、估价目的、估价原则、估价方法的选用、估价时点的确定、价值内涵或价值定义、估价对象的界定及其特点、估价技术路线、估价方法的选用、估价测算过程、价方法运用过程中应注意的问题、关键参数的选取、市场变化对估价结果的影响、拆迁估价与抵押估价的特定问题、不同用途房地产估价的特殊问题的处理等。 答题要点：找出依据，只选一个最佳答案。 一般来说，单项选择题要考的知识点比问答题更明确、更突出，考生一定要找出依据、找对依据后，进行选择，且选择的答案是唯一的。 3.指错题(估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，每指明一处错误得3分，指明13处得全分40分。注意：本题答题处只有13个序号，指明的每一个错误要求写在对应的序号后，如果未将指明的错误内容写在序号后面的空格处不计分。) 涉及的内容主要有：房地产估价相关法律法规和条例、房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见、房地产估价理论与方法等对房地产估价报告的具体要求。答题要点：仔细阅读报告、分析错误类型、对错误项的错误程度进行排序后依次填入13个序号后面的空格处。值得注意的是，很多考生在做“指错题”时，并不是指不出错误，而是因为答题方法不正确（答题不规范、不符合要求）而失了很多分，主要表现在以下几个方面：一是考生虽然指出了很多错误，其中有很多都是正确答案，甚至有的考生在其所做的答案中包含了13个正确答案，但因为在13个编序号的有效答案中存在较多的不正确答案，导致得分较低。二是考生把本属于一个正确答案的内容分成两个或多个答案，占据了多个序号或多个答案的位置而失分。三是考生把本属于两个或多个答案的内容写在一个序号上或一个答案的位置上而失分。四是考生虽然指出了错误之处，但因错误的理由表述不正确而失分。针对以上情况，结合“指错题”的答题要求和评分标准，建议考生应采取如下措施：一是考生应将估价报告中的错误在草稿纸上一一列出，并根据错误的严重程度进行排序，将错误严重的、自己有把握的，特别是以前考试中出现过的类似错误排在前面，然后依次写入答题纸的13个序号上，且一个序号对应一个答案。二是考生要清楚估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%或70%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。三是考生如果在“估价对象”中已经找出三项错误了，则不必再仔细寻找，应立即跳过“估价对象”的剩余内容往下阅读，寻找估价报告年其他部分存在的错误，以免“在不存在错误的地方花去大量的时间”，等有时间或找出的错误项不够时再来仔细阅读“估价对象”的剩余内容。四是考生如果发现估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容，而且篇幅较长，则可以跳过这三部分内容，一边节省时间来寻找其他内容存在的错误。五是考生在按照自己的理解和判断而指出的错误项目，要对照“估价报告常见错误”的总结（本课程的第六部分讲授内容）进行检查，进一步核实“指错”的准确性和是否存在漏指的错误。核实完毕后抄录在答题纸上。 4.改错题(指出并改正估价报告片断中的错误。本题10分。注意：错误之处不超过4处，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误；如果将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分；本题最多扣至零分。) 涉及的内容主要包括： 房地产估价方法应用中的估价测算过程，特别要注意计算公式的构成项目及其具体计算。答题要点：结合房地产估价方法，找出价格构成的缺项与多余项、计算错误、参数选用错误等，并加以改正。一般来说，改错题是难度较大的题，得分也比较困难。由于改错题主要是对估价方法运用中的计算错误进行改正，因此，考生在做改错题是应注意以下问题：一是考生要对照房地产估价理论与方法的相应内容，找出不同之处，如果发现了漏项，特别是计算公式的构成项目缺项，就可以直接判断存在错误，并依据教材进行改正。二是考生发现了估价方法运用过程中存在计算错误，应依据教材及有关规定进行改正。三是考生要特别注意，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。四是考生要求清楚，改错题一般只有34个错误项，不要随意猜想。如果将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。 （二）房地产估价案例与分析的学习方法在历年的全国房地产估价师执业资格考试中，很多考生都感觉到房地产估价案例与分析这门课程不知道如何学习和备考，许多考生是教材看来若干遍，报告若干篇，仍然感觉收获不大，做题没有把握，考试成绩不理想，甚至是多次考试就是因为这门课程难以通过，从而数次与房地产估价师失之交臂，出现了累战累败、累败类战的局面。下面就房地产估价案例与分析这门课程的学习和备考提出一些个人看法与建议，以供考生参考。一是考生要对房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见及相关法律法规的有关内容按照房地产估价实践的具体要求进行深层次的理解和掌握，要求能够把房地产估价的理论、方法、有关法律法规应用到房地产估价实践中去。二是考生要对房地产估价的基本理论、方法运用等知识进行系统的归纳和总结。如“问答题”和“单项选择题”的答题要点，都是来源于房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见及相关法律法规的有关内容，如果平时加强对有关估价的知识进行归纳和总结，答题时就能做到思路清晰、依据充分、要点明确。再如“指错题”和“改错题”中，各种估价方法运用时一般会出现哪些错误，哪些错误是比较简单的、容易被发现的，哪些错误是深层次的、隐含的、不易被发现的；不同估价目的的估价报告通常会出现哪些错误；不同用途房地产的估价报告通常会出现哪些错误；估价报告的写作上通常会出现哪些错误；哪些错误是在历年的考试中已经考过的；哪些错误是在历年的考试中还没有考的；哪些错误是历年的考试都要考的；等等。如果考生针对这些问题进行系统的归纳和总结，在考试时，针对“指错题”和“改错题”的答题，就能做到有的放矢，势在必得。三是考生要适当记忆。很多考生有一个错误的观点，即房地产估价案例与分析这门课程是开卷考试，不需要记忆。实际上，由于考试时间的限制，虽然是开卷考试，但是没有足够的时间来查阅资料、归纳和总结答案要点。因此，在对房地产估价案例与分析这门课程的学习和备考的过程中，一定要在理解的基础上进行适当记忆，特别是房地产估价理论与方法、房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见中的一些具体内容，这有利于在做“问答题”和“单项选择题”时，及时找到答题依据；在做“指错题”和“改错题”时，一看到某种估价方法、某种估价目的、某种用途的房地产估价等，就会想起它通常在什么地方出现错误、会出现哪些错误等，做到“胸有成竹”，这样才能提高考试答题的速度和准确性，以期获得理想的考试成绩。 