浙江省2023年房地产估价师之房地产案例与分析考试题库.doc

浙江省浙江省 20232023 年房地产估价师之房地产案例与分析考年房地产估价师之房地产案例与分析考试题库试题库单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某通信公司公布了速率为 512K 的两种 ADSL 使用类型的资费标准如下：A.15 小时 30 分B.28 小时 20 分C.30 小时D.40 小时【答案】B2、程序中将多处使用的同一个常数定义为常量，其目的是为了（）。A.提高程序的运行速度B.提高程序的可读性以及可维护性C.缩短源程序代码长度D.便于进行程序测试【答案】B3、在“Excel 2000”表处理中，假设 A1=2，A2=2.5，选择 A1:A2 区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至 A10，则 A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】B4、（）不是良好的编程风格。A.变量名采用单字母符号或单字母加数字串B.程序代码采用缩进格式C.为变量设置初始值D.程序中包含必要的注释【答案】A5、某项目计划 20 天完成，花费 4 万元。在项目开始后的前 10 天内遇到了偶发事件，到第 10 天末进行中期检查时，发现己花费 2 万元，但只完成了40%的工作量。如果此后不发生偶发事件，则该项目将（63）。A.推迟 2 天完工，不需要增加费用B.推迟 2 天完工，需要增加费用 4000 元C.推迟 5 天完工，不需要增加费用D.推迟 5 天完工，需要增加费用 1 万元【答案】B6、某软件在应用初期，运行在 Windows NT 环境中。现因某种原因，该软件需要在 UNIX 环境中运行，而且必须完成相同的功能。为适应这个要求，软件本身需要进行修改，而所需修改的工作量取决于该软件的（）。A.可扩充性B.可靠性C.复用性D.可移植性【答案】D7、某 C 语言程序中有表达式 x%m（即 x 被 m 除取余数），其中，x 为浮点型变量，m 为整型非 0 常量，则该程序在（）时会报错，该错误属于（31）错误。A.逻辑B.语法C.语义D.运行【答案】C8、在高级程序设计语言中，对程序员来说，数据类型限定了（）。A.变量的值域和操作B.变量的存取方式C.数据的存储媒体D.过程中参数的传递方式【答案】A9、请从下列名词中区分类和对象。其中，（）全部是类，（）全部是对象。A.电影、序列号为 sw1987532 的电影胶片、足球赛B.电影、足球赛、电影胶片C.影片“卡萨布兰卡”、足球赛D.影片“卡萨布兰卡”、序列号为 sw1987532 的电影胶片【答案】B10、评价软件详细设计时不考虑()。A.可理解性，使最终用户能理解详细设计，并提出改进意见B.可扩展性，容易添加新的功能C.灵活性，使代码修改能平稳地进行D.可插入性，容易将一个模块抽出去，将另一个有同样接口的模块加进来【答案】A11、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由()支持。多态分为多种，(请作答此空)多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】C12、以下文件扩展名中，（）不是视频文件格式。A.MPEGB.AVIC.VOCD.RM【答案】C13、继承关系是父类和子类之间共享数据和方法的机制，子类都是父类的特例。当一个类只能有一个父类时，称为()；当一个类有两个或两个以上的类作为父类时，称为(请作答此空)。A.单重继承B.多态C.混合继承D.多重继承【答案】D14、在面向对象技术中，抽象类是（）。A.接口B.没有方法的类C.没有子类的类D.至少有一个未定义消息的类【答案】D15、（）模式定义一系列的算法，把它们一个个封装起来，并且使它们可以相互替换，使得算法可以独立于使用它们的客户而变化。以下（请作答此空）情况适合选用该模式。一个客户需要使用一组相关对象一个对象的改变需要改变其他对象需要使用一个算法的不同变体许多相关的类仅仅是行为有异A.B.C.D.【答案】C16、以下各项中，（53）不属于性能测试。A.用户并发测试B.响应时间测试C.负载测试D.兼容性测试【答案】D17、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000 m2，2007 年 11 月取得建设工程许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为 25000 m2，2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500，至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了两间宿舍，共计 500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010 年 6 月 30 日的市场价值。A.按照预算额计算在建工程价值B.按工程已结算额计算在建工程价值C.按综合完成的形象进度计算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值【答案】D18、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C19、某计算机中采用 4848 数字化点阵字模表示一个汉字，字模中的每一个点在存储器中用一个二进制位存储。那么，存储 1024 个汉字要求的存储空间应为（）K 字节。A.196B.244C.288D.312【答案】C20、2019 年 8 月 1 日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行了抵押评估。A.价值时点时的市场价值B.价值时点时的变现价值C.未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程价款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款D.未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程价款与实际成交价的差价【答案】C21、下列标准代号中，（）表示国际标准。A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】B22、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】D23、为提高机场航油保障能力，保障扩建后的机场航油供应，中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各 5 米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为 2019 年 4 月 10 日。A.区分铺建管线前、后条件下土地收益年限的影响B.区分铺建管线前、后条件下规划限制影响C.区分铺建管线前、后条件下净收益减少的影响D.区分铺建管线前、后条件下生产条件的影响【答案】B24、以下关于单元测试叙述中，不正确的是()。A.侧重于检查模块中的内部处理逻辑和数据结构B.一般用白盒测试技术C.强调检查模块的接口D.需要检查全局和局部数据结构【答案】D25、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和C.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在 2006 年 10 月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】C26、在“Excel 2000”表处理中，假设 A1=2，A2=2.5，选择 A1:A2 区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至 A10，则 A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】B27、以下各项中，（53）不属于性能测试。A.用户并发测试B.响应时间测试C.负载测试D.兼容性测试【答案】D28、面向对象程序设计语言提供的（）机制可以实现发送一个通用的消息而调用不同类的方法。A.函数调用B.多态C.封装D.继承【答案】B29、无符号二进制数 100110.101 转换成的十进制数为（）。