武汉市四新片区研究报告课件.ppt

四新片区简介-区位u四新片区是由长江、墨水湖、龙阳湖、三角湖、南太子湖等“四湖一江”的围合地区，隶属于武汉三镇中的汉阳区，南侧与经济开发区接壤，北侧紧邻汉阳老城区，东侧紧靠长江，是武汉主城区最后一块成规模的未开发土地。u整个片区的陆域总面积 37.5平方公里，总居住人口5.2万人，其中农业人口为1.9万人，非农业人口为1.7万人，外来人口1.6万人，现有18个自然村和1个街道办事处。四新片区简介-现状江城大道u目前区域内的道路等基础设施已经修通，其中主要道路江城大道及四新大道均为快速路，且中间有绿化隔离带。目前路上车量较少，两侧人行道上的来往行人也屈指可数。u目前四新片区的地产项目大多还处于平地或前期规划状态，例如绿地、金地、招商、广电等项目，目前仅有一个安置房小区已经入住，总体来看，该区域的最大特点就是地广人稀。区域内建成的安置房小区地广人稀四新片区简介-规划2019年，四新片区被确立为武汉三个“城市副中心”（鲁巷、汉阳四新、杨春湖）之一，正式发展是在2019年，在武汉市城市总体规划中汉阳四新片区作为重点启动片区，未来规划人口25万人。规划商业集规划商业集中区中区两轴：两轴：四新大道四新大道“城市之脊城市之脊”江城大道城市发展轴江城大道城市发展轴双心：双心：国际博览中心国际博览中心市级商业副中心市级商业副中心空间结构空间结构四新片区简介-规划卫星图卫星图四新片区四新片区“双轴双心双轴双心”的规划结构欲打造成生态节能的生产性服务中心、居住新城的规划结构欲打造成生态节能的生产性服务中心、居住新城四新片区简介-规划交通交通四新片区简介-规划轨道交通轨道交通3号线号线6号线号线u地铁地铁3 3号线：号线：线路起于汉口三金潭，经到达终点沌阳大道；在汉阳区的线路主要沿着龙阳大道敷设。根据规划，该线路全线通车的时间是2019年。u地铁地铁6 6号线号线:线路起于武汉经济技术开发区的三角湖，终点为金银湖假日假日广场；在汉阳区的线路主要沿江堤中路、鹦鹉大道敷设。根据规划，该线路全线通车的时间是2019年。这两条线路在四新区域的站点主要分布在规划中的两个核心区内（商业中心和博览中心），片区内部没有享受到地铁规划的利好，如片区正中心的绿地新都会项目距离3号线3公里，距离6号线2公里。四四新新四新片区简介-规划实施情况u目前新区规划中落实的项目有公园、医院及国博中心，整个区域仍以空地为主，公共基础设施相对有限，公共交通可达性较差，从周边公共服务设施的配套上来看，跟其他城区相比显得比较落后。u或许是由于版块面积较大，想要迅速搭建起城市配套设施并非易事。短期内，该区域在互动和融合方面仍将维持现有状况。武汉市中医院汉阳分院新区公园国际博览中心已建及在建的项目已建及在建的项目四新片区简介-规划实施情况u四新片区位于三环内，是武汉主城区最后一块成规模的未开发土地。四新片区位于三环内，是武汉主城区最后一块成规模的未开发土地。u规划定位为三大规划定位为三大“城市副中心城市副中心”之一，规划目标为形成以武汉国际博之一，规划目标为形成以武汉国际博览中心、企业总部基地为主体的生产性服务中心及生态居住新城，览中心、企业总部基地为主体的生产性服务中心及生态居住新城，规划中的商业核心区位于江城大道与龙阳大道交汇区域，未来规划规划中的商业核心区位于江城大道与龙阳大道交汇区域，未来规划人口人口2525万。万。u目前区域内的路网已经形成，新城公园及国际博览中心的展览馆已经目前区域内的路网已经形成，新城公园及国际博览中心的展览馆已经投入运营，除此尚没有其他的公共设施，区域配套有待完善。投入运营，除此尚没有其他的公共设施，区域配套有待完善。u已经出让的项目大多还处于在建及未建状态，片区内的空地较多，总已经出让的项目大多还处于在建及未建状态，片区内的空地较多，总体来看，区域内目前的居住人口较少。体来看，区域内目前的居住人口较少。