广东省2023年房地产估价师之开发经营与管理过关检测试卷A卷附答案.doc
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广东省2023年房地产估价师之开发经营与管理过关检测试卷A卷附答案.doc
广东省广东省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理过关年房地产估价师之开发经营与管理过关检测试卷检测试卷 A A 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、某开发企业某季度的销售收入为 1000 万元,其开发项目位于地级市。当期的期间费用为 30 万元,增值税税金及附加为 55 万元,土地增值税预征为 20 万元,则当期预征的企业所得税为()万元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75【答案】B2、方案经济比选中决策准则包括三个原则,不应包括的原则是()。A.最低可接受收益率原则B.不行动原则C.备选方案差异原则D.最高可接受收益率原则【答案】D3、某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款,按月等比递增还款,已知抵押贷款年利率为 6.6%,期限为 10 年,购房者月还款额的增长率为 0.5%,则购房者的首次还款额是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B4、按房地产用途对房地产市场进行细分时,仓储用房市场属于()。A.居住物业市场B.商业物业市场C.工业物业市场D.特殊物业市场【答案】C5、下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是()。A.成本利润率B.投资利润率C.偿债备付率D.资本金利润率【答案】C6、下列现金流计算的表达式中,错误的是()。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后,就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税,就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流为负值【答案】C7、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地,可能损坏道路、需要爆破作业等情况,()应该按国家规定办理申请批准手续。A.建造商B.总监理师C.开发商D.监理工程师【答案】C8、在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将运营成本占毛租金收入比率归为()。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类指标D.收益相关指标【答案】D9、关于融资成本,下列说法不正确的是()。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】D10、某投资者以 160 万元购买一个商铺用于出租经营,其中的 60 万元为银行提供的年利率 8%、期限 10 年、按年等额还本付息的抵押贷款,其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为 30 万元,不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的 25%,所得税率为 25%,则该项投资的税前现金回报率为()。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%【答案】B11、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57,单位为万元,则该项目的动态投资回收期是()年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】D12、判定房地产投资风险因素中,检验各风险变量是否相关属于()阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】A13、深圳万科房地产开发公司通过上市,解决了房地产开发所需的资本金投入问题,购买该公司的股票属于()。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金【答案】B14、关于流动比率的说法中,错误的是()。A.流动比率=(流动资产总额存货)流动负债总额100%B.又称之为“银行家比率”C.又称之为“二对一比率”D.在国际上银行一般要求这一比率维持在 200%以上【答案】A15、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说,两者的共同点是()。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A16、某城市 2015 年商品房销售量的预测值为 500 万 m2,实际销售量为 450 万m2,如果平滑指数为 0.7,则用指数平滑法预测该城市 2016 年商品房销售量为()万 m2。A.465B.485C.665D.915【答案】A17、对于一般的房地产投资项目,()指标值应该大于 2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【答案】A18、某建筑物0.00052.000,设计楼顶相对标高为 29.000m,则该楼楼顶的绝对标高为()m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000【答案】D19、设损益表中的销售利润为 SP,营业利润为 BP,利润总额为 TP,净利润为NP,则以下关系中一定成立的为()。A.SPTPB.TPBPC.BPNPD.TPNP【答案】D20、下列关于房地产功能的描述,错误的是()。A.配置存量房地产资源和利益B.显示房地产市场供应变化C.指导供给以适应需求的变化D.指导政府制定科学的土地供给计划【答案】B21、如果银行存款的利率为 12%,为在 5 年末获得 10 000 元,现在应该存入银行()。A.5674 元B.2000 元C.6250 元D.8929 元【答案】A22、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为 10200 万元,其中未偿还利息累计为 200 万元。年初新增贷款 300 万元,若贷款年利率为 7%,当年只付息不还本,则当年应计利息为()万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【答案】C23、工程建设定额计价法的基本特征是()。A.价格定额利润文件规定B.价格定额费用文件规定C.价格定额费用税金D.价格定额税金文件规定【答案】B24、某房地产开发项目的财务净现值大于零,说明该项目的收益率高于()。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】B25、国家提高贷款利率,会()。A.抑制房地产需求B.增加房地产供给C.增加银行风险D.导致房地产实际价值折减【答案】A26、某房地产开发项目的总成本为 80000 万元,其中财务费用 8000 万元,建设周期为 3 年,利润总额为 25000 万元,则该项目的投资利润率是()。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%【答案】A27、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、槟榔D.人参、当归【答案】B28、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法,属于()导向定价法。A.成本B.购买者C.竞争D.市场【答案】B29、从理论上讲,房地产市场分析的第一步工作是()。A.确定调查方式B.设计调查问卷C.收集市场信息D.定义市场区域【答案】D30、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是()。A.财务内部收益率B.财务净现值C.销售利润率D.静态投资回收期【答案】D31、房地产开发企业以“性价比”为导向,确定商品住房销售价格的定价方法是()。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法【答案】B32、房地产开发项目用于()时,不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】D33、下列各类土地中,不属于土地储备范围的是()。