2011案例总结.doc

封面1、估价报告名称：如果是抵押评估时，估价报告名称应表述为房地产抵押评估报告2、估价项目名称：应写清项目全称，重点突出区位、名称、用途3、估价委托人：写明委托人全称（个人则写姓名）4、估价机构：应写清估价机构全称5、注册房地产估价师：主要是负责本次估价的估价师姓名及注册号（注册号可以不写）6、估价作业日期：要与估价报告中的估价作业日期一致7、估价报告编号：应与估价结果报告中的编号一致 目录（见案例课本第7页增加内容）致委托人函（P7）1、标题（致估价委托人函）2、估价委托人（名称或姓名）2、致函正文是否包括估价对象、估价目的（与结果报告是否一致）、估价时点、价值类型、估价结果 案例 P73、估价结果是否包括大小写金额，是否标明币种、金额与结果报告和技术报告是否一致。如果是抵押价值则应在致估价委托人函中披露三种价值（新增）：在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优先受偿款和抵押价值。在案例考试中可作为一处错误予以指出。4、致函方是否署了估价机构的全称、加盖估价机构公章、法定代表人签名（致函方中不要求必须有法定代表人签字或盖章，没有的，在案例考试中不算错误）5、致函日期是估价报告出具之日。落款日期必须在估价机构资质有效期内（新增）。注册房地产估价师声明（P8）1、七项内容是否齐全。（具体内容见教材P8）2、第5条只须列出参与现场查勘的注册房地产估价师姓名，没有列出的，在案例考试中可以作为一处错误予以指出。没有查勘现场但参与此次估价的注册房地产估价师姓名不必在第5条列出3、在声明最后一定要有两名或两名以上注册房地产估价师盖章、签字的，只有一名盖章或签字的，在案例考试中可以作为一处错误予以指出3、声明最后有无注册估价师的签名、签章和注册号。4、如果有人对本估价报告提供了重要专业帮助应当提供姓名。估价的假设和限制条件（P8）1、本次估价的假设前提。2、未经调查确认或无法调查的资料。3、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及可能的影响。4、本估价报告使用的限制条件。5、估价假设和限制条件的写作应注意：必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明；估价假设必须具有针对性；估价假设应按照“合法、必要、合理、有依据”进行说明；不能随意编造对估价结果有直接影响的估价假设估价结果报告（P11）一、标题1、标题通常为“房地产估价结果报告”二、估价委托人1、委托单位的全称、法定代表人、住所。个人委托的委托应包括姓名、身份证号码（可以没有）、住所。三、估价机构1、估价机构全称、法定代表人或执行合伙人、住所、估价机构的资质等级、资质证书编号（新增）。四、估价对象（理论教材74-79页）案例第11页下面（一）区位状况1、坐落、方位、楼层、朝向、临街状况。2、交通状况3、公共设施状况4、基础设施状况5、周围环境和景观描述（二）实物状况A、土地实物状况：（土地实物状况一般在房屋建成后就隐蔽了，不明显了，主要是建筑物实物状况，比如建筑结构、建成年份、空间布局、维护状况和完损状况、建筑质量、设施设备和装饰装修等）1、土地面积（包括总土需积和估价对象分摊的土地面积）2、土地形状、地形3、土地的开发程度（“三通一平”、“七通一平”等基础设施情况）B、建筑物实物状况1、建筑规模（建筑面积、套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积等）2、建筑结构类型（砖混、钢混、框架等）3、建筑竣工时间（在建工程的形象进度）建成年份4、设施、设备5、装修、装饰情况6、维护保养状况或完损情况、工程质量、平面布置等（三）权益状况A、土地的权益状况1、土地所有权性质（国有或集体）使用权取得方式（出让、划拨、出租）2、土地使用权取得时间、期限（或起止日期），是否可续期3、土地使用权人（是独自还是共有，是按份共有还是共同共有）4、土地使用管制（1）土地用途或规划用地性质（住宅、商业、工业等）（2）容积率或土地开发经济指标等5、土地利用现状、是否有他项权利设立，如：抵押权、地役权等B、建筑物权益状况：1、建筑物所有权人（是否有共有权人，是按份共有还是共有共有）2、建筑物目前使用情况（出租、占用情况、用途），实际用途是否与法定用途相符3、建筑物他项权利设立情况（是否抵押、典当等他项权利，权属是否有条议）（四）如果估价时点为过去，估价对象应是估价时点（过去）时房地产状况，而非现在的房地产状况。