第七章房地产产权产籍管理ppt课件.ppt

第七章第七章房地产产权产籍管理房地产产权产籍管理 第一节第一节 房地产权属管理概述房地产权属管理概述一、房地产权属登记的概念一、房地产权属登记的概念 房房地地产产权权属属登登记记是是土土地地使使用用权权登登记记发发证证和和房屋权属登记发证房屋权属登记发证制度的总称。制度的总称。房房屋屋权权属属登登记记是是指指房房地地产产行行政政主主管管部部门门代代表表政政府府对对房房屋屋所所有有权权以以及及由由上上述述权权利利产产生生的的抵抵押押权权、典典权权等等房房屋屋他他项项权权利利进进行行登登记记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。并依法确认房屋产权归属关系的行为。二、房地产权属登记管理的任务二、房地产权属登记管理的任务(一一)做好房地产确权、发证工作做好房地产确权、发证工作 主主要要任任务务就就是是做做好好初初始始取取得得的的土土地地使使用用权权、新新建建房房屋屋所所有有权权、房房地地产产权权属属的的转转让让、变变更更、他他项项权权利利等等的的登登记记、核核实实、确确权权和和发发证证工工作作，以以及及房房地地产产灭灭失失、土土地地使使用用权权年年限限届届满满、他他项项权权利利终终止止等等的的注注销工作。销工作。(二二)做好房地产测绘工作做好房地产测绘工作 房房地地产产测测绘绘是是根根据据房房地地产产权权属属登登记记管管理理的的需需要要，应应用用测测绘绘技技术术、提提供供以以权权属属为为核核心心、权权属属的的单单元元界界址址为为基基础础，以以房房屋屋及及房房屋屋所所在在平平面面位位置置、房房屋屋状状况况、面积为重点的房地产图的一种技术服务。面积为重点的房地产图的一种技术服务。房房地地产产的的权权属属关关系系、自自然然状状况况发发生生变变化化时时，应应及及时时、准准确确地地进进行行变变更更测测量量，使使房房地地产产图图和和房房地地产产实际情况保持一致。实际情况保持一致。(三三)做好房地产权属档案管理工作做好房地产权属档案管理工作 首首先先要要做做好好现现有有权权属属档档案案资资料料的的管管理理；其其次次是是在在初初始始档档案案的的基基础础上上，根根据据权权属属管管理理提提供供的的权权属属转转移移、变变更更情情况况，对对权权属属档档案案进进行行不不断断修修正正、补补充充和和增增籍籍、灭灭籍籍工工作作，以以保保持持权权属属档档案案资资料料的的完完整整、准准确确，使使图图、档、卡、册与实际情况保持一致。档、卡、册与实际情况保持一致。三、房地产权属登记管理的目的和意义三、房地产权属登记管理的目的和意义(一一)保护房地产权利人的合法权益保护房地产权利人的合法权益(二二)是房地产管理的基础工作是房地产管理的基础工作(三三)为城市规划、建设、管理提供科学依据为城市规划、建设、管理提供科学依据 四、房地产权属登记管理的原则四、房地产权属登记管理的原则(一一)权利主体一致原则权利主体一致原则 房房屋屋所所有有权权与与该该房房屋屋所所占占用用的的土土地地使使用用权权的的主主体体必须一致。必须一致。(二二)属地管理原则属地管理原则 房房地地产产权权属属登登记记实实行行属属地地管管理理原原则则，即即房房地地产产权权属登记必须在房地产所在地进行。属登记必须在房地产所在地进行。第二节第二节 房地产权属登记管理房地产权属登记管理一、房地产权属登记制度概述一、房地产权属登记制度概述 城市房地产管理法城市房地产管理法规定：规定：“国家实行土地使国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度用权和房屋所有权登记发证制度”。房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容。内容。房地产权属登记管理房地产权属登记管理是用法律和行政的手段对房是用法律和行政的手段对房地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书，办理地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书，办理权属的转移变更，调处产权纠纷，监督规范权利人的权属的转移变更，调处产权纠纷，监督规范权利人的行为。行为。二、我国的房地产权属登记制度的特点二、我国的房地产权属登记制度的特点(一一)房地产权属登记由不同登记机关分别登记房地产权属登记由不同登记机关分别登记由于我国房屋与土地分部门管理，所以房地产权由于我国房屋与土地分部门管理，所以房地产权属登记（土地使用权和房屋所有权登记）分别在土地属登记（土地使用权和房屋所有权登记）分别在土地管理机关和房地产管理机关进行。管理机关和房地产管理机关进行。