A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地【答案】A34、最常见的会计期间是()。A.三个月B.六个月C.一年D.二年【答案】C35、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值分别为 E 甲1500 万元,E 乙1800 万元,E 丙2200 万元;净现值的标准差分别为甲890 万元,乙910 万元,丙1200 万元,则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。A.乙丙甲B.甲乙丙C.丙甲乙D.乙甲丙【答案】A36、某商业店铺的购买价格为 60 万元,其中 40 万元为借贷资金,余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第 1 年的税后现金流为 24000 元,投资者权益增加值为 2200 元,店铺的市场价值增长率为 2%,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为()。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D37、某城市 2015 年初家庭总数为 120 万户,平均每户 3 人,户均年可支配收入为 5 万元,约有 8的家庭打算当年购房,平均住房需求 90 户,则 2015年该市新建商品住房的市场需求量是()亿元。A.600B.48C.144D.4320【答案】B38、关于收益性物业的说法,正确的是()。A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外,还有保证金和大修基金C.在写字楼物业租约中,并非所有的物业运营费用都包含在租金中D.在出租率达到 100时,收益性物业获得的净经营收入最高【答案】C39、某开发商向银行申请了年利率为 6%、期限为 10 年、按年等额偿还的一笔总额为 100 万元的贷款,则该开发商第一年的还本收益为()。A.6.00 万元B.7.05 万元C.7.59 万元D.13.59 万元【答案】C40、下列民用建筑中,属于主体结构部分的是()。A.地基B.门窗C.楼板D.楼面【答案】C41、某开发企业某季度的销售收入为 1000 万元,其开发项目位于地级市。当期的期间费用为 30 万元,增值税税金及附加为 55 万元,土地增值税预征为 20 万元,则当期预征的企业所得税为()万元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75【答案】B42、竣工验收的工作程序一般分为三个阶段,下列()是竣工验收的工作程序的第一阶段。A.单项工程竣工验收B.分部工程验收C.综合验收D.单位工程验收【答案】A43、在房地产开发项目投资估算中,房屋开发费中不包括()。A.建筑安装工程费B.公共配套设施建设费C.土地费用D.基础设施建设费【答案】C44、当所有的运营费用均由租户直接分担时,则称这种出租方式为()。A.毛租B.净租C.潜租D.直租【答案】B45、一般而言,房地产开发项目的存货占流动资产的大部分,其速动比率较低,不会达到()。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D46、在房地产资本市场中,上市发行股票融资渠道属于()。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】C47、为了得到有代表的样本,可以采用()的方法,可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样【答案】A48、工程成本控制的主要对象是主要费用的()。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用【答案】A49、在房地产自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是()。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断【答案】A50、根据马克思的利润理论,一般情况下,利率的变化范围在零与()之间。A.10%B.15%C.平均利润率D.社会折现率【答案】C多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、国内生产总值有三种表现形态,即()。A.价值形态B.收入形态C.产品形态D.支出形态E.生产形态【答案】ABC2、下列系统风险属于政治风险的有()A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】AB3、在物业运营费用中,公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例,且分项较多,属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有()。A.维修和保养费B.生活用水和污水排放C.杂项费用D.清洁卫生费E.保险费【答案】ABC4、项目开发经营期内可用作还款资金的有()。A.利润B.折旧C.摊销D.营业外收入E.其他还款资金【答案】ABC5、关于商业物业投资的说法,正确的有()。A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势B.商业物业交易常在机构投资者之间进行C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性D.商业物业不适合长期投资E.商业物业投资收益全部来自出租收益【答案】BC6、在房地产市场调查中,收集一手资料的方法有()。A.文献查阅法B.观察法C.专题讨论法D.问卷调查法 E 实验法【答案】BCD7、反映和描述房地产市场状况的指标包括()指标。A.供给B.需求C.空置量D.市场交易 E 存量【答案】ABD8、收益性物业管理中的运营费用包括()。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】ABCD9、下列房地产投资评价指标中,属于清偿能力指标的有()。A.现金回报率B.投资回收期C.借款偿还期D.资产负债率E.资本金利润率【答案】CD10、依法必须进行招标的工程建设项目中,应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有()。A.民营企业资金投资占主导地位的建设项目B.国有资金投资控股的建设项目C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.民营企业资金投资控股的建设项目E.全部使用民营企业资金投资的建设项目【答案】BC11、市场调查的第一步是确定问题和调查目标,调查项目的类型包括()。A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【答案】ABD12、效益相同的房地产投资方案,宜采用的方案经济比选方法有()。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E.差额投资内部收益率法【答案】BD13、在下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的有()。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】BD14、机器字长为 8 位,定点整数 x 的补码用十六进制表示为 B6H,则其反码用十六进制表示为()。A.CAHB.B6HC.4AHD.B5H【答案】D15、收集一手资料常用的方法有()。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】ABD16、在工程项目施工阶段,质量管理的任务主要有()。A.在施工过程中及时检查施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序,与国家有关规范、技术标准、规定进行比较,并作出评判E.确定质量管理的对象【答案】ABCD17、房地产产品经营方式的分析和选择,是对()等经营方式进行选择。A.出售B.出租C.物业管理D.自营 E 中介服务【答案】ABD18、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看,投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在()。