（五）涉案评估应对估价对象的案情作必要说明。五、估价目的（估价报告的期望用途）（一）估价目的表述是否准确1、抵押估价：为确定房地产抵押贷款额度，提供参考依据而评估房地产的抵押价值。2、国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。3、房产转让估价：为委托方转让估价对象提供市场价值参考。4、征收集体土地：为被征地农村支付法定补偿提供价值依据。5、企业入股合并：为企业入股、合并等发生房地产权属转移的估价提供价值依据。6、房产投资决策、咨询：为房地产投资提供价值参考依据。六、估价时点1、估价时点应精确到年、月、日。2回顾性估价，估价时点在过去，估价对象房地产状况也是过去的状况3、估价时点是否与估价技术报告、致委托人函的时点一致。（三个时点均需核对）4、估价时点中要求有“估价时点的确定理由” 如何简要说明确定估价时点的理由？如把估价人员实地查勘现场之日确定为估价时点。对于抵押目的估价，估价时点一般应选定为估价人员实地查勘现场之日，如不是还要在估价假设与限制条件中说明一下。“估价时点与实地查勘日期不一致时，应在假设限制条件中进行假设说明”七、价值定义（表述是否准确）1、抵押估价：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假设未设立优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。（抵押价值不是公开市场价值）2、国有土地房屋征收估价的价值定义表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。”；（增加内容）3、房产转让估价：为公开市场价值。4、投资决策、咨询估价：为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据。八、估价依据（不作必须的条件，具体分析）1、房地产估价规范。（该项不可缺少）2、委托人提供的相关资料。3、估价人员实地查看所得的资料，委托方掌握及搜集的资料。4、所列的估价依据要有针对性，不能滥列估价依据，不能将已过时或者失效的估价依据列出九、估价原则（主要说明本次估价遵循的房地产估价原则，并对所列估价原则进行简要定义，不能滥列估价原则，必须具有针对性）1、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则，四项缺一不少。2、对于独立、客观、公正原则，没有硬性要求，在案例考试中没有不算错3、抵押目的估价，必须还要有谨慎原则，在案例考试中没有可以作为一处错误予以指出。4、市场价值评估应有最高最佳利用原则，如不是市场价值则可以不列此原则。十、估价方法：所采用估价方法的定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由1、结果报告中“估价方法”中要说明所选用估价方法理由；结果报告和技术报告都缺估价方法定义，应在结果报告中指出；换句话说，在技术报告中未说明估价方法定义不算错。2、结果报告中“估价方法”中“只用一种方法估价的还要说明不采用其它方法的理由”，对采用两种或两种以上方法的不要求说明不采用其它方法的理由。3、（1）市场比较法：是指估价对象与在估价时点近期发生过交易的可比实例进行比较，并以这些可比实例的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。（2）收益法：是预测估价对象的未来正常收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数，将预测的未来正常收益转换为估价时点的价值。（3）成本法：先求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧求取估价对象价值的方法。