房地产批量住宅精装修工程管控难点重点案例解析(房地产.doc

房地产批量住宅精装修工程管控难点重点案例解析（房地产批量住宅精装修工程管理培训讲义大纲）授课范围、对象及方式：1、范围：工程管理准备、土建移交、施工、工地开放、正式入伙、保修阶段的管控与监督，同时包含研发、设计、采购、营销、物业管理等方面内容。2、对象：主要针对房地产公司经理、副经理、工程总监、项目总监、设计、工程、物业管理人员的实战解决方案，也可作为产品研发、采购、营销、监理、施工管理工作的参考。3、方式：主要采用XX上市企业9个大型批量住宅精装修项目工程管理案例图片、视频、文件表格样本、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。目录第一篇：前期阶段第二篇：施工阶段（上）第三篇：施工阶段（下）第四篇：开放入伙保修阶段结束语：总结与感悟第一篇：前期阶段第一讲: 概述第二讲：管理准备第三讲：项目启动会第四讲：土建界面移交第一讲：概述1、评价指标视频：“精装门”和“房斑斑”事件群诉索赔事件图片评价指标示意图项目案例计划指标与达成率对照表2、有利因素及动力示意图3、不利因素及压力示意图4、主要的管理思路示意图甲方主导、引导的重大意义体验中心的意义XX精装修项目管理办法及实施细则5、需要防范的主要风险示意图产品研发原则和研发的缺陷设计管理原则和常见设计缺陷采购管理原则和采购风险设计原则和常见设计缺陷工程管理实施阶段如何防范上述缺陷XX工程的交楼标准6、施工过程管控的四大关注点示意图第二讲：管理准备1、流程设计项目管理流程示意图工程管理流程示意图流程设计应考虑的主要问题流程设计的变化与创新2、施工合同与专用附件中的关键内容精装总包与分供方的采购管理问题第三方施工合同问题施工合同及专用附件中的关键点一览表3、监理合同与监理技术建议书中的关键内容监理合同及监理技术建议书中的关键点一览表4、可借鉴和采用的十一个管理动作（1）、案例反“洗脑”宣贯A、“一个中心，两个基本点”B、“一个导向，N个跟进”C、专业的事由专业的人做D、世上没有低价优质的馅饼E、精工细作是要花时间的（2）、招标工作的介入和补位（3）、提前确定装修监理单位（4）、提前确定套装木门和橱柜分包单位（5）、提前介入土建界面抽查N个项目土建施工样板检查问题统计表N个项目土建施工样板层问题综合分类比较图此阶段关注点分析一览表（6）、装饰图纸与土建图纸对碰梳理N个项目图纸对碰共性问题统计表（7）、现场勘查与拍照协调工作的关键点一览表（8）、甲供材料计划梳理甲供材料部品计划表样本XX工程的材料品牌因排版和整改备料瓷砖的损耗量因不同批次颜色不同和整改备料墙纸的损耗量其它甲供材料的备货量（9）、管理交底文件的准备A、与土建工程师排定土建移交计划XX项目土建移交计划表B、编制项目启动会指导书XX精装修项目启动会指导书样本及其关键点（10）要求监理、施工方现场负责人准备项目管理要点和接受质询的准备（11）、审核精装总包提交的精装总包管理办法及三方协议第三讲：项目启动会1、目的和形式2、认识的统一与管控原则的确立（1）、实物标准的树立工程实物图片PPT文档（2）“大兵团”作战“与“绣花女”做事与星级酒店装修差异化比较图与普通家居装修差异化比较图（3）、“高压线”-系统性问题的认知与管控原则（4）“两乱一拖、三点一走偏”-细节问题的认知与管控原则（5）、“一个中心，两个基本点”3、可借鉴和采用的两个管理动作(1)、定好规矩-阐述项目启动会指导书（2）、监理、施工方讲述并接受质询和点评主要目的：A、迫使监理、施工方现场主要负责人读图和现场勘查B、迫使监理、施工方现场主要负责人做好功课。讨论:现场项目主管工程师是否有权利制定罚款规定和如何保证施工方能够自觉缴纳？