物业管理案例汇总.doc

物管案例：物业费纠纷案例案例1：不满物业服务拒不缴费成被告一直以来，阿泰对侨建花园的物业管理很不满意。阿泰认为自家所在小区的华菲物业公司的管理很不到位，“侨建花园”的消防通道被改为其他小区居民车辆的出入通道，绿化带增设围墙铁栅栏、大小铁门等，造成绿化带严重破坏。因此他一直拒绝支付物业管理费。2008年4月，华菲物业以阿泰从2004年1月开始就未交物业管理费和其他相关费用为由将他告上法庭时，阿泰却没有为他对物业公司管理不到位的说法提供有力证据。 法院认为，根据侨建花园业主委员会与阿泰签订的侨建花园物业管理委托合同书，阿泰接受华菲物业提供的服务，却未支付物业管理费、公共维修金已构成违约，需支付欠缴的物业管理费用、公共维修金，且阿泰未及时缴费，必须支付滞纳金。法官说法 业主维权不能空口无凭物业公司与小区业主之间，存在物业服务合同的法律关系。物业公司应按聘用合同约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应按合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。因此，个体业主的意见一般情况下不能推翻合同的约定，不能否认整体物业合同的效力。个体业主不能以自己反对或未签字同意物业公司管理为由，拒绝缴纳物业管理费；也不能随意地以笼统的物业服务质量差为由，拒绝缴纳物业管理费用。 当然，对于确有证据证明物业公司提供物业服务存在瑕疵的，也应当按照物业公司的过错大小，减免业主的缴费义务。此外，还必须结合双方争议的事项，来具体判断物业服务企业是否违反了相应义务，以及违反的程度与应负的责任。另外，业主在行使监督权的时候，程序与手段要合法，可以向有关部门投诉或提起诉讼，还有提供相应证据，不能空口无凭。专家支招 细化量化合同，改进监管方式课题组认为，物业公司仅仅是一个以营利为目的的企业，是小区聘请的帮助管理小区事务的企业，物业公司与业主之间实质上是一种民事合同法律关系，物业公司与业主的权利义务完全受双方签订的合同约束。同时，考虑到物业服务活动关系民生，物业纠纷影响基层社会和谐稳定，因此也要改进对物业服务行业的监督管理方式：一是加强物业管理立法，特别是加强小区自治立法，完善小区业主委员会、业主代表制度，增强小区自治能力；二是加强行政引导，特别是加强物业合同规范化示范工作，制定示范物业服务合同，指导推行示范合同，详细细化物业服务项目及具体项目收费标准，明确物业公司与业主的权利义务，规范双方的行为，做好物业纠纷的防范工作，也为物业纠纷的化解制定依据；三是加强执法监管，监督物业公司与物业小区签订规范的合同，并做好合同公示，监督物业公司规范服务活动，做好物业公司的资质管理；四是构建物业纠纷前期化解机制，在基层政府机关构筑统一的物业纠纷化解平台，及时调解、化解基层矛盾冲突，有效维护社会稳定；五是加强物业法律法规与规章制度的宣传教育工作，增强物业公司与小区公民的法律意识，将物业纠纷纳入法制化解决渠道，促进社区的和谐稳定。案例2：7年不缴费物业讨滞纳金家住瑞景新村的陈先生入住7年多一直拒付物业费，共欠下物业费、房屋公共维修金、滞纳金等共计2.9万元，物业公司因此将陈先生起诉至法院。 陈先生介绍说，由于自家房屋出现卫生间管道漏水、房屋出现贯通性裂缝等情况，他曾多次向物业公司反映，但物业公司均未予理睬。同时，由于物业公司的物业管理不到位，一直存在车位乱收费等现象，因此自己才不愿交纳物业管理费。陈先生还向法官提供相关照片及保修单予以证明。 法院在审理过程中认为，物业公司依据合同对该小区进行物业管理，陈先生作为小区业主即物业管理服务的受益人，应当支付物业管理费及房屋公共维修金。但鉴于物业公司履行该小区的物业管理服务义务时存在一定瑕疵，因此对物业公司要求陈先生支付滞纳金的诉求不予支持。最终，法院判处陈先生应当向物业公司支付物业管理费及房屋公共维修金4944元，驳回了物业公司要求支付2万余元巨额滞纳金的诉求。法官说法 按合同约定处理滞纳金课题组赖法官认为，在司法实践中对于物业服务企业的滞纳金诉求，一般亦遵循合同约定的原则。即合同有约定的，按照合同约定条款处理；合同未约定的，以银行同期贷款利息为标准。当然，如果物业公司服务质量存在瑕疵的，一般可以免除业主支付滞纳金的义务。但是，业主应当承担提供证据证明物业公司管理存在瑕疵。