(二二)房地产权属登记为房地产权利动态登记房地产权属登记为房地产权利动态登记 当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三法登记，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人。人。(三三)房地产权属登记采取实质性审查房地产权属登记采取实质性审查 房地产权属登记时，登记机关对登记申请人提出房地产权属登记时，登记机关对登记申请人提出的登记申请，不仅要审查形式要件，而且还必须对申的登记申请，不仅要审查形式要件，而且还必须对申请登记的权利的权源证明是否有效进行严格审查，并请登记的权利的权源证明是否有效进行严格审查，并要进行实地勘验。形式要件与实地勘验结果一致，要进行实地勘验。形式要件与实地勘验结果一致，方予以登记。方予以登记。(四四)房地产权属登记具有公信力房地产权属登记具有公信力 依法登记的房地产权利受国家法律保护，权属依法登记的房地产权利受国家法律保护，权属证书是权利人依法拥有房产权利的惟一合法凭证。证书是权利人依法拥有房产权利的惟一合法凭证。(五五)房地产权属登记实行强制登记制度房地产权属登记实行强制登记制度 房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、变更等，权利人必须在规定的期限内申请登记，若变更等，权利人必须在规定的期限内申请登记，若不登记，房地产权利便得不到法律保护，且要承担不登记，房地产权利便得不到法律保护，且要承担相应的法律责任。相应的法律责任。(六六)颁发权利证书颁发权利证书 房地产权属登记机关对产权申请人登记的权利，房地产权属登记机关对产权申请人登记的权利，按程序登记完毕后，还要给权利人颁发权属证书。按程序登记完毕后，还要给权利人颁发权属证书。权属证书为权利人权利的凭证，由权利人持有和保权属证书为权利人权利的凭证，由权利人持有和保管。管。三、房屋所有权登记发证机关三、房屋所有权登记发证机关 依据我国现有法律、法规的规定，市依据我国现有法律、法规的规定，市(县县)房地产房地产行政主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关。其行政主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关。其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力，不受国家法律保护。书，不具有法律效力，不受国家法律保护。四、房地产权属登记发证管理机构四、房地产权属登记发证管理机构 我我国国对对土土地地、房房产产管管理理分分为为两两种种模模式式，因因此此房房地地产登记发证的管理机构也分两种情况：产登记发证的管理机构也分两种情况：(一一)在房、地分管体制下在房、地分管体制下 房房地地产产管管理理法法规规定定：“以以出出让让或或者者划划拨拨方方式式取取得得土土地地使使用用权权，应应当当向向县县级级以以上上地地方方人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门申申请请登登记记，经经县县级级以以上上地地方方人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门核核实实，由由同同级级人人民民政政府府颁颁发发土土地地使使用用权权证证书书。”“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。门核实并颁发房屋所有权证书。”“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部管理部门核实，由同级门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证人民政府更换或者更改土地使用权证书。书。”(二二)在房、地统管体制下在房、地统管体制下 城市房地产管理法城市房地产管理法规定：规定：“经省、自治经省、自治区、直辖市人民政府规定，县级以上地方人民政区、直辖市人民政府规定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作颁发统一的房地产权证书的，可以制作颁发统一的房地产权证书”。五、我国房地产权属登记的地域范围五、我国房地产权属登记的地域范围 房地产管理法房地产管理法对权属登记的地域范围明对权属登记的地域范围明确规定：确规定：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的人权和房屋所有权的人(自然人及法人自然人及法人)都要进行权都要进行权属登记。属登记。六、房地产权属登记的种类六、房地产权属登记的种类(一一)总登记总登记 总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。