（4）假设开发法：先预测估价对象未来开发完成后的价值及正常开发成本和利润，然后将开发完成后的价值减去正常的开发成本和利润等来计算估价对象价值的方法。十一估价结果：应表述清晰、说明内涵，即说明是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等1、是否包括总价、单价，并附总价大写金额。（三项缺一不可）2、外币应说明估价时点人民币汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。十二估价人员1、估价人员要列出所有参加本次估价的人员的姓名、执业资格或职称，并由本人签名、盖章。十三估价作业日期1、应注意与封面的作业期是否一致，是否与致委托人函出具日期相符。十四估价报告的使用期限1、应从估价报告出具日开始计算（不是以估价时点开始计算），原则上不超过一年。十五市场风险提示、变现能力分析。（仅在抵押估价中出现）案例教材P230页估价技术报告（P14）一、估价对象实物状况描述与分析（一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分）1、对土地实物状况的描述主要说明以下内容：土地面积，四至，土地用途，土地形状，地形、地势，土壤，地基，土地开发程度，其他等。2、对建筑物实物状况的描述主要说明以下内容：建筑规模，用途，层数和高度，建筑结构，设施设备，装饰装修，防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照，层高和室内净高，空间布局，建成时间和设计使用年限，使用维护状况及完损状况，其他等。二、估价对象权益状况描述与分析1、对土地权益状况的描述主要说明以下内容：土地所有权状况；土地使用权状况；他项权利设立情况；土地使用管制；目前使用状况；其他特殊情况。2、对建筑物权益状况的描述主要说明以下内容：房屋所有权状况；出租或者占用情况；他项权利设立情况；其他特殊情况。3、对在建工程权益状况描述还应包括：建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证等的取得情况。三、估价对象区位状况描述与分析（主要描述估价对象的位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等）11、位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所(设施)的距离、临街(路)状况、朝向、楼层等。2、交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等3、环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等。4、外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施2区位状况分析应结合估价对象的用途、估价方法、估价目的突出重点1、影响居住的主要区位状况:（1）位置（2）交通条件（3）生活服务设施（4）教育配套设施（5）环境质量。2、影响商业房地产的主要区位状况：（1）地段繁华程度（2）交通条件（3）临街状况（4）楼层3、影响商务办公房地产的主要区位因素：（1）集聚程度（2）交通条件（3）周边环境。（4）楼层4、影响旅馆房地产的主要区位因素：（1）交通条件（2）周边环境。5、影响工业房地产的主要区位因素：（1）交通条件（2）基础设施（3）地理位置。四、市场背景分析（P15）1、市场背景分析是要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。2、要按从宏观到微观，由大区域市场到小区域市场，重点估价对象所处片区类似物业市场状况分析。3、要注意与估价目的的关联性。因为估价目的不同，估价对象的范围、估价时点、评估的价值类型、估价依据可能不同，因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同。