A.38.625B.42.315C.48.625D.68.815【答案】A30、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中 A房屋办理了权属登记，B 房屋为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估 A 房屋，B 房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼【答案】B31、以下关于程序语言的叙述，正确的是（）。A.Java 语言不能用于编写实时控制程序B.Lisp 语言只能用于开发专家系统C.编译程序可以用汇编语言编写D.XML 主要用于编写操作系统内核【答案】C32、创建型设计模式抽象了实例化过程，它分为面向类和面向对象两种。其中，（）模式是保证一个类仅有一个实例，并提供一个访问它的全局访问点。A.工厂（Factory）B.构建器（Builder）C.原型（Prototype）D.单例（Singleton）【答案】D33、（请作答此空）模式定义一系列的算法，把它们一个个封装起来，并且使它们可以相互替换，使得算法可以独立于使用它们的客户而变化。以下（）情况适合选用该模式。一个客户需要使用一组相关对象一个对象的改变需要改变其他对象需要使用一个算法的不同变体许多相关的类仅仅是行为有异A.命令（Command）B.责任链（ChainofResponsibility）C.观察者（Observer）D.策略（Strategy）【答案】D34、以下文件扩展名中，（）不是视频文件格式。A.MPEGB.AVIC.VOCD.RM【答案】C35、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.坐落B.形状C.场地平整情况D.登记时间【答案】D36、根据过去的一些数据以及经验模型，人们往往可以总结出某种规律。按照这种规律，又可以对不久的未来做大致的预测。例如，已知 f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果 f(x)大致为二次多项式，则 f(3)大致为()。A.2B.3C.5D.4【答案】D37、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.句子简洁，概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】D38、程序中局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】B39、A query is used to search through the database to locate aparticular record or records，which conform to specified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A40、企业管理、电子政务、电子商务等具有()的特点，宜采用云计算模式。A.强计算、强流程、多交互B.强计算、弱流程、少交互C.弱计算、弱流程、少交互D.弱计算、强流程、多交互【答案】D41、计算机指令系统中采用不同寻址方式可以提高编程灵活性，立即寻址是指（）。A.操作数包含在指令中B.操作数的地址包含在指令中C.操作数在地址计数器中D.操作数在寄存器中【答案】A42、在面向对象方法中，对象之间通过发送()进行通信，当其发送给某个对象时，包含要求接收对象去执行某些活动的信息。A.协作B.依赖C.消息D.封装【答案】C43、The（）in e-mail messages has affected almost every computeraround the world and has caused the damage of up to US$1 billion inNorth AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B44、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续【答案】D45、若一个栈以向量 V1.n存储，且空栈的栈顶指针 top 为 n+1，则将元素 x入栈的正确操作是（）。A.top=top+1;Vtop=x;B.Vtop=x;top=top+1;C.top=top-1;Vtop=x;D.Vtop=x;top=top-1;【答案】C46、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】D47、使用独立测试团队的最主要原因是()。A.有利于项目人员分工B.减少相关人员之间的矛盾C.可以更彻底地进行软件测试D.只有测试人员最熟悉测试方法和工具【答案】C48、修改现有软件系统的设计文档和代码以增强可读性，这种行为属于（50）维护。A.正确性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】C49、甲公司 2013 年 3 月以 1000 万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了 60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了 100 万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.小于 1000B.等于 1000C.等于 1100D.大于 1100【答案】D50、商品关系 P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。查询由“北京”生产的 185 升电冰箱的 SQL 语句应该是：A.SET 价格=价格*1.05B.SET 价格=价格*1.05C.Modify 价格=价格*1.05D.Modify 价格=价格*1.05【答案】B大题（共大题（共 1010 题）题）一、（）makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能够让计算机做那些现在只有人类大脑才可以做的一些工作。A 人工智能 B 大数据 C 云计算 D 物联网二、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。三、指出并改正下列房地产估价文书的错误估价对象现状为一空置厂房，土地面积 4000，总建筑面积 6000，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自 2017 年 10 月 1 日起 50 年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在 2017 年 10 月 1 目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：1.预计估价对象装修改造的工期为 1 年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的 87。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的 85，可出租面积的平均年租金经预测稳定在 3000 元/，空置和租金损失率为 10，出租成本及税费为年租金收入的 25。2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积 1000 元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为 12，销售费用及销售税费率为 7（与销售同时发生），购买现厂房的税费为 3。估价测算如下（节选）：一、估算净收益。净收益3000600085（110）（125）1032.75（万元）二、测算报酬率 Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式 V=A/Y1-1/（1+Y）n采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为 8.5。三、估算装修改造后的办公楼总价值。办公楼总价值=1032.75/8.5%1-1/（1+8.5%）50/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元四、装修改造费用总额。