时间内进行的房屋权属登记。(二二)土地使用权初始登记土地使用权初始登记 以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用权初始登记。申请办理土地使用权初始登记。(三三)房屋所有权初始登记房屋所有权初始登记 是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋，在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋，权利人应当向登记机关申请办理房屋所有权初始登记。权利人应当向登记机关申请办理房屋所有权初始登记。在开发用地上新建成的房屋登记，权利人应向在开发用地上新建成的房屋登记，权利人应向登记机关提交建设用地规划许可证、建设工程规划许登记机关提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证明文件。可证及土地使用权证书等证明文件。(四四)转移登移登记 指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。的登记。(五五)变更登记变更登记 指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。发生变化而进行的登记。(六六)他项权利登记他项权利登记 他项权利是指设定抵押、典权等他项权利而进行他项权利是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。的登记。(七七)注销登记注销登记 指指房房屋屋权权利利因因房房屋屋或或土土地地灭灭失失、土土地地使使用用年年限限届届满满、他他项项权权利利终终止止、权权利利主主体体灭灭失失等等而而进进行行的的登登记记。以下几种情况均应申请注销登记：以下几种情况均应申请注销登记：1 1、房屋灭失；、房屋灭失；2 2、土土地地使使用用权权年年限限届届满满，房房屋屋所所有有权权人人未未按按城城市市房房地地产产管管理理法法的的规规定定申申请请续续期期，或或虽虽申申请请续续期期而而未未获批准的，土地使用权由国家无偿收回；获批准的，土地使用权由国家无偿收回；3 3、他他项项权权利利终终止止；抵抵押押权权因因主主债债权权的的消消灭灭，而而使使抵抵押押权权归归于于消消灭灭；典典权权是是因因典典期期届届满满、出出典典人人回回赎赎或转典为卖、以及房屋灭失而使典权归于消灭。或转典为卖、以及房屋灭失而使典权归于消灭。七七、申申请请房房地地产产权权属属登登记记的的条条件件及及当当事事人人申申请请登记的时限登记的时限(一一)申请房地产权属登记应同时具备的条件申请房地产权属登记应同时具备的条件1 1、申请人或代理人具有申请资格；、申请人或代理人具有申请资格；2 2、有明确具体的申请请求；、有明确具体的申请请求；3 3、申请登记的房地产产权来源清楚、合法，证、申请登记的房地产产权来源清楚、合法，证 件齐全，没有纠纷，且不属于被限制转移或被件齐全，没有纠纷，且不属于被限制转移或被 查封以及违章建筑的房屋；查封以及违章建筑的房屋；4 4、属受理登记的登记机关管辖。、属受理登记的登记机关管辖。(二二)当事人申请登记的时限当事人申请登记的时限 总登记总登记申请人应当在地方人民政府公告的期限申请。申请人应当在地方人民政府公告的期限申请。初始登记初始登记新新建建的的房房屋屋，申申请请人人应应当当在在房房屋屋竣竣工工后后3 3个个月内向登记机关提出申请。月内向登记机关提出申请。转移登记转移登记应当在事实发生之日起应当在事实发生之日起9090日内提出申请。日内提出申请。变更、注销登记和他项权利登记变更、注销登记和他项权利登记应当在事实发生之日起应当在事实发生之日起3030日内提出申请。日内提出申请。八、房地产权属登记程序八、房地产权属登记程序(一一)受理登记申请受理登记申请 受理登记申请是申请人向房屋所在地的登记受理登记申请是申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提交有关证件。交有关证件。房房屋屋所所有有权权登登记记申申请请必必须须由由房房屋屋所所有有权权人人提提出出，房房屋屋他他项项权权利利登登记记应应由由房房屋屋所所有有人人和和他他项项权权利利人人共共同申请。同申请。申请人申请权属时应如实填写登记申请表。对申请人申请权属时应如实填写登记申请表。对委托代理申请登记的，应收取委托书并查验代理人委托代理申请登记的，应收取委托书并查验代理人的身份证件。不能由其他人持申请人的身份证件申的身份证件。不能由其他人持申请人的身份证件申请登记。请登记。