第四讲：土建界面移交1、对土建移交的认知（1）、土建移交往往比较难（2）、完全按规范是不可能的（3）、是否必须等土建竣工验收后才开始移交（4）、希望的土建界面状态前后项目界面划分变化一览表（5）、土建拒绝整改或整改迟缓，对进度和质量影响很大，各方要强力介入2、移交的程序示意图3、验收主体、人员、工具4、验收标准与尺度把控土建移交质量问题综合统计分析表小业主入伙时土建问题统计表(1)、图纸与现场的比对（2）、系统性和水隐患问题的规避（3）、数据和规范说话5、可借鉴和采用的五个管理动作:（1）、固化土建移交和精装总包验收计划（2）、审定土建验收项目、标准、表样土建项目检查表的关键点土建移交表样本的关键点（3）、冷热水管对接持压保水或再次打压的重大意义（4）、试验、实测实量、标注、拍照(5)、充分协调与沟通问题：如何检查土建外墙、窗框、露台是否渗水窜水返潮？案例图片6、处理移交拖延的策略小结第二篇：施工阶段（上）第一讲：施工准备第二讲：质量管控第一讲：施工准备1、适当提前进场2、分包对”三个文件”的认可和签署（1）、总包管理办法总包协调管理费和收取分包押金问题（2）、三方协议工程款支付、文档流转问题（3）、成品保护处罚办法成品保护措施费单列问题成品保护处罚办法样本3、图纸会审与方案深化图纸会审与方案深化的关键点一览表4、监理实施细则监理实施细则的关键点一览表5、施工组织设计与专项施工方案的关键点（1）计划管理的关键点A、工序计划与施工流程设计N个项目施工工序流程计划对照表B、流水计划单套房屋的进度计划N个项目流水段计划对照表N个项目分包施工计划表施工办公室和材料保管室的问题赶工的后果分析C、“里程碑”节点计划N个项目大节点工期控制计划a通水通电时间b泥水进度c整改开始时间及力度d平面布局f预留纠错时间D、编制材料计划的关键点部分材料的供货周期部分材料的备货量E、编制劳动力组织计划的关键点N个项目各工种工人日产量与劳动力估算表任务不连续的后果泥水工给我们的制约勾缝打胶工给我们的困惑“层层剥皮”带来的后果工人工资发放情况公示（2）、节点施工方案中的关键点专题讨论：涉水隐患的严重后果A、涉水问题分类涉水问题一览表B、涉水缺陷避免的设计措施：门槛石防水施工节点大样及工程图片露台阳台地面与保温层外墙涂料收口节点大样及工程图片露台阳台门槛石防水节点大样及工程图片卫生间地面管口地漏根部与淋浴区下沉防水施工节点大样及工程图片管井内侧防水节点大样门套线下部节点大样及工程图片给水管口出墙砖完成面1-3的做法C、其它节点设计门槛石与木地板收口节点大样及工程图片栏杆与窗框连接大样及工程图片（3）、成品保护专项施工方案(4)、临厕工地案例图片（5）、施工用水工地案例图片（6）、临电和施工照明工地案例图片（7）、施工导示与楼层房间标记工地案例图片（8）、场地封闭与门卫工地案例图片（9）、垂直运输垂直运输制约分析表（10）、楼层住人( 11)、施工垃圾工地案例图片6、材料封样材料封样项目一览表材料封样展板图片7、材料复验材料复验项目表材料复验的周期8、实施对土建成品的保护土建成品保护的范围及方法案例图片9、政府验收问题10、实施资料管理交底一个问题：门窗上的钢化玻璃是否允许存在划痕？窗玻璃划伤责任划分案例讨论：斗斗车是允许上楼好呢，还是不允许上楼好？第二讲：质量管控1、程序（1）、“九步走”示意图（2）、缺陷N次交叉复式“过滤”示意图（3）、施工质量管控中如何避免设计缺陷（4）、施工质量管控中如何避免材料缺陷2、样板带路（1）、目的和程序示意图（2）、样板层、样板房、施工小样的确定（3）、阶段点评与完工体验（4）、技术变更后的图纸标注3、现行施工规范标准的把握主要施工验收规范标准目录实际验收侧重点显著不同小业主关注点讨论：工期很紧张的情况下、基层“含水率”超标，怎么办？