四新片区简介-小结商业环境分析商业环境分析商业环境分析商业环境分析结论结论结论结论四新片区简介四新片区简介四新片区简介四新片区简介房地产市场概况房地产市场概况房地产市场概况房地产市场概况房地产市场概况-土地市场东信东信集团集团御水御水华庭华庭招商招商地产地产卧龙卧龙绿地绿地荆州正德意荆州正德意河南和河南和昌昌金地金地广电广电城中村城中村和昌和昌新区建设新区建设新城新城控股控股恒大恒大国际博国际博览中心览中心湖北湖北交通交通蓝空蓝空金联金联控股控股中医院分院中医院分院备注：统计日期为2019年至2019年8月u从该片区已出让的地块来看，主从该片区已出让的地块来看，主要分布在江城大道两侧，以居住用要分布在江城大道两侧，以居住用地为主，目前为止仅成交了地为主，目前为止仅成交了2 2宗商业宗商业地块。地块。房地产市场概况-土地市场土地名称土地名称土地属性土地属性占地面积占地面积()容积率容积率成交日期成交日期规划建筑面规划建筑面积积()成交楼板价成交楼板价(元元/)受让方受让方前进村B包地块住宅;商业692434.62019-8-24 318178 2035 恒大集团江堤中路168号地块住宅616892.52019-4-261542232328新城控股四新大道与四明路交叉口西北角地块综合1029413.922019-3-29403527 1933 湖北交通集团墨水湖南岸C地块综合1772002.172019-12-20384524 3030 招商地产墨水湖南岸A地块综合2019002.32019-12-20459310 2972 墨水湖南岸B地块综合1428001.762019-12-20251328 3501 梅子东路以东、梅子南四街以北地块住宅9372432019-12-13281172 1891 广电集团江城大道以东、三环线以北地块住宅12031732019-12-13360951 1879 新五里地区地块商业977192.842019-12-13277523 1002 武汉新城国际博览中心江城大道与四新大道交叉口西南部地块商业270565.52019-9-16148808 1500 荆州市正德意投资有限公司潮江村地块住宅;公建配套1750233.52019-6-30612581 1501 武汉蓝空房地产开发有限公司芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西商业468903.82019-5-27178182 1600 武汉新区建设开发有限公司芳草北二街以南、四新大道以北、芳草路西路以东、芳草路以西地块商业382523.62019-5-27137707 1630 武汉新区建设开发投资有限公司房地产市场概况-土地市场土地名称土地名称土地属性土地属性占地面占地面积积()容积率容积率成交日期成交日期规划建筑规划建筑面积面积()成交楼板价成交楼板价(元元/)受让方受让方二环线以南、汉欣街以北、芳草路西路以东、芳草路以西地块住宅637442.22019-5-27140237 3000 河南和昌渔业村（鲤鱼洲组团C包）住宅1002163.42019-12-28340734 1752 武汉东信集团有限公司红卫村（鲤鱼洲组团B包）住宅1322783.312019-12-28437222 1800 武汉御水华城置业发展有限公司红卫村（鲤鱼洲组团A包）住宅1540302.832019-12-28436190 2100 武汉卧龙墨水湖置业有限公司梅子西路与梅子南一街交叉口西南部，西北部地块住宅;公建配套1902942.412019-9-27458620 2791 绿地集团江城大道与四新南路交叉口西北部住宅;公建配套4675232019-6-2140256 1754 河南和昌四新地区地块住宅3065561.92009-10-12581781 2205 金地集团十升路与四新大道地块商业17186722019-11-16343734 684 湖北金联民生控股有限公司u截止到目前，该区域内共成交土地截止到目前，该区域内共成交土地2626宗，宗，土地面积土地面积266.9266.9万平米，其中住宅类用地可建建万平米，其中住宅类用地可建建筑面积筑面积631631万平米，按照户均万平米，按照户均100100平米，每户平米，每户3.23.2人计算，人计算，未来可入住的人口将近未来可入住的人口将近1515万人万人（假设入住率为（假设入住率为80%80%）。）。