第二部分：房地产估价理论的知识点归纳和总结 （一）房地产估价的原则房地产估价原则主要有以下6项： 独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则。也可以把这些原则分为3个层次： 基本原则，技术性原则，特殊原则。房地产估价工作的性质决定了“独立、客观、公正原则”是房地产估价的基本原则。“独立、客观、公正”不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。 在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则，称之为普适性原则或者一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。其中除独立、客观、公正原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为技术性原则。 某些估价目的的房地产估价还应遵守一些其他原则，例如房地产抵押估价还应遵守谨慎原则。我们把这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则，称为特殊原则。 1独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，独立的要求是，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。客观的要求是，房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。公正的要求是，房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。 为了保障房地产估价机构和房地产估价师独立、客观、公正地估价，一是要求房地产估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构。这方面的具体要求是房地产估价机构应当由房地产估价师为主的自然人出资设立。二是要求房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象没有现实的或潜在的利益关系，与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系。当估价机构或估价师与估价对象有利益关系或者与委托人或估价利害关系人有除依法收取估价服务费以外的利害关系的，应当主动回避。三是要求房地产估价机构和房地产估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。此外，房地产估价师还必须具有良好的职业道德，不受任何私心杂念的影响。2合法原则 合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。所谓依法，不仅要依据宪法和相关法律、行政法规、估价对象所在地的地方性法规、缔结或者参加的相关国际条约，还要依据国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范，最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释，估价对象所在地的国家机关颁发的相关地方政府规章和政策，以及估价对象的土地使用权出让合同、房屋租赁合同等。房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质上是房地产权益的价值。但估价对象的权益不是委托人或房地产估价师可以随意假定的，必须有其法律、法规或政策等依据。 依法判定的权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体地说，遵守合法原则应做到下列几点： (1)在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案 (不动产登记簿)以及相关合同(例如租赁权应依据租赁合同)等其他合法权属证明为依据。目前，房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书，或者统一的房地产权证书。其中，房屋权属证书有房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证三种。土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权证三种。 值得进一步说明的是，遵守合法原则不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依据法律、法规和政策等的规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将其作为那种权利状况的房地产来估价。例如，没有合法权利的房地产，就应当将其作为没有合法权利的房地产来估价。具体地说，目前包括：划拨土地使用权不能当做出让土地使用权来估价，集体土地不能当做国有土地来估价，共有的房地产不能当做单独所有的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，临时用地不能当做正式用地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，超过批准期限的临时建筑不能当做未超过批准期限的临时建筑来估价，手续不全的房地产不能当做手续齐全的房地产来估价，不可补办相关手续的非法房地产不能当做可以补办相关手续的手续不全的房地产来估价，产权不明或权属有争议的房地产不能当做产权明确或权属无争议的房地产来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，违法、违章建筑不能当做合法建筑来估价，等等。因此，从理论上讲，任何权利状况的房地产都可以成为估价对象，只是其评估价值应与其权利状况相匹配，但法律、法规或政策明确规定不得作为估价对象的房地产除外。 例如房地产抵押估价指导意见第 11 条规定“法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象”。由此我们还可知，评估价值虽然通常大于零，但也可能等于零，甚至可能小于零。不过，如果评估价值等于或小于零，则委托人通常就不会委托估价了。 (2)在依法判定的使用权利方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容积率等，那么对该宗土地进行估价就应当以其使用符合这些规定为前提。具体地说，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合作为商业用途，但也应当以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且能够获得批准。在容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的容积率不超过2.5, 除非依法调整了容积率，否则应当以容积率不超过 2.5 为前提来估价。