4、要注意与估价方法的对应：（1）采用市场比较法时，应分析估价对象所处片区市场类似物业交易的活跃程度，类似物业的价格水平。（2）采用收益法时，侧重分析估价对象所处片区类似物业租赁活跃程度及租金水平。（具体分析，不作强制要求）5、房地产市场分析：应是一个动态的分析过程，一定要对估价对象所处区域类似的房地产市场在过去、现在和可预见未来的供需状况及价格走势进行分析。（不可缺少）6、从案例考试角度看，“市场背景描述与分析”中未进行“本地本类房地产过去、现在和未来状况分析”的，可作为一处错误予以指出。五、最高最佳利用分析1、最高最佳利用分析是按照最高最佳利用原则分析估价对象最高最佳利用，即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。2、法律上的允许或法律上的许可，是估价对象最高最佳利用分析的前提条件。离开法律上的允许，则无法考虑和实现估价对象的最高最佳利用。对估价对象目前的用途或每一种潜在用途，都必须审查分析估价对象是否为法律所许可，不被法律许可的估价对象，其价值是无法在市场中实现的。六、估价方法适用性分析1、估价方法适用性分析就是要逐一分析各种估价方法是否适用，详细说明已选用估价方法的估价技术路线2、要求对未选用的估价方法说明理由，不论是理论上不适用还是理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，均要说明不选的理由，换句话说，在案例考试中，在技术报告的“估价方法适用性分析”中没有对未选用的估价方法说明理由的（不管是采用一种方法估价还是一种以上方法估价），可作为一处错误予以指出，这也是今年讲课的变动之处。3、不需要说明估价方法定义，在案例考试中没有说明估价方法定义的，不算错。七、测算过程 1、如有公式字母的注释时，应仔细判断各字母的准确含义。2、如有抵押等他项权利存在时，应在计算中体现出他项对估价的影响。八、估价结果确定1、为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。附件1、应包括估价委托书、估价对象实地查看记录、委托方提供的资料、权属证明；估价机构的资质证书和估价人员的执业证书。2、是否有他项权利（如抵押等），有则应附上他项权利证明。市场法一、可比实例的选取：（一）可比实例基本要求【应该对选取的可比实例的价格内涵（可比实例实物状况）作明确说明】1、同一供求范围（通常能满足要求）2、三个相同：用途相同、权利性质相同（土地使用权性质、建筑物产权状况）、建筑结构相同。3、两个相当：规模相当（面积在0.52倍之间），档次相当。4、交易类型与估价目的吻合（通常能满足要求）5、成交日期应接近估价时点（不宜超过一年）。6、可比实例成交价格应为正常的市场价格或可修正为正常市场价格（通常能满足要求）。（二）可比实例具体使用类型略有差别时（如酒店与综合用房、写字楼与综合用房、住宅与商位用房），选用可比实例，应作必要说明。（三）对有车位的房产估价时，如房产与车位综合一起估价，选取的可比实例是否包含车位，应作必要说明。（四）经营性商业房地产（酒店、餐饮）可比实例选择时，应注意收益内涵（房产收益中是否含商业利润）。（五）可比实例成交价格不宜缺少付款方式。二、市场法调整与修正（一）市场法比较调整所采取表格通常有：比较因素条件说明表、比较因素条件指数表、因素比较修正系数表（二）比较因素条件说明表通常应包括1、地理位置（反映是同一供求范围）。2、用途（反映可比实例与估价对象规划批准用途）。3、交易情况（用于交易情况修正）。4、交易时间：（用于房地产市场状况调整）一般不宜相差一年以上。（超过一年不足两年的可比实例应作必要说明）5、成交价格、租金水平、经营收入（租金 、 经营收入内涵是否相同，应作必要说明）。（成交价格是否做到“五统一”）6、区位因素应包括：（参照“技术报告”中的“区位状况分析（二）”的内容，结合估价对象用途，估价方法突出重点）。（1）交通便捷度（2）公共配套设施情况（3）基础设施情况（4）周围环境（5）商业繁华度。（6）楼层与朝向7、实物因素（个别因素）包括（A）对建筑物（对车位的实物因素见案例教材P191）（1）建筑规模（即建筑面积，用于判断可比实例规模是否相当）。