专家支招 通过合同限制违约金过高课题组认为，滞纳金的表述不准确，法律性质上是一种“民事合同违约金”，应当遵循合同约定原则来处理。当然，也有必要通过规范格式合同限制违约金过高的现象安保案例案例1：家中财物被盗保安失职担责2006年9月30日，张先生所在的洪山某小区业委会与被告文之景物业公司签订物业管理服务合同，约定被告维持公共秩序，做好小区治安、消防工作，建平安小区等，其中包括应在大门建值班岗，实行封闭式管理的约定。2008年4月11日，张先生报警称家中被盗。同年4月12日，业委会发给被告文之景物业公司协调函。业委会证明证实，发现物业保安室当天确实未做外来车辆与人员进出的记录。据此，张先生提起诉讼，要求物业公司对其家中被盗损失承担赔偿责任。 法院认为，本案发生损失的直接原因虽然是因为犯罪分子入室盗窃，但是由于被告文之景物业公司未按照合同约定，履行提供封闭式管理服务，对外来车辆或人员进行登记等安保义务，未能认真防范犯罪分子入室作案，导致张先生财产受到损害，故被告应在其过错范围内承担相应赔偿责任。法官说法 “安保”是一种防范性责任办案法官认为，关于物业公司承担的安保职责，是一项根据物业服务合同提供防范性安全服务的工作。实践中，物业小区与物业公司订立了物业服务合同中均会约定物业公司的安保服务条款，除经双方特别约定，“安保”应理解为为物业使用创造方便安全的条件，以及维护小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。 物业管理企业未尽物业服务合同约定应当承担的安全保障责任，比如对与地面齐平的景观池，未采取警示标志或安全隔离装置，导致业主不慎摔入池中受伤；电梯出现故障未及时维修，造成业主使用时发生危险，造成业主财产或人身安全损害；或者约定物业管理企业提供二十四小时监控、安全护卫的服务，而物业管理企业疏于完成约定的安保义务，对业主利益的损害的，就应承担合同违约责任。专家支招 物业或需承担补充赔偿责任课题组认为，对于第三人侵害物业业主的责任，物业服务公司是否应当承担共同赔偿责任问题，应视具体情况。在司法实践中，一般是认为物业管理企业负有防范、制止业主免受第三人侵犯的责任，若违反了应当积极作为的安保义务，使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大，直接侵权人又没能力承担赔偿责任的，则物业公司应承担相应的补充赔偿责任。当然，物业公司承担的这种补充赔偿责任，以收取小区物业费中安保费用年度总额的一定限额作为上限。案例2：车辆小区失窃“声讨”物业公司赵小姐将一辆价值18.7万元的小车停放在厦门某物业管理公司经营的停车场，并交付了5元停车费。当司机办完事后回到停车场取车时，发现小车被偷了。赵小姐提起诉讼，要求该物业管理公司赔偿损失。 赵小姐认为，车子停放在物业公司管理的小区，并缴纳了停车费，就与物业公司之间订立了车辆保管合同，物业公司未履行保管职责，导致车辆被盗，应当承担赔偿责任。 物业公司则认为，它与车主之间仅仅达成车辆停放协议，停车费仅仅是车主缴纳的车位使用费，而不是车辆保管费，双方之间不存在车辆保管合同关系。因此，物业公司不存在保管车辆的义务，不应当对赵小姐的车子被盗损失承担责任。法院认为，物业管理公司与车主之间仅构成车位租用关系，驳回了车主赵小姐诉求。 法官说法 车位租用合同 不同于车辆保管合同办案法官认为，保管合同成立的必备要件是寄托人必须将寄托的财物的排他占有和实际控制权交付与受寄托人即保管人。如果业主将车停泊在停车场，自己拿着钥匙并可以随时将车开走，那么在停车场停放汽车的实际控制权就并没有转移，交付没有完成，自然该车的保管合同关系就不成立，双方之间存在的就应当是一个停车位的场地租赁合同。如果业主将车开到停车场存放，由停车场管理人员或自动监控设施给付凭证或者检验出入。这就表明所停放的汽车已在停车场的实际控制之下，随着实际控制权的转移，保管物交付完成，保管合同关系方能成立。 因此，物业管理服务是一种综合性的服务，停车场管理仅是物业管理服务的一个组成部分，而不是单纯的财产保管合同关系。专家支招 如证明无过错，物业公司可免除赔偿责任思明区法院课题组赖法官认为，相关法律法规对物业公司从事物业管理活动的性质规定不明确，导致人们对物业公司所承担的人身与财产安保责任产生了误解。