如果以商业用途或者容积率超过2.5来估价，由于商业用途或者超出的容积率不仅没有法律、法规的保障，而且是违法违规的，据此所评估出的较高价值也就得不到社会认可，从而不能实现(此段话要仔细阅读,每年都会考)。 (3)在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、抵债、赠与等。法律、法规和政策规定或者合同约定不得以某种方式处分的房地产，不应作为以该种处分方式为估价目的的估价对象，或者委托人要求评估该种处分方式下的价值的，其评估价值应当为零(关键的内容)。例如，法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象；不得作为出资的房地产，不应作为出资设立企业估价目的的估价对象。 (4)在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。具体地说，评估政府定价或政府指导价的房地产，应当遵守政府定价或政府指导价。例如，房改售房的价格，应当符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定；农地征收和城市房屋拆迁估价，应当符合国家有关农地征收和城市房屋拆迁补偿的法律、法规和政策(此段话要仔细阅读,每年都会考)。 此外，还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上。具体地说，房地产估价应当采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准，应当由房地产估价机构和房地产估价师进行。3最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。 房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方 式，以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，房地产估价不仅要遵守合法原则，而且要遵守最高最佳使用原则。 最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。在此特别需要指出的是，估价中在判断估价对象的最高最佳使用时，往往容易忽视“法律上许可”这个前提条件，甚至误以为最高最佳使用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳使用是在法律(包括法律、法规、政策、土地使用权出让合同等)允许范围内的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原则与合法原则之间的关系是：遵守了合法原则，不一定符合最高最佳使用原则的全部要求；遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求。最高最佳使用具体包括最佳用途(或最佳用途组合)、最佳规模和最佳集约度。寻找估价对象最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选： (1)法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。 (2)技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。 (3)经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。 (4)价值是否达到最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。 进一步来讲，有三个经济学原理有助于我们把握最高最佳使用原则：收益递增递减原理；均衡原理；适合原理。 收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系(投入产出关系是指投入量的变动与相应产出量的变动之间的关系): 一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。 收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律(也称为边际收益递减原理), 可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。 收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模收益(也称为规模报酬规律), 可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化), 则产出量的变化有以下3种可能：产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益不变；产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递增；产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递减。在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。 均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它也可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，例如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。这种情况在现实中经常遇到，例如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧不堪(无继续利用价值), 此时对于买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地价值。因为买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在，不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的价值。 【例51】某宗房地产的土地面积 300m2，建筑面积250m2, 建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。 【解】 该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：  该宗房地产相对于空地的减价额(300-50)×250=62500(元)与上述相反的情形，是建筑物的设计、施工和设备都非常先进、良好，但坐落的位置较差，例如在较偏僻的地方建造的高级宾馆、商场，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重建价格或重置价格较高，但该建筑物的价值却低于其重建价格或重置价格，即功能过剩引起了功能折旧。 