【答案】1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为 87净收益3000600087（110）（125）1057.05 万元2.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为 49 年装修改造后的办公楼价值1057.05/8.5%1-1/（1+8.5%）49/（1+12%）=10899.57 万元 3.装修改造费用的计算错误，折现率应为 12。装修改造费用：10006000（112）0.5566.95 万元四、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。、商务办公楼估价的常用方法有哪些？、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。3.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。五、下表中，第一行依次列出了 0.00，0.01，0.02，0.03，0.99，共 100个数据；对第一行的每个数据采用方法 1 处理后形成第二行数据；对第一行的每个数据采用方法 2 处理后形成第三行数据。方法 1 是对末位数字采用 4 舍 5入处理，即末位数字是 4 或 4 以下时舍去，若末位数字是 5 或 5 以上，则进1。方法 2 对 4 舍 5 入法做了如下修改：如果末位数字是 5，则并不总是入，而需要根据前一位数字的奇偶性再决定舍入：如果前一位数字是偶数，则将 5 舍去；如果前一位数字是奇数，则进 1。例如，0.05 将舍入成 0.0；0.15将舍入成 0.2。通过对这三行数据分别求算术平均值，可以看出：在处理一批正数时，方法 1（通常的 4 舍 5 入法）与方法 2（修改后的 4 舍 5 入法）相比，（）。【答案】单纯解答本题并不难。第一行 100 个数据都是正数，均匀地列出了 2位小数的各种可能，其平均值为 49.50。经方法 1 处理后的 100 个数据的平均值为 50.00，可以看出，方法 1 产生了偏高结果：经方法 2 处理后的 100 个数据的平均值为 49.50，可以看出，方法 2 改进了方法 1。本题的意义是：对处理大批正数而言，4 舍 5 入方法比较简单实用，但也比较粗略，会产生略微偏高的结果。在需要更精确要求的应用领域，采用方法 2 更好些。实际工作中采集的数据大多是正数，而且大多是近似值，小数点后太多的位数没有实际意义。为了使计算结果精确到小数点后某一位，原始数据就应在小数点后多取 1 位。计算完成后，常需要对小数点后最末一位数字进行舍入处理。人们通常使用 4舍 5 入法对最末位数字进行舍入处理。4 以下的数字则舍去。5 以上的数字则雳要进 I。这种做法确实简单实用，但从下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4 舍的量与 0.6 入的量可以相抵，0.3 舍的量与 0.7 入的量可以相抵。正数 4 舍 5 入的偏差来自尾数为 5 的量都要进位，从而产生偏高结果。为平衡起见，应将尾数为 5 的情况分裂成两种情况：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法 2 规定，经舍入后应保持新的尾数为偶数，这有一半的可能。当然，如果规定新的尾数应成为奇数，也是可以的。但在同一个问题的计算过程中，总是要有统一的规定。保持偶数比保持奇数对进一步计算（例如再分半）会更有利些，所以人们选用方法 2 来改进方法 1。在银行利息计算中，采用粗略的方法还是采用更精细的方法可能会有较大一笔钱的出入。对于正负数对称分布的情况，则 4 舍 5 入法不会产生偏差。因为正数的舍（引起减少）与负数的舍（引起增加）相抵，正数的入（引起增加）与负数的入（引起减少）相抵。从本题也可以看出，在信息处理领域人们不但要学会使用数据处理的软件，更需要研究数据处理领域本身的技术。六、某城欲对该城市一建于 20 世纪 50 年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为 2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由房屋拆迁许可证证号为规拆迁许字(2006)第号文件许可。如何确定估价方法?【答案】城市房屋拆迁估价指导意见明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。七、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题 10 分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5 分。本题最多扣至 0 分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明 1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005 年，原产权人 XXX 房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于 2006 年 7 月取得建设工程施工许可证。2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX 房地产有限公司取得了估价对象产权后于 2014 年 8 月将估价对象更名为 XX 大厦，2015 年 10 月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余 58.2年，商业剩余 28.2 年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。八、2018 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。九、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题 10 分。错处不超过 4 个。如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣2.5 分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于市路 1 号园座 101 房的一宗房地产，建筑面积为 353.54 平方米，土地使用权面积为 679.6 平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20年 11 月 14 日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800 元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。【答案】错误 1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误 2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误 3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误 4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。一十、1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函公司：受贵公司委托，我们对位于市路号 16 楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定 16 楼办公房地产市场价值为￥28627990 万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/，估价对象的抵押价值为￥25638775 万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127 元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。房地产评估有限公司法定代表人：二一二年四月十九日【答案】错误 1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误 2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误 3：缺估价机构盖章。