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】AB19、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列()。A.租金收入B.保证金C.固定资产折旧D.人工费E.公共设施设备日常维修费【答案】CD20、房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是()。A.做出是否投资的决定B.对项目投资进行详细测算C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.系统比较项目的规划设计方案【答案】ACD大题(共大题(共 1010 题)题)一、本次估价背景情况如下:估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题,规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建,但尚未办理完变更手续,后因债务问题需转让该套住宅,委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许,技术上可能,经济上允许,经过充分合理的论证,使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下:1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地,房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地,且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺,故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建,所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅,但经估价人员实地查勘,为适应改建为商铺用途的需要,可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以,估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况,经过分析测算,若估价对象改建为商铺使用,未来作为商铺使用带来的收入现值,大于作为住宅使用带来的收入现值。所以,估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查,于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2,类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以,估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述,估价对象的最高最佳利用方式为商铺,故本次估价以重新开发为前提。【答案】二、本次估价背景如下:估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年,规划总建筑面积为 1.5 万 m2,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段:估价方法适用性分析1根据房地产估价规范(GB/T502911999),主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产,故可以采用收益法测算开发完成的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全,故可以采用成本法估价。因此,综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押,所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益,利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建工程建筑物价格,并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年,故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】三、本次估价背景如下:估价对象为一宗商业用途的在建工程;主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年,规划总建筑面积为 1.5 万 m2,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段:估价方法适用性分析1根据房地产估价规范(GB/T502911999),主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程,具有开发潜力,宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产,故可以采用收益法测算开发完成的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全,故可以采用成本法估价。因此,综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押,所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益,利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产,且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行,用市场法评估土地使用权价格,用成本法评估在建工程建筑物价格,并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时,根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年,故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】四、(一)某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房,该家庭目前及未来5 年的财务状况如下:(1)目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元;(2)该家庭月工资收入为 12000 元,预计将以每月 0.5%的比例递增,该收入的 50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000 元,全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为 3%,按月计息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5 错误 12=60,s=0.5%,A1=12000 错误50%=6000(元),A2=1000 元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000错误(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(is)1(1+s)/(1+i)n(1+i)n=6000/(0.25%0.5%)错误1(1+0.5%)/(1+0.25%)60错误(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2(1+i)n1/i 或者 F3=A2/i11/(1+i)n(1+i)n=1000 错误(1+0.25%)601/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可购住房总价为:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可购住房单价为:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50 万元;五、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段:变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有:1通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中,大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。