（2）建筑结构（用于判断可比实例建筑结构是否相同）。（3）宽深比（4）设备设施情况、装饰装修情况（用于判断可比实例档次是否相当）。（5）完损程度。（新旧程度）（6）其他，如：物业管理状况，层高，平面布局，采光通风，工程质量等。（B）对土地：（1）土地面积、形状、地势。（2）基础设施完备程度。（3）场地平整情况。（4）地基承载能力。8、权益状况因素应包括（1）土地使用权剩余年限。（2）城市规划限制条件（如容积率等）。（三）交易情况修正，参照比较因素条件说明表中的“交易情况”作出调整。（四）房地产市场状况调整1、房地产市场状况不作调整时，即使在一个年度内交易的可比实例，也应说明该年度同一供求范围内该房产价格无明显波动。2、房地产市场状况调整中，应调整分子，分母保持100不变。房地产状况调整，应调整分母，分子保持不变。（五）房地产况状调整时，区位状况、实物状况、权益状况调整三项缺一不可，各部取权重时应作必要说明。（六）房地产状况修正：单项修正不宜不超过20%，综合修正不能超过30%。（七）各可比实例比准价格取权重时，房地产状况调整内部应先取权重得出综合调整系数，再与交易情况修正，房地产市场调总一起取权重。（八）最后通过调整后的可比实例价格求取最终价格，采用平均法求取时，应作必要的理由说明。成本法一、土地取得成本（一）土地取得成本包括：1、市场购买下的土地成本包括：建设因地使用权购买价格、土地取得税费（契税、印花税、交易手续费等）。2、征收集体土地的土地成本包括：土地使用权出让金，城市基础设施建设费，征地补偿安置费，相关税费，地上物拆除，渣土清运和场地平整。3、征收国有土地上房屋的土地成本包括：土地使用权出让金，城市基础设施建设费，房屋征补偿费，相关费用，地上物拆除，渣土清运和场地平整费用。（二）土地取得费用不能按估价对象成本计价，应采用社会平均成本的依据。（三）应注意土地单价的内涵，尽可能将土地单价转换成楼面地价（避免出现土地采用面积单价，后续开发费用等采用楼面地价，两者内涵不同的面积直接相加）。（四）应分析在估价时点时，土地的剩余使用年限，作年期修正。二、开发成本（一）开发成本主要包括：（分析是否有漏项）1、勘察设计费和前期工程费（在前期工程费中，注意地上建筑物的拆除，渣土清运是否包含在土地取得成本中）。2、建筑安装工程费。3、基础设施建设费（注意土地取得成本中是否包括基础设施建设费，如采用基准地价法求出土地取得成本或土地为熟地时）。4、公共配套设施建设费。5、其他工程费（包括：工程监理费，竣工验收费，不可预见费用、专业人员费用）。6、开发期间的税费（如绿化建设费，人防工程费、城镇土地使用税）。（二）在计算工程费用时，应注意面积内涵（是总建筑面积还是可销售面积，土地面积总楼面地价还是普通的土地单价）。（三）估价时点为过去时，开发成本应强调为估价时点（过去）时的社会平均成本费用。（四）开发成本费用应采用社会平均成本费用，内部各种费用计算的取值，要有充分依据。三、管理费用1、取值按土地取得成本与开发本成之和的求取（在采用基准地价法求取土地取得费用后，管理费用计算仅以开发本成为基础计算求得，不能重复计算土地取得费用中已包含的管理费用）。2、管理费用应采用社会平均成本费用，费率取值要有充分依据（注意估价时点为过去时的社会平均费用取值）。四、销售费用1、销售费用按开发完成后房地产价值（即重置成本）的一定比例来测算，而非以生产成本为基数（注意计算基数）。2、销售费用应采用社会平均成本费用，比例取值要有充分依据（注意估价时点为过去时的社会平均费用取值）。五、投资利息1、投资利息计算中，基数是否完整，包括土地取得费成本、开发成本、管理费用、销售费用。（不包括销售费用，应做必要说明）2、如果土地取得成本是采用基准地价修正法求得的，则不应再计算土地取得成本的投资利息。3、开发经营期取值要有充分依据，为确定计息期作基础。4、计息期是否准确（在建工程计息期不应为项目开发周期，土地取得成本与开发成本计息期不同）。5、利率一般采用估价时点时的房地产开发货款的平均利率，利率取值要有充分依据。六、销售税费1、销售税费按开发完成后房地产价值的一定比例来测算。2、销售税费包括：（1）营业税，城市维护建设税和教育费附加（2）其他销售税费，如印花税，交易手续费，不包括：契税，土地增值税，企业所得税。