但区域内的项目多数是在但区域内的项目多数是在1111年年5 5月份以后成交的，而且多数项目体月份以后成交的，而且多数项目体量较大，到这些项目全部竣工交付至少要量较大，到这些项目全部竣工交付至少要4-54-5年的时间。年的时间。备注：有填充色的地块为城中村地块房地产市场概况-房地产市场板块住宅市场成交情况板块住宅市场成交情况备注：板块内暂未有商办类产品销售u板块内的销售主要是从板块内的销售主要是从1111年年8 8月金地澜菲溪岸及绿地新都会两个项目的销售开始，截止到月金地澜菲溪岸及绿地新都会两个项目的销售开始，截止到1212年年8 8月份共销售月份共销售2020万方，供求比为万方，供求比为1.1:11.1:1，供求基本平衡，月均成交量为，供求基本平衡，月均成交量为1552515525平米。平米。u成交价格呈现高开低走的态势，目前的成交均价在成交价格呈现高开低走的态势，目前的成交均价在70007000元元/平米上下。平米上下。典型项目介绍典型项目介绍基本情况基本情况 近期开盘时间 2019年8月25日地址 四新国际都会新城(江城大道与中环线交汇处)占地面积 306556 总建面积 581,781容积率 1.9产品类型 叠加别墅、花园洋房、高层主力户型 93-95三房在售均价 7400面积配比 户型 面积段 套数 占比 2房 90-95233 26.273房 91-14457064.264房125-192728.125房178-193121.35u该项目为纯住宅项目，主要物业类型为高层、花园洋房和别墅。户型主要以91-144的3房为主。金地澜菲溪岸金地澜菲溪岸产品配比产品配比房地产市场概况-房地产市场典型项目产品典型项目产品项目自开盘以来量价情况项目自开盘以来量价情况金地澜菲溪岸金地澜菲溪岸去化情况去化情况2019-8-25主推93-95平米三房，均价6800元/2019-6-934，35，36三栋洋房97，99平米三房，均价7400元/平2019-4-29洋房12、37号楼，高层2号楼，洋房均价11000元/平，高层均价7400元/平2019-3-3E34，E35号楼绝版2+1精装90-145高层房源，均价7500元/平2019-12-3E36号楼96，98平三房，6080元/平起2019-9-11E1号楼，E2号楼，E3号楼90-145精装高层，起价7980元/平2019-5-22叠加别墅、花园洋房开盘即售罄，均价13500元/平米u该项目物业类型较丰富，采用“高低配”方式。价格主要受不同类型物业推盘的影响，有一定的起伏。前期主要推出的为别墅和花园洋房，成交均价较高，后期由于经济型高层房的推出，成交均价有所降低。开盘情况房地产市场概况-房地产市场典型项目介绍典型项目介绍绿地新都会绿地新都会基本情况基本情况 地址 江城大道与四新大道交汇处前行800米占地面积 190294容积率 2.41地块性质住宅、商业楼板价2791元/总建面积 总计458620商业商业100,000住宅住宅358,620产品类型 高层、别墅、酒店式公寓、商业主力户型 75-140在售均价 住宅7200元/，商业街商铺：20000元/面积配比 户型 面积段 套数 占比 1房75-761048.292房 85-10071156.653房 108-11039431.394房130-14023.51联排132-139443.51房地产市场概况-房地产市场u绿地新都会由香颂别墅、高层国际花都、智趣公寓、大都会商业四大产品构成，主要建筑包括4栋33层住宅楼、2栋34层住宅楼、1栋54层住宅楼以及2层商业裙楼，总共1434套住宅单位，地上地下共计1006个停车位。绿地新都会绿地新都会去化情况去化情况开盘情况项目自开盘以来量价情况项目自开盘以来量价情况2019-7-212号楼85-110房源，推出100套售出40套，均价7200元/平2019-3-105号楼85平米两房，110平米三房，面积折算后6300元/平起2019-10-29 7号楼85-128国际花都高层，均价7500元/平2019-9-2410号楼89-1122-3房，均价7500元/平2019-5-2875-112国际花都高层，均价7500元/，首付14万起u截至目前推出的主要为小高层，物业类型较相似。价格比较平稳，1月份由于供应较少，成交价格有个小幅上升。