4、流水段分项工程施工令（1）、目的和意义（2）、适用的分项工程项目分项工程项目统计表（3）、五个关键点掌握：A、分项工程拆分B、工序分段C、增加报验项目D、增加功能性试验项目E、停止点设置与阶段点评（4）、申请签发的前置条件与表样5、系统性问题与渗漏返潮窜水问题的高度警惕和点上缺陷的预防已交付的精装楼盘小业主关注的敏感点与报事综合分析表质量问题分类统计表系统性和涉水问题施工管控措施一览表含水率问题质量通病的防治图例（1）、质量的预控深度关键是-动作时间-事前空间-每个作业面都要关注到工人-前后进场的工人都要交底培训到位预测-可能出的问题都要想到措施-提前有应对预案苗头-立即扼杀后果-预先警示土建工程师延伸管理问题图片交底和每周图片点评的好处班组长参加周例会的好处预控案例工作作风与操心程度亲自检查与遥控指挥（2）、傻瓜菜单式图表的运用图表案例(3)、排版图的意义（4）、施工、监理交底培训录像或拍照（5）、专人统一综合放线放样和界面分割线标注的意义（5）、节点大样、排版图、监理提示挂贴(6)、过程纠偏、严格打表与一次成活的重大意义（7）、施工自检结果的标注与拍照（8）、监理验收结果的标注与拍照（9）、组织集中、分专业通查，及时批量提供整改清单（10）、旁站监督在精装修工程中的运用（11）、物业工程师的提前介入（12）、界面移交与问题暴露管口堵头渗水检查的必要性墙砖、吊柜、烟机、热水器、挂件安装完后水管打压及按户拍照的必要性角阀安装完后通水检查按户拍照的必要性三次蓄水试验的必要性（13）、N次大雨后组织检查的意义（14）、材料进场验收与使用过程监督（15）、当苗头出现时（16）、进度、造价与质量发生冲突时（17）、集中消缺整改与复查（18）、专题1：空鼓问题（19）、专题2：开荒清洁问题小结第三篇：施工阶段（下）第一讲：进度管控第二讲：成品保护管控第三讲：安全文明施工管控第四讲：信息资料管控第一讲：进度管控1、影响进度的关键因素示意图湿作业完成时间和墙地砖整改的及时性2、劳动力估算对每周劳动力数量的检查统计考核的必要性3、与消防、规划、竣工初验、竣工验收的关系4、可借鉴和采用的N个管理动作：（1）、编制与固化进度控制计划（2）、监理编制公示形象进度统计表（3）、颁布周节点计划考核处罚规定（4）、颁布周劳动力、材料进场计划考核处罚规定（5）、实施施工周报与监理周报审核评价和动态调整（6）、强化监理对周计划达成率的检查统计考核和协调的职责（7）、恰当运用进度款支付审核权（8）、实施农民工工资公示（9）、实施集中加工与集中开料（10）、编制进度迟缓的应对方案提前排除可能影响进度的甲方、土建总包、分供方因素总包协调费问题（11）、分包进场后每日现场碰头会的必要性（12）、材料备料的落实与移交（13）、整改委外准备第二讲：成品保护管控（1）、成品保护在精装修工程管理中的重大意义正反案例图片、损害后果统计（2）、对成品保护管理的特性及系统性的认知示意图（3）、管理难点重点、措施及手段示意图措施费问题责任界定问题恶意破坏问题入户门钥匙及户内门钥匙问题（4）、如何具体进行成品保护工程实体案例第三讲：安全文明施工管控（1）、安全文明施工在精装修工程管理中的重大意义正反案例图片（2）、对安全文明施工管理的特性及系统性的认知示意图（3）、管理难点重点、措施及手段示意图措施费问题清洁问题厕所问题照明问题导示问题用电用水问题抽烟问题防盗问题（4）、如何具体进行安全文明施工工程实体案例第四讲：信息资料管控（1）、信息传递与反馈（2）、电子、纸制资料流转（3）、内控资料、竣工备案与交城建档案馆资料（4）、全数检查与检验批问题（5）、分包资料问题（6）、影像资料采集与归档（7）、交小业主资料的收集那些资料须交小业主的把控原则XX工程案例：资料错误带来的严重后果XX工程交小业主资料目录交小业主资料审核程序及要点小结第四篇：开放入伙保修阶段第一讲：工地开放第二讲：集中交房第三讲：保修整改第一讲：工地开放（1）、工地开放的重大意义（2）、工地开放的组织与管理（3）、工地开放后集中整改（4）、如何处理客户个性化需求和自行改造第二讲：集中交房（1）、精装房与毛坯房交房的不同之处（2）、集中交房的前期准备的几个关键工作XX项目交房人员培训资料（3）、维修应急工作的重大意义XX项目应急人员安排及注意事项表XX项目应急维修立即处理事项表（4）、对专业验房师的应对措施（5）、沟通化解在交房中的应用与意义（6）、对重点难点客户的应对与特别关注（7）、软装设计预案与服务第三讲：保修整改（1）、服务的主要体现在于维保的及时性XX项目工程总体保修时间及维修时限（2）、对可能引起索赔事件的应对小结结束语 总结与感悟：