物业公司的安保责任首先是一种较为宽泛的防范责任，不同于对人身与财产的直接的看管责任；其次，还取决于物业合同的约定，物业公司只是在物业合同约定范围之内承担相应的安全防范义务；第三，这是一种过错责任，还应当审查物业公司的服务管理是否存在过错，只要物业公司证明自己不存在过错行为，那么就可以免除其承担赔偿责任。另外，关于物业小区内停车问题，也有待于相关法律法规单独做出更明确的规定，进而有效地规范各方的权利义务关系，减少纠纷的发生。案例3： 卢先生夜间回家，在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。卢先生认为，他与物业公司签订了物业服务合同，也按期交纳了物业保安费用，对自己所受的伤害，物业公司应承担责任，于是向法院起诉，状告物业公司违约，未尽到安全保护义务。 判决难点 物业公司对小区业主的人身、财产安全保障义务到底有多大？物业公司在业主失窃或业主被侵害情形下应当承担一种什么样的责任？目前争议仍比较大。大多数业主认为，他们和物业公司签订有物业服务合同，每月都交给物业公司物业费，而安全保障就应是物业服务公司的一项基本职责。另一种观点则认为，安保是公共服务的内容，物业公司对业主住宅内的财物不负有看管义务，不应承担赔偿责任。 A.物业不应承担责任 市中院法官张林利：物业合同属于无名合同，对于合同当事人权利义务的确定，法律没有明确规定。不过，即使双方合同暂无明确约定，但从物业服务合同性质本身来看，一些诸如保障人身财产安全的内容，也理应成为其义务的基本内容。且业主交纳了包括安全保障费用在内的物业费，这种服务是一种有偿行为。同时，他也认为，物业公司应对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务，但通常不可能要求其保证服务区内不发生重大刑事案件，毕竟物业公司的安全保障义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，它不能保证业主财产和人身权益不受损害，只能降低这种风险。 B.物业公司应先行赔偿 市中院石红振：业主遭受人身损害或财产损失的，第三人侵权行为是损害产生的根源，侵权人应承担最终赔偿责任。物业公司违约损害赔偿之债和侵权人侵权赔偿之债属于不真正连带债务，二者之间不存在内部分担关系，但侵权人为终局债务，从公序良俗出发，应当由物业公司在对业主承担违约损害赔偿责任后向作为终局债务人的侵权人追偿。案例4：“保管”还是“场地使用”要明确案例王女士的丰田轿车停放在其居住小区内家门口，物业公司按每次每辆车5元的标准收取露天临时停车费。该车某日丢失。经小区监控录像显示，事发当天晚上有人将此车开走。为此，王女士状告物业公司疏于管理，导致车辆被盗，要求法院判令物业公司承担过错责任，赔偿其经济损失5万元。上海中院审理后认为：“从王女士提供的证据来看，公安部门对车辆被盗案一直未有结论。根据小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王女士也未能提供确凿证据证明物业公司在履行物业管理合同过程中存在重大过错。因此，王女士要求物业公司承担过错责任，赔偿经济损失5万元的上诉理由不能成立。”法院驳回上诉，维持原判。分析以上案例法院判决赔与不赔基本是以认定存在保管关系还是车位使用关系来区别的。根据以往案例，认定存在保管关系的，基本都会赔，认定存在车位使用关系的，基本都不赔，除非物业公司存在严重过错。车位使用关系实际上是场地租赁关系，出租人按约定提供了车辆停放场地，场地符合停放车辆的用途，作为出租人就完成了自己的合同义务，对车辆丢失、毁损没有法定的赔偿责任。实际上，事前模糊操作对物业公司很不利。物业公司规避赔偿风险的第一件事，就是在纠纷发生前的各个环节确定双方形成的是车位使用关系，而不是保管关系，并形成相关证据保留下来，以备将来诉讼时可以呈现在法庭上。对策1.在物业公司的规章制度等内部文件上，避免使用带有结果意义的“看管”、“保管”等字样，应使用纯粹描述行为的“巡视”、“检查”等，虽然公司内部文件的措辞不能影响双方的实际法律关系，但事实是，法官在判决时经常运用表面证据进行片面的、简单的认定。2.在管理公约、物业服务合同中明确，针对业主车辆双方形成车位/场地租赁使用关系，非保管关系。3.在物业服务合同中对车位使用关系和车辆保管关系区别收费，业主选择车辆保管的，要付较高的费用。4.