工作人员在查验各类证件、证明和申请表、墙工作人员在查验各类证件、证明和申请表、墙界表各栏目内容后，接受申请人的登记申请，并按界表各栏目内容后，接受申请人的登记申请，并按收取的各类书证，向申请人出具收件收据。收取的各类书证，向申请人出具收件收据。登记机关自受理登记申请之日起登记机关自受理登记申请之日起7 7日内应当决定日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人面通知权利人(申请人申请人)。(二二)权属审核权属审核 权属审核是房地产权属登记机关对受理的申请进权属审核是房地产权属登记机关对受理的申请进行权属审核。主要是审核查阅产籍资料、申请人提交行权属审核。主要是审核查阅产籍资料、申请人提交的各种证件，核实房屋现状即权属来源等。的各种证件，核实房屋现状即权属来源等。权属审核一般采用权属审核一般采用“三审定案三审定案”的方法。即采用的方法。即采用初审、复审和审批的方法。初审、复审和审批的方法。(三三)公告公告 公告是对可能有产权异议的申请，采用布告、报公告是对可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。纸等形式公开征询异议，以便确认产权。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经发公告，经6 6个月无异议，方可予以补发房屋权属证书。个月无异议，方可予以补发房屋权属证书。(四四)核准登记、颁发房屋权属证书核准登记、颁发房屋权属证书1 1、核准登记、核准登记 经初审、复审、公告后的登记件，应进行终审，经初审、复审、公告后的登记件，应进行终审，经终审批准后，该项登记即告成立，终审批准之日即经终审批准后，该项登记即告成立，终审批准之日即是核准登记之日。是核准登记之日。2 2、权属证书的制作、权属证书的制作 经终审核准登记的权利，可以制作权属证书。填经终审核准登记的权利，可以制作权属证书。填写房屋权属证书应当按建设部关于制作颁发全国统一写房屋权属证书应当按建设部关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知的规定来填写。房屋权属证书的通知的规定来填写。3 3、权属证书的颁发、权属证书的颁发(1)(1)通知权利人领取权属证书通知权利人领取权属证书 一般可采用在登记机关决定管理登记时填发领证一般可采用在登记机关决定管理登记时填发领证通知单或寄发统一的领证通知书的办法，告知权利人通知单或寄发统一的领证通知书的办法，告知权利人在规定时间携带收件收据、身份证件以及应缴纳的各在规定时间携带收件收据、身份证件以及应缴纳的各项费用到指定地点领取。项费用到指定地点领取。(2)(2)收取登记费用收取登记费用 登记费用一般包括登记费和权证工本费。登记费用一般包括登记费和权证工本费。(3)(3)发证发证 发证时应当请权利人自己检查一下权属证书上所发证时应当请权利人自己检查一下权属证书上所载明的各登记事项是否准确。载明的各登记事项是否准确。房屋权属证书应当发给权利人或权利人所委托的房屋权属证书应当发给权利人或权利人所委托的代理人。房屋他项权登记时房屋所有权证应发还给房代理人。房屋他项权登记时房屋所有权证应发还给房屋所有权人，他项权证应发给他项权利人。屋所有权人，他项权证应发给他项权利人。九、登记机关核准登记发证的时限九、登记机关核准登记发证的时限 登登记记机机关关受受理理登登记记申申请请后后，凡凡权权属属清清楚楚、产产权权来来源源资资料料齐齐全全的的，应应当当按按照照规规定定的的时时间间内内核核准准登登记记，并颁发房屋权属证书。并颁发房屋权属证书。初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记：记：3030日日注销登记：注销登记：1515日日十、注销房屋权属证书十、注销房屋权属证书 城城市市房房屋屋权权属属登登记记管管理理办办法法规规定定：“有有下下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：1 1、申报不实的；、申报不实的；2 2、涂改房屋权属证书的；、涂改房屋权属证书的；3 3、房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理、房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理 房屋权属注销登记的；房屋权属注销登记的；4 4、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属 登记不实的。登记不实的。注销房屋权属证书，登记机关应当做出书面决注销房屋权属证书，登记机关应当做出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。者公告原房屋权属证书作废。