公寓产品定位.pptx
Page1区位优势区位优势：政府重点规划区域，天府新城总部商务区核心地段。交通优势交通优势：紧邻交通要道，地铁物业。配套优势配套优势：物业类型多样，住宅、商业、写字楼、公寓的综合发展，提升了项目的配套水平和内在价值。区域价值区域价值：天府新城一直是成都市重点发展轴和热点开发区域。品牌优势品牌优势：项目注入了开发商的品牌价值。在发展这个综合型项目同时，项目区域发展成熟还需要较长时间。项目区域未来公寓项目供应量大，且集中在最近两年，市场面积较大竞争。未来本区域有较多品牌开发商的项目推出，会分流本项目的部分客源，并在开发规模和产品上形成竞争。项目周边没有成熟的商业氛围和生活配套，当前居住氛围缺乏。项目区域为总部商务区，需要改善其在居民心目中原有的居住环境印象。有利条件有利条件面临的困难面临的困难项目开发条件总结项目开发条件总结项目开发的基础较好，项目开发的基础较好，但部分有利条件并不具但部分有利条件并不具备唯一性。备唯一性。困难主要来源于周边环困难主要来源于周边环境和市场竞争。境和市场竞争。如何打造项目的核如何打造项目的核心竞争力？降低劣心竞争力？降低劣势影响，赢取竞争势影响，赢取竞争优势？优势？项目公寓规模较小，且地块分散，在建筑形态发展上带来较大困难。定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page2项目开发策略项目开发策略以主流市场以主流市场为参照为参照n客户：瞄准当前区域内主流客群n档次：符合主流客群需求产品n户型：以目前市场平台户型为参照以市场发展以市场发展趋势为指导趋势为指导n客户：对成都市未来房地产市场发展充满信心n户型：户型发展总体小型化n产品：品牌开发商的进入，带动产品升级加快，更加强调特色化挖掘市场空挖掘市场空白，寻找差白，寻找差异化竞争异化竞争n形象：现代化，彰显档次与气派。n特色：与周边写字楼、住宅互为配套与补充。主流客群主流客群平台户型平台户型+高品质形象高品质形象+差异化产品差异化产品策略汇总策略汇总开发策略开发策略定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page3产品定位原则产品定位原则 原则一：精装小户型，快速销原则一：精装小户型，快速销售，保证项目现金流。售，保证项目现金流。原则二：同时满足居住需求和原则二：同时满足居住需求和办公需求。办公需求。具有一定前瞻性，但不脱离本地市场。具有一定前瞻性，但不脱离本地市场。居住需求居住需求办公需求办公需求定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page4根据分析，结合市场研判的结论，我们建议本项目商务公寓产品总体定位为：一个傲居都市繁华中心一个傲居都市繁华中心的城市的城市CBDCBD商务公寓商务公寓。定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page5公寓物业发展策略由于考虑市场容量和为降低投资风险，本项目CBD商务公寓其功能涵盖办公物业、商住公寓（具备小型家庭办公的优势而将占据一定的市场份额）和纯居住公寓。根据产品体系打造，建议分地块打造居住及办公类公寓产品，有可作“商务办公”的空间，有也“居家生活”的氛围。定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议公寓总策略：项目现金流产品，严格控制户型面积，采用高单价、低总价的总价控公寓总策略：项目现金流产品，严格控制户型面积，采用高单价、低总价的总价控制策略、及产品创新组合策略，对位广泛客群，实现产品的快速销售，保证项目资制策略、及产品创新组合策略，对位广泛客群，实现产品的快速销售，保证项目资金链安全金链安全Page6LetsLets livelive inin CBDCBD居住型公寓产品定位居住型公寓产品定位Page7本项目居住型商务公寓，其目标客户群主要锁定居家人士。引导两个概念：n在在CBDCBD安个家安个家工作、休闲、购物工作、休闲、购物、居住、居住一步到位；一步到位；n星级酒店式的服务星级酒店式的服务省心、省时省心、省时、全面全面、高品质、高品质提升提升您的生活质量。您的生活质量。定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page8购买客户与终端使用客户结构购买客户与终端使用客户结构购买客户购买客户终端使用客户终端使用客户投资客户投资客户客户特征客户特征区域内政府公务员、二次置业者。