停车卡或出入证上提醒的内容，大致要包括几方面：一是提醒对方有注意义务；二是车辆仍由对方控制和保管；三是卡片不是用来查验放行的，物业对车辆没有取得实际控制，如果管理上必须要查验放行的，也可以口头告知；四是声明双方关系为车位提供使用关系。5.在小区门口、停车场醒目位置安置类似提醒告示牌，告知对方加强注意，停车场不负责保管，并进行拍照、保留发票等凭证。但要避免使用“一切后果自负”、“丢失概不负责”等确定法律后果的词句，一则法律后果由法律规定，由法官判断，越俎代庖有蔑视权威的嫌疑，其次这些字眼会刺激并促使法官适用“经营者利用通知、声明、店堂告示等方式作出不公正、不合理的规定认定无效”的规定。6.尽量避免在公司营业执照、收费许可证或其它文件上使用带有“保存保管”含义的字眼。7.熟悉当地法规，有时候地方规定会帮上大忙。案例5：不要留下履行义务存在过错的把柄有一些案例中法院判决物业公司赔偿的主要理由为物业公司的服务存在过错，而没有深究是保管关系还是车位使用关系，请注意以下案例：案例大厦业主宋某，某日回小区时领取了出入证，将车子停在车位上。第二天发现车辆丢失。询问当班的停车场保安员，保安称前一天晚上，宋某的车被开出大厦，他向司机要出入证时，司机说出去接人，五分钟即回，保安便没有多问即将车放行。宋某遂提起诉讼。称按车辆出入证注明的注意事项：“汽车驶出大厦须交回此证方可放行”，但保安人员未尽妥善保管义务，违反车辆出入之规定，将车辆放行，主观上具有重大过失，请求判令赔偿。法院经审理后认为，“原告按规定向被告申请在大厦小区内获得停车位一个，并按月向被告交纳车辆保管费100元，几年来驾车出入小区均按规定领取和交回出入证，故原被告之间已形成车辆保管关系，被告对在小区内的车辆负有保管义务。原告的车辆被人驶出大厦时，被告的保安人员未按规定收回出入证便将车放行，造成该车被盗，被告对此应负车辆失窃的赔偿责任。”分析存在保管关系的同时又存在过错，物业公司被判赔偿自不待言，有合同法的规定，而在不存在保管关系但存在过错的情况下，法院判决赔偿的依据是物业管理条例的相关规定。物业公司规避赔偿风险要做的第二件事情是完善相关设备设施和操作步骤，避免落下履行义务存在过错的把柄。严格来讲，以上案例中物业公司败诉的原因是业务管理上的问题，并非法律操作上的问题。对策1.物业公司不能完全做到的服务，最好不要迫于签约的压力写进合同里去，否则将留下长久的隐患。2.物业公司已经做到的服务，一定要留下记录。3.了解当地法规或规章对物业企业有无强制性的义务规定。4.注意保安设备设施的日常维护更新，点检管理制度有无漏洞死角和法律上的隐患。案例6：注意片面判断的问题案例张某驾驶轿车到某大超市购物。当他到广场地下停车场的入口处取卡时，发现取卡机上贴了一张“请勿取卡”的告示，保安当时称取卡机坏了，并指引胡某把汽车停到了地下停车场。张某锁好车后，到超市买了商品，并用购物小票换取了一张免费停车卡。随后到停车场取车时，发现车已经不见。张某将超市和物业公司一起告上了法庭，要求赔偿。物业公司辩称，物业公司跟超市没任何关系，停车场是免费对外开放的，所有车辆都可自由出入，保安只是指挥车辆出入，没有对车辆进行登记的义务。法院调取了公安机关对当时值班保安的询问笔录，该保安称必须要对来停放的车辆进行登记，而且要发一张卡，走的时候还要收回卡。但事发当日并没有对丢失车辆进行登记。广州某区法院审理后认为，“询问笔录足以证明物业公司没有履行登记和凭证放行的义务，对原告车辆的丢失存在重大过失，即使是无偿保管，也应承担赔偿原告经济损失的责任。”分析一个物业公司免费服务，却要赔偿，仅仅因为不收费的物业公司平时要登记发卡，而案发时卡机故障没有登记发卡，因而被认定存在过错，即使无偿也不能免责。类似现象被一位获得诺贝尔奖的经济学家深刻论证过，他举了两个实验例子：1、人们更愿意花1美元买由90毫升纸杯里装的100毫升冰激凌，而不愿意花同样多的钱买120毫升纸杯里装的110毫升冰激凌，只要没有摆在一起卖；2、折扣店里卖一套茶具，一个茶壶加7个完好的茶杯和1个有点破损的茶杯，售价50美元，买者寥寥，然而将其中的1个破损茶杯加另外1个完好的茶杯撤掉，变成一个茶壶加6个完好的茶杯，同样的售价顾客却趋之若骛。由此他提出“有限理性”理论，就是人们的消费行为不是完全理性的，经常会做片面的、简单的不理性的判断。法院判决也存在同样现象，物业公司虽然免费提供了更多服务，比如指引停放车辆，却因卡机故障未打卡，成了表面上明显的失误。