2房和3房的中小户型去化速度较快。商业2019年6月开盘，截止目前为止去化1890。房地产市场概况-房地产市场典型项目介绍典型项目介绍小结u四新片区土地出让住宅是从10年开始，11年达到高潮，共出让了26宗土地，预计可建建筑面积631万平米，未来可入住的人口将近未来可入住的人口将近1515万人，万人，但到这些项目全部竣工交付至少要4-5年的时间。u目前区域内的在售项目主要是金地澜菲溪岸及绿地新都会，区域供求比为1.1:1，供求基本平衡，月均成交量为15525平米。成交价格呈现高开低走的态势，目前的成交均价在7000元/平米上下。u金地澜菲溪岸为纯居住项目，包括别墅、花园洋房和高层，绿地新都会为商住混合项目，由香颂别墅、高层国际花都、智趣公寓、大都会商业四大产品构成，其中商业部分的建筑面积约为10万方，是目前四新片区在建的最大商业体量的项目。结论结论结论结论四新片区简介四新片区简介四新片区简介四新片区简介房地产市场情况房地产市场情况房地产市场情况房地产市场情况商业环境分析商业环境分析商业环境分析商业环境分析消费潜力分析城市基本面指标指标汉阳区汉阳区全市全市在全市排名在全市排名432.115565.936社会消费品零售总额20425706城镇人口52085254127765人均可支配收入20556208066人均消费性支出14238144904备注：区域统计范围包括江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、新洲区、黄陂区u汉阳区的经济在武汉中心城区各区域中仅好于硚口区，排在江汉、江岸、武昌、青山及洪山区之后。二级二级 18 人人一级一级9.7万人万人三级三级 52万人万人消费潜力分析人口王家湾王家湾钟家村钟家村王家湾商圈可辐射人口约为23.8万；钟家村商圈可辐射人口约19.6万；沌口商圈可辐射人口约8.4万。注：人口密度按照1.4万人/平方公里计算（所处区域为汉阳老城区，参照江汉区人口密度）。现状人口约5万人现状人口约8.4万人现状人口约23.8万人现状人口约19.6万人3 3公公里里3 3公公里里3 3公公里里u王家湾及钟家村的3公里范围内的现状人口基本能满足该区域内的商圈消费人口，沌口现状人口较少，但周边企业较多，也基本能够满足一个综合体的人口需求，目前来看，四新片区明显人口不足。商业环境分析商业格局四新片区四新片区u王家湾商圈近几年发展比较快。u钟家村商圈是汉阳最早的商业中心。u经开区是近两年才发展起来的区域商业中心。u规划中的四新片区商业核心位于王家湾和沌口商圈的中间，但目前还没有形成商业中心。规划商业核心3.73.7公里公里经开万达经开万达3.83.8公里公里p 汉阳区目前商圈主要以王家湾商圈、钟家村商圈、沌口开发区3商圈为主。p 钟家村商圈属于汉阳区老商圈，多为运营中项目，开发程度较成熟。p 王家湾商圈今年来呈崛起之势，大规模的城中村改造将大大改善购物环境及品质。p 沌口经济开发区商业起步较晚，主要以万达广场和湘隆时代广场为主。注：表示已开业项目 表示在建及未建项目商业环境分析百货、购物中心新世界百货闽东国际大洋百货摩尔城人信汇中森华汉城广场21世纪购物中心中恒五里墩项目海天欢乐购绿地新都会经开万达广场湘隆时代广场汉商银座锦绣长江王家湾商圈钟家村商圈沌口商圈韩国乐天表示签约项目商业环境分析百货、购物中心商圈商圈商业名称商业名称 总建面积总建面积()商业类型商业类型 目前现状目前现状 王家湾商圈人信汇200,000购物中心在建武汉摩尔城180,000购物中心已开业中森华汉城广场150000购物中心在建21世纪购物中心80000购物中心已开业海天欢乐购100000购物中心在建大洋百货龙阳店65800百货已开业合计合计5775,800钟家村商圈锦绣长江160665商业街在建汉商银座50000购物中心已开业新世界百货汉阳店43000百货已开业闽东中天国际城42343社区配套已开业合计合计4296008沌口商圈湘隆时代商业中心165000购物中心已开业武汉经开万达广场165000购物中心已开业合计合计2330000u王家湾商圈购物中西扎堆，同质化比较严重；钟家村商圈主要以百货为主；沌口商圈以万达为核心.