置业关键置业关键项目所在地段，升值空间、租赁预期、物业管理产品需求产品需求青睐低总价产品，存在大单需求自用客户自用客户客户特征客户特征区域内成功人士、周边白领自住客户、区域内经商人士、区域内集团购买户置业关键置业关键地段，周边配套，物业管理，形象产品需求产品需求60-120平为主租用客户租用客户客户特征客户特征外地驻蓉高管、周边企业员工、短期出差等临时居住人士置业关键置业关键租金水平、周边氛围，物业管理，形象产品需求产品需求50-100平为主客户定位客户定位兼顾购买客户及终端使用客户兼顾购买客户及终端使用客户定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page9购买客户购买客户以投资型及自住需求客户为主以投资型及自住需求客户为主核心客户：受宏观政策影响核心客户：受宏观政策影响,在其它资产市场难以释放的投资客在其它资产市场难以释放的投资客n客户特征：客户特征：区域内投资人士包括公务员，二次置业者等；区域外投资人士包括成都市其他区域的二次置业者n置业需求：投资n置业关注点：低总价，产品的区位条件、投资回报率重要客户：周边办公物业带来的自住客户重要客户：周边办公物业带来的自住客户n客户特征：在高新区上班的白领客户或企业购买作为接待处n置业需求：购买自住n置业关注点：小面积，低总价，对产品舒适度有一定关注重要客户：居家人士重要客户：居家人士n客户特征：区域内成功人士、周边白领自住客户、区域内经商人士、区域内集团购买户n置业需求：购买自住n置业关注点：周边配套，物业管理，形象，对产品舒适度有一定关注定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page10租赁客户租赁客户外地驻蓉高管、周边企业员工、短期出差等临时居住外地驻蓉高管、周边企业员工、短期出差等临时居住人士人士客户类型客户类型客户特征客户特征租赁关注点租赁关注点产品需求产品需求周边企业周边企业员工员工 都市感；都市感；国际化氛围；国际化氛围；交通便利交通便利50平左右一居为主对区位、配套要求较高驻蓉高管驻蓉高管 休闲商务区氛围休闲商务区氛围 物业服务物业服务 居住配套设施居住配套设施50-100平精装修为主对物业管理要求较高短期出差短期出差等临时居等临时居住客住客租金租金商务区氛围商务区氛围 物业管理物业管理产品形象产品形象 周边配套周边配套 50-100平为主对物业管理要求较高周边企业为了满足企业短期出差等临时性居住的要求；企业员工临时的、过渡居住需求外地企业在蓉办事处的高级工作人员，对居住环境有较高要求，同时无在蓉置业需求部分商务接待的需要收入高而稳定，在高新区工作，向往CBD区域的生活氛围，对居住环境、配套比较关注定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page11项目名称项目名称户型户型面积区间面积区间面积区间占比面积区间占比龙湖三千星座标间35-4029%套一45-5551%套二65-8820%春熙商汇广场（商业）标间40-4540%套一50-5548%套二60-7012%玉林品上-A栋（商业）标间35-4043%套一45-5557%科华天成（商业）标间30-4535%套一 50-6065%城市理想标间34-4031%套一45-5045%套二55-7024%万科金色海蓉（蚂蚁工房）套一 65-6848%套二68-9052%富力史丹尼国际公寓 标间40-4526%套一 45-5553%套二 57-6021%定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议小结：市场主流公寓面积集中在小结：市场主流公寓面积集中在45-5545-55平的套一产品，多占平的套一产品，多占50%50%左右左右Page12产品户型配比产品户型配比产品类型产品类型平层公寓平层公寓合计合计面积区间面积区间35-45平方米45-55平方米70-80平方米/户型户型紧凑零居一居舒适二居/规模规模(平方米）平方米）7,50015,0007,50030,000面积占比面积占比25%50%25%100%对应客户对应客户投资客、居家客户、周边自住客户产品配比的出发点产品配比的出发点n参考市场重点公寓项目的产品结构（龙湖三千星座和富力史丹尼国际公寓）n关注客户购买意向，选择市场畅销产品n考虑投资客收益，保证居室功能的前提下，尽量控制各档户型面积定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page13 1-23f 1-23f：平层公寓：平层公寓产品设置原则及策略：产品设置原则及策略：1 