3、如果土地取得成本是采用基准地价修正法求得的，则应扣除土地部分的销售税费。七、开发利润1、应区分不同的利润率，采用不同的计算基数（1）直接成本利润率 基数：土地取得成本、开发成本。（2）投资利润率 基数：土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用。（3）成本利润率 基数：土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售费用。（4）销售利润率 基数：开发完成后的房地产价值（即房地产重要新购建价格）。2、开发利润率取值应采用社会平均开发利润率，利润率取值要有充分依据。3、如果土地采用基准地价法求取的，则不能再计算土地的开发利润。八、重新购建价格1、重新购建价格是建筑物在全新状况下的价格，是土地在估价时点状况下的价格（即在剩余使用年限下的价格）。九、折旧1、利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应为有效年龄（t），建筑物的寿命为经济寿命（N）。2、折旧年限计算时，对于非住宅用地，应区分土地使用年限对建筑物经济寿命的影响（判断土地使用期满后，是否补偿建筑物残余价值）。住宅用地按建筑物经济寿命计算建筑物折旧。3、建筑物折旧除物后折旧外，还应考虑功能折旧、外部折旧的因素（市场法求取的折旧，已包括这三项内容的折旧）。4、新开发的房地产，一般不存在物质折旧，但应考虑其选址是否适当，规划是否合理，土程质量优劣，周围环境和景观的好坏，及该套房产供求变化，衡量其功能折旧，外部折旧及可能的增值因素，予以适当的减价或装置价调整。5、长时间停工项目，应考虑停工造成的建筑物价值的减损。6、7、土地价格不能参与折旧。（当先求出房产总价值，再采用成新率折旧时，土地价值也可能参与了折旧）收益法一、有效毛收入潜在毛租金收入-空置和收租损失+其地收入（一）潜在毛租金收入=全部可出租面积×最有可能的租金水平1、房地产租金水平应是社会客观租金水平，且为未来的预测值（应作出说明）。2、房产是否已签约，应区别对待，对已签租约的，在租约期内按租赁合同约定计算租金收入，租约期外，按未来社会平均租金计算，租金收入。3、注意可比实例，租金的内涵、交易方式是否与估价对象一致。（租金内含应作必要说明）4、计算可出租面积时，应注意其准确性，不应包括大厅、管理用房等面积（其收益已在其他功能房地产租金收益中体现）。5、不同楼层、不同用途应分别确定租金。（二）空置或收租损失。1、出租率或空置率的取值应是社会平均水平（不能取个别实际的出租率），应为未来的预测值，取值依据要作充分说明。2、空置损失和收租损失缺一不可。（三）其他收入（租赁保证金或押金的利息收入）。1、押金利息收入计算时，应与出租率保持一致。二、运营费用：维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用（针对出租而言），及归属于其他资本或经营的收益（针对于经营而言）1、运营费用包括：房地产税、保险费、人员工资及办公费用，为承租人提供的服务的费用（管理费）、保持房产正常运行成本（维修费）、租赁费用、租赁税费（以上费用应结合租金内涵，区别对待）；运营费用不包括：抵押贷款、还本付息、会计上的折旧、所得税。2、房地产税计算基础是年有效毛收入。（包括房产税、城镇土地使用税）3、管理费计算基础是年有效毛收入；费率应是未来预测值，是社会平均水平，取值依据充分。4、租赁税费（包括“二税一费”、租赁手续费），计算基础是有效毛收入；租赁用费率取值要求同上。5、保险费计算基础是建筑物的现值。6、年维修费用计算基础是建筑物的重置价格。三、净收益（一）净收益计算公式1、出租房产的净收益=（潜在毛租金收入-空置成收租损失+其他收入）-运营费用2、营业收入的房产净收益=经营收入-（经营成本+经营费用+经营税金及附加+管理费用+财务费用-商业利润）。（二）净收益求取应注意：（1）有形收益与无形收益（2）采用客观收益而非实际收益（3）应在收益中体现预期原理，除评估房产抵押价值应遵循谨慎原则，而选取“保守的估计值”外，其他估价目的都应选用“最可能的估计值”。