【例5-2 】某建筑物的建筑面积500Om2, 坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2, 市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。试计算该建筑物的现值。(特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到)。【解】该建筑物的现值计算如下:    该建筑物的现价(1800×50001500×2000)/50001200(元/m2) 由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元/m2, 比其重建价格1600元/m2 低400元/m2 。 适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定估价对象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地区，开设品牌服装专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设品牌服装专卖店就不是最高最佳使用。 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。 最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，在各种可能的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式的估价结果。例如某宗土地，城市规划规定其用途既可以是商业，也可以是居住，如果为商业用途能够使该宗土地的价值达到最大化，则评估该宗土地的价值应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： 特别提示：下列计算公式必须理解和掌握：(1)保持现状前提。认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。对现有房地产应保持现状的条件是： 现有房地产价值 > ( 新房地产价值将现有房地产改变为新房地产所必要的费用 ) 以建筑物为例，对现有建筑物应予以保留的条件是: 现有房地产价值 > ( 新房地产价值拆除现有建筑物所必要的费用建造新建筑物所必要的费用 ) (2)装饰装修改造前提。认为对现有房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以使用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以使用为前提进行估价。对现有房地产应进行装饰装修改造的条件是： 装饰装修后的房地产价值 装饰装修所必要的费用 > 现状装饰装修的房地产价值 需要指出的是，装饰装修改造前提不一定是对建筑物进行装饰装修改造，也有可能是对土地进行改造。因为土地与建筑物的不均衡所引起的功能折旧也可能是由于土地方面的原因造成的，这时就需要对土地进行改造。 (3)改变用途前提。认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是： 新用途的房地产价值改变用途所必要的费用 > 现用途的房地产价值 (4)重新开发前提。认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估价。对现有房地产应进行重新开发的条件是： 重新开发完成后的房地产价值重新开发所必要的费用 > 现有房地产价值  以建筑物为例，对现有建筑物应予以拆除的条件是： (新房地产价值拆除现有建筑物所必要的费用建造新建筑物所必要的费用)>现有房地产价值 (5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种改变用途与第二种装饰装修改造的组合。 上述“所必要的费用”包括必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的利润。必须指出的是，在实际估价中，对于上述五种估价前提，除第一种估价前提外，不能以其中某一种估价前提的可行，就判断该种估价前提为最高最佳使用，而应当将它与其他几种可行的估价前提进行比较之后，才能作出最高最佳使用的判断与选择。 4. 估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。房地产估价之所以要遵守估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，货币的购买力是不断变化的，从而房地产价格也是不断变化的。实际上，随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，例如建筑物变得陈旧过时。因此，同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。这就要求房地产估价必须先确定某个特定时间。但是，这个特定时间既不是委托人也不是房地产估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。我们把这个由估价目的决定的特定时间称为估价时点，并一般用公历年、月、日表示。 确立估价时点原则的意义在于：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布变更之前还是之后时，应根据估价时点来确定。再如，运用市场法评估房地产价值时，如果选取的可比实例成交日期与估价时点不同(通常是这种情况), 就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此调整之后的可比实例成交价格，才可以作为估价对象价值的参照值。 特别需要强调的是，遵守估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间上的价值就算遵守了，更本质的是估价时点确定应当在先，价值估算应当在后，而不是先有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间上的价值(关键细节)。在实际估价中，通常是评估现在的价值，一般将房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期(特别是完成估价对象实地查看之日)确定为估价时点。但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要，将过去或者未来的某个时间确定为估价时点。在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由估价目的决定的(关键细节)，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也会有所不同。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。