1、高品质原则、高品质原则差异化发展，以精装和实用性户型将占先机差异化发展，以精装和实用性户型将占先机2 2、产品复合性原则、产品复合性原则将平层公寓与商业物业相结合，以平层公寓为主将平层公寓与商业物业相结合，以平层公寓为主3 3、总价控制原则、总价控制原则建议公寓产品控制户型面积，以建议公寓产品控制户型面积，以45-5545-55平产品为主，平产品为主，5555平以下产品占平以下产品占70%70%以上以上3.0m23F35-45m2-25%产品形式产品形式层高层高面积区间面积区间69m69m产产品品配配比比45-55m2-50%70-80m2-25%定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page14项目办公型公寓定位项目办公型公寓定位商务公寓商务公寓蓉城首席蓉城首席Co-miniCo-miniNEW office关键词关键词 ：co&minico&miniPage15 C COO外置集合的功能空间选择在这办公，因为有专门提供给我们接待客户、会议和培训的场所商务集中化，节省室内空间交流外置化，减少待客的局促选择在这居住，因为房间虽小，但拥有一个公共的交流大客厅Page16mmi in ni i小而灵动的私享领地将灵动发挥到极致，自在选择，随心所欲小空间，大作为宜住宜工作Page17购买客户与终端使用客户结构购买客户与终端使用客户结构购买客户购买客户终端使用客户终端使用客户投资客户投资客户客户特征客户特征蓉城本地公务员、私营业主，办公物业投资客置业关键置业关键项目所在地段，升值空间、租赁预期、物业管理产品需求产品需求青睐低总价产品，存在大单需求自用客户自用客户客户特征客户特征周边高管自住客户，具办公需求、难以承受高价格的创业期或核心公司配套的小型企业客户置业关键置业关键地段，商务办公氛围，物业管理、形象产品需求产品需求60-120平为主租用客户租用客户客户特征客户特征驻蓉高管、周边白领、企业接待及小型本地草创型企业，驻蓉分公司置业关键置业关键租金水平、形象产品需求产品需求50-100平为主客户定位客户定位兼顾购买客户及终端使用客户兼顾购买客户及终端使用客户定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page18购买客户购买客户以投资型及小型办公需求客户为主以投资型及小型办公需求客户为主核心客户：受宏观政策影响核心客户：受宏观政策影响,在其它资产市场难以释放的投资客在其它资产市场难以释放的投资客n客户特征：客户特征：外地企业及蓉城本地大型企事业单位管理层、私营企业主、高级公务员等n置业需求：投资n置业关注点：低总价，产品的区位条件、投资回报率重要客户：具办公需求、难以承受高价格的创业期小型企业客户重要客户：具办公需求、难以承受高价格的创业期小型企业客户n客户特征：本地的金融、证券、IT软件、贸易、旅行社、设计所等或四川其它区域的企业驻蓉临时办事处等n置业需求：购买办公n置业关注点：产品区位及形象、低总价、办公物业相关的配套设施重要客户：周边办公物业带来的企业办公兼自住重要客户：周边办公物业带来的企业办公兼自住n客户特征：企业或者个人购买n置业需求：购买办公兼自住n置业关注点：小面积、低总价，对产品舒适度有一定关注定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page19租赁客户租赁客户以创业期小型企业客户租赁为主，以周边白领客户为以创业期小型企业客户租赁为主，以周边白领客户为辅辅客户类型客户类型客户特征客户特征租赁关注点租赁关注点产品需求产品需求创业期企创业期企业业 商务区氛围商务区氛围 产品形象产品形象 商务办公配套商务办公配套 租金及物业价格租金及物业价格50-120平为主在租金不变或微调的基础上，增加办公面积驻蓉临时驻蓉临时办事处办事处 休闲商务区氛围休闲商务区氛围 物业服务物业服务 居住配套设施居住配套设施50-100平精装修为主对物业管理要求较高办公兼自办公兼自住住 都市感；都市感；国际化氛围；国际化氛围；地标形象地标形象50平左右一居为主对区位、配套要求较高企业类型：企业类型：主要集中为本地的本地的金融、证券、IT软件、贸易、旅行社、设计所企业规模：企业规模：一般小于20人企业类型：企业类型：外地企业在蓉办事处兼部分商务接待的需要企业或者个人购买，作为办公兼自住的场所定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page20LOFTLOFT美库美库LOFTLOFT总建面：120,000平方米定位：纯LOFT办公物业层高：5米户型面积区间：47260平米 