四、报酬率1、报酬率求取方法是否妥当，取值是否是未来预测值，是否是同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。2、采用累加法求取报酬率时，应明确安全利率为一年期国债利率（或一年期定期存款利率），不能采用年期贷款利率（或仅作拢统表述）。报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿费管理负担补偿费缺乏流动性补偿率投资带来的优惠3、区分资本化率和报酬率的求取方法，不能混用。4、在同一房地产中，不同使用功能房产（如地上住宅，办公用房，地下车位），在分别计算年净收益时，应采用不同报酬率；不同商业经营业态应采用不同的收益率（或采用综合收益率）五、收益年限1、收益期限应根据建筑物剩余经济寿命，建设用地使用权剩余期限等来确定。（1）建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余年限结束的，房产价值等于建筑物剩余经济寿命为收益期限的房产价值，加上建筑物经济寿命结束后剩余土地使用权在估价时点的价值。（2）建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束的，出让土地收回时对建筑物予以补偿的，房产价值等于以建设用地剩余使用权为收益期限的房产价值，加上建筑物的残值折算到估价时点时的价值。（3）建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束的，出让土地收回时对建筑物不予以补偿的，以建设用地剩余使用权为收益期限 。（4）长期空置或维修保养不利的房产，有效经过年数应适当加长。六、计算公式的确定1、在确定计算公式时，如确定年净收益是否变化，收益期限是否有限等，要作必要说明。假设开发法一、后续开发经营期1、后续开发经营期，是从取得估价对象（估价时点），到开发完成后的房地产经营结束的日期。（1）建设期，为取得估价对象（估价时点）到竣工验收（用于计算后续必要支出和开发完成后房地产价值的折现期）。（2）经营期，从开始经营，开始销售或预售到经济寿命结束，销售完毕（用于计算开发完成后房地产的收益期）。2、后续建设期，经营期的确定应有充分依据（注要区分后续建设期和普通建设期的区别）。二、开发完成后房产价值1、预测开发完成后房产价值，应考虑类似房地产价格的未来变化趋势（突出预期原理）。2、注意区分传统方法和现金统量折现方法在预测开发完成后房产价值的区别。3、如开发完成后房地产为酒店等运费“以房产为主的整体资产”，其开发完成的价值还应包括家具、设备等，房产以外财产的价值。三、后续必要支出及应得利润（一）注意区分传统方法和现金流量折现法。采用现金流量折现法时，投资利息和开发利润两项不单独出现，而是隐含在折现过程中。（二）取得待开发房地产税费，发生在估价时点，按待开发房地产价值一定比例来测算。（三）后续的开发成本，管理费用，销售费用，应与估价对象状况，开发完成后房产状况相对应，取值应为社会平均水平，并考虑未来变动趋势（体现预期原理），依据要充分。（四）投资利息（仅在传统方法中出现）1、应计息项目：（1）待开发估价对象的市场价值（计息期，为整个后续建设期）。（2）待开发房地产取得税费（计息期为整个后续建设期）。（3）后续开发成本，管理费用，销售费用（计息期为整个后续建设期的一半）。2、投资利息的利率，应为估价时点时，房地产开发贷款的平均利率。3、采用传统方法时应作必要说明。（五）开发利润（仅在传统方法中出现）1、注要利润的内涵及所对应的计算基数（详见“成本法”，开发利润项目）。不包括估价时点前已投入的成本和费用。2、利润率的取值应是类似房产的社会平均利润率，取值依据要充分。3、注意利润率是总利润率还是年利润率。四、折现率（在现金流理折现法中出现）1、折现率应是同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。2、折现率应体现出预期原理，是未来的预测值。五、假设开发法估价前提有三种：（1）自己开发前提 > （2）自愿转让前提 > （3）被迫转让前提。1、通常必须根据估价的和估价对象所处的实际情况来选择其中一种前