2独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。3可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。4房地产开发程度:估价对象为在建工程,至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙楼四层,正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多,估价对象变现能力较强。5价值、规模大小:一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买主,变现能力越弱。例如,大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱。6区位:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱。例如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】六、商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方商贸有限公司,法定代表:,住所:市路号。二、估价方房地产估价有限公司,法定代表:,住所:市路号,房地产估价机构资质等级:级。三、估价对象商贸楼位于市路号,四至,属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权(使用年限为 40 年,即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月31 日),土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构,建筑面积为 6611m2,总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设,于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)四、估价目的评估商务楼市场价值,为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4 月 1 日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】七、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅,首付款为房价的 50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年,按月等额偿还,年贷款利率为 12%,问:(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少(2)如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额,则该家庭须月收入多少,才能购买上述住宅(3)如果该家庭在按月等额还款 5 年后,于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息,则还款额为多少【答案】(1)抵押贷款额 P=10050%=50 万元;月贷款利率 i=12%/12=1%;月还款额为:A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元;(2)该家庭欲购买上述住宅,其月收入须为:5505.43/30%=18351.43 元(3)该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时,所需偿还金额为 Pn=A(1+i)n-m-1)/i(1+i)n-m,其中,n=1220=240,m=125=60,代入数据,得到 Pn=5505.43(1+1%)240-60-1)/1%(1+1%)240-60=458721.59 元=45.87 万元。八、估价对象为 A 城市一临街商业铺面,当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要拆迁,并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价,拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同,对该商业铺面进行估价,估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日,房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)估价对象实物状况(略)(二)估价对象权益状况(略)(三)估价对象区位状况(略)四、估价目的:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义:估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点:2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例(国务院令第 305 号)。3房地产估价规范(GB/T502911999)。【答案】九、(一)某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房,该家庭目前及未来5 年的财务状况如下:(1)目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元;(2)该家庭月工资收入为 12000 元,预计将以每月 0.5%的比例递增,该收入的 50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000 元,全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为 3%,按月计息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5 错误 12=60,s=0.5%,A1=12000 错误50%=6000(元),A2=1000 元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000错误(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(is)1(1+s)/(1+i)n(1+i)n=6000/(0.25%0.5%)错误1(1+0.5%)/(1+0.25%)60错误(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2(1+i)n1/i 或者 F3=A2/i11/(1+i)n(1+i)n=1000 错误(1+0.25%)601/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可购住房总价为:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可购住房单价为:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50 万元;一十、商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方商贸有限公司,法定代表:,住所:市路号。二、估价方房地产估价有限公司,法定代表:,住所:市路号,房地产估价机构资质等级:级。三、估价对象商贸楼位于市路号,四至,属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权(使用年限为 40 年,即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月31 日),土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构,建筑面积为 6611m2,总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设,于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)四、估价目的评估商务楼市场价值,为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4 月 1 日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】