电梯：31台车位：6000余个全落地LOW-E玻璃，超豪华的15米入户大堂，分户式中央空调 美年广场美年广场定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page21纯LOFT办公物业（美库）定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page22置信未来广场置信未来广场风景风景LOFTLOFTn置信未来广场风景LOFT，层高6米，整层建筑面积为800平米，由18套面积在45平方米左右的单独办公室组合而成，每一套办公室之间都可以相互打通，形成开阔的办公空间。客户购买自己搭建后，实际得到的适用面积可达901600平米。90平方米，一层90平方米，二层定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page23135平方米，一层135平方米，二层225平方米，一层225平方米，二层定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page24产品类型产品类型平层公寓平层公寓Loft公寓公寓合计合计面积区间面积区间40-50平80-100平/户型户型紧凑一居两居/规模规模17,40011,600面积占比面积占比60%40%100%对应客户对应客户投资客、周边白领及办公客户办公客户商务公寓产品指标建议商务公寓产品指标建议产品配比的出发点产品配比的出发点参考市场重点公寓项目的产品结构关注客户购买意向，选择市场畅销产品考虑投资客收益，保证居室功能的前提下，尽量控制各档户型面积定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page25 1-12f 1-12f：平层公寓：平层公寓13-18f13-18f：loftloft公寓公寓产品设置原则及策略：产品设置原则及策略：1 1、高品质原则、高品质原则差异化发展，以清水平层和清水差异化发展，以清水平层和清水LoftLoft户型将占先机户型将占先机2 2、产品复合性原则、产品复合性原则将平层公寓与将平层公寓与loftloft形式相结合，以平层公寓为主形式相结合，以平层公寓为主3 3、总价控制原则、总价控制原则建议公寓产品控制户型面积，以建议公寓产品控制户型面积，以40-5040-50平产品为标准单元，灵活拼合平产品为标准单元，灵活拼合3.0m12F5.6m6F80-100m2 40-50m2产品形式产品形式层高层高面积区间面积区间产产品品配配比比36m36m33.6m33.6m定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议Page26项目及权重蚂蚁工房龙湖.三千星城城市理想趣园精品公寓叠翠峰本项目 项目权重得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分 加权得分 地段 0.372.182.410392.792.782.4规模0.0580.490.4560.370.3570.3550.25产品0.291.881.671.461.271.481.6开发商品牌 0.190.990.960.650.560.670.7区域规划0.0560.360.370.3560.380.480.4内部配套 0.0580.490.4580.470.3580.460.3交通状况0.1571.0571.0581.271.0591.3591.35物业管理0.0570.3580.470.3570.3570.3570.35居住氛围 0.0580.490.4560.380.480.470.35合计17.787.97.27.957.7参考项目权重0.20.20.150.10.150.8比较项目实际销售均价97009600130001100010000本项目相对比较项目售价9700 9240 12671 11764 9686 本项目现时销售均价8318 n项目均按精装修标准计算，1,000 元/平方米的装修标准n本项目当前的市场可参照售价为8 8，318318元元/m/m2 2。预计项目2011年上半年推向市场，预测比目前价格增长12%。公寓公寓20112011年上半年推向市场时的销售价格建议为年上半年推向市场时的销售价格建议为9 9，316316元元/m/m2 2左右。左右。定位因素定位因素发展策略发展策略居住公寓居住公寓办公公寓办公公寓价格建议价格建议