商业环境分析商圈简介商业环境分析商圈简介王家湾商圈王家湾商圈商业环境分析商圈简介核心商圈对比核心商圈对比商业环境分析四新片区商业现状u目前四新片区没有大型的商业广场，仅在一处已交付的小区域中一些商业配套。u对于如今的四新新城而言，目前已有的社区商铺不管是从交通的便利性、人口的居住规模还是整个新区项目的开发程度来看，要想火热起来，都还需要一段漫长的等待。商业环境分析区域内已经在建及规划的商业项目u绿地新都会定位为武汉首个世界级大都会综合体，商业总体量约10万平米，包括4万平方米的购物中心、4万平方米的主题商业街与2万平方米的社区商业街，已经签约的商家有华润万家、星美国际影城、美格菲健身中心等。u亚洲零售巨头韩国乐天集团在汉阳拟投资100亿，建设一座集百货、宾馆、电影院、写字楼、高级公寓、主题公园等多种业态于一体的大型商业综合体，已于2019年签约，但项目还未进入实质性开发阶段。乐天商业项目乐天商业项目（已签约）（已签约）绿地新都绿地新都会商业会商业乐天项目乐天项目绿地新都会绿地新都会商业环境分析典型项目介绍汉商汉商2121世纪城世纪城项目位于王家湾商圈商业环境分析典型项目介绍u项目地上建筑面积约35.97万，地下建筑面积约为8.15万平。u购物中心约16.5万，由万千百货、华润超市、大歌星KTV量贩歌城、万达五星数码影城、大玩家超乐场、主题餐厅等多种业态组成。购物中心楼层分布购物中心楼层分布经开区万达广场经开区万达广场项目位于沌口商圈小结u汉阳已经形成钟家村、王家湾及沌口三个商圈，四新区域尚未形成商圈。u钟家村商圈以汉阳商场及新世界百货两大百货商场为主、商场业态同质化严重，整体环境较差，商圈内的物业升级受到限制。u王家湾商圈主要包括大洋百货、广百百货和汉商21世纪购物中心等三大百货商场以及周边电器和家具专业卖场；整体定位中、高端；业态较为丰富；缺乏丰富的休闲娱乐设施。u沌口商圈中，湘隆时代商业中心主要是为了满足开发区的消费者需求，随着万达广场的开业，沌口片区的商业氛围将大大改变。四新片区位于王家湾和沌口的中间位置，均能受到两个商圈的辐射，但从四新片区位于王家湾和沌口的中间位置，均能受到两个商圈的辐射，但从长远来看，片区内也将会形成自己的商业中心，目前正处于起步期，要形成长远来看，片区内也将会形成自己的商业中心，目前正处于起步期，要形成商圈还需要至少商圈还需要至少4-54-5年的时间。年的时间。商业环境分析商业环境分析商业环境分析商业环境分析四新片区简介四新片区简介四新片区简介四新片区简介房地产市场情况房地产市场情况房地产市场情况房地产市场情况结论结论结论结论结论结论u四新片区位于三环内，是武汉主城区最后一块成规模的未开发土四新片区位于三环内，是武汉主城区最后一块成规模的未开发土地，片区规划定位为城市副中心，地，片区规划定位为城市副中心，规划前景较好规划前景较好。u目前片区内的道路等基础设施已经完成，房地产项目正在建设，目前片区内的道路等基础设施已经完成，房地产项目正在建设，地广人稀地广人稀仍是片区的主要特点。仍是片区的主要特点。u片区的房地产市场刚刚起步，但已经聚集了金地、绿地、招商等片区的房地产市场刚刚起步，但已经聚集了金地、绿地、招商等知名企业的入驻，从项目开发时间预估，知名企业的入驻，从项目开发时间预估，区域内的人口能够形成区域内的人口能够形成一定的规模要一定的规模要4-54-5年的时间年的时间。u从商业环境来看，目前片区内的尚未形成商业氛围，商业发展处从商业环境来看，目前片区内的尚未形成商业氛围，商业发展处于起步期，但从规划前景来看，四新的发展潜力要好于王家湾及于起步期，但从规划前景来看，四新的发展潜力要好于王家湾及沌口开发区，但沌口开发区，但发展及培育期较长发展及培育期较长。商业存在机会、市场尚需培育商业存在机会、市场尚需培育123区域内近期可选择的地块各地块的优势：各地块的优势：1号地块紧邻国博，靠近地铁6号线2号地块位于规划中的商业核心区，靠近地铁3号线3号地块地块形状方正，处于四新片区的核心各地块的劣势：各地块的劣势：1号地块地块形状不规则2号地块地块体量较小，不适合综合体项目3号地块距离近期内规划的地铁站较远，未来将会与绿地项目形成直接竞争。谢谢