就像纸杯和冰激凌的对比如此显眼，以致于消费者无暇细想更有意义的钞票和冰激凌的对比就做出他的消费决定一样。如果案例中的物业公司不打卡、不登记，判决结果可能大相径庭。对策为规避丢车赔偿的风险，物业公司还要在日常的法务操作中和诉讼提交证据材料时谨慎行事，注意细节，注意表面的形式上的问题，避免出现虽然无足轻重却很显眼的过错。具体如何操作，只能“运用之妙，存乎一心”。 关于车位的案例案例1：道路或绿地上新设的停车位物业公司有权收费吗王先生下班开车回家，总找不到一个合适的停车位。在小区的绿地上，虽然有的车位空闲，但上面都有一把大大的“V”形锁立在那里。王先生说，这些车位是小区物业公司新增的，全部出租给了个人，每年600多元钱。他想知道，这些车位物业公司有权收费吗？收的费用该归谁？- 法官点评新增停车位归全体业主共有收益也应用于全体业主郑州市中级人民法院民一庭法官闫明说，小区内的停车位分为两种，一种是规划内的，比如地下停车库；一种是规划外的新增车位，如王先生所说的在绿地上、道路上以及小区人防工程改造新增的停车位。依据物权法第74条第2款规定，规划内的停车位，在开发商审批建房时，就已经审批归开发商所有，如果业主通过合同取得，就归业主所有。小区内新增的停车位归谁所有？闫明认为，依据物权法第74条第3款规定，王先生所言由绿地、道路、人防工程改造而成的停车位，应归全体业主共有。物业公司作为委托管理方，可以将之出租，但收益应归全体业主共有。案例2： 小区停车位能卖给业主以外的人吗郑州绿洲书苑小区位于郑州市棉纺东路，内有业主约220户。绿洲业委会主任林海洲说，2005年，大多数业主入住，小区内停车难问题凸显。但就在那一年，小区内仅有的一个地下车库被人封堵，使得小区停车状况混乱不堪。时隔不久，2900平方米的地下车库竟变成了一个图书市场。地下车库能整体转让给外人？今年3月17日，郑州绿洲书苑业委会与郑州市房管局对簿公堂。开发商、买主等，均作为有利害关系的第三人列席法庭。- 专家点评小区停车位应先满足业主需求不能卖给“外人”郑州市中原区一名法官认为，小区内的停车位可以有条件“卖”给“外人”。条件有三，即必须满足业主需要后仍有剩余；不能出售，只能出租；不得影响小区正常的物业管理。她依据的是我国物权法第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的小区停车位(库)应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的小区停车位(库)的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”但河南政法管理干部学院教授张义华认为，小区停车位应先满足业主需求，不能卖给“外人”。因为从现实情况来看，小区内的停车位是不能满足业主需求的。以郑州市为例，郑州市汽车年增长率为20%，但车位增长率每年不足4%。他担心，若开发商故意加价，使业主不能承受高昂的停车费用，之后再卖给“外人”。案例3： 2003年，绿洲书苑小区交付使用，车子停放在地下车库，每个月交给物业120元停车费。可2006年，小区开发商将地下车库重新装修后，把车库卖给了一家书社。业主认为，车库是小区业主的公共设施，归业主共同所有，开发商没资格卖掉地下车库，因此将开发商和市房管局先后告上法院。 判决难点 近年，小区业主、开发商与物业管理公司之间因停车问题产生了大量纠纷。有人认为，车库、车位应属业主共有，业主以外的人不能使用小区的车位，更不能购买这些停车位。也有观点认为，判断车位(库)的权利归属的主要依据是车位(库)的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。 各方看法 A.车库应由业主法定共有 高新区法院副院长樊永鸿：我国物权法规定，车位、车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区业主需要，但业主不断变化，业主车位也在不断地变化，如何首先保障业主利益，操作性不强，不太科学。车位、车库应由业主法定共有。可以从以下途径来解决：开发商应根据本地区规划部门规定的配置比例设置本小区的车库、车位的数量，车位、车库建设的成本纳入到住宅小区的建设成本当中，并由全体业主分担，车位、车库的所有权归全体业主共有。按照谁使用谁付费的原则，将所收费用纳入住宅小区物业管理费用中，由全体业主共同受益。 B.