确定了估价目的，其他便可以根据估价目的来确定。 不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况(关键结论)。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的匹配关系，见教材房地产估价理论与方法。5替代原则替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。房地产价格的形成也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个市场上具有相近效用的房地产，其价格应是接近的。在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，从而任何明智的买者不会接受比市场上类似房地产的正常价格过高的价格，任何明智的卖者不会接受比市场上类似房地产的正常价格过低的价格，最终是在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵掣，相互接近。替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点： (1)如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时,则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。在通常情况下，由于房地产的独一无二特性，房地产估价师难以找到各方面状况均与估价对象相同的房地产，所以，实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的类似房地产作为参照物，然后根据它们与估价对象之间的差异对其价格做适当的调整。 (2)不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一个时期，按照同一种估价目的，对不同区位、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价差，尤其是好的房地产的评估价值不能低于差的房地产的评估价值。在现实中有时会出现这种情况：单就某一宗房地产的评估价值来看似乎有道理或者难以看出其不合理之处，但当把它与其他房地产的价格或评估价值放到一起进行比较时就显得不合理，没有合理的价差，甚至出现评估价值“倒挂”现象。 需要指出的是，替代原则是针对估价结果而言的，不论采用何种估价方法进行估价，最后都需要把估价结果放到市场中去衡量，只有当估价结果不会不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格时，估价结果才可以说是客观合理的。当把替代原则的思想用于某个参数的测算时，替代原则就转化为替代原理。替代原理在市场法、成本法、收益法、假设开发法等估价方法中都会用到。例如，整个市场法可以说是以替代原理为基础的。成本法中客观成本，收益法中客观收益，假设开发法中要从未来开发完成后的房地产价值中减去的未来开发成本、税费、利润等，均是遵守替代原理来求取的。 6谨慎原则 谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 虽然说只要所担保的债权不超过抵押时抵押物的价值即不违法，但由于需要处分抵押物的时点与抵押估价时点一般相隔较长时间，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押物的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注，所以房地产抵押价值评估除了应遵守房地产估价的一般原则，还应遵守谨慎原则。 理解谨慎原则的关键，是要搞清楚“在存在不确定性因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时，则应采取导致对房地产抵押价值“低估”的估计。 房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求： (1) 在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。 (2) 在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 (3) 在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 (4) 在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。 （二）各估价方法的适用对象和条件 1.比较法的适用对象与条件： 适用对象：具有交易性的房地产。即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用比较法估价。 适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。有发育健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。如果交易实例太少，可能引起较大偏差。另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证。 2.成本法的适用对象与条件： 适用对象：成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决，另外，成本法也适用于房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的房地产估价。 适用条件：运用成本法时要求可正确计算估价对象的客观成本、利润、税金等。运用成本法估价时要注意以下两个方面的问题：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析等来确定评估价值。当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；当求大于供时，应上调评估价值。在后面我们将会看到，折旧中之所以有经济折旧，就是出于这方面的考虑。运用成本法测算重新购建价格和折旧也有相当的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。因此，成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产估价，不太适用于建筑物过于陈旧的房地产估价。成本法估价还要求估价人员具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价和技术经济等方面的专业知识。 3.收益法的适用对象与条件：适用对象：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（用于出租的）、写字楼，旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估