业主以外的人可以用小区车位 中原区法院法官李继昌：现行的法律对车库的归属未作出明确规定，但在认定车库的所有权时，任何单方面的标准都无法令人信服地解决车库的产权问题，都需要综合考虑其他方面因素。我赞成鼓励开发商尽可能开发更多的车位，也赞成业主以外的人取得小区车位，但条件是，只有在满足业主所需车位后且有剩余时，开发商才可以允许业主以外的人使用小区的车位。但开发商不能通过出售等方式转移车位所有权，只可以通过出租方式给业主之外的人。开发商将车位出租给业主之外的人时，不得影响小区正常的物业管理。关于住改商案例案例1： 今年3月12日，秦岭路卧龙花园的业主温先生反映，卧龙花园秦岭路门面房现在发展到6家饭店了，每天中午和晚上做饭时间，“我脑子里都是嗡嗡响，满鼻子都是油烟味”。魏先生不理解，现有法律明确规定，住宅房不得用做经营用房，要开饭店，必须先过楼上“住户关”，“可是，未经我们签字同意，他们咋就开上店了？” 判决难点 目前，住改商现象在各大城市中日趋增多，如以住改商方式开办公司，导致小区车位紧张，电梯拥堵；开办餐馆饭店会带来油烟和垃圾污染；开办舞厅，美容院等，除了夜晚的喧嚣，还可能埋下治安隐患，凡此种种，令不少小区居民对住改商极为反感，反对者也占多数。但支持住改商的亦不是小数目。毕竟，在小区内开设的便利店、干洗店、小卖部等给居民带来诸多生活方便。还有住改商中，利害关系业主的不确定性也有很多争议。 各方看法 A.合法的住改商还是允许存在的 上街区法院马波：住改商固然受到限制，但应当是合理的限制，而不是简单、粗暴的限制。他认为，合法住改商的认定，应遵守法律、法规以及管理规约，经有利害关系业主同意、在经营过程中不得给有利害关系的业主造成干扰，产业类别要受到限制。“至于有利害关系业主的界定，我认为，只要是受到住改商业主行为直接影响的，就可认定为有利害关系的业主。” B.赞成合法的住改商 郑大法学院教授郭德香：原则上应不允许进行随意的住改商。但不可否认的是，有些住改商确实便利了人们的日常生活。“我们不应一概地全盘否定住改商的合法性，而应在一定条件下允许其存在并承认其合法性。”另外，今年最高法院司法解释“关于住改商及有利害关系人”的规定有些过于严格和苛刻，这在实践中不容易实现，也不符合当今的社会现实状况。所以，建议将来立法上作适当宽松性修改，并采取具体案件具体分析、灵活处理的办法，这样才能不致住改商现象无限制扩张、非法泛滥。案例2：小区内“私房”能改成商业用房吗郑州金水区的郭先生家住2楼，一楼的邻居将房子改成了门面房，出租经营歌厅。郭先生说，每到深夜他们一家打算休息时，一楼仍然回荡着刺耳的音乐声。他几次与一楼邻居协商，但问题没能解决。一怒之下，郭先生将邻居告了。- 法官点评“私房”改商用房 须经整栋楼业主同意郑州市金水区人民法院民一庭庭长李春强说，我国物权法第77条明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”在实践操作中，对此多实行“一票否决”制，即只要有一名有利害关系的业主不同意，就不能更改成商用房。但郑大法学院副教授郭德香则认为，实行“一票否决”制，不利于经济的发展，法官遇到此类案件时，应本着“利民”的原则进行审判。比如，将私房改成一家便利店，不仅不会扰民，还会方便市民生活。前期介入案例案例1：某小区自装修开始，102室业主就投诉垃圾桶位置离他家窗户太近，不卫生且有煞风景，要求将垃圾桶移走。可现场除101、102室前勉强有放垃圾桶的位置外，就近没有其他合适的位置。物业管理处在承诺将安排专人对垃圾桶进行定期清洗、垃圾实行袋装、及时清运等多项建议仍不能奏效的情况下，安排人员将垃圾桶移至该楼侧边自行车棚处。第二天，该栋楼上有业主向保洁员投诉，说垃圾桶距离太远，倒垃圾不方便，有的甚至将垃圾直接倒在单元门侧边地面上，以示抗议。不得已，该栋保洁员在不知情的情况下，又将垃圾桶移回了原位置。l02室对此意见很大，认为物业管理处是在蒙骗他。万般无奈，物业管理处抱着应该不会被101业主投诉的侥幸心态，安排人员将垃圾桶移至101室侧边位置。    然而很快，101室业主即来到物业管理处强烈抗议，要求物业立即恢复垃圾桶的位置，并在当天晚上私自将该栋垃圾桶搬回原来的位置。这使得102室对物业管理处极为不满，要求问题必须立刻解决。    提示    垃圾桶无论放在101室窗前，还是放在102室窗前，亦或是自行车棚旁边，都不是解决问题的根本出路，只有打破这些常规思维，同时又要方便业主生活，才是解决问题的有效思路。    参考意见    该物业管理处最初考虑借助物业管理相关规定中重大事情投票表决的规定，又该栋全体业主投票确定垃圾桶的位置，采取少数服从多数的复杂方式解决此“疑难杂症”。但通过换位思考想到，如果是自己刚买的新房子，入住后，每天早上开窗要看到的第一件东西是垃圾桶，是让人心里不舒服。表决方式虽可能推卸掉物业管理处的责任，但并不能根本解决101室、102室业主的不满。而采取投票表决的办法，对于个性较强、自我意识较重的业主，在“合理要求”没有实现的情况下，未必能按投票表决的结果执行；即使被动执行，也未必心服口服。这对物业管理公司来说，就会为日后收取物业管理费、征询意见等与之接触的工作留下隐患，这有悖于解决问题的初衷。    为寻求更合理的办法，该物业管理处请来了园林工程师，再次到现场，最后确定了“兴土木”的方法，即在101室与l02室相隔等距离的绿篱区域，通过移植部分绿篱，底部垫置植草砖，从而腾出空间放置垃圾桶的决定。有了新的方案，又安排人员及时与l01室、102室业主沟通，征询意见，求得了他们的同意。这样终于解决了l01室、l02室业主所反感的窗户正前方放置垃圾桶的问题。    通过此案例，应该看到，如果在设计施工阶段，开发商就很好地考虑了垃圾桶的位置问题，或者是物业管理公司在前期介入阶段就发现此不足，向开发商建议并及时整改，相信也不会有业主为垃圾桶一事而投诉的事情。可见，垃圾桶问题其实也暴露出了当前物业管理公司和开发商还没有完全做到站在业主角度去思考问题。如果开发商设计产品或物业管理公司介入时，都能够力求想业主之所想， 就会将一切问题消灭在萌芽状态，减少不必要问题的出现。其他案例案例1：房屋漏水，物业担责刚装修好的新房尚未入住就发现屋内渗漏，气愤之余梅氏夫妇(文中均为化名)将物业公司无锡分公司(以下简称无锡公司)、物业总公司(以下简称总公司)、房产公司告上了法庭。近日，江苏省无锡市滨湖区人民法院一审判决了这起财产损害赔偿纠纷案，判决无锡公司赔偿梅氏夫妇7527元，总公司在无锡公司不能支付款项范围内承担清偿责任。庭审过程中，原告梅氏夫妇诉称，屋内渗漏系一楼窨井被垃圾堵塞，导致管道内雨水反溢，渗漏到家中。物业未履行疏通雨、污水管道的义务，现要求无锡公司赔偿其损失15846.5元;总公司在无锡公司财产不足的情况下承担连带清偿责任;房产公司是否承担责任由法院判决。被告无锡公司、总公司均辩称，漏水是因为阳台顶上的天台落水斗内的雨水往下淌造成。梅家在阳台上搭建了阁楼，故造成损失的直接原因是房屋结构的改变，与其无关。被告房产公司辩称，漏水原因与房屋质量无关，其不应当承担责任。庭审中，三被告均要求驳回原告的诉讼请求。梅氏夫妇、总公司、房产公司一致确认在现场查看时，地面窨井中有垃圾。各方一致确认：水斗里的雨水外溢，导致雨水渗漏进屋内。法院就漏水原因向房屋安全司法鉴定所进行了调查、咨询，鉴定所陈述，渗水原因是管道堵塞或者变细后，雨水流水不畅形成倒泛，就外溢了。经梅氏夫妇申请，法院委托价格认证中心对房屋的受损鉴证为7527元。法院认为：房产公司与物业公司签订的物业服务合同中约定：在物业管理区域内，总公司提供管道的疏通服务无锡公司系领有营业执照的分支机构，具体负责梅家房屋所在小区的物业管理并收取了物业费，故无锡公司应当按照合同的约定提供相应的物业服务，包括雨、污水管道的畅通等。由于无锡公司未能履行义务，致使房屋的雨水管道流水不畅，雨水从水斗中外溢，渗漏进梅家屋中，导致财产受损，对此无锡公司应当承担责任。赔偿数额以价格鉴证结论为准，为7527元。因无锡公司系总公司下属不具法人资格的分支机构，故无锡公司在不能支付赔偿款项时，总公司应承担相应的清偿责任。因漏水与房屋质量无关，故房产公司不应承担赔偿责任。据此，法院依法作出上述判决。案例2：房屋漏水该物业管吗？出现房屋漏水的问题后，大多数业主的第一想法是找开发商负责，可是开发商大多又会把责任推给物业，说他们已经把小区事务都移交给小区物业公司管理。那对待这样的情况，业主到底该怎么办呢？家住南岸一小区的业主易先生在装修完住进自己的房子时，发现自家的墙壁有渗水现象，时间长之后竟然出现发霉现象，易先生认为出现这种现象主要是因为开发商的防水层没做好，所以他就直接去找房屋的开发商，可是开发商却让易先生去找物业公司，说他们已经把小区的所有事务都交给了小区物业。易先生找到小区物业后，物业派人把渗水的墙壁粉刷了一遍就算完事，可是过不了多长时间，墙壁就出现了再次渗漏，如此反复之后，小区物业每次都只是派人粉刷墙壁，这让易先生非常气愤，这样就没从根本上解决问题。为此易先生把小区物业告上了法庭，可是法庭在审理之后认为，房屋漏水应该是由小区的开发商负责，而不是由小区物业负责，易先生败诉，易先生心里不服，决定再次上诉。其实在全国来讲，房屋漏水的案例有很多，那到底该怎么处理呢？一般来说，房屋漏水的原因有三种：一、防水层破坏漏水；二、管线损坏漏水；三、房屋裂缝漏水；按规定屋面、外墙面、厨房、卫生间、地下室的防水工程保修期为五年。保修期内和保修期外负责的人也不一样，具体如下：1、保修期内精装修房因防水层损坏漏水，一般该由开发商负责维修因使用不当造成损坏应由行为人修复；2、保修期内毛坯房因防水层损坏漏水（1）如果在收房时客户曾亲自对24小时闭水实验进行确认，由客户负责；（2）如果客户没有亲自确认，开发商只有竣工验收合格证，能证明客户人为损坏的由客户负责；不能分清责任的，双方协商解决，协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后责任方负责；3、保修期外防水层因自然损坏漏水，所需修缮费用由涉及的所有人按分额比例承担。4、保修期外防水因人为损坏漏水，建设部城市异产毗连房屋管理规定第十一条规定：异产毗连房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责。5、有些漏水是由于相邻业主的卫生间或者厨房漏水导致，那治理漏水就需要相邻业主的配合，如果相邻业主不配合治理房屋漏水，城市异产毗连房屋管理规定第十条规定，异产毗连房屋的自然损坏，应及时维修，不得拖延或拒绝，否则，造成损失的，责任人应负责赔偿。根据这条规定，如果相邻业主不配合，可以找业主委员会或社区居民委员会协调，因为协调业主关系也是他们的义务，如果不成，向当地房屋主管部门反映情况寻求调解，或向当地人民法院提起诉讼。6、保修期内因管线损坏造成漏水，一般由开发商负责。因使用不当造成的损坏应由行为人修复。7、保修期外因管线损坏造成漏水，因为管道属于公用设施，因为它是整体设施设备的一部分，可启用公共维修资金。8、 保修期内因房屋裂缝引起漏水，在保修期内由开发商负责维修；因使用不当造成裂缝的渗漏应由行为人自行修复。9、保修期外因房屋裂缝引起漏水，房屋容易出现裂缝的部位包括屋面、外墙、楼板等，这些均属于房屋的主体结构，全体业主共同拥有，是房屋整体不可分割的一部分，可启用房屋公共维修资金及时维修。根据上述责任人的划分，易先生的房屋显然还在保修期之内，对于房屋到底是何原因造成的漏水，装修网专家建议，易先生可以自己找专业人士帮自己鉴定，看到底是何原因，知道原因后，可以找法律规定的负责人进行维修，如果该由开发商负责，易先生就找开发商负责，不管开发商说把责任交给谁，易先生都不要去找，这些事情让开发商自己去处理，易先生只需认定开发商就可以。案例3：小区免费健身受伤 物业不免责 免费提供健身器材供业主健身,业主意外受伤,这时提供免费服务的物业部门是否还应担责?4月2日记者从市法院获悉,物业仍须担责,因为免费不等于免责。 2008年5月12日晚7时30分,张先生去沈阳某物业管理有限公司提供的健身活动房健身,在使用健身器材时,健身器的铸铁吊环突然断裂,横杆砸在其头部,张先生受伤住院治疗。 张先生认为,自己作为业主交了物业费,物业就应该提供安全的服务。物业公司在健身房内没有设置管理人员,对进去健身的业主也没有进行指导,提供的服务存在瑕疵,因此物业应赔偿他的损失。 物业公司辩称:他们是在自己的活动房免费提供健身器具,且在房间内张贴了使用须知,本案是因张先生使用器具不当造成,不应由物业公司承担赔偿责任。 法院认为:物业公司所设立的活动房虽然未收取任何费用,但设立该活动房的目的是为方便该小区业主健身之用,全体业主均可以到该房间内进行健身活动,因此该活动房所发生的一切费用均隐含在物业公司收取的物业费中。张先生作为业主交了物业费,物业公司就应该提供安全的服务,尽到安全保障的义务。物业公司在健身房内没有设置管理人员,对进去健身的业主也没有进行正确指导,提供的服务存在瑕疵,因此才导致张先生受伤,物业公司对张先生的人身损害后果理应承担相应的赔偿责任。市